台灣地區居住合宜標準與住宅消費水準之分析研究

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(1)內政部建築研究所. 研究計畫成果報告. 台灣地區居住合宜標準與住宅消費水準之分析研究. 計畫主持人：賴美蓉博士. 研究單位：中華民國住宅學會委託單位：內政部建築研究所計畫編號：MOIS 891009-2 執行期程：八十八年十月至八十九年十月中華民國八十九年十月.

(2) 內政部建築研究所研究計畫成果報告. 台灣地區居住合宜標準與住宅消費水準之分析研究. 計畫主持人：賴美蓉博士研究助理：王雅芬、吳信儀、翁意晴. 研究單位：中華民國住宅學會委託單位：內政部建築研究所計畫編號：MOIS 891009-2 執行期程：八十八年十月至八十九年十月.

(3) ARCHITECTURE & BUILDING RESEARCH INSTITUTE MINISTRY OF INTERIOR RESEARCH PROJECT REPORT. The Study on Suitable Standard of Physical Living Environment and Affordable Housing Level In Taiwan Area. BY MEI-JUNG LAI June 30, 1999.

(4) 摘. 要. 關鍵詞：居住標準、住宅負擔能力、房價所得比、儲蓄率本研究主要目的在考量台灣都市地區住宅狀況、安全、衛生、舒適及住宅負擔能力等因素試圖研擬合適的居住標準，並分析購置合宜標準住宅之負擔能力。本研究除了收集相關理論文獻及政府之統計資料外，進行了家戶問卷調查及郵寄專家問卷。回收之問卷及收集之統計資料並以次數分配、相關係數、卡方檢定、變異數分析等統計方法分析。本研究選擇以台北市、高雄市、台中市為研究地區，並以 2011 年（民國 100 年）為居住合宜標準實現年。本研究依資料分析結果建議合宜的居住標準包括戶量 3 人之住宅面積為 35 坪，每人平均樓地板面積 10 坪、臥室 3 間、主臥室面積 6-8 坪、客廳 1 間、衛浴 1.5 套、廚房 1 間及餐廳 1 間；戶量 4 人之住宅面積為 40 坪，每人平均樓地板面積 10 坪、臥室 4 間、主臥室面積建議 6-8 坪、客廳 1 間、衛浴 2 套、廚房 1 間及餐廳 1 間。另外建築物耐震係數需合於法規且非海砂屋及非輻射屋，而具備寬頻網路、有線電視及廚餘處理器設備等也是住宅必要設備。而依本研究設定之貸款條件及房價，經操作模式顯示可支配所得十分位組第四、第五及第六分位組家庭為需要協助但具有購屋潛力(經補貼後貸款負擔能力大幅提高)之群組，而第一、第二及第三分位組家庭即使以低利貸款方式大部分仍然沒有貸款支付能力。因此，建議未來政府宜依所得分別訂定有潛力購屋者及沒有能力購屋者之住宅補貼方案。本研究結果預期能提供政府對住宅補貼制度之參考，並可作為建築投資業者訂定住宅銷售計畫之重要依據及投資方向。.

(5) ABSTRACT. Keywords: Living Standard, Housing Affordability, Housing Price and Income Ratio, Savings Rate The main purpose of this study is to research suitable living environment standard and to analyze housing affordability in Taiwan urban area. This study has conducted a household face-to-face questionnaire survey and an expert and scholars mailed questionnaire survey.. The cities of Taipei, Koushung, and. Taichung were selected as empirical area, and the year of 2011 was expected to be the fulfill year. According to data analysis, this study has suggested the following standards: (1) average floor area per person would be 10 pings(one ping is equal to 3.3 square meter) (2) for 3 persons household, the housing unit floor area would be 35 pings and would own 3 bedrooms, 1.5 bathrooms, 1 living room, 1 dining room, and one separate kitchen. (3) for 4 persons household, the housing unit floor area is suggested to be 40 pins, and 4 bedrooms, 2 bathrooms, 1 living room, 1 dining room, and one separate kitchen. In addition, seismic and structure safety, no radiation contamination, and Internet networking, cable are also required. This study has used several models to analyze the housing affordability by ten equal divisions according to disposable income.. The results showed that the. fourth, the fifth, and the sixth division of families need housing assistance but have potential to buy a suitable housing.. The results also indicated that the first, the. second, and the third division of families can not afford to own a house even through low interest rate housing assistance program.. Therefore, this study. recommends the Government should provide various housing assistance programs according to the income level. For the lower income families, providing rental.

(6) housing or tenant assistance programs by governments would be much helpful to improve their living standard. The results of this study are expected to be helpful for government to enact the housing assistance programs and to be useful for developers as direction to draw investment plan..

(7) 目. 次. 第一章緒論 ----------------------------------------------------------------------------- 1-01 第一節. 研究動機與目的 ------------------------------------------------------ 1-01. 第二節. 研究範圍與內容 ------------------------------------------------------ 1-02. 第三節. 研究方法與研究流程 ----------------------------------------------- 1-03. 第四節. 居住合宜標準及住宅消費水準之定義與評定方式 --- 1-05. 第二章相關理論與文獻回顧---------------------------------------------------- 2-01 第一節. 住宅及居住標準 ------------------------------------------------------ 2-01. 第二節. 住宅消費水準---------------------------------------------------------- 2-06. 第三節. 住宅選擇行為之文獻回顧---------------------------------------- 2-11. 第三章研究方法與設計 ----------------------------------------------------------- 3-01 第一節. 資料收集方法---------------------------------------------------------- 3-01. 第二節. 資料分析方法---------------------------------------------------------- 3-04. 第四章問卷調查結果分析 ------------------------------------------------------- 4-01 第一節. 家庭特性分析---------------------------------------------------------- 4-01. 第二節. 住宅及居住狀況分析 ----------------------------------------------- 4-03. 第三節. 住戶對住宅及居住狀況滿意度之分析 --------------------- 4-26. 第四節. 住宅消費水準分析--------------------------------------------------- 4-42. 第五節. 住戶未來之換屋計畫 ----------------------------------------------- 4-58. 第五章居住合宜標準與住宅消費水準之研擬 -------------------------- 5-01 第一節. 專家學者問卷調查結果分析 ------------------------------------ 5-01. 第二節. 居住合宜標準擬定--------------------------------------------------- 5-13. 第三節. 住宅消費水準分析--------------------------------------------------- 5-18. 第六章結論與建議 ------------------------------------------------------------------ 6-01 第一節. 結論 ------------------------------------------------------------------------ 6-01. 第二節. 建議 ------------------------------------------------------------------------ 6-05 I.

(8) 參考文獻-------------------------------------------------------------------------------------ì. II.

(9) 附. 錄. 附錄一. 居住合宜標準與住宅消費水準問卷調查表 -------------- 附-01. 附錄二. 『台灣都市地區居住合宜標準與住宅消費水準之研究』專家問卷 ----------------------------------------------------------------- 附-05. 附錄三. 各階段審查意見及處理情形彙編表 ------------------------- 附-11. III.

(10) 表表 2-1- 1 表 2-1- 2 表 2-1- 3 表 2-1- 4 表 2-1- 5 表 3-2- 1 表 3-2- 2 表 3-2- 3 表 3-2- 4 表 3-2- 5 表 4-1- 1 表 4-1- 2 表 4-1- 3 表 4-1- 4 表 4-2- 1 表 4-2- 2 表 4-2- 3 表 4-2- 4 表 4-2- 5 表 4-2- 6 表 4-2- 7 表 4-2- 8 表 4-2- 9 表 4-2-10 表 4-2-11 表 4-2-12 表 4-2-13 表 4-2-14 表 4-2-15 表 4-2-16 表 4-2-17. 目. 次. 平均每一住宅面積 ---------------------------------------------------- 2- 2 平均每一住宅之居住人數 ----------------------------------------- 2- 2 平均每一房間之居住人數 ----------------------------------------- 2- 2 各國住宅內部設備自有率 ----------------------------------------- 2- 2 各縣市住宅建設計畫最低住宅及居住標準 --------------- 2- 5 家戶社會經濟特性與住宅及居住狀況之檢測方法表 - 3- 5 家戶特性、住宅及居住狀況與住宅環境滿意度之檢測方法 ------------------------------------------------------------------ 3- 6 住宅及居住狀況、家庭特性、整體環境滿意度與住宅消費之檢測方法表 ------------------------------------------ 3- 7 住宅及居住狀況、家庭特性、整體環境滿意度與住宅消費之檢測方法表 ------------------------------------------ 3- 8 家戶社會經濟特性、住宅及居住狀況與住宅的選擇行為之檢測方法表 ---------------------------------------------- 3- 9 受訪者家計負責人年齡次數分配表 -------------------------- 4- 1 受訪者家計負責人教育程度次數分配表 ------------------- 4- 1 受訪者家戶收入次數分配表 ------------------------------------- 4- 2 受訪者住戶之戶量次數分配表---------------------------------- 4- 2 受訪者住宅類型次數分配表 ------------------------------------- 4- 3 受訪者住宅用途次數分配表 ------------------------------------- 4- 3 受訪者住宅權屬次數分配表 ------------------------------------- 4- 4 受訪者住宅面積之次數分配表---------------------------------- 4- 4 受訪者三大都市平均住宅面積比較表----------------------- 4- 5 受訪者住宅完工年份之次數分配表 -------------------------- 4- 5 受訪者每戶樓地板面積與相關變數檢定表 --------------- 4- 7 台北市受訪者戶量與住宅面積交叉分析表 --------------- 4- 7 高雄市受訪者戶量與住宅面積交叉分析表 --------------- 4- 8 台中市受訪者戶量與住宅面積交叉分析表 ---------------- 4- 8 台北市受訪者住宅類型與住宅面積交叉分析表 --------- 4- 9 高雄市受訪者住宅類型與住宅面積交叉分析表 --------- 4- 9 台中市受訪者住宅類型與住宅面積交叉分析表 --------- 4-10 台北市受訪者家戶收入與住宅面積交叉分析表 --------- 4-10 台中市受訪者家戶收入與住宅面積交叉分析表 --------- 4-11 受訪者平均每人樓地板面積與相關變數檢定表 --------- 4-12 台北市受訪者戶量與每人樓地板面積交叉分析表------ 4-13 IV.

