住宅消費水準

在住宅消費水準方面，大致可分為兩個部分來討論，即住宅價格 與住宅負擔能力等，分別說明如下。

一、住宅價格

在住宅價格方面，可探知影響住宅價格之因素及特徵價格函數之 建立。黃啟福（1983）在分析台北市松山、大安、古亭三區的住宅價 格時，運用自行調查資料配合國泰建設69 年及 70 年的住宅資料之房 價作為房屋現值轉換數據，以限制條件下的 Box-Cox 轉換的函數型 態，建立住宅的特徵價格函數。

羅國銘（1986）在其「住宅特質之消費行為分析」一文中，建立 住宅特徵與住宅價格之特徵價格函數，僅是使用 Rosen（1974）所提 特徵價格理論的第一階段。該文以線型、半對數及雙對數等三種特徵 價格函數形式進行分析，其實證結果以線型及半對數函數形式較佳。

本研究結果顯示，一樓層的住宅價格高於其他樓層，而四樓層住宅對 房價有負面的影響，此與現實情形相符，由於中國人迷信之故，多數 人較不願意購買四樓層之住宅；人口密度對住宅價格之影響為負且達 顯著水準；住宅與工作地點距離對住宅價格有顯著影響，係數符號為 負。

而劉振誠（1986）在探討住宅價格影響因素之研究中，則選取 24 個原始說明變數，經由主成份分析模式，得出八個住宅價格主成份解 釋指標，其解釋變異能力合計達 83.41﹪。又進一步地建立個別變數 與住宅價格之複迴歸模式，結果顯示以建坪、所屬樓層別、建築型態、

商住比、至市中心區之距離、平均每戶可支配所得與教育程度等七個 變數所配適之方程式最佳。

梁豐裕（1987）則運用高雄市民國 73 年及 74 年推出銷售的住宅 價格與住宅屬性相關資料並依據住宅型態的分類方式將高雄市的透 天處與公寓大樓分開估算，並以線性、半對數線型及對數線型等三種 函數型態來分別建立住宅價格與住宅屬性間的關係。研究結果顯示，

透天厝與公寓大樓的特徵價格函數有顯著的差異。

而林祖嘉（1990）在針對台北市、高雄市及台灣省房租與房價關 係進行研究時，透過建立特徵房價與房租函數的方式來進行實証研

劉秀玲（1992）在台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討 中，試圖運用直線型、半對數型、逆半對數型及雙對數型複迴歸模式 來探討住宅品質對住宅價格之影響，藉以了解台北市之住宅狀況。經 實證結果發現：在戶的品質方面，品質呈逐年提昇的趨勢；在棟的品 質方面，歷年來品質並無明顯；在鄰里小環境方面，品質逐年降低；

在鄰里大環境方面，72 年以前新舊市區之品質差異蠻大，但之後則趨 於一致。將以上之實証結果與調整後之價格進行迴歸分析，得出樓地 板面積、結構、住宅類型以及市中心之遠近對價格有顯著影響。最後 從迴歸方程式中的 Beta 係數求取戶、棟、鄰里小環境及鄰里大環境 之權重，而得知台北市之住宅總品質，乃有逐年緩慢降低的趨勢，而 住宅價格卻逐年上揚，這顯示台北市住宅價格提昇的原因中，非住宅 品質因素佔了相當重要的地位。

張曦方（1994）則在住宅樓層價差之探討中，指出住宅價格主要 乃是由平面價差與之體價差組合，並受供、需面的交互作用競價而 成，對於位在同一塊基地上的各層樓而言，亦會因不同的空間屬性組 合而產生不同的價格水準。研究結果顯示，在供給面：訂定樓層價差 主要依據乃是根據既有的區域市場供給面平均價差水準，再以產品的 個體差異性採評點加總法做價格上的調整。需求面：影響樓層之選擇 因素有居民屬性之年齡別、家庭成員組成不同等。而在考量價格的高 低、負擔能力因素與不考量價格的條件下，消費者選擇樓層的偏好並 無多大改變，可見得，樓層間的價格差異並不是決定選購樓層的主要 考量因素。

楊宗憲（1995）在探討住宅價格指數之研究中，就台北市成屋屬 性進行分析，應用民國77 年至 82 年太平洋房屋及信義仲介公司之成 交案例，運用半對數型特徵價格方程式來分別估計各年度間住宅價格 之間的關係；在各分析年度當中登記總面積、衛浴設備套數、所在樓 層、所在樓層平、區位均有顯著影響。

而林國民（1996）的研究主要是探討影響高雄市住宅價格的隱含 屬性，以及影響隱含屬性的需求因素，應用民國 83 年 9 月至 12 月附 屬於「高雄市住宅建設計畫之規劃」案之住宅問卷調查資料，以特徵 價格法進行實証分析，研究結果指出，高雄市透天住宅與公寓大樓之 特徵價格方程式結構上卻有差異存在，而不論是透天住宅或公寓大 樓，建坪面積、使用類別與距市中心距離等三項屬性，影響高雄市住 宅市場價格的主要且共同的因素。

