住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系私立中國地政研究所碩士論文. 立. 政治大. 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. ‧ 國. 學. Discussion on the way of housing pricing method. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. en. hi. gc 研究生：王怡文. i n U. v. 指導教授：張金鶚江穎慧博士. 中. 華. 民. 國. 一. 零. 八. 年. 六. 月. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(3) 謝誌. 承蒙張金鶚老師與江穎慧老師的指導，在這兩年期間的諄諄教誨，給予我許多研究方面的建議，亦鼓勵我勇於嘗試與發揮。張老師對於不動產學術方面的深厚資歷，幫助彌補了我許多研究思維邏輯上的不足，此外更敬佩於老師對學術教學的熱忱；在江老師的悉心指導下，讓我的研究無論是在論述、模型建立、資料處理等許多面向都更加完善，亦能夠更清楚表達我的研究理念。論文口試時，承蒙彭建文老師的建言與鼓勵，提點我論文中未詳盡論述之處，. 政治大研究能夠呈現更詳盡精確的結果；楊智元老師點出許多論述細節的不足，令本研立以及提供其他面向的觀點；鄧筱蓉老師提出了許多資料處理方面的建議，亦使本. 究內容更臻完善，謹此深致謝意。. ‧ 國. 學. 感謝系上諸位老師在研究所修業期間的傳道授業與解惑，以及論文期初期末. ‧. 報告時李尚華學長不吝指教，使我獲益良多。另外特別感謝林道弘學長所提供的. y. Nat. 集合住宅資料，使本研究在資料處理方面更加順利。感謝育如在研究所期間的許. er. io. sit. 多指點以及劉昱辰與黃子彤兩位共同努力的夥伴，一起為每週的論文討論奮鬥；也感謝從北大一起過來的趙家涓，度過在政大打滾的日子；感謝劉敏，我的羽球. al. n. v i n 好夥伴陪伴我每週紓壓的時光；感謝許芷涵(橘子)，一起打桌球的夥伴，也幫助 Ch engchi U. 我提早認識公務機關的體系與運作；感謝所有研究所的學長姐與同學們，在研究. 所期間曾給予的幫助，因為有你們的陪伴，使這短短兩年的時光精彩又豐富，亦順利的完成學業。最後，感謝父母的支持，使我能夠心無旁鶩的完成研究所學位，你們的鼓勵與關心使我遠在台北亦感受到家的溫暖。因為你們的支持我才能放心地追求我的目標與夢想。. 王怡文于政治大學 2019.6.25. DOI:10.6814/NCCU201900251.


(5) 摘要. 隨著當前住宅價格攀升，大眾對住宅計價方式的討論愈加熱烈，亦產生許多說法。目前臺灣對集合住宅價格的計價方式是採虛坪計價（將建物專有與公設面積合併計算住宅價格），反觀香港、日本與新加坡皆採實坪計價（僅以建物專有面積計算住宅價格）。以特徵價格效用理論觀之，集合住宅公共設施帶來的效益也會影響住宅價格，Tse & Love（2000）研究顯示集合住宅公共設施為影響房價的因素之一，但實務上該如何採計公共設施的價格才能真正反映其效用？另一方. 政治大有面積與公設面積價格，惟分離計價方式尚未定論。有鑑於此，本研究欲以不同立面，內政部則欲提升住宅價格資訊透明度，於不動產交易實價登錄網站中分離專. 計價方式釐清集合住宅公共設施的價格。. ‧ 國. 學. 本研究資料為臺北大學特定區內 19 棟社區型集合住宅大樓，於 2012 年到. ‧. 2017 年間的交易資料共 1,154 筆，並採特徵價格效用理論進行分析。研究結果顯. y. Nat. 示，集合住宅公共設施對住宅價格有正向影響，然而虛坪計價會高估住宅公設價. er. io. sit. 格；實坪計價會低估住宅公設價格；將專有及公設面積分離計價發現，每坪住宅公設面積大約占專有面積價格的 3 成，以此價格比重分別訂定專有、公設面積價. al. n. v i n 格，能夠反映住宅各部分面積的效用價值，解決過去虛坪計價造成的紛爭。此外， Ch engchi U 該價格比重亦可作為未來不動產交易實價登錄網站分離住宅專有與公設面積價格之參考，改善住宅價格組成資訊不透明的問題。. 關鍵字：效用理論、住宅價格、公共設施、公設比. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(6) Abstract. Public’s discussion on the pricing method has become more heated with the current rise in housing price, and many disputes have occurred. Recently, the pricing method of apartments in Taiwan based on the price includes private part and shared area（the area of apartment amenities of the building）. In contrast, both Hong Kong, Singapore and Japan priced only private part of the building. In terms of utility theory, apartment amenities also bring benefits. Tse & Love (2000) showed that apartment amenities are the factors affecting housing prices, but how can the price of apartment amenities reflect utility practically? On the other hand, Taiwan’s government is looking for a method to separate the price of private area and the area of apartment. 