(11) 表 4-2-18 高雄市受訪者戶量與每人樓地板面積交叉分析表------ 4-13 表 4-2-19 台中市受訪者戶量與每人樓地板面積交叉分析表------ 4-14 表 4-2-20 台北市受訪者住宅類型與每人樓地板面積交叉分析表 ----------------------------------------------------------------------------- 4-14 表 4-2-21 高雄市受訪者住宅類型與每人樓地板面積交叉分析表 ----------------------------------------------------------------------------- 4-15 表 4-2-22 台中市受訪者住宅類型與每人樓地板面積交叉分析表 ----------------------------------------------------------------------------- 4-15 表 4-2-23 受訪者住宅臥房數之次數分配表 ------------------------------- 4-16 表 4-2-24 受訪者家中小孩是否有獨立臥室之次數分配表 --------- 4-16 表 4-2-25 受訪者沒有獨立臥室孩童合睡對象之次數分配表------ 4-17 表 4-2-26 受訪者住宅客廳數之次數分配表 ------------------------------- 4-17 表 4-2-27 受訪者客廳使用狀況之次數分配表 --------------------------- 4-17 表 4-2-28 受訪者住宅浴室間數之次數分配表 --------------------------- 4-18 表 4-2-29 受訪者住宅浴廁套數之次數分配表 --------------------------- 4-18 表 4-2-30 受訪者住宅廚房間數之次數分配表 --------------------------- 4-19 表 4-2-31 受訪者住宅餐廳設備之次數分配表 --------------------------- 4-19 表 4-2-32 受訪者三大都市居住狀況比較表 ------------------------------- 4-20 表 4-2-33 受訪者平均臥房間數與相關變數檢定表 -------------------- 4-21 表 4-2-34 台北市受訪者家戶收入與平均臥房數交叉分析表------ 4-22 表 4-2-35 台北市受訪者戶量與平均臥房數交叉分析表------------- 4-22 表 4-2-36 高雄市受訪者戶量與平均臥房數交叉分析表------------- 4-23 表 4-2-37 台中市受訪者戶量與平均臥房數交叉分析表------------- 4-23 表 4-2-38 受訪者家戶社會經濟特性與住宅及居住狀況之檢定結果表------------------------------------------------------------- 4-24 表 4-2-39 受訪者家戶社會經濟特性與住宅及居住狀況之檢定結果表------------------------------------------------------------- 4-25 表 4-3- 1 受訪者居住空間滿意度之次數分配表----------------------- 4-26 表 4-3- 2 受訪者通風情形滿意度之次數分配表----------------------- 4-26 表 4-3- 3 受訪者採光日照滿意度之次數分配表----------------------- 4-26 表 4-3- 4 受訪者隱私情況滿意度之次數分配表----------------------- 4-27 表 4-3- 5 受訪者房屋隔音滿意度之次數分配表----------------------- 4-27 表 4-3- 6 受訪者排水系統滿意度之次數分配表----------------------- 4-28 表 4-3- 7 受訪者漏水情形滿意度之次數分配表----------------------- 4-28 表 4-3- 8 受訪者龜裂損害滿意度之次數分配表----------------------- 4-28 表 4-3- 9 受訪者居住環境整體滿意度之次數分配表 --------------- 4-29 表 4-3-10 受訪者整體滿意度與相關變數檢定表------------------------ 4-31 表 4-3-11 台北市受訪者住宅面積與整體環境滿意度 V.

(12) 表 4-3-12 表 4-3-13 表 4-3-14 表 4-3-15 表 4-3-16 表 4-3-17 表 4-3-18 表 4-3-19 表 4-3-20 表 4-3-21 表 4-3-22 表 4-3-23 表 4-3-24 表 4-3-25 表 4-3-26 表 4-3-27 表 4-4- 1 表 4-4- 2 表 4-4- 3 表 4-4- 4 表 4-4- 5 表 4-4- 6 表 4-4- 7. 交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-31 高雄市受訪者住宅面積與整體環境滿意度交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-32 台中市受訪者住宅面積與整體環境滿意度交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-32 台北市受訪者每人樓地板面積與整體環境滿意度交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-33 高雄市受訪者每人樓地板面積與整體環境滿意度交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-34 台中市受訪者每人樓地板面積與整體環境滿意度交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-34 台北市受訪者戶量與整體環境滿意度交叉分析表------ 4-35 台中市受訪者戶量與整體環境滿意度交叉分析表------ 4-35 台北市受訪者每人平均臥房數與居住空間滿意度交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-36 高雄市受訪者平均臥房數與居住空間滿意度交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-37 台北市受訪者平均每人樓地板面積與居住空間滿意度交叉分析表------------------------------------------------------ 4-37 高雄市受訪者平均每人樓地板面積與居住空間滿意度交叉分析表------------------------------------------------------ 4-38 台中市受訪者平均每人樓地板面積與居住空間滿意度交叉分析表------------------------------------------------------ 4-38 台北市受訪者平均每戶樓地板面積與居住空間滿意度交叉分析表------------------------------------------------------ 4-39 高雄市受訪者平均每戶樓地板面積與居住空間滿意度交叉分析表------------------------------------------------------ 4-39 台中市受訪者平均每戶樓地板面積與居住空間滿意度交叉分析表------------------------------------------------------ 4-40 受訪者家戶特性、住宅及居住狀況與住宅環境滿意度檢定結果表------------------------------------------------------ 4-41 受訪者購屋單價之次數分配表---------------------------------- 4-42 受訪者租屋者每月租金之次數分配表----------------------- 4-43 受訪者住宅支出之次數分配表---------------------------------- 4-43 受訪者房間分租之次數分配表---------------------------------- 4-44 受訪者曾裝修住宅之次數分配表 ------------------------------ 4-44 受訪者裝修次數之次數分配表---------------------------------- 4-44 受訪者裝修原因之次數分配表---------------------------------- 4-45 VI.

(13) 表 4-4- 8 表 4-4- 9 表 4-4-10 表 4-4-11 表 4-4-12 表 4-4-13 表 4-4-14 表 4-4-15 表 4-4-16 表 4-4-17 表 4-4-18 表 4-4-19 表 4-4-20 表 4-4-21 表 4-4-21 表 4-5- 1 表 4-5- 2 表 4-5- 3 表 4-5- 4 表 4-5- 5 表 4-5- 6 表 4-5- 7 表 4-5- 8 表 4-5- 9 表 4-5-10 表 4-5-11 表 4-5-12 表 4-5-13 表 4-5-14 表 4-5-15 表 4-5-16 表 4-5-17 表 4-5-18 表 4-5-19. 受訪者裝修金額之次數分配表---------------------------------- 4-45 受訪者房屋單價與相關變數檢定表 -------------------------- 4-47 受訪者租金與相關變數檢定表----------------------------------- 4-48 受訪者住宅支出比例與相關變數檢定表 -------------------- 4-49 台北市受訪者家戶收入與購屋單價交叉分析表 --------- 4-50 高雄市受訪者家戶收入與購屋單價交叉分析表 --------- 4-50 台中市受訪者家戶收入與購屋單價交叉分析表 --------- 4-51 台北市受訪者住宅面積與購屋單價交叉分析表 --------- 4-51 高雄市受訪者住宅面積與購屋單價交叉分析表 --------- 4-52 台中市受訪者住宅面積與購屋單價交叉分析表 --------- 4-53 台北市受訪者住宅面積與租屋租金交叉分析表 --------- 4-53 台北市受訪者家戶收入與住宅支出交叉分析表 --------- 4-54 高雄市受訪者家戶收入與住宅支出交叉分析表 --------- 4-54 受訪者住宅及居住狀況、家庭特性、整體環境滿意度不同與住宅消費之檢定結果表 ------------------------------------ 4-56 受訪者住宅及居住狀況、家庭特性、整體環境滿意度不同與住宅消費之檢定結果表（續） ------------------------- 4-57 受訪者未來購屋或換屋計畫之次數分配表 --------------- 4-58 受訪者未來計畫購屋者購屋時期之次數分配表 -------- 4-58 受訪者未來計畫購屋型態之次數分配表 ------------------- 4-59 受訪者未來計畫購屋者購屋地點之次數分配表 -------- 4-59 受訪者理想的建築型式之次數分配表----------------------- 4-59 受訪者理想的臥房數之次數分配表 -------------------------- 4-60 受訪者理想的客廳數之次數分配表 -------------------------- 4-60 受訪者理想的浴室間數--------------------------------------------- 4-61 受訪者理想的廚房間數--------------------------------------------- 4-61 受訪者理想的住宅坪數之次數分配表------------------------ 4-62 受訪者合理的每坪房價之次數分配---------------------------- 4-62 受訪者合理的房屋總價之次數分配表------------------------ 4-63 受訪者每月合理的住宅支出比例之次數分配表 --------- 4-63 受訪者換屋計畫與相關變數檢定表 --------------------------- 4-65 受訪者理想坪數與相關變數檢定表 --------------------------- 4-66 台北市受訪者平均每人樓地板面積與換屋計畫交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-67 高雄市受訪者平均每人樓地板面積與換屋計畫交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-67 高雄市受訪者完工年份與換屋計畫交叉分析表 --------- 4-68 台中市受訪者樓地板面積完工年份與換屋計畫 VII.