二、住宅負擔能力

由於住宅負擔能力的意義較為抽象，至今尚未有一明確之定義，

所以先就住宅負擔能力作解釋。Weicher（1977）對於住宅負擔能力的 定義為：家庭支付新屋中位價格（Median New Home Price）所需償還的 貸款金額是否小於家庭所得之 25﹪來決定，若大於 25﹪則表示存在 付不起（Unaffordable）的問題，若小於 25﹪則表示付得起。Whitehead

（1991）亦曾指出，住宅負擔能力為家庭住宅支出與其所得間之關 係。而根據曾平毅（1994）對其初步的定義：係指一購屋者在其生活 環境或地區對其所喜好之房屋，能以其經濟資源擁為其所有之力量，

廣義的說，擁屋能力亦可視為一群人在其生活社區中，能佔有一個合 理房屋的機會。

而 Maisel（1987）亦在其一本有關不動產金融的論著中，在什麼 是扺押貸款？一節裡，對於負擔能力（Afforability）作了說明：即為所 得以每期償還金額對於購買財產的限制謂之。並提出影響負擔能力的 因素有三：所得限制、每期償還總額、及貸款額度比等。

Betrand（1991）為一分析各國住宅負擔能力的文獻，尤其是開發 中國家，主要對於住宅負擔能力作了以下定義：

a 價格負擔能力（Price Affordability）

即常用之 PIR 指標。而住宅價格則是由市場所決定。

b 信用負擔能力（Credit Affordability）

即 Maisel（1987）所提及貸款償付額佔所得的比例。

在國內住宅負擔能力之相關研究上，鄧建民（1985）在探討台灣 地區住宅需求之研究中，運用「特徵價格（Hedonic Price）」理論及「永 久所得（Permament Income）」假說，以台灣地區為實証範圍，內容包 括：住宅消費支出與房租負擔能力、建立住宅需求模式、並分析所得 彈性和價格彈性、以低收入家庭標準之界定與其住宅需求之估計。有 關住宅負擔能力之研究，僅為本文之一部份，依其分析內容，所討論 者應屬「住宅費用負擔能力」，結果顯示：就住宅租金而言，總體而 言，台灣地區之住宅租金水準是普遍偏低的。其次，就住宅消費支出 佔經常性收入之比均維持在19﹪上下來看，可得知台灣地區之住宅消 費支出乃隨所得之增加而提高，故當所得增加時，消費支出將維持於 所得之一定比例。

居住者以累積的認知經驗、意象及經濟能力，表現在其選擇的住宅 上，而認知性則會受到其居住者屬性所影響，如教育程度、年齡、收 入、職業、社會階級等。其研究結果發現，住宅面積與家庭收入成比 例趨勢，住宅類型方面，居住於樓以上大廈，其家庭收入較高，連棟 式住宅其家庭收入趨向於低所得。而且家庭月收入在六萬元以上者較 有購屋之計畫，收入愈低愈無購屋計畫。而在購宅能力的衡量上，指 出家庭購宅能力的主要決定因素為國民所得水準與房屋價格水準。其 研究結果顯示：台北市之房價指數成長是大於所得指數之成長，且與 房地產景氣情形呈相反現象，即當房地產市場景氣熱絡時，市民之購 宅能力降低，而房地產景氣蕭條時，則購宅能力較高。整體而言，台 北市民之購宅能力有逐年下降現象，且於景氣高峰時有明顯下降情 形。

曾平毅（1994）則在探討都會擁屋能力之研究時，先以條件設定 假設方式，求得台北都會區房價所得比之合理基準值，再運用標準住 宅觀念以面積、單價二變數設定出各分區之基準房價，最後再所定義 之 AP 指標（即都會區內的家戶在實際住宅供應市場、金融條件及政 府政策影響下，以其所得可以買得起基準房屋之家戶比例）作為房價 支付能力的指標，其實證結果為以捷運興建後可及性改善後，可刺激 擴大後之都會區範圍低價房屋的供給增加，造成基準房價下降，進而 使擁屋能力提高。

徐珮倫（1996）在台中市民擁屋能力的研究主題上，先推估出住 宅特徵價格函數，並使用固定的住宅品質價格模式，設定五種不同價 位之住宅的品質內容，以分析歷年住宅品質的變化，再與家庭年所得 做比較，來探討擁屋能力的問題。實證結果顯示，整體而言，台中市 的住宅在七十一年到八十二年期間，住宅品質已有改善，而高價位住 宅品質有非常顯著的提昇，且品質的提昇是造成高價位住宅價格上漲 的主要原因。

薛立敏、陳繡里（1996）則以住宅自有率為中心，探討其與房價、

購屋能力及擁屋行為間的相互關係，認為所得上升、繼承財產、接受 贈與及貸款條件改善可以提昇購屋能力，而房價上升為造成購屋能力 下降的主因，其建構房價所得比、購屋負擔比及貸款成數三個指標來 分析住宅負擔能力的變化，並以不同年齡層的分類來分析不族群的住

購屋能力及擁屋行為間的相互關係，認為所得上升、繼承財產、接受 贈與及貸款條件改善可以提昇購屋能力，而房價上升為造成購屋能力 下降的主因，其建構房價所得比、購屋負擔比及貸款成數三個指標來 分析住宅負擔能力的變化，並以不同年齡層的分類來分析不族群的住