政治大 has not yet determined. Therefore, 立 this study is going to analyze different pricing. amenities in order to improve the information of housing price, though the technique. ‧ 國. 學. methods in order to clarify the real value of apartment amenities.. This study based on utility theory, and selected the sale price of real estate in 19th apartment communities in a specific area of Taipei University, from 2012 to 2017,. ‧. totally 1,154 data. The study found that apartment amenities have a positive impact on. y. Nat. housing prices, while recent pricing method overestimates apartment amenities prices,. io. sit. the pricing methods which priced only private part of the building will underestimate. al. er. apartment amenities prices. On the contrary, the pricing method which separates the. n. v i n C account for nearly 32% of the pricehofethe private area. n g c h i UThe ratio can be used not only private area and the area of apartment amenities found that apartment amenities only. as a reference for government to separate the price of private area and the area of apartment amenities in the future, improve the information of housing price, but also solve the dispute under recent pricing method.. Keywords：Utility theory, Housing price, Apartment amenities, Ratio of public area. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(7) 目錄第一章. 緒論 ...................................................................................................... 1. 第一節研究動機與目的.................................................................................... 1 第二節研究內容與方法.................................................................................... 4 第三節第二章. 研究架構與流程.................................................................................... 7. 相關理論與文獻回顧............................................................................. 9. 第一節特徵價格效用理論................................................................................ 9 第二節. 集合住宅公共設施.............................................................................. 12. 政治大. 第三節住宅計價方式...................................................................................... 14. 立. 第四節小結...................................................................................................... 22. ‧ 國. 學. 第三章. 研究設計與資料說明............................................................................ 23. 第一節研究設計.............................................................................................. 23. ‧. 第二節實證模型建立...................................................................................... 24. y. Nat. n. al. er. 實證結果與分析 ................................................................................... 