(14) 表 4-5-20 表 4-5-21 表 4-5-22 表 4-5-23 表 4-5-24 表 4-5-25 表 4-5-26 表 4-5-27 表 4-5-28 表 4-5-29 表 5-1- 1 表 5-1- 2 表 5-1- 3 表 5-1- 4 表 5-1- 5 表 5-1- 6 表 5-1- 7 表 5-1- 8 表 5-1- 9 表 5-1-10 表 5-1-11 表 5-1-12 表 5-1-13 表 5-1-14 表 5-1-15 表 5-1-16 表 5-1-17 表 5-1-18 表 5-2- 1 表 5-2- 2. 交叉分析表----------------------------------------------------------------- 4-68 台北市受訪者家戶收入與理想坪數交叉分析表 --------- 4-69 高雄市受訪者家戶收入與理想坪數交叉分析表 --------- 4-69 台中市受訪者家戶收入與理想坪數交叉分析表 --------- 4-70 台北市受訪者理想房價與理想坪數交叉分析表 --------- 4-70 高雄市受訪者理想房價與理想坪數交叉分析表 --------- 4-71 台中市受訪者理想房價與理想坪數交叉分析表 --------- 4-71 台北市受訪者理想房價與家庭收入交叉分析表 --------- 4-72 高雄市受訪者理想房價與家庭收入交叉分析表 --------- 4-72 台中市受訪者理想房價與家庭收入交叉分析表 --------- 4-73 受訪者家戶社會經濟特性、住宅及居住狀況與住宅的選擇行為之檢定結果表 ---------------------------------- 4-74 專家建議應列入居住合宜標準與住宅消費水準之項目表 ------------------------------------------------------------------ 5- 2 專家學者建議平均每住宅單位之次數分配表------------ 5- 3 專家學者建議平均每人樓地板面積之次數分配表----- 5- 4 專家學者建議每住宅單位應有房數之次數分配表----- 5- 4 專家學者建議每住宅單位之客廳數、餐廳數、衛浴數之次數分配表 ------------------------------------------------ 5- 5 專家學者建議平均每人擁有之房間數之次數分配表 - 5- 6 專家學者建議主臥室面積之次數分配表 ------------------- 5- 6 專家學者建議其他臥室面積之次數分配表 --------------- 5- 7 專家學者對於居住合宜標準建議 ------------------------------ 5- 7 專家學者對房價所得比之建議----------------------------------- 5- 8 專家學者對每月租金佔每月所得百分比建議 ------------- 5- 9 專家學者對住宅消費支出佔總收入百分比建議 --------- 5- 9 專家問卷之住宅消費水準建議表 ------------------------------- 5-10 專家學者居住地區與居住合宜標準之相關檢定表------ 5-11 專家學者之地區與平均每住宅單位面積（戶量 3 人）交叉分析表 ------------------------------------------- 5-12 專家學者之地區與平均每住宅單位面積（戶量 4 人）交叉分析表 ------------------------------------------- 5-12 專家學者之地區與平均每住宅單位衛浴數（戶量 3 人）交叉分析表 ------------------------------------------- 5-12 專家學者之地區與平均每住宅單位衛浴數（戶量 4 人）交叉分析表 ------------------------------------------- 5-13 國內外居住狀況之比較表 ----------------------------------------- 5-14 台灣地區戶量至目標年之推估表 ------------------------------ 5-15 VIII.

(15) 表 5-2- 3 表 5-2- 4 表 5-2- 5 表 5-3- 1 表 5-3- 2 表 5-3- 3 表 5-3- 4 表 5-3- 5 表 5-3- 6 表 5-3- 7 表 5-3- 8 表 5-3- 9 表 5-3-10 表 5-3-11 表 5-3-12 表 5-3-13 表 5-3-14 表 5-3-15 表 5-3-16 表 5-3-17 表 5-3-18 表 5-3-19 表 5-3-20. 英國房間標準表-------------------------------------------------------- 5-16 英國空間標準表-------------------------------------------------------- 5-16 本研究研擬之居住合宜標準表---------------------------------- 5-18 三大都市 78 年-87 年中位數房價所得比比較表--------- 5-19 國外房價所得比對照表--------------------------------------------- 5-19 三大都市 78 年-87 年住宅支出所得比表-------------------- 5-20 83-87 年三大都市住宅不動產成交行情比較表----------- 5-21 三大都市預售屋及新建房屋平均房價表 ------------------- 5-21 三大都市可支配所得達平均水準之家庭貸款最大負擔能力表 ------------------------------------------------------- 5-22 可支配所得家庭十分位組各組儲蓄率及房地租比例表 ---------------------------------------------------------------------- 5-23 三大都市在第一種貸款條件下購買 35 坪及 40 坪住宅之房價及貸款推計表 ------------------------------------------------ 5-23 三大都市在第二種貸款條件下購買 40 坪住宅之房價及貸款推計表------------------------------------------------------------- 5-24 三大都市可支配所得達平均水準家庭購買 35 坪住宅第一種貸款條件負擔表 ---------------------------------------------- 5-25 三大都市可支配所得達平均水準家庭購買 40 坪住宅第一種貸款條件負擔表 ---------------------------------------------- 5-26 三大都市可支配所得達平均水準家庭購買 40 坪住宅第二種貸款條件負擔表 ---------------------------------------------- 5-27 台北市可支配所得第四分位組家庭購買 35 坪及 40 坪住宅第一種貸款條件負擔表 --------------------------------------- 5-29 高雄市可支配所得第四分位組家庭購買 35 坪及 40 坪住宅第一種貸款條件負擔表 --------------------------------------- 5-30 台北市可支配所得第五分位組家庭購買 35 坪及 40 坪住宅第一種貸款條件負擔表 --------------------------------------- 5-31 高雄市可支配所得第五分位組家庭購買 35 坪及 40 坪住宅第一種貸款條件負擔表 --------------------------------------- 5-32 台北市可支配所得第六分位組家庭購買 35 坪及 40 坪住宅第一種貸款條件負擔表 --------------------------------------- 5-33 高雄市可支配所得第六分位組家庭購買 35 坪及 40 坪住宅第一種貸款條件負擔表 --------------------------------------- 5-34 台北市可支配所得第四、五、六分位組家庭購買 40 坪住宅第二種貸款條件負擔表 --------------------------------------- 5-35 高雄市可支配所得第四、五、六分位組家庭購買 40 坪住宅第二種貸款條件負擔表 --------------------------------------- 5-36 IX.

(16) 表 5-3-21 台北市與高雄市在長期低利貸款條件下之房價及貸款推計表------------------------------------------------------------------------ 5-37 表 5-3-22 台北市可支配所得第四分位組家庭 35 坪及 40 坪房屋長期低利優惠貸款負擔表------------------------------------------- 5-38 表 5-3-23 高雄市可支配所得第四分位組家庭 35 坪及 40 坪房屋長期低利優惠貸款負擔表------------------------------------------- 5-39 表 5-3-24 台北市可支配所得第五分位組家庭 35 坪及 40 坪房屋長期低利優惠貸款負擔表------------------------------------------- 5-40 表 5-3-25 高雄市可支配所得第五分位組家庭 35 坪及 40 坪房屋長期低利優惠貸款負擔表------------------------------------------- 5-41 表 5-3-26 台北市可支配所得第六分位組家庭 35 坪及 40 坪房屋長期低利優惠貸款負擔表------------------------------------------- 5-42 表 5-3-27 高雄市可支配所得第六分位組家庭 35 坪及 40 坪房屋長期低利優惠貸款負擔表------------------------------------------- 5-43 表 5-3-28 台北市與高雄市在青年貸款第一種貸款條件下之房價及貸款推計表 5-44 表 5-3-29 台北市與高雄市在青年貸款第二種貸款條件下之房價及貸款推計表 5-45 表 5-3-30 台北市可支配所得第一分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形------------------------------------------- 5-45 表 5-3-31 台北市可支配所得第二分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形------------------------------------------- 5-46 表 5-3-32 台北市可支配所得第三分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形 ----------------------------------------- 5-47 表 5-3-33 高雄市可支配所得第一分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形 --------------------------------------- 5-48 表 5-3-34 高雄市可支配所得第二分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形 ----------------------------------------- 5-49 表 5-3-45 高雄市可支配所得第三分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形 ----------------------------------------- 5-50 表 5-3-36 台北市可支配所得第一、二、三分位組家庭購買 30 坪住宅之房屋青年貸款第二種貸款條件負擔表 ------------- 5-51 表 5-3-37 高雄市可支配所得第一、二、三分位組家庭購買 30 坪住宅之房屋青年貸款第二種貸款條件負擔表 ------------- 5-52 表 5-3-38 經常性收入家庭第一、二、三分位組儲蓄率及房地租比例表------------------------------------------------------------------------ 5-53 表 5-3-39 台北市經常性收入第一分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形------------------------------------------- 5-54 X.

