第一節 結論
本研究考量現有居住狀況、安全、衛生、健康、舒適及住宅負擔能 力等因素，並參考國外居住水準及專家學者之建議，以 2011 年（民國 100 年）為居住合宜標準實現年，分別研擬戶量三人及四人之標準。本 研究研擬之居住合宜標準並非低收入戶之標準，而是以每戶家庭可支配 所得十等分位組之第四分位組以上家庭在2011 年能自有為目標，本研究 也僅以2011 年能自有合宜標準住宅為探討範圍。
居住合宜標準訂定項目包含平均每住宅面積、平均每人樓地板面 積、每戶住宅之臥房間數、每戶住宅之客廳數、餐廳數、廚房數與衛浴 數、每人擁有之臥房數、主臥室面積、建築物結構安全性。而住宅消費 水準主要在分析一般家戶擁有符合本研究擬定之標準住宅，其合理負擔 能力。因此，住宅支出所得比、房價所得比、儲蓄率以及目前房價合理 性，都是重要之分析項目。本研究除了收集相關理論文獻及政府之統計 資料外，進行了家戶問卷調查及郵寄專家問卷。回收之問卷及收集之統 計資料並以次數分配、相關係數、卡方檢定、變異數分析等統計方法分 析。本研究之分析結果及發現期望能作為政府未來擬定居住標準及補貼 政策之參考。
根據本研究之分析，歸納以下重點:
(一)台灣地區之戶量逐年下降但平均每戶居住面積及平均每人居住面積 呈增加趨勢，亦即每戶面積及每人居住面積逐年遞增。
(二)三大都市中以台北市之受訪者居住在公寓所佔比例最多，高雄市及 台中市則以透天厝居多，台中市住商混合的情況最多，住宅專用僅 佔 68﹪。住宅自有比例以台北市稍低，住宅面積則以台北市較小，
68﹪的受訪者居住在 40 坪以下的房子，台中市和高雄市則各有 65
﹪之受訪者居住在 40 坪以上之住宅。台北市臥房數以 3-4 間最多，
高雄市及台中市均有超過 65﹪之受訪戶擁有 4 間以上臥房，但台北 市、高雄市各約有 35﹪以上之受訪戶小孩未能擁有獨立臥室。至於 客廳，台北市和高雄市各有 90﹪以上之受訪戶擁有一間客廳，台中 市則有 40﹪之受訪戶擁有兩間客廳。在餐廳方面，台北市有 51.6
﹪受訪戶之餐廳與客廳相連，高雄市及台中市則各有 54.9﹪及 73
﹪受訪戶之餐廳與廚房相連。三大都市中無餐廳者以高雄市最多
（27.7﹪），有獨立餐廳以台中市最多。
(三)對於居住環境之滿意程度中，受訪戶對於居住空間不滿意以台北市 最多，佔 15﹪，高雄市近 10﹪。房屋隔音台北市有 21.4﹪的受訪 戶表示不滿意，台中市也有 17﹪表示不滿意；排水系統，高雄市有 11.5﹪受訪者不滿意；漏水情形以台北市最多，有 11.6﹪不滿意。
對於居住空間整體滿意度以台北市最低。
(四)受訪者在台北市購屋單價在 21 萬元以上者達 40﹪以上，高雄市與 台中市則有 95﹪以上之單價都在 20 萬以下，台中市有 74﹪之受訪 者購屋單價在 11-20 萬元間。三大都市中台北市租金最高有 21﹪的 受訪者租金在 2.5 萬元以上，1.6-2.5 萬則佔 40﹪。住宅支出比例，
58﹪的受訪者在台北市需支付 11﹪-30﹪，台中市、高雄市則各有 60﹪以上的受訪者其表示支出在 10﹪以下。
(五)家庭社會經濟特性中的家庭收入、戶量、家計負責人之年齡、教育 程度、與建築形式等幾個變數，對三大都市整體住宅及居住狀況之 每戶樓地板面積、平均每人樓地板面積與平均臥房間數等變數，經 檢定後除教育程度對每戶樓地板面積無顯著性外，其餘變數間皆呈 現有顯著性影響的結果，因此家戶社會經濟特性不同，其住宅及居 住狀況亦會產生不同的情況。另外，家庭社會經濟特性與同住宅及 居住狀況的不同，其居住整體滿意度亦會產生不同的情況。家戶社 會經濟特性變數中，經檢定後除年齡對房屋單價與租金以及家庭收 入對租金無顯著性影響外，其餘變數皆對住宅消費變數有顯著性的 影響
(六)專家學者對於居住合宜標準之要求不侷限於擁有空間之大小，對於 寬頻網路、有線電視及廚餘處理器等也視為居住必需之設備。另外，
專家學者對於建築物結構安全性也相關重視，因此耐震係數、海砂 屋證明及輻射屋證明均被建議納入標準中
(七)本研究建議戶量 3 人之住宅面積為 35 坪，每人平均樓地板面積 10 坪、臥室 3 間、主臥室面積 6-8 坪、客廳 1 間、衛浴 1.5 套、廚房 1 間及餐廳 1 間；戶量 4 人之住宅面積為 40 坪，每人平均樓地板面 積 10 坪、臥室 4 間、主臥室面積建議 6-8 坪、客廳 1 間、衛浴 2 套、廚房 1 間及餐廳 1 間。另外建築物耐震係數需合於法規且非海 砂屋及非輻射屋。另外，寬頻網路、有線電視及廚餘處理器設備等
也是住宅必要設備。
(八)台北市家庭收入為三大都市中最高，可支配所得為高雄市及台中市 之 1.2 倍左右，但房價為高雄市及台中市兩倍以上。三大都市之平 均住宅支出所得比以台北市為最高 22.48﹪，台中市次之 19.95﹪，