33. io. 第四章. sit. 第三節資料說明與處理.................................................................................. 30. i n U. v. 第一節虛坪計價、實坪計價與分離計價之實證結果.................................. 33. Ch. engchi. 第二節虛坪計價、實坪計價與分離計價之差異分析.................................. 38 第三節實坪計價與分離計價之實務應用...................................................... 41 第五章. 結論與建議 .......................................................................................... 49. 第一節結論...................................................................................................... 49 第二節建議...................................................................................................... 51 參考文獻 ............................................................................................................. 52 附錄一………………………………………………………………………………………………………56 附錄二………………………………………………………………………………………………………57 附錄三……………………………………………………………………………………………………… 58. I. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(8) 表目錄表 1-1 公設面積登記方式演變 .................................................................................. 5 表 2-1 亞洲各國住宅面積計價規定…………………………………………………………………..….21 表 3-1 變數說明 ......................................................................................................... 29 表 3-2 樣本敘述統計.................................................................................................. 32 表 4-1 虛坪計價、實坪計價與分離計價之實證結果 ............................................. 35 表 4-2 案例說明.......................................................................................................... 39. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. II. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(9) 圖目錄圖 1-1 研究流程圖........................................................................................................ 8 圖 2-1 建物面積組成……………………………………………………………………………………………..16 圖 3-1 實證程序分析圖.............................................................................................. 23 圖 3-2 樣本分位圖...................................................................................................... 26 圖 4-1 實價登錄案例交易資料（網頁現況資料）………………………………………….……45 圖 4-2 案例交易明細（網頁現況資料）增加「分離計價試算」按鍵………………..46 圖 4-3 實價登錄建坪單價試算表單（網頁現況資料） ......................................... 47. 政治大. 圖 4-4 實價登錄案例分離計價試算表單（建議新增表單）………………………………..48. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. III. DOI:10.6814/NCCU201900251.