(17) 表 5-3-40 台北市經常性收入第二分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形------------------------------------------- 5-55 表 5-3-41 台北市經常性收入第三分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形------------------------------------------- 5-56 表 5-3-42 高雄市經常性收入第一分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形------------------------------------------- 5-57 表 5-3-43 高雄市經常性收入第二分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形------------------------------------------- 5-58 表 5-3-44 高雄市經常性收入第三分位組之房屋青年優惠貸款第一種貸款條件負擔情形------------------------------------------- 5-59 表 5-3-45 台北市經常性收入第一、二、三分位組家庭購買 30 坪住宅之房屋青年貸款第二種貸款條件負擔表 ------------- 5-60 表 5-3-46 高雄市經常性收入第一、二、三分位組家庭購買 30 坪住宅之房屋青年貸款第二種貸款條件負擔表 ------------- 5-61. 圖. 目. 錄. 圖 1-3-1 研究流程圖 ----------------------------------------------------------------- 1-4. XI.

(18) 第一章緒論第一節研究動機與目的為解決國內經濟所面臨之問題，推動經濟再造，行政院於八十八年二月二十四日院會中通過「強化經濟體質方案」，針對當前金融、企業、勞工、住宅及土地等制度性及結構性問題，研擬全面性改革措施。其中有關健全土地及住宅政策方面，內政部正積極草擬整體住宅政策及配合研擬住宅法草案。而綜觀整體住宅政策及住宅法草案，提昇居住環境品質均被列為主要議題之一。許多國家視住宅及居住標準為提高住宅及居住水準之主要依據，因此訂定了住宅及居住最低標準或合宜標準。其標準常隨著住宅存量及住宅狀況之變動而改變，也代表生活水準之改善狀況。台灣地區雖然近年來因經濟發展，居住狀況已大幅改善，但尚無居住之合理標準。另外，雖然長期以來，政府提供各類型之住宅補貼方案包含直接興建之公部門住宅、以利息貼補方式之勞工住宅、原住民住宅、公教住宅，以及稅捐減免等各類型方案，在房地產不景氣時期也會對首次購屋者提供優惠貸款方案以振興房市。今年八月間政府更提供了 2000 億元優惠購屋專案貸款，並擴大貸款對象為年滿 20 歲之全中華民國國民；同時間內政部也研擬了「青年購屋年息三厘低利貸款方案」，貸款對象為 20-40 歲家庭年收入在戶數 20﹪分位點以下者。但是仔細檢視所有政府相關之大部份補貼方案，發現政府對於住宅政策一直未有明確目標，沒有整體計畫執行依據，對於不同所得家庭住宅負擔能力並未深入分析，尤其是大部份補貼方案都集中在自購住宅，導致長期負擔龐大的補貼利息，但對於提昇生活水準及改善居住環境有限，也並未照顧到真正需要協助之家庭。本研究主要目的在考量住宅狀況、安全、衛生、舒適及住宅負擔能力等因素試圖研擬合適的居住標準，並分析購置合宜標準住宅之負擔能力，研究結果預期能提供政府對住宅補貼制度之參考，並可作為建築投資業者訂定住宅銷售計畫之重要依據及投資方向。. 1-1.

(19) 第二節研究範圍及內容一、研究範圍本研究以台北市、高雄市及台中市為研究範圍，並以民國 100 年為研究目標年。二、研究內容本研究之主要內容簡述如下： (一)緒論本章之內容主要為本研究之動機與目的、研究範圍與內容以及研究方法與流程等。 (二)相關文獻與資料收集在相關文獻上大致可分為三個主要的部分來探討，分別為住宅及居住標準、住宅消費水準、及住宅選擇行為等，資料收集包括三大都市房屋成交價格、儲蓄率、住宅支出比例、可支出所得及貸款條件等，以利於做進一步的統計分析。 (三)研究方法與設計本研究將進行家戶問卷訪談調查及專家學者郵寄問卷調查，並利用次數分配、卡方檢定、相關分析及變異數分析等方法進行資料之統計分析，以擬定居住合宜標準及住宅支付能力之分析。 (四)問卷調查結果與相關分析本章內容主要針對三大都市之住宅及居住現況與住宅消費水準進行家戶問卷訪談之調查，包括家庭特性、住宅及居住狀況特性、住戶對住宅及居住狀況滿意度、住宅消費水準之分析及假設檢定等。 (五)居住合宜標準研擬與住宅消費水準之分析本章以專家學者之觀點，同時也分析台灣、日本及美國過去 15 年來的居住狀況及住宅消費水準以訂定合理適宜的居住標準 1-2.

(20) 及住宅消費水準。居住合宜標準訂定項目包含平均每住宅面積、平均每人樓地板面積、每戶住宅之臥房間數、每戶住宅之客廳數、餐廳數、廚房數與衛浴數、每人擁有之臥房數、主臥室面積、建築物結構安全性。而住宅消費水準主要在分析一般家戶擁有符合本研究擬定之標準住宅，其合理負擔能力。包括住宅支出所得比、房價所得比、儲蓄率以及目前房價合理性。 (六)居民之居住合宜標準支付能力分析本研究將以儲蓄率加上房地租支出比例視為家庭貸款負擔能力之最大極限以分析居民對所擬定之居住合宜標準之支付能力。 (七) 結論與建議本研究擬定居住合宜標準及住宅支付能力分析之依據，包括研究的結論、建議與檢討，以及本研究之後續研究方向。. 第三節研究方法與研究流程一、研究方法（一）本研究研擬之居住合宜標準為全民能實現之居住標準，並考量現有住宅及居住狀況、安全、衛生、健康以及對住宅之負擔能力等因素。因此，並非最低收入戶擁有住宅之標準，而以每戶家庭可支配所得十分位組之第四分位組以上家庭在 2011 年能自有為目標，本研究也僅以 2011 年能自有合宜標準住宅為探討範圍。住宅消費水準係以分析每戶家庭可支配所得十分位組之第四分位組以上家庭其購買合宜住宅之負擔能力為主。本研究以房價所得比、住宅支出所得比及儲蓄率為住宅消費水準之評量方式。（二）本研究收集行政院主計處、行政院經建會、台北市主計處、高雄市主計處之住宅調查及家庭收支調查等相關資料，並以台灣不動產流通中心買賣成交行情的資料作為分析基礎。（三）本研究於 89 年 1 月至 2 月間進行了 1500 份家戶問卷訪問調查以瞭解居住及住宅現況。另外本研究於 6 月 15 日至 7 月 10 日間選定 27 位專家學者從事郵寄問卷調查，希望收集專家學 1-3.

(21) 者之觀點及建議。（四）本研究以次數分配、卡方檢定、相關分析、迴歸分析、及變異數分析等方法進行資料分析。二、研究流程研究動機與目的. 研究目標界定. 相關資料收集. 相關文獻收集住宅及居住標準. 住宅消費水準. 住宅選擇行為. 房屋成交價格. 儲蓄率. 住宅支出比例. 研究方法選定家戶問卷專家學者統計分析訪談調查郵寄問卷法調查. 可支出所得. 貸款條件. 次數分配卡方檢定相關分析變異數分析. 問卷設計與家戶調查分析. 國外現況與標準. 專家問卷設計與調查分析. 居住合宜標準之研擬. 住宅消費水準之分析儲蓄率. 貸款負擔能力. 住宅支出比例. 房屋價格. 住宅支付能力分析. 結論與建議. 圖 1-3-1 研究流程圖 1-4. 可支配所得. 居住與住宅現況.

(22) 第四節居住合宜標準及住宅消費水準之定義與評定方式一、居住合宜標準本研究研擬之居住合宜標準為全民能實現之居住標準，並考量現有住宅及居住狀況、安全、衛生、健康以及對住宅之負擔能力等因素。因此，並非最低收入戶擁有住宅之標準，而以每戶家庭可支配所得十分位組之第四分位組以上家庭在 2011 年能自有為目標，本研究也僅以 2011 年能自有合宜標準住宅為探討範圍。二、住宅消費水準本研究研擬之住宅消費水準以居住合宜標準為基礎，分析每戶家庭可支配所得十分位組之第四分位組以上家庭在其負擔能力範圍內，購買合宜住宅之合理住宅消費。本研究將以房價所得比、住宅支出所得比及儲蓄率為住宅消費水準之評量方式。租屋者居住在合宜住宅之消費水準屬租屋市場之探討，為另一研究案探討範圍，因此不列入本研究之分析。. 1-5.