高雄市則為 18.04﹪。住宅支出中房地租佔可支配所得之比例也以 台北市為最高，平均 19.93﹪，台中市 17.62﹪，高雄市較低 15.42
﹪。
(九)自 83 年至 87 年台北市之房價所得比為 6.58 倍，高雄市房價所得比 平均為 4.42 倍，台中市則為 4.12 倍，比美國平均 2.97 倍及英國平 均之 3.72 倍均高。而日本房價最貴之首都圈平均房價所得比為 5.64 倍，也比台北市低得多。
(十)本研究將儲蓄率加上房地租支出比例視為家庭貸款負擔能力之最大 極限，依據模式推導台北市每坪單價以 24.3 萬元、高雄市每坪單價 10.7 萬元、台中市每坪單價 9.7 萬元計算。並以兩種貸款條件推算 三大都市之貸款負擔能力，在第一種貸款條件下（自備款 20﹪、年 利率 8﹪、20 年貸款、自備款由儲蓄支付），可支配所得達平均水準 之家庭，台北市購買 35 坪住宅，前 1 年超出貸款能力，購買 40 坪 住宅則第五年才有負擔能力；高雄市及台中市則都在貸款能力範圍 內。而在第二種貸款條件下（70﹪貸款，貸款利率 8﹪，20 年貸款、
前 3 年付息不還本，後 17 年攤還本息金額固定，自備款則由儲蓄支 付），台北市、高雄市及台中市購買 40 坪住宅時，則都在貸款能力 範圍內。
(十一)以可支配所得十分位組推計，在第一種貸款條件下（自備款 20
﹪、年利率 8﹪、20 年貸款、自備款由儲蓄支付），台北市第四分位 組之家庭幾乎完全沒有能力支付 35 坪住宅貸款（超出 37.87﹪）， 僅在最後兩年在其貸款容受能力內，40 坪之住宅之負擔更為沉重，
高雄市在購買 35 坪住宅之前 5 年負擔較大，承購 40 坪住宅則在前 10 年負擔沉重。第五分位組在台北市購買 35 坪房子前 11 年將超出 其貸款能力，40 坪住宅則僅在最後 5 年有能力負擔，高雄市狀況較 好的只在購買 40 坪住宅前 4 年貸款負擔稍重。至於第六分位組，台 北市購買 35 坪住宅前 7 年負擔仍然沉重，購買 40 坪住宅則前 10 年負擔將超出貸款能力，高雄市第六分位組之家庭已有能力負擔 35 坪或 40 坪之住宅。在第二種貸款條件下（70﹪貸款，貸款利率 8﹪，
20 年貸款、前 3 年付息不還本，後 17 年攤還本息金額固定，自備 款則由儲蓄支付）。台北市購買 40 坪住宅時，第四分位組仍然完全 沒有能力負擔貸款，第五分位組則前 13 年負擔能力不足，第六分位 組在第 11 年才有能力負擔貸款。而高雄市在購買 40 坪住宅時，只 有第四分位組在前 11 年負擔較為沈重，第五分位組及第六分位組則 皆有能力負擔貸款
(十二)本研究嘗試以優惠貸款之模式來檢測第四分位組、第五分位組及 第六分位組之負擔狀況，發現如果以 20﹪自備款 30 年期，5﹪利息，
攤還本息固定，則台北市第四分位組的家庭在購買 35 坪住宅僅在前 5 年貸款負擔較為沉重，購買 40 坪住宅則前 9 年超出負擔能力。第 五分位組僅在購買 40 坪住宅之前 4 年稍微超出容受範圍。第六分位 組都在可負擔範圍內，高雄市在此條件下，第四分位組以上之家庭 均在負擔能力內
(十三)本研究同樣以第一種貸款條件(80﹪貸款，貸款利率前 7 年 3﹪、
後 13 年 8％，每年攤還本息金額固定，自備款則由儲蓄支付)及第 二種貸款條件(70﹪貸款，貸款利率前 7 年 3﹪、後 13 年 8％，前 5 年付息不還本，後 15 年攤還本息金額固定，自備款則由儲蓄支付) 之「青年購屋低利貸款方案」模式計算第一分位組、第二分位組及 第三分位組之負擔能力。分析結果顯示在第一種貸款條件下，第一 分位組及第二分位組不論在高雄市和台北市均超出貸款能力範圍，
第三分位組在台北市也超出貸款能力，在高雄市則購買 35 坪房屋前 10 年負擔較重，購買 40 坪房屋在最後 4 年才有負擔能力。在第二 種貸款條件下，台北市購買 30 坪住宅時，第一及第二分位組皆無法 負擔貸款，而第三分位組也僅在第 18 年開始有負擔能力，前 17 年 皆負擔沈重。而高雄市在購買 30 坪住宅時，第一及第二分位組僅在 前五年利率為 3％、付息不還本時才有負擔能力，之後 15 年之貸款 皆無負擔能力，而第三分位組則僅有第 8 年至 11 年時負擔較為沈 重。為了更瞭解經青年購屋低利貸款方案可行性，本研究另外又以 經常性收入為依據推算其負擔能力，發現在台北市第一、二、三分 位組家庭之負擔能力仍然低，而高雄市第三分位組家庭之負擔能力 較有可能購屋。
第二節 建議
讓全民均能居住在合宜的住宅及提供全民能負擔的住宅（包括出租 及出售住宅）是許多國家追求的目標，本研究即以此理念為擬定居住合 宜標準及住宅支付能力分析之依據。以下為本研究之建議:
(一)住宅合宜標準之訂定可視為政府住宅建設追求之目標，不但可供作
(一)住宅合宜標準之訂定可視為政府住宅建設追求之目標，不但可供作