(11) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 第一章. 緒論. 第一節研究動機與目的一、研究動機臺灣的住宅價格節節攀升，導致購屋者對花費於每一坪住宅面積享有的效用也愈加重視。當前都市高密度發展趨勢下，房屋當中包含專有面積以及共用面積的集合住宅已逐漸成為住宅類型主流。然而對大多數消費者而言，集合住宅專有面積帶來的效用遠高於共用面積（Chan et al.,2008），再加上集合住宅專有面積與. 政治大. 公共設施面積1（簡稱為「公設面積」）為共同計價，導致消費者需花費同樣單價. 立. 在每單位面積，因此有民眾質疑以高價購買公設面積的合理性及必要性，並提出. ‧ 國. 學. 「實坪計價」的訴求2。相較於「實坪計價」主張房屋的公設面積應該效仿香港、日本及新加坡等國家不予計價，另一方則主張雖然當前「虛坪計價」，可能存在. ‧. 公設面積價格高估的疑慮，然而完全不採計其價格亦可能導致住宅價格估算偏差，. Nat. sit. y. 損及家戶財產權，又建商興建集合住宅公共設施（簡稱為「住宅公設」）的意願. n. al. er. io. 下降，恐影響整體居住品質。再者，臺灣住宅計價制度與登記制度息息相關，又. i n U. v. 可能涉及法令變動與地方政府的稅收來源，影響層面廣泛。. Ch. engchi. 住宅公設存在的主要目的是為了提升家戶生活便利性與舒適性（Tse & Love,2000），但其效用與住宅價格關係該如何衡量？若以「實坪計價」與「虛坪計價」兩種方式得到的住宅公設價格較極端，是否可以另一種中庸的方式，根據效用比重，分離計算家戶持有專有面積以及公設面積的價格，消弭過去公設面積效用與價格不對等的疑慮？目前內政部亦傾向採取分離計價方式，藉由提供更細緻的價格資訊，提升不動產交易實價登錄資訊透明度以保障民眾權益，然而長久. 1. 「集合住宅公共設施面積」，相當於《公寓大廈管理條例》中所稱「共用部分面積」剔除汽車停車位之部分，因目前停車位多獨立於共用面積之外單獨使用與出售。. 2. 民國 106 年 7 月 1 日，民眾於國家發展委員會建置之「公共政策網路參與平臺」上提出了「房價改實坪計價，公設坪數可登記不可計價」的訴求。 1. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(12) 第一章. 緒論. 以來臺灣集合住宅的專有與公設面積均併同銷售，故該如何拆分兩者的價格仍未有定論。因此本研究欲藉由虛坪計價、實坪計價以及分離計價方式，釐清住宅公設價格，說明家戶持有公設面積較理想的計價方式。過去國內關於集合住宅公共設施的研究多側重項目的需求、管理及滿意度調查（陳覺惠，1999；李佩芬、胡學彥，2002；陳淑美、林佩萱，2010）。國外雖有學者 Chan et al.（2008）研究住宅計價方式，說明香港應採「實坪計價」，惟分析的設施類型及公設比重與臺灣不盡相同，且過去已有研究顯示住宅大樓內的部分公共設施對房屋價格有正向影響（Benefield,2009），故完全不採計公設面積. 政治大專家問卷調查以及市場資料檢驗等方式計算集合住宅專有與公設面積價格比重，立價格可能錯估臺灣房屋整體價格。國內則有林逸杰等人（2011）運用建築成本、. ‧ 國. 學. 惟其樣本資料並非不動產實際交易價格。. 為此，本研究以 2012 年到 2017 年臺北大學特定區內，分布於 19 棟社區型. ‧. 集合住宅大樓的 1,154 筆交易案件為樣本資料，並以特徵價格效用理論為基礎，. sit. y. Nat. 藉由虛坪計價、實坪計價與分離計價三種方式檢視住宅公設與房價的關係，希望. io. al. n. 二、研究問題. er. 藉此釐清住宅公設價格，解決目前虛坪計價所產生的紛爭。. Ch. engchi. 本文就上述研究動機歸納出下列研究問題：. i n U. v. （一）集合住宅公共設施價格值多少？（二）運用虛坪計價、實坪計價與分離計價方式得到的集合住宅公設價格差異？. 三、研究目的長久以來臺灣住宅計價方式皆採「虛坪計價」，導致消費者難以了解支付於住宅專有以及公設面積的價格，進而質疑以專有面積單價購買住宅公設面積的合理性與必要性，因此有民眾主張應效仿日本、香港及新加坡採公設面積不計價的「實坪計價」方式，解決住宅公設價格與效用不對等的問題。另一方面，將住宅專有面積與公設面積分別計算其價格之「分離計價」方式，或許亦可作為解決虛 2. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(13) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 坪計價紛爭的方式，並提升住宅價格透明度。故本研究希望了解三種不同計價方式對住宅公設價格的影響，比較分析出最合適的計價方式，釐清價格並提升資訊透明度，解決目前虛坪計價所發生的紛爭。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 3. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(14) 第一章. 緒論. 第二節研究內容與方法一、研究內容（一）研究對象本研究以臺北大學特定區內 19 棟集合住宅為研究對象，並採用不動產交易實價登錄資料。集合住宅的定義可以參見《公寓大廈管理條例》第三條對於公寓大廈的定義，「指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」。此外，《建築技術規則》建築設計施工編第 1 條則將集合住宅定義為「具有共同基地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之. 政治大. 建物」。張金鶚（1991）則將集合住宅的類型分為 5 層樓以下的公寓型集合住宅、. 立. 6 到 12 層樓的大廈型集合住宅，以及具備公寓、大廈型式之外，更具有社區專. ‧ 國. 學. 有各項公共設施的社區型集合住宅。本文重點在於以不同計價方式探討集合住宅. ‧. 中公共設施與房價的關係，故以社區型集合住宅大樓為討論重點，主要考量其相較於公寓、大廈型態之集合住宅包含更多的公設面積與類型，且為未來建物型態. y. sit er. io. （二）空間範圍. Nat. 主流。. al. n. v i n Ch 本研究以臺北大學特定區為研究範圍，主要考量該地區社區型集合住宅密集 engchi U. 分布（樣本集合住宅大樓位置分布圖請見附錄二），區域條件相當，且產品規劃. 與完工時間相近，屬於新興地區，品質差異不大，各大樓的公共設施項目類型亦相似，此外，各社區已有相當的交易資料，可以提供本研究較多同質性樣本做比較。