(23) 第二章相關理論與文獻回顧本研究之主要目的為探討台灣地區住宅及居住狀況與住宅消費水準，並研擬出居住合宜標準與住宅消費水準。在相關理論及文獻回顧上大致可分為三個主要的部分來探討，分別為住宅及居住標準、住宅消費水準、及住宅選擇行為等。. 第一節住宅及居住標準在住宅及居住標準方面，可就住宅品質來探討。黃清政（1972）曾依當時國內之經濟力、家庭人口組成、家計負擔能力等等初步擬定住宅面積的最低標準。而在行政院經濟建設委員會（1986）對住宅及居住品質評定標準之研究中，說明最低標準之訂定，應考慮現有住宅及居住狀況，並顧及健康與衛生之需要與國家資源之有效性。本研究結果發現，臺灣地區現有住宅及居住狀況與專家學者基於現有家庭狀況及健康衛生之考慮下所建議之最低住宅與居住水準間有頗大差異;又由與日本一九七六年所訂定，以一九八五年為全部國民所實現目標之最低居住標準之比較發現，臺灣地區仍有 12-74﹪之家庭（因指標而異）未符合其標準。如以公元兩千年為全臺灣地區之最低居住及住宅水準實現年，其建議之標準如下：都市住宅的最低住宅標準就平均戶量為 4.7 人的家庭狀況而言，住宅面積宜有 30 坪，可隨戶量的增減而增減；臥室間數則每住宅單位至少應有三間臥室；且每住宅皆應有客廳、飯廳及廚房，唯飯廳可與客廳或廚房合併使用；並且應有一套盥洗設備。中華民國住宅學會（1991）對住宅政策與法令的研討會之論文集中，「從英、美、日、新住宅政策之比較看我國住宅政策應有之方向」文中指出：平均每一住宅之面積：英國（1988）年為 95 平方公尺；美國（1987）為 153.6 平方公尺；日本（1978）為 80.28 平方公尺，1988 年則為 89.95 平方公尺；新加坡（1975）為 48 平方公尺，1985 年為 72.6 平方公尺；中華民國（1979）為 81.6 平方公尺，1989 年為 100.8 平方公尺。平均每一住宅之居住人數：英國（1985）年為 3 人，1988 年為 3.12 人；美國（1983）為 2.82 人，1987 年為 2.12 人；日本（1978）為 3.48 人，1988 年為 3.2 人；新加坡（1975）為 5.5 人，1985 年為 4.4 人；中華民國（1979）為 4.71 人，1989 年為 4.07 人。平均每一房間之居住人數：英國（1985）為 0.6 人，1988 年為 0.5 人；美國（1983）0.6 人， 1987 年為 0.4 人；日本（1978）為 0.77 人，1988 年為 0.66 人；中華民國（1979）為 1.23 人，1989 年為 1 人。 2-1.

(24) 各國住宅內部設備自有率：英國（1984）有 97﹪的浴室及衛廁；美國（1983）有 98.34﹪的廚房及 97.11﹪的浴室；日本（1988）有 98.3 ﹪的廚房、91.2﹪的浴室及 96.9﹪的衛廁；中華民國（1989）有 98.63 ﹪的廚房，98.27﹪的浴室，97.34﹪的衛廁，99.37﹪的瓦斯，84.83﹪ 的自來水。詳見下列各表。表2-1-1 平均每一住宅面積單位：平方公尺（M2）國別英國美國日本新加坡中華民國年度 1975 1988 1970 1987 1978 1988 1975 1985 1979 1989 2 M /住宅 -95 -- 153.6 80.28 89.95 48 72.6 81.6 100.8 表2-1-2 平均每一住宅之居住人數單位：人數國別英國美國日本新加坡中華民國年度 1985 1988 1983 1987 1978 1988 1975 1985 1979 1989 人/住宅 3 3.12 2.82 2.12 3.48 3.2 5.5 4.4 4.71 4.07 表2-1-3 平均每一房間之居住人數單位：人數國別英國美國日本新加坡中華民國年度 1985 1988 1983 1987 1978 1988 1975 1985 1979 1989 人/房間 0.6 0.5 0.6 0.4 0.77 0.66 --- 1.23 1 表2-1-4 各國住宅內部設備自有率國別英國美國年度 1984 1983 廚房 -98.34 浴室 97 97.11 衛廁 97 -瓦斯 --自來水 ---. 日本 1988 98.3 91.2 96.9 ---. 新加坡 -------. 單位：﹪ 中華民國 1989 98.63 98.27 97.34 99.37 84.83. 而陳建仁（1992）在探討台北都會區住宅品質標準之研究中，主要依據住宅品質現況、現有法規規定及住戶對於住宅品質的基本要求，分別擬定台北都會區最低及較適的品質標準，並以 60 及 80 分表示，藉此表示台北都會區歷年的住宅品質演進狀況。住戶的品質有逐年上升的趨勢，不過住戶的品質分數僅較最低標準 60 分為高。而透過實証研究，得知支持所得水準及家庭組成結構（戶內人口數）為影響住宅品質水準及標準訂定之因素。洪幸妙（1992）則在探討住宅管理維護對住宅品質之影響研究中，依據一般民間住宅及國民住宅不同的管理維護方式，在台北都會區選取七個研究個案，對個案不同的管理維護方式與住宅品質狀況做一調查，並藉著問卷抽樣調查的方法，了解住戶對目前住宅品質及住宅管理維護之滿意情形，然後根據調查 2-2.

(25) 資料來建立住宅管理維護影響住宅品質之迴歸分析模式，分析之模式主要有二，其一為建立住宅屬性、住戶屬性及管理維護屬性影響住宅品質之迴歸模式，其二為將住戶滿意之問卷變項透過因子分析技術，選出主要之因子，做為迴歸分析模式之自變項。根據本研究之初步結果顯示，模式一以屋齡、費用線交率、住宅安全措施等項目，對於住宅品質之滿意度影響較為顯著，模式二則以管制公約、公共設施、管理費等因子，對住宅品質滿意度之影響較為顯著。嘉義縣住宅建設計畫之規劃中（1998），擬定嘉義縣最低居住品質標準為，不同居住人數所考慮的住宅格局不盡相同，居住人數為四人，住宅格局以三、四房二廳一廚二衛為主；居住人數為五人，住宅格局以三、四房二廳一廚二、三衛為主；居住人數為六人，住宅格局以三、四、五房二廳一廚二、三衛為主。台南縣住宅建設計畫之規劃中（1996），擬定台南縣最低居住品質標準為，每住宅單位居住戶數為 1（戶/宅）；家戶居住空間水準為 36（坪/戶），10（坪/人）；家戶居室水準為 1（間/人）；住宅自有率應為 90﹪。桃園縣住宅建設計畫之規劃中（1996），擬定桃園縣最低居住品質標準為家戶居住空間水準為 30-35（坪/戶），應包含臥室 4 間、客廳 1 間、飯廳 1 間、廚房 1 間、浴室 1 間、廁所 2 間，主臥室面積至少 4-6 坪（含壁櫥），其他臥室 3-5 坪。高雄市住宅建設計畫之規劃中（1996），擬定高雄市最低居住品質標準為，每住宅單位居住戶數為 1（戶/宅）；家戶居住空間水準為 40（坪/戶），12（坪/人）；家戶居室水準為 1（間/人）；住宅自有率應為 80﹪。高雄縣住宅建設計畫之規劃中（1996）擬定高雄縣最低居住品質標準為家戶居住空間水準為 40（坪/戶），10（坪/人），每人 1.3 間房間。花蓮縣住宅建設計畫之規劃中（1998），擬定花蓮縣最低居住品質標準為，市中心區以外之都市地區住宅面積最低標準為 36 坪，鄉村地區的市街公寓為 40 坪，透天獨棟房屋為 50 坪。居住空間最低標準，主臥房面積至少為 4 坪；其他臥房，18 歲以上 1（室/人），6-18 歲同性別者 1/2（室/人），6 歲以下不分性別 1/2（室/人），面積至少應有 3 坪；住宅自有率應為 100﹪。. 2-3.

