第二章 相關理論與文獻回顧
第三節 住宅計價方式
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建多樣的休閒設施，連帶著公設比上升。再者，共用面積當中的法定停車位登記 也會影響家戶持有公設比重。現今出售停車位時通常以「個」來計算價格，較少 注意停車位坪數大小，早期法令也並未明確規範汽車位登記的面積內涵，故有建 商會將車道面積攤算到各家戶持有的公設面積，或是低報出售的車位面積，再將 部分車位面積併入全棟的公設面積做分配，這也是一種灌虛坪的手段。最後，過 去建築執照申請面積計算到外牆中心，但是地政機關登記面積計算至外牆外緣，
其標準不一，且在銷售時常未明確告知消費者面積計算之內容，逕以建物外牆登 記面積為銷售面積，故建商亦可能加厚牆壁來灌虛坪。直到 2009 年的監察院糾 正案後，政府開始正視問題，針對各法律修正建物可登記面積的範圍，例如 2017 年《地籍測量實施規則》修正後，屋簷、雨遮不得作為附屬建物測量、計價，且 限縮牆壁登記範圍。於 2011 年修正之《建物所有權第一次登記補充規定》中，
法定停車空間的登記須含車道及其必要空間，此外也明確規範共有部分得登記之 項目。
二、臺灣住宅計價方式的爭議
雖然政府欲以法令限制灌虛坪的行為，惟住宅計價方式不變，目前虛坪計價 方式下，不動產價格組成不透明，建商仍可能高估公設面積的價格賺取虛坪利得，
此外，建物灌虛坪的情形亦可能是目前房價不合理高漲的原因之一，故追根究柢 仍須檢討計價方式的缺失，避免房屋價格與效用價值產生偏差。有關計價方式之 改善方式，包含「實坪計價方式」與「分離計價方式」。然而上述兩種計價方式 亦存在爭議，採取實坪計價，則部分民眾憂慮房屋總價可能不變，惟面積縮減導 致單價飆漲，仍無益於效用與價格的判斷，另外建商亦可能因住宅公設不計價而 興建公設意願下降，導致未來居住品質受影響。再者，施行實坪計價制度，亦可 能須修正原有建物登記制度，影響層面涉及政府財政及人民財產權，施行難度 高。
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com/xf/qg_114944.html。
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到銷售的住宅單元內（Chan et al.,2008）。由於增加公設面積不僅不會壓縮原本的 可建築面積，又可銷售面積增加，導致該獎勵措施施行後，香港的發水率上升至appledaily.com/daily/20170315/37581501/。
8 香港的「建築面積」是「實用面積」加上公共設施的面積。
9 香港的「實用面積」包含物業樓面面積（建築物外牆或相鄰中心線以內面積）以及露臺、工作 平臺與陽臺面積（只限於構成該物業的一部分範圍內才包括，且有面積限制）。
10 參見 2010 年 7 月 27 日，蘋果日報，「建物雨遮 港日不納權狀」，https://tw.finance.appledaily.
com/daily/20100727/32691197/。
11參見 2017 年 8 月 9 日，好房網，「實坪制計價困難重重 莊孟翰:可採香港模式」https://news.
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新加坡亦採行實坪計價制度，房屋交易計算主建物與陽台價格，導致一般由 政府興建，多數居民所居住的組屋（相當於臺灣的公共住宅）少有陽臺，私有社 區型住宅公寓（Condominium，簡稱 condo）才多有陽臺12。新加坡的 condo 是一 種由私營開發商以私人土地建造的住宅型態，其住宅公設項目較組屋豐富，多擁 有游泳池及空中花園，且停車位亦屬公設範疇，也因此 condo 價格比組屋高，居 住者多為新加坡高所得民眾以及外國人13。
依表 2-1 亞洲各國住宅面積計價規定可以了解，目前僅有臺灣與中國將公設 面積併同主建物面積計算價格，且臺灣的公設比又高於中國，故當前的計價方式 使臺灣灌虛坪的問題更為嚴重。此外可以發現施行實坪計價制度的國家中，除了 日本將陽臺視為逃生走道不予計價，香港與新加坡仍將陽臺併同主建物面積計算 價格，顯示該空間對家戶而言仍屬實質生活空間範圍。附屬建物中的屋簷、雨遮 方面，各國皆已不計價，惟臺灣制度變革繁複，於 2011 年以前，屋簷、雨遮皆 登記計價；2011 年 5 月以後預售屋屋簷、雨遮可登記、不可計價；2018 年後所 有建案之屋簷、雨遮皆不登記計價。最後看到停車位的部分，各國皆採個別銷售 的形式。由此可知，施行實坪計價制度之國家多認為主建物面積與陽臺是居民的 主要生活空間，故為計價之對象，而屋簷、雨遮、公設面積及停車位則非房屋交 易時的計價對象。因此臺灣目前仍將公設面積與主建物面積併同銷售的情形，隨 著房價與公設比的攀升，使許多民眾質疑目前計價方式將高估公設面積價格，且 希望效仿他國的實坪計價制度以保障自身權益。
12參見 2017 年 8 月 20 日，隨意窩日誌，「屌打信義區豪宅的新加坡國宅--夜訪 The+PINNACLE 達士頓組屋」https://blog.xuite.net/fundgto1975/earncoco/526308471。
13 參見 2018 年 4 月 14 日，TheNewsLens 關鍵評論，「如果你想在新加坡租屋，首先一定要認識 什麼是『HDB』」，https://asean.thenewslens.com/article/93016。
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表 2-1 亞洲各國住宅面積計價規定
國家
專有面積 共用面積
主建物
附屬建物
公設
面積 停車位 陽臺 屋簷
雨遮
臺灣 ○ ○ ╳ ○ ╳
中國 ○ ○ ╳ ○ ╳
香港 ○ ○ ╳ ╳ ╳
日本 ○ ╳ ╳ ╳ ╳
新加坡 ○ ○ ╳ ╳ ╳
註：○代表於房屋交易時「列入所有權登記，並且計價」；╳代表於房屋交易時「不列入所有權 登記，且不計價」。
資料來源：修改自 2010 年 7 月 27 日，蘋果日報，「建物雨遮 港日不納權狀」，https://tw.finance.
appledaily.com/daily///。