由於不同時期興建的建物型態差異大，若以一個縣市區域為研究範圍，其住宅類型、公設面積比重差異大且樣態繁多，又公設面積登計方式隨時間更迭，資料處理繁複，表 1-1 公設面積登記方式演變即顯示，1987 年以前常見的住宅類型為公寓，其公設面積多與主建物合併登記，建物平面圖並未標示公設面積，故老. 4. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(15) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 舊公寓常被誤認公設比3為零。1990 年間，公設面積仍與主建物合併登記，但是會加註標示說明，直到 1994 年 10 月後，才確立共用部分須單獨登記，不可與主建物混同登記，且住宅類型以電梯大樓為主流。為了避免樣本資料過於混雜，不易建立特徵價格迴歸模型，故本研究僅以臺北大學特定區為研究範圍。表 1-1 公設面積登記方式演變年代. 公設登記方式. 1987 年以前. 常見住宅類型. 公設多合併於主建物，建物平面圖未標示公設. 公寓. 面積. 政治大. 1990~1994 年. 公設和主建物合併登記，但大多會標示「公設」及「室內」加以區分. 1994 年 10 月後. 共用部分須另外登記，不可與主建物混同登記. 立. 華廈、電梯大樓. ‧ 國. 學. 電梯大樓. 資料來源：整理自謝明瑞（2012）. ‧. （三）時間範圍. y. Nat. al. n （四）研究限制. Ch. engchi. er. io. 自 2012 年 7 月至 2017 年 12 月止。. sit. 本研究分析之住宅交易資料，取自於內政部不動產交易實價登錄網站，時間. i n U. v. 受限於部分不動產交易實價登錄資料的建物面積欄位未說明其用途，需要參閱各棟大樓已登記之謄本資料了解登記面積內涵，以便於計算家戶持有公設面積的價格，又不同時期的建物共用面積登記方式不同，資料處理繁複，故研究範圍僅為集合住宅較密集分布的臺北大學特定區，未考量不同時期各建物型態進行分析。此外，由於本研究資料來源為不動產交易實價登錄網站，該網站僅提供交易案件的區段化門牌資料，因此樣本僅有模糊化點位，許多座標位置因此偏離住宅. 3. 公設比=(住宅公設面積持分坪數/住宅專有面積與公設面積持分坪數總和)*100% 5. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(16) 第一章. 緒論. 大樓，無法精確作為空間分析的點位，故本研究未進一步討論空間分析相關問題。. 二、研究方法（一）相關理論文獻回顧本研究以特徵價格效用理論為基礎，探討目前住宅計價方式導致住宅公設效用與價格不對等之爭議，因此首先回顧有關特徵價格效用理論文獻。此外，為了解住宅公設效用與價格的關係，進一步回顧過去國內外有關住宅公設之研究，以及計價方面的討論，作為後續本研究採用虛坪計價、實坪計價以及分離計價方式. 政治大. 計算住宅公設價格的基礎。另，為比較分析得到較理想的計價方式，亦將從臺灣. 立. 住宅面積登記與計價現況了解不同計價方式於目前實務之紛爭，並旁及目前其他. ‧ 國. 學. 亞洲國家的住宅計價制度，作為後續分析不同計價方式於臺灣實務應用之參考（二）實證分析. ‧. 本研究採用改良傳統最小平方法之加權最小平方法（Weight Least Squares，. y. Nat. io. sit. WLS）進行實證，並根據虛坪計價、實坪計價與分離計價的概念，調整各迴歸. n. al. er. 模型的住宅面積變數，檢視不同計價方式對公設價格的影響。. Ch. engchi. i n U. v. 6. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(17) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 第三節研究架構與流程一、研究架構本研究共分為五章，首先第一章為「緒論」，闡述以不同計價方式探討住宅公設價格的動機與目的、研究內容與方法、研究架構與流程等三個小節。第二章為「相關理論與文獻回顧」，首先回顧特徵價格效用理論相關文獻，接著說明過去針對住宅公設的相關研究，最後說明目前臺灣建物登記面積現況及住宅計價方式爭議與亞洲其他國家的住宅計價方式。第三章為「研究設計與資料說明」，說明研究設計、實證模型建立以及資料說明與處理。第四章為「實證結果與分析」，. 政治大. 說明虛坪計價方式、實坪計價方式及分離計價方式之公共設施價格實證結果，並. 立. 以模擬試算方式比較三者的差異，最後說明如何應用於實務。第五章為「結論與. ‧ 國. 學. 建議」，回應研究問題與目的，並說明研究貢獻以及建議。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 7. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(18) 第一章. 緒論. 二、研究流程研究動機與目的. 研究內容與方法. 相關理論與文獻回顧. 立. 特徵價格效用理論. 政治大. 集合住宅公共設施. 住宅計價方式. ‧ 國. 學研究設計. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 實證模型建立. Ch. engchi. 資料說明與處理. i n U. v. 實證結果與分析. 結論與建議. 圖 1-1 研究流程圖. 8. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(19) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 第二章. 相關理論與文獻回顧. 第一節特徵價格效用理論效用理論（utility theory）說明效用是用於度量消費者通過物理行為或對象使自己的需求、欲望得到滿足的程度（Barbon,1905）。隨著學說的發展，效用理論又可細分為計數效用理論（cardinal utility theory）與序數效用理論（ordinal utility theory），計數效用理論說明人們在心裡對每項物品給予數值上的效用；序數效用理論則說明人們在心裡對物品的喜好進行排序，排序在前則偏好愈強，隱. 政治大解住宅公設效用與價格之關係，故以計數效用理論為討論重點。