(26) 新竹縣住宅建設計畫之規劃中（1996），擬定新竹縣最低居住品質標準為，有關臥室方面，主臥房面積至少為 3.025 坪，未滿 5 歲之兒童可容納一人於同室；其他臥房，6-17 歲同性別者 1/2（室/人），成年人應各有 1（室/人），面積至少應有 2.27 坪；餐室方面，每家庭應具備餐室兼廚房，餐室規模視家庭人數分 2.27 坪與 3.025 坪兩種。澎湖縣住宅建設計畫之規劃中（1998），對澎湖縣最低住宅及居住標準的建議為：平均每住宅單位居住戶數為 1（戶/宅）；每人居住最小面積應為 9.6 坪；每人擁有房間數則應維持 1.3 間；至於住宅自有率則應為 83﹪。台中縣住宅建設計畫之規劃中（1996），每一戶最低應有 32 坪，每住宅單位應有 4 間臥室彰化縣住宅建設計劃之規劃中（1998），擬定彰化縣之住宅及居住最低標準為：住宅面積最低標準為彰化縣都市地區住宅規模為每單位住宅面積 36 坪，而非都市地區的市街公寓為 40 坪，透天獨棟房屋 50 坪。空間標準為每住宅單位至少應有三間臥房，客、餐廳及廚房的自用率為百分之百；臥室間數則依彰化縣平均單位家宅擁有 3.9 間居室。. 2-4.

(27) 表2-1-5 各縣市住宅建設計畫最低住宅及居住標準居住戶數居住空間. 房間數. 自有率. 嘉義縣（1998）. 台南縣 1（戶/宅）36（坪/戶）， 1（間/人）（1996） 10（坪/人）桃園縣 30~35（坪/戶）（1996）主臥室-4-6 坪其他臥室-3-5 坪高雄市 1（戶/宅）40（坪/戶）， 1（間/人）（1996） 12（坪/人）高雄縣 40（坪/戶）， 1.3（間/人）（1996） 10（坪/人）花蓮縣 1.都市地區（36 坪）（1998） 2.鄉村地區市街公寓（40 坪） 3.鄉村地區透天獨棟房屋（50 坪）主臥房-至少 4 坪其他臥房-至少 3 坪新竹縣主臥房- 4 坪（1996）其他臥房- 3 坪餐室-視人數分 2.27 坪與 3.025 坪澎湖縣 1（戶/宅）9.6 坪人 1.3 間/人（1998）台中縣 32（坪/戶） 4 間/ 戶（1996）彰化縣 1.都市地區（36 坪） 3.9 間/戶（1998） 2.非都市地區市街公寓（40 坪） 3.非都市地區透天獨棟房屋（50 坪）. 住宅格局三、四房二廳一廚二衛（4 人/ 戶）三、四房二廳一廚二、三衛（5 人/戶）三、四、五房二廳一廚二、三衛（6 人/戶）. 90﹪ 臥室 4 間、客廳 1 間、飯廳 1 間、廚房 1 間、浴室 1 間、廁所2間 80﹪. 100﹪. 83﹪. 100﹪. 資料來源：嘉義縣住宅建設計畫之規劃（1998），台南縣住宅建設計畫之規劃（1996），桃園縣住宅建設計畫之規劃（1996），高雄市住宅建設計畫之規劃（1996），高雄縣住宅建設計畫之規劃（1996），花蓮縣住宅建設計畫之規劃（1998），新竹縣住宅建設計畫之規劃（1996），澎湖縣住宅建設計畫之規劃（1998），台中縣住宅建設計畫之規劃（1996），彰化縣住宅建設計劃之規劃中（1998）. 2-5.

(28) 第二節住宅消費水準在住宅消費水準方面，大致可分為兩個部分來討論，即住宅價格與住宅負擔能力等，分別說明如下。一、住宅價格在住宅價格方面，可探知影響住宅價格之因素及特徵價格函數之建立。黃啟福（1983）在分析台北市松山、大安、古亭三區的住宅價格時，運用自行調查資料配合國泰建設 69 年及 70 年的住宅資料之房價作為房屋現值轉換數據，以限制條件下的 Box-Cox 轉換的函數型態，建立住宅的特徵價格函數。羅國銘（1986）在其「住宅特質之消費行為分析」一文中，建立住宅特徵與住宅價格之特徵價格函數，僅是使用 Rosen（1974）所提特徵價格理論的第一階段。該文以線型、半對數及雙對數等三種特徵價格函數形式進行分析，其實證結果以線型及半對數函數形式較佳。本研究結果顯示，一樓層的住宅價格高於其他樓層，而四樓層住宅對房價有負面的影響，此與現實情形相符，由於中國人迷信之故，多數人較不願意購買四樓層之住宅；人口密度對住宅價格之影響為負且達顯著水準；住宅與工作地點距離對住宅價格有顯著影響，係數符號為負。而劉振誠（1986）在探討住宅價格影響因素之研究中，則選取 24 個原始說明變數，經由主成份分析模式，得出八個住宅價格主成份解釋指標，其解釋變異能力合計達 83.41﹪。又進一步地建立個別變數與住宅價格之複迴歸模式，結果顯示以建坪、所屬樓層別、建築型態、商住比、至市中心區之距離、平均每戶可支配所得與教育程度等七個變數所配適之方程式最佳。梁豐裕（1987）則運用高雄市民國 73 年及 74 年推出銷售的住宅價格與住宅屬性相關資料並依據住宅型態的分類方式將高雄市的透天處與公寓大樓分開估算，並以線性、半對數線型及對數線型等三種函數型態來分別建立住宅價格與住宅屬性間的關係。研究結果顯示，透天厝與公寓大樓的特徵價格函數有顯著的差異。而林祖嘉（1990）在針對台北市、高雄市及台灣省房租與房價關係進行研究時，透過建立特徵房價與房租函數的方式來進行實証研究，研究結果指出，房屋面積、用途、類型、建材、屋齡、廚房數、浴室數、廁所數、燃料等屬生均對住宅價格有顯著影響。 2-6.

(29) 劉秀玲（1992）在台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討中，試圖運用直線型、半對數型、逆半對數型及雙對數型複迴歸模式來探討住宅品質對住宅價格之影響，藉以了解台北市之住宅狀況。經實證結果發現：在戶的品質方面，品質呈逐年提昇的趨勢；在棟的品質方面，歷年來品質並無明顯；在鄰里小環境方面，品質逐年降低；在鄰里大環境方面，72 年以前新舊市區之品質差異蠻大，但之後則趨於一致。將以上之實証結果與調整後之價格進行迴歸分析，得出樓地板面積、結構、住宅類型以及市中心之遠近對價格有顯著影響。最後從迴歸方程式中的 Beta 係數求取戶、棟、鄰里小環境及鄰里大環境之權重，而得知台北市之住宅總品質，乃有逐年緩慢降低的趨勢，而住宅價格卻逐年上揚，這顯示台北市住宅價格提昇的原因中，非住宅品質因素佔了相當重要的地位。張曦方（1994）則在住宅樓層價差之探討中，指出住宅價格主要乃是由平面價差與之體價差組合，並受供、需面的交互作用競價而成，對於位在同一塊基地上的各層樓而言，亦會因不同的空間屬性組合而產生不同的價格水準。研究結果顯示，在供給面：訂定樓層價差主要依據乃是根據既有的區域市場供給面平均價差水準，再以產品的個體差異性採評點加總法做價格上的調整。需求面：影響樓層之選擇因素有居民屬性之年齡別、家庭成員組成不同等。而在考量價格的高低、負擔能力因素與不考量價格的條件下，消費者選擇樓層的偏好並無多大改變，可見得，樓層間的價格差異並不是決定選購樓層的主要考量因素。楊宗憲（1995）在探討住宅價格指數之研究中，就台北市成屋屬性進行分析，應用民國 77 年至 82 年太平洋房屋及信義仲介公司之成交案例，運用半對數型特徵價格方程式來分別估計各年度間住宅價格之間的關係；在各分析年度當中登記總面積、衛浴設備套數、所在樓層、所在樓層平、區位均有顯著影響。而林國民（1996）的研究主要是探討影響高雄市住宅價格的隱含屬性，以及影響隱含屬性的需求因素，應用民國 83 年 9 月至 12 月附屬於「高雄市住宅建設計畫之規劃」案之住宅問卷調查資料，以特徵價格法進行實証分析，研究結果指出，高雄市透天住宅與公寓大樓之特徵價格方程式結構上卻有差異存在，而不論是透天住宅或公寓大樓，建坪面積、使用類別與距市中心距離等三項屬性，影響高雄市住宅市場價格的主要且共同的因素。二、住宅負擔能力 2-7.

