冠德建設捷運七張站開發案例簡介

基地介紹

本開發案例之基地位於台北縣新店市市中心北新路二段與寶橋路之銜接處（見圖 2-1）。基地呈 V 字型且面積為 7790.54 平方公尺的基地。其西面臨 25 米寬北新 路，東面臨 8 米計畫道路，南端並銜接 20 米寶橋路。周遭環境除了有三商百貨、

麥當勞、老麥攝影等熱鬧商業外，還鄰近北新國小。

(圖 2-1)基地位置圖

相關法規

本開發案例之相關法規內容整理如下：

1. 捷運七張站聯合開發案基地面積 7790.54m²，其中含道路面積 110.19m²，畸 零地面積 87.75 m²，其它面積 7702.7 m²。

2. 土地使用分區管制

a. 若土地供作捷運設施使用時，可仍維持原都市計畫分區使用，供捷運設 施使用之部分免計樓地板面積，其建築物高度得增加因配合設置捷運系 統設施所必須增加之高度，惟其建築開發行為應徵詢捷運主管機關之意

基地位置

見。

b. 本土地使用分區含捷運系統用地、商業區、住宅區。

c. 建蔽率：64％

畸零地部分建蔽率：80％

容積率：780％，經捷運設施獎勵後之最大容積率不得大於 1000％。

3. 建物高度：依據『開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定表準』第二 十六條之規定，本案商辦棟樓層小於 20 層且總樓高小於 70 米，住宅棟樓層 小於 30 層且總樓高小於 100 米，可不必實施環境影響評估。

4. 空地比：商業區不得大於 30，住宅區不得大於 15。

5. 停車數量：比照台北市捷運站聯合開發實施案例，依現行建築技術規則規定 之停車位數量七成核計。

6. 法定防空避難室：本基地應大於 4073.53 m²。

初步規劃結果

本聯合開發案初步規劃內容包括捷運站、商場辦公大樓、及集合住宅。在配置上，

捷運設施完成之結構體，限制了本基地 57％範圍之土地開發，基於住宅與商辦 機能上的差異與管制的需求，需分別集中留設，形成前後兩棟的基本規劃方式（見 圖 2-2，圖 2-3，圖 2-4）。前棟（臨北新路）為商辦棟，其地下一樓及地面一層

為捷運站，二至四樓為商場，五至十五樓為辦公使用，十六樓至十八樓為商務套 房。後棟（臨 8 米計畫道路）為集合住宅群，共分成 A、B、C、D 四棟，其一 樓均為社區活動中心，二至二十七樓為住戶單元（見圖 2-5，圖 2-6，圖 2-7），

地下一至四樓為共用之停車空間。我們以 8 米計畫道路上的集合住宅群作為開放 式住宅之開發對象，其建築面積為 1690 平方公尺。

本開發案之詳細資料如下：

1. 捷運＋商場辦公大樓建築面積：2313.33 m² 集合住宅建築面積：1690 m²

2. 建蔽率檢討：住宅棟＋商辦棟＋畸零地＝52％ < 64％（OK）

3. 容積率檢討：住宅 510％＋商辦 488％＝998％<1000％（OK）

4. 建物高度：本案商辦棟規劃為 18 層（小於 20 層），且總樓高為 69 米（小於

70米），住宅棟規劃樓層為 27 層（小於 30 層），且總樓高為 89 米（小於 100 米），可不必實施環境影響評估。

5. 空地比：本案目前規劃之空地比為 27.6 介於商業區及住宅區的規定範圍間 。

6. 停車數量：目前實設 317 輛，已達到現行法令之 62％，較舊法令之 195 輛法 定停車數多設 122 輛。

(圖 2-2) 配置圖

（圖 2-3)透視圖─ 從北新路向東看

（圖 2-4）透視圖─ 從寶橋路向西看

（圖 2-5）集合住宅群地面層平面圖

（圖 2-6）集合住宅標準層平面圖

（圖 2-7）集合住宅臨 8 米計畫道路面之外觀形式（東向立面）

捷運站

集合住宅

A B

C D

開放建築之操作對象

本研究以住宅群中之 B 棟為對象，進行開放建築理念之導入及規劃設計。其標 準層平面採中央核配置，並以左右對稱方式，配置四個住宅單元─ 其中包含實坪 約 23 及 30 坪兩種單元各兩戶（圖 2-8）。由於住宅群各棟間隔不大，故住宅棟之 東西向立面為主要之採光面及景觀面。

在了解住宅棟之初步平面規劃後，本研究小組首先面臨開放式住宅之定位問題。

在評估台灣住宅產業環境與技術與研討國外開放住宅之做法之後，研究小組研擬 出數個可行的思考方向公開發業者參考，以決定此開放式住宅之定位。

（圖 2-8）七張站住宅 B 棟標準平面圖