立. 含效用愈大，但是無法確切說明每項商品的效用數值（Hicks,1957）。本研究欲了. ‧ 國. 學. 計數效用理論的相關學者例如 Gossen（1983）所提出的邊際效用遞減、邊際效用均等概念首先奠定邊際效用的理論基礎；Jevons（1871）說明消費者必須. ‧. 對商品有需求才會產生效用，且從最後一單位產品得到的效用與擁有的產品數量. sit. y. Nat. 有關，故效用是由「消費者所受到的效果強度」以及「商品量」二乘項來計量。. io. er. Walras（1954）解釋邊際效用為某商品遞減至最後一個單位所具有的效用，為衡. al. 量商品價值量的尺度。Marshall（1920）則指出，個人對商品有需求，是因為可. n. v i n Ch 以通過消費獲得效用，對於一物所支付的價格，代表占有此物產生的利益，並進 engchi U. 一步說明，每個消費者會根據需求偏好、產品的效用和相對價格，在效用最大化的情形下進行購買行為。Rosen（1974）更進一步以新消費者理論為基礎提出了特徵價格理論（hedonic price theory），指出當市場上供需達到均衡時，消費者在追求效用最大化原則下，會評估各項特徵每增加一單位所願意支付的額外費用，亦即該屬性之特徵價格。過去研究多以計數效用理論為基礎討論不動產效用與價格之關係，並進一步以特徵價格理論實證說明，不動產價格是由不動產特徵以及周遭環境所帶來的效用而組成（Sirmans et al.,2005），例如 Abelson（1979）將住宅本身特徵以外之鄰 9. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(20) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 近空氣品質、交通情形、街道寬度、鄰居素質等變數納入特徵價格模型考量房屋價格；Cheshire & Sheppard（1995）研究顯示住宅的區位為影響價格的重要變數； Benson et al.（1998）以特徵價格理論說明住宅的景觀優美與否亦會影響價格；林祖嘉、林素菁（1993）應用特徵價格理論探討地區環境品質、公共設施與房價的關係；楊宗憲、蘇倖慧（2011）則分析迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響。本研究主要探討住宅公設的價格，以及計價方式對價格的影響。除了部分法定公設項目為支撐大樓運作而隨時為全體家戶使用外，相較於住宅專有面積包含的臥室、廚房、衛浴、客廳為家戶實際生活空間，滿足私密性及基本居住需求，. 政治大交需求，每人使用頻率較低，且部分項目可能非家戶需求故所獲效用愈低，李佩立. 隨時提供完整的效用；公設為滿足基本居住需求以外的居住便利性、休閒以及社. ‧ 國. 學. 芬、胡學彥（2002）研究即顯示家戶使用放映室、韻律室的頻率低於景觀設施、遊戲場、圖書室，Chan et al.（2008）亦發現家戶對專有面積的偏好大於公設面. ‧. 積。此外，因住宅公設由全體家戶共用，亦不排除當使用人數過多時，個人需求. sit. y. Nat. 將無法完全滿足，進而削減效用的情形。朱芳妮（2012）即指出部分法定公設項. io. er. 目如電梯，以及部分休閒娛樂設施例如游泳池、健身房、宴會廳等具有類似「擁. al. 擠公共財」的特性，家戶使用效益會隨著使用者達到一定數量而遞減，部分社區. n. v i n Ch 對此類設施會以收費方式來限制使用人數「俱樂部財」（club goods） e n g，c亦具有類似 hi U 特性。. 根據上述文獻可以了解消費者從物理行為或對象得到的效用價值可以具體的價格呈現，又公設面積效用可能較專有面積低的原因，包括本身特徵差異使住宅公設僅提供基本生活需求以外的次要滿足，隱私性較低，且使用頻率較低，又住宅公設共用可能排擠他人的使用權益而無法提供最大化效用。過去有關住宅公設之研究多聚焦於不動產特徵與價格的關係，並應用特徵價格理論進行實證。然而除了特徵差異造成家戶享有的效用不同之外，使用頻率亦隱含家戶所獲效用量，住宅公設共用尚隱含效用被排擠的風險，亦可能影響個人享有的效用比重，惟特 10. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(21) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 徵價格理論無法論及商品於獨享或共享下效用被分化的效果。故本研究不僅限於特徵方面的討論，會以更宏觀的特徵價格效用理論為論述基礎。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 11. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(22) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 第二節集合住宅公共設施學術上對於集合住宅公共設施的研究主要分為兩類，其一為針對公共設施項目的需求、管理維護以及滿意度調查，例如李佩芬、胡學彥（2002）的研究發現不同住戶特性對於住宅公設有不同需求，陳淑美、林佩萱（2013）說明住宅公設若有效管理、維護對住宅價值有正面影響。然而上述研究只能說明家戶對住宅公設項目的需求，以及維護管理帶來的效益，仍無法解釋其本身價值。另外一類關於住宅公設之研究為探討公共設施與房價或房租之關係，例如 Tse & Love（2000）探討影響香港住宅價格的因素，指出「大廈型態」對於價格. 政治大. 有正向顯著影響。其背後隱含：大廈型態的住宅設備較齊全，可以提升居民生活. 立. 舒適及便利性，因此對房價有正向影響。此外 Tse（2000）、Jim & Chen（2009）. ‧ 國. 學. 及 Mok et al.（1995）更指出香港住宅大樓若包含俱樂部設施4對房價有正向顯著影響；Andersson（2000）以新加坡的集合住宅為研究對象，指出游泳池與壁球. ‧. 場對房租無顯著影響，而網球場有正向顯著影響，Bible & Hsieh（1996）則說明. Nat. sit. y. 