(30) 由於住宅負擔能力的意義較為抽象，至今尚未有一明確之定義，所以先就住宅負擔能力作解釋。Weicher（1977）對於住宅負擔能力的定義為：家庭支付新屋中位價格（Median New Home Price）所需償還的貸款金額是否小於家庭所得之 25﹪來決定，若大於 25﹪則表示存在付不起（Unaffordable）的問題，若小於 25﹪則表示付得起。Whitehead （1991）亦曾指出，住宅負擔能力為家庭住宅支出與其所得間之關係。而根據曾平毅（1994）對其初步的定義：係指一購屋者在其生活環境或地區對其所喜好之房屋，能以其經濟資源擁為其所有之力量，廣義的說，擁屋能力亦可視為一群人在其生活社區中，能佔有一個合理房屋的機會。而 Maisel（1987）亦在其一本有關不動產金融的論著中，在什麼是扺押貸款？一節裡，對於負擔能力（Afforability）作了說明：即為所得以每期償還金額對於購買財產的限制謂之。並提出影響負擔能力的因素有三：所得限制、每期償還總額、及貸款額度比等。 Betrand（1991）為一分析各國住宅負擔能力的文獻，尤其是開發中國家，主要對於住宅負擔能力作了以下定義： a 價格負擔能力（Price Affordability）即常用之 PIR 指標。而住宅價格則是由市場所決定。 b 信用負擔能力（Credit Affordability）即 Maisel（1987）所提及貸款償付額佔所得的比例。在國內住宅負擔能力之相關研究上，鄧建民（1985）在探討台灣地區住宅需求之研究中，運用「特徵價格（Hedonic Price）」理論及「永久所得（Permament Income）」假說，以台灣地區為實証範圍，內容包括：住宅消費支出與房租負擔能力、建立住宅需求模式、並分析所得彈性和價格彈性、以低收入家庭標準之界定與其住宅需求之估計。有關住宅負擔能力之研究，僅為本文之一部份，依其分析內容，所討論者應屬「住宅費用負擔能力」，結果顯示：就住宅租金而言，總體而言，台灣地區之住宅租金水準是普遍偏低的。其次，就住宅消費支出佔經常性收入之比均維持在 19﹪上下來看，可得知台灣地區之住宅消費支出乃隨所得之增加而提高，故當所得增加時，消費支出將維持於所得之一定比例。而胡誌芳（1989）在探討台北市民住宅選擇與購宅能力之研究的主題上，認為住宅需求為居住者經濟條件與生活觀的綜合反應結果， 2-8.

(31) 居住者以累積的認知經驗、意象及經濟能力，表現在其選擇的住宅上，而認知性則會受到其居住者屬性所影響，如教育程度、年齡、收入、職業、社會階級等。其研究結果發現，住宅面積與家庭收入成比例趨勢，住宅類型方面，居住於樓以上大廈，其家庭收入較高，連棟式住宅其家庭收入趨向於低所得。而且家庭月收入在六萬元以上者較有購屋之計畫，收入愈低愈無購屋計畫。而在購宅能力的衡量上，指出家庭購宅能力的主要決定因素為國民所得水準與房屋價格水準。其研究結果顯示：台北市之房價指數成長是大於所得指數之成長，且與房地產景氣情形呈相反現象，即當房地產市場景氣熱絡時，市民之購宅能力降低，而房地產景氣蕭條時，則購宅能力較高。整體而言，台北市民之購宅能力有逐年下降現象，且於景氣高峰時有明顯下降情形。曾平毅（1994）則在探討都會擁屋能力之研究時，先以條件設定假設方式，求得台北都會區房價所得比之合理基準值，再運用標準住宅觀念以面積、單價二變數設定出各分區之基準房價，最後再所定義之 AP 指標（即都會區內的家戶在實際住宅供應市場、金融條件及政府政策影響下，以其所得可以買得起基準房屋之家戶比例）作為房價支付能力的指標，其實證結果為以捷運興建後可及性改善後，可刺激擴大後之都會區範圍低價房屋的供給增加，造成基準房價下降，進而使擁屋能力提高。徐珮倫（1996）在台中市民擁屋能力的研究主題上，先推估出住宅特徵價格函數，並使用固定的住宅品質價格模式，設定五種不同價位之住宅的品質內容，以分析歷年住宅品質的變化，再與家庭年所得做比較，來探討擁屋能力的問題。實證結果顯示，整體而言，台中市的住宅在七十一年到八十二年期間，住宅品質已有改善，而高價位住宅品質有非常顯著的提昇，且品質的提昇是造成高價位住宅價格上漲的主要原因。薛立敏、陳繡里（1996）則以住宅自有率為中心，探討其與房價、購屋能力及擁屋行為間的相互關係，認為所得上升、繼承財產、接受贈與及貸款條件改善可以提昇購屋能力，而房價上升為造成購屋能力下降的主因，其建構房價所得比、購屋負擔比及貸款成數三個指標來分析住宅負擔能力的變化，並以不同年齡層的分類來分析不族群的住宅負擔問題，即家庭特性亦影響其決策。薛立敏（1996）亦在「台灣地區合理房價之探討」中表示要衡量合理房價需先衡量住宅負擔能力同時也指出影響住宅負擔能力的因素，除房價外還包含了融資的因素。張漢裕（1997）在以探討住宅需求的問題中，對於支付能力（即 2-9.

(32) 住宅負擔能力）的界定指出，支付能力主要是受住宅價格與所得影響。黃迪南（1999）也在高雄市家戶對期望住宅負擔能力之研究中，發現高雄市家戶中預期在五年內有計畫購屋者佔總家戶數的 31.53 ﹪。但具有負擔能力者僅佔有住宅需要家戶的 23.59﹪。而造成負擔不起的原因主要是對於透天住宅的偏好及較大面積的要求。而在不同群體住宅負擔能力分析上，家戶規模中的大家庭、所得屬性中的低所得者，職業屬性的勞工及住宅屬性的無自有住宅者均呈現出對期望自有住宅的負擔能力相對上偏低。至於國外相關研究方面，Linneman 及 Wachter（1989）利用個體資料來檢視所得及財富等限制式對於個別家戶對於擁有住宅的影響，結果發現財富變數的影響大於所得變數，其指出即使在發展完整的資本市場，借貸限制的存在，尤其是財富限制，對於擁有自有住宅是具有負面效果的。 Holloway（1990）則指出衡量住宅負擔能力最基本的因素之一為貸款償付額佔所得的比例。在研究結果中，美國家庭購屋在 1963 年至 1973 年間的貸款償付額為 14.1﹪，至 1973 年至 1981 年則為 36.1﹪， 1990 年時，則又降為 21.7﹪。作者認為住宅價格上漲為影響此一比例上升的重要原因，而貸款償付比例又影響至家戶的住宅負擔能力。 Steven C. Bourassa（1996）在對於澳洲大城墨爾本、雪梨的實證研究中提及典型的住宅負擔能力探討，大多依據總體性的資料而忽視了所得、資產及房屋價格的分佈問題，而個體的調查資料則可以克服這些因素。其認為在住宅選擇中，購買自有住宅是最主要的部分原因，相對於其他的投資組合而言，擁有自有住宅的收益較大且免稅，而政府在政策上亦非中立。而是偏向擁有自宅，此情形在台灣似有雷同。本文亦應用借貸限制式來衡量住宅負擔能力，其利用自付款及利率二個變數來模擬，結果發現在任何情況的假設下，仍會有一定比例的無自有住屋無法負擔最低水準住宅或是勉強擁有而使自己陷入貧窮的困境。 Christopher J. Mayer 及 Gary V. Engelhardt（1996）為一由贈與與頭期款的角度探討住宅負擔能力的文章，就其分析中提及首次購屋者對於得到贈與較為依賴且在自備款的準備上也較少。在實證中接受贈與與否和所得及財富呈現負相關而與中位數房價呈正相關，這種增加住宅負擔的效果在某些族群上則相當顯著。. 2-10.

(33) 第三節住宅選擇行為之文獻回顧在國內住宅選擇之相關研究方面，傅美生（1984）利用 Logit 模型分析不同屬性之家計負責人，探討其住宅權屬及住宅類型之選擇傾向，結果發現在住宅權屬方面，以年長者及教育程度高者擁有較高之住宅持有率。林祖嘉（1994）利用 78 年台灣地區住宅狀況調查資料，對台灣地區進行住宅需求與租購選擇之聯合估計，採用 Lee and Trost （1978）的轉換模型（a switch model）及 Heckman（1974，1976）二階段迴歸估計法，發現不論是家計單位的房價或房租支出，都會受到租購選擇之影響；此外，部份家計單位的特質是透過對租購選擇的影響，進而影響到住宅需求。黃錦玲（1994）則利用市場區隔之觀念，探討購屋者之消費行為，其結果得出年齡、職業與家庭生命週期對購屋動機有顯著的差異，而教育程度及家庭人口數對購屋動機沒有顯著的影響。而陳彥仲（1996）則以 1980 年美國公共個體抽樣資料（the Public Use Microdata Sample, PUMS）為基礎，選擇聖地牙哥（San Diego）都會區為研究區，利用巢式多項 Logit 模型，討論住宅選擇之決策程序。研究結果發現，家戶將租購選擇列為最優先的考量，其次決定住宅類型，包括住宅型式、室內空間、住宅區位、以及住宅品質，最後在各住宅類型中挑選最適當之住宅單元。此外，家戶在選擇住宅時，的確有程序性的過程，而最大的差異乃為租屋或購屋的決定。李信佩（1997）也在家戶組成對住宅租購選擇影響之研究（以台此為例）中，採用巢式多項羅吉特（Logit）模型分析家戶之住宅租購選擇，及各類型家戶之租購選擇機率，並估計出自有房屋市場與租賃房屋市場間有很高的替代性存在。在影響家戶住宅租購選擇之因素方面，所得、住宅價格、利率、家庭因素、預期因素、心理因素等其他因素，皆會影響家戶之選擇行為，而作者僅就家戶組成來探討住宅之租購選擇。而實証結果顯示，在影響因素方面，就自有房屋而言，性別、婚姻狀況、居住時間、有無工作等變數之係數均顯著，顯示家戶組成有相當之影響程；在住宅屬性方面，家宅主要用途之係數則較顯著。而就租賃房屋而言，除家戶組成特性之諸係數均顯著外，住宅屬性如家宅主要用途之係數則較為顯著。而各類型家戶在低教育程度下選擇購屋之機率較中、高教育程度來得低，此說明教育程度愈高者，家戶選擇購屋的機率也就愈高，教育程度愈低者，家戶選擇租屋之機率相對地也就愈高；由此說明教育程度可反映出家戶之所得情形，高教育程度者購屋之機率較中、低教育程度者來得高，顯示所得之高低仍是影響家戶住宅租購選擇之重要因素，因家戶特質如教育程度可作為所得之代理變數。 2-11.