公寓包含游泳池對房租有正向影響。Benefield（2009）發現住宅鄰里社區包含的. n. al. er. io. 公共設施項目組合不同，對房價有不同影響，並說明民眾多以整體的觀點考量社區公共設施帶來的效益。. Ch. engchi. i n U. v. 雖然上述研究說明了部分公共設施項目對房價有正向影響，然因風土民情不同，國外所研究之壁球場、網球場等設施皆非臺灣常見的住宅公設項目，而是以閱覽室、視聽室、健身房、游泳池、交誼廳、遊戲間等為主流，此外過去文獻少有提及各家戶持有公設面積的邊際效果，多以社區是否有公共設施項目說明對房價的影響力，仍無法確實了解各家戶持有不同比重之公設面積應支付的價格。 Chan et al.（2008）考量專有面積與公設面積特徵，指出消費者對公設面積偏好. 4. Tse（2000）所指的俱樂部本身包含游泳池、健身房、球類設備。Jim & Chen（2009）所指的俱樂部包含健身房、兒童遊樂區、網球場、水療中心、桑拿設備、宴會廳、大廳。Mok et al. （1995）所指的俱樂部包含游泳池、網球場、壁球場、桑拿設備。 12. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(23) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 低，因此在虛坪計價方式下，住宅包含愈多公設面積對消費者愈不利，並主張實坪計價能更精確反映房屋價值。然而其研究對象為香港集合住宅大樓，除了公設類型及面積比重不同於臺灣之外，忽視公設效用的計價方式亦可能使住宅價格估算產生偏差，故針對臺灣住宅公設價格計算方式之實證研究仍有待討論。林逸杰等人（2011）以臺北大學特定區為研究範圍，分別運用供給面之建築成本計算、需求面之專家問卷調查以及預售屋與合宜住宅之市場資料檢驗等方式計算集合住宅專有與公設面積價格比重。其結果顯示，附屬建物之雨遮占房屋總價比重為 0%到 0.33%之間，因此政策方面將雨遮列為不得登記計價之項目對市. 政治大同分析方法下得到的結果差異最大，雨遮的權重比差異最小，顯示市場上供給與立場衝擊小。此外，在四種分析方法下，共有部分之於主建物價值的權重比，在不. ‧ 國. 學. 需求雙方對於雨遮價值的認定相近，然而對共有部分價值的認定相異，因此應明確定義其價值。惟其資料當中不含實際交易價格，而是以模擬價格作為計價基礎，. ‧. 故研究結果可能與實務情形略有偏差。. sit. y. Nat. 從前述第一節與第二節的研究可知，集合住宅專有面積與公設面積因為隱私. io. er. 性、使用頻率、共用與否等原因有效用高低之分，也因此人們對專有與公設面積. al. 的偏好程度不同。為了得到更細緻的房屋價格組成資訊，提升不動產市場價格資. n. v i n Ch 訊透明度，本研究則運用實際交易資料進行實證，且計價方式為目前實務討論之 engchi U. 虛坪計價、實坪計價與分離計價方式。藉由分析三種計價方式，期待解決目前虛坪計價的紛爭，釐清住宅公設價格，並提供政府未來分離計價之建議。. 13. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(24) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 第三節住宅計價方式臺灣現行房屋交易以建物登記面積作為計價基準，然而近年來內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，又目前虛坪計價方式無法明確顯示專有面積與公設面積效用與價格的關係，導致建商有彈性的訂價空間，有機會高估公設面積價格，俗稱為「灌虛坪」，增加消費者負擔。反觀其他國家如香港為解決虛坪計價導致房屋效用與價格嚴重不對等的問題，於 2013 年起改採實坪計價制度，然而他國的經驗即完全適用於臺灣嗎? 我國於 2009 年監察院提出糾正案，要求改善住宅灌虛坪問題，然而關於計價方. 政治大. 式的選取與適用仍有許多爭論。有鑑於建物登記面積是住宅計價的重要依據，故. 立. 下面將從臺灣建物登記面積現況說明灌虛坪問題，進而說明目前虛坪計價的缺失，. ‧ 國. 學. 以及其他計價方式如實坪計價及分離計價實務上的爭議，亦旁及目前其他亞洲國家的住宅計價制度，作為後續分析不同計價方式於臺灣實務應用之參考。. ‧. 一、臺灣建物登記面積現況. y. Nat. io. sit. 住宅面積依目前登記方式及性質大致可分為專有面積與共用面積，前者包含. n. al. er. 主建物及附屬建物面積；後者則包含停車位及公設面積。惟目前虛坪計價方式使. Ch. i n U. v. 住宅價格組成不透明，長久以來民眾對此提出許多質疑。例如早期汽車停車位與. engchi. 住宅面積併同登記與銷售，故以住宅單價計算得到的車位價格常有嚴重高估情形，尤其反映在房價高漲的北部區域。隨後，民眾則進一步檢視屋簷及雨遮的效用與價格，提出該部分面積難以作為一般民眾經常性使用，故不應計價的訴求。近年來，隨著法令變動、大眾對生活品質的追求，家戶持有公設比有逐漸上升趨勢，然而公設面積增加所帶來的效用並不如專有面積。經過停車位單獨計價，以及屋簷、雨遮不登記且不計價的改革後，大眾更進一步欲了解花費於公設面積的價格，對現行計價方式提出質疑並力求新一波的改革。臺灣對於住宅公設之虛坪以及實坪的討論主要起於 2017 年 7 月 1 日，有民眾於國家發展委員會建置之「公共政策網路參與平臺」上提出了「房價改實坪計 14. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(25) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 價，公設坪數可登記不可計價」的訴求。該訴求說明目前法令既已規範屋簷、雨遮等使用效益較低的空間不得登記計價，希望政府進一步限制「住宅公共設施面積」不予計價，解決目前市面上住宅公設價格與效用不等之灌虛坪問題，延續不動產交易實價登錄網站設立目標，進一步提升住宅交易價格透明度，故對於虛坪的討論著重在公設面積。然而針對該提案亦有民眾提出不同看法，認為實坪計價可能衍伸出更多問題。