(34) 而在國外相關研究方面，Alonso（1964）提出競租理論（Bid-Rent Theory），認為住宅區位的選擇，是根據住宅到單一工作地點之可及性和住宅與其他財貨的取捨結果。此理論中將住宅的品質視為均質，住宅品質僅是土地面積與資本投入的一種產品，且認為相同所得的住戶對住宅的型態或其他住宅特性的偏好均無任何差異存在。直到 Ridker ＆ Henning （ 1967 ）才開始建立住宅為多面性商品（ Multifaced Commodities）之觀念，其認為住宅價格是由住宅特徵所共同組合而成（A Boundle of Attributes），住宅特徵組合及住宅品質才是住宅選擇的重要因素。. 2-12.

(35) 第三章研究方法與設計本研究主要目的在於分析及研擬台灣都市地區合適的居住標準及住宅消費水準。為了達到研究目的，以下幾項問題必須探討： 1.台灣都市地區住宅及居住過去及現況為何？ 2.居民是否對居住環境滿意？ 3.居民之住宅及支付能力為何？ 4.目前房價是否合理？本研究運用下列方法收集及分析資料以探討上述問題並作為擬定居住合宜標準及住宅消費水準之依據。. 第一節資料收集方法一、歷年統計資料之收集資料收集包括不動產流通中心 83 年至 87 年三大都市之大廈、華夏、住宅、套房及公寓等類型之房屋成交價格，以及三大都市各主計處之儲蓄率、住宅支出比例、可支出所得及貸款條件等，以進行資料之整合與分析。二、家戶問卷訪問調查鑑於行政院主計處自 84 年後並未進行住宅調查，為了瞭解居住及住宅現況，本研究採用家戶問卷調查方式收集資料。一般而言，問卷調查包含訪談、郵寄問卷及電話訪問三類。根據過去之經驗，郵寄問卷回收率都相當低，電話訪問也需要特別訓練之訪員，且問卷問項多較難順利完成整份問卷。因此本研究以問卷訪談方式進行調查。以下為家戶問卷程序及資料分析方法：（一）研究假設在研擬家戶問卷之前，本研究擬定下列之假設以作為研究之引導方向： 1.住戶社會經濟特性不同，住宅及居住狀況亦會有所不同。本研究所採取之家戶社會經濟特性包括有，家計負責人 3-1.

(36) 之年齡、教育程度、家戶收入及戶量等，這些特性會造成住宅及居住的狀況不同，包括有住宅面積、住宅類型、住宅用途及住宅權屬等。 2.家戶特性與住宅及居住狀況的不同，會造成住宅環境滿意度的不同。本研究所探討之住宅環境滿意度乃包括居住空間、通風情形、採光日照、隱私情況、房屋隔音、排水系統、漏水情形、龜裂損害與整體環境之滿意度，這些變項可能因為家戶特性及住宅及居住狀況的不同而有所差異。 3.住宅及居住狀況、家庭特性與環境滿意度的不同，會造成住宅消費不同。本研究探討的住宅消費，乃以住宅價格與住宅支出比例進行討論，可能因為住宅面積、住宅類型、住宅用途、家戶收入及家計負責人之教育程度的不同而有所差異。 4.家戶社會經濟特性與住宅及居住狀況不同，對住宅的選擇行為將有差異。本研究所討探之住宅選擇行為乃指住戶對住宅之選擇行為，即住戶考量了其家庭社會經濟特性與住宅屬性，包括家戶負責人之年齡、教育程度、家戶收入與戶量、住宅面積、住宅用途等，而造成住戶對住宅的選擇有所差異。（二）抽樣程序抽樣（Sampling）是母體中抽選一部份個體為樣本來進行調查，並以此部份個體所得的結果推論母體的特徵。是以抽樣的有效性成為樣本正確推估母體的重要依據。基於確定樣本的有效性，以下就抽樣的方法與樣本數目進行討論。 1.抽樣方式與樣本大小抽樣的目的在於樣本推估母體，是以在正常的情況下，樣本愈大則其代表性愈大。然而就抽樣的人力、金錢、時間等成本而言，實無法進行普查之研究，故在決定樣本的大小時，將依抽樣誤差與研究代價兩個因素同時考量，以求能夠達到均衡的狀態。 3-2.

(37) 本研究所採用之抽樣方式係為「分層比例隨機抽樣」的方式取得樣本，以「戶」為抽樣的單位。若抽樣的信度為 95﹪，抽樣誤差值是 3﹪，且將 P 值設定為 0.5，則所得有效樣本數至少應為 1067 戶。所需之樣本大小計算公式如下：  1.96 p (1 − p )   N =   e  . 2. 計算公式中，N：樣本數 P：推測母體的比例 e：容許誤差值為有效達成此目標，故決定實際專訪戶數為 1500 戶。抽樣對象為台北、台中、高雄三大都市，依照 87 年底民政局所登記的戶數為樣本之母體數，再依各區戶數比例分配抽出各區之問卷份數，共計 1500 戶，其中台北市抽樣 800 戶、台中市抽樣 260 戶、高雄市抽樣 440 戶。（三）問卷內容本研究問卷的設計，根據研究目的而將問卷內容分為三個主要的部份。第一部份為住宅品質，包括有住宅及居住狀況、戶內環境滿意程度、住宅裝修或修繕及換屋計畫等，住宅及居住狀況置於問卷的第一大項，戶內環境滿意程度置於第二大項，為讓受訪者填答時更為順暢，於是將住宅裝修或修繕及換屋計畫分別置於第四大項及第五大項。第二部份為住宅消費水準，包括有住宅消費及理想住宅，分別置於第三大項與第六大項。第三部份為家庭特性。本研究之問卷的擬定，主要是藉由問卷來了解住宅及居住現況、住宅消費水準及家庭特性等。而在問卷操作之事前當考量統計分析之資料檔的建立、統計方法與問題的明確性，以及受訪者填答時問題的明易性、可讀性與隱私權的因素。是以當問卷初擬時，先進行 20 份的試調，經簡略之統計分析後，修正不適宜之問項，作成最後的正稿。 (四)回收率在問卷正稿擬定後，進行正式問卷的操作。本研究的問卷操作，由三大都市的訪員分別從事問卷之調查工作。操作日期從民國 3-3.

(38) 八十九年二月一日至民國八十九年三月十七日止。操作地點由訪員按照分區的樣本數，進行調查。受訪對象為住宅區的住戶。在問卷操作後，台北市共發出 800 份問卷，回收 490 份；高雄市共發出 443 份，回收 443 份；台中市共發出 260 份，回收 260 份。共計回收 1193 份問卷，回收率為 79.37﹪在篩選漏填問卷內容及問卷回答惡性錯誤之廢卷後，最後實得 1156 份問卷。三、專家學者問卷調查本研究整理了歷年台灣地區及三大都市的居住及住宅支出狀況以及部分家戶問卷調查結果提供專家學者參考，於本年（89 年）6 月 15 日至 7 月 10 日間進行郵寄問卷調查問卷內容包含（1）訂定居住合宜標準及住宅消費水準應包含之項目（2）居住合宜標準之建議（3）住宅消費水準之建議。. 第二節資料分析方法一、研究假設檢定方法（一）住戶社會經濟特性與住宅及居住狀況之相關性。主要為探討是否住戶社會經濟特性的不同，而會造成住宅及居住狀況的差異。而住宅及居住狀況的變項本研究主要採用平均臥房間數、每戶樓地板面積與平均每人樓地板面積等三個重要的因素，與住戶社會經濟特性的變數進行顯著性檢定。有關此項之檢定之變數與方式詳如下表所示。. 3-4.

(39) 表3-2-1 家戶社會經濟特性與住宅及居住狀況之檢測方法表依變數自變數假設陳述檢測方式平均臥房間數. 家庭收入戶量年齡教育年數職業建築型式. 每戶樓地板面積. 家庭收入戶量年齡教育年數職業建築型式. 平均每人樓地板面積. 家庭收入戶量年齡教育年數職業建築型式. H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1: H0: H1:. 兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關兩變數之間無相關兩變數之間有相關. 資料來源：本研究整理. 3-5. 變異數分析相關分析變異數分析相關分析變異數分析相關分析變異數分析相關分析卡方檢定卡方檢定變異數分析相關分析變異數分析相關分析變異數分析相關分析變異數分析相關分析卡方檢定卡方檢定變異數分析相關分析變異數分析相關分析變異數分析相關分析變異數分析相關分析卡方檢定卡方檢定.