本研究則認為或許分離計算專有與公設面積價格的方式可以解決虛坪計價產生的紛爭並提升資訊透明度，故後續將進一步以實證分析方式了解目前虛坪計價，以及實坪計價與分離計價的住宅公設價格差異。. 政治大將實坪面積（家戶實際使用坪數面積）定義為主建物面積。然而過去實務上面積立值得注意的是上述實坪計價的提案排除屋簷、雨遮、陽臺等附屬建物面積，. ‧ 國. 學. 分離計價的沿革起於共用面積中的停車位，循序進行下一步的價格拆分應以專有面積與扣除車位面積後的公設面積為重，也是當前民眾所重視以及實務上面臨的. ‧. 主要問題，又附屬建物的登記項目與計價隨時間變動，目前難以做資料處理。未. sit. y. Nat. 來若欲更細緻討論住宅價格組成，或可再進一步研究專有面積當中主建物與附屬. io. er. 建物之價格，以及不同公設面積性質的價格。本研究則以專有面積為實坪面積進. al. 行分析，亦即主建物與附屬建物面積總和；虛坪面積即住宅公設面積，且該面積. n. v i n Ch 不含汽車位面積，因目前臺灣集合住宅大樓共用面積中的汽車位多單獨出售，且 engchi U 為家戶各自專用，與專有面積性質較相近；專有面積與共用面積總合則為建物的權狀面積。另外，住宅公設依共用對象作為劃分依據，可分為大公與小公，前者為整體社區共用空間，包含機電設備、管理室、游泳池、健身房等；後者為各層建物中家戶的共用空間，例如樓電梯間（林道弘，2008）。在登記實務上，建商多以大公、小公作為建物共用面積登記的基礎，新建案多個別登記大公與小公的面積，但是過去集合住宅大樓亦存在將大公、小公併同登記的情形。詳細的面積組成內涵可見圖 2-1。 15. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(26) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 權狀面積. 專有面積(實坪面積). 主建物. 共用面積. 附屬建物. 陽台. 汽車位. 屋簷、雨遮. 大公. 小公. 一樓門廳、地下室機電. 各層樓電. 設備；台電配電室、緊治政急發電室、進排風機大. 梯間、走道、屋頂突. 房、防空避難設備、交. 出物…. 誼廳、視聽室、健身房、圖書室、宴會廳、游泳池、遊戲場…. 學. ‧ 國. 立. 公設面積(虛坪面積). ‧. 圖 2-1 建物面積組成. sit. y. Nat. n. al. er. io. 以大公、小公說明住宅公設類型的差異，兩者在性質、使用頻率、私密性程. i n U. v. 度略有不同，故效用亦不相同。雖與專有面積相較，大公、小公同為虛坪，然本. Ch. engchi. 研究因半數社區大樓的大公、小公面積併同登記而無法拆分，又實務上民眾對虛坪的討論仍以公設整體面積為主，再加上政府初步欲拆分之虛坪價格為住宅公設面積總價，故僅以公設整體面積進行分析。當前虛坪計價方式下，家戶持有之公設面積愈多，代表虛坪越多，因此購屋者大多偏好公設面積較少的房子，建商也常以此吸引民眾上門買屋。然而隨著建築和消防法規的修正5，導致住宅公設比逐漸增加。此外，民眾居住觀念的改變，也使建築業者必須投其所好才能讓自身商品具有競爭力，故興. 5. 例如《建築技術規則》建築設計施工編規定，八層以上之樓層及下列建築物，應自各該層設置二座以上之直通樓梯達避難層或地面。 16. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(27) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 建多樣的休閒設施，連帶著公設比上升。再者，共用面積當中的法定停車位登記也會影響家戶持有公設比重。現今出售停車位時通常以「個」來計算價格，較少注意停車位坪數大小，早期法令也並未明確規範汽車位登記的面積內涵，故有建商會將車道面積攤算到各家戶持有的公設面積，或是低報出售的車位面積，再將部分車位面積併入全棟的公設面積做分配，這也是一種灌虛坪的手段。最後，過去建築執照申請面積計算到外牆中心，但是地政機關登記面積計算至外牆外緣，其標準不一，且在銷售時常未明確告知消費者面積計算之內容，逕以建物外牆登記面積為銷售面積，故建商亦可能加厚牆壁來灌虛坪。直到 2009 年的監察院糾. 政治大年《地籍測量實施規則》修正後，屋簷、雨遮不得作為附屬建物測量、計價，且立正案後，政府開始正視問題，針對各法律修正建物可登記面積的範圍，例如 2017. ‧ 國. 學. 限縮牆壁登記範圍。於 2011 年修正之《建物所有權第一次登記補充規定》中，法定停車空間的登記須含車道及其必要空間，此外也明確規範共有部分得登記之. ‧. 項目。. sit. y. Nat. 二、臺灣住宅計價方式的爭議. n. al. er. io. 雖然政府欲以法令限制灌虛坪的行為，惟住宅計價方式不變，目前虛坪計價. i n U. v. 方式下，不動產價格組成不透明，建商仍可能高估公設面積的價格賺取虛坪利得，. Ch. engchi. 此外，建物灌虛坪的情形亦可能是目前房價不合理高漲的原因之一，故追根究柢仍須檢討計價方式的缺失，避免房屋價格與效用價值產生偏差。有關計價方式之改善方式，包含「實坪計價方式」與「分離計價方式」。然而上述兩種計價方式亦存在爭議，採取實坪計價，則部分民眾憂慮房屋總價可能不變，惟面積縮減導致單價飆漲，仍無益於效用與價格的判斷，另外建商亦可能因住宅公設不計價而興建公設意願下降，導致未來居住品質受影響。再者，施行實坪計價制度，亦可能須修正原有建物登記制度，影響層面涉及政府財政及人民財產權，施行難度高。. 17. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(28) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 再看分離計價方面，過去虛坪計價的推崇者可能主張房屋效用是一體性的，無法分割。然而從專有與公設面積各自的功能、私密性、實用性、共享與否等面向都可以看出兩者有效用高低之分，也並非全然一體。因此不分割兩者的結果，容易導致房屋的效用價值不清，建商因此有機會高估公設面積價格，產生效用與價格不對等的情形。另一方面，目前內政部欲增加不動產交易實價登錄網站上，不動產主建物與附屬建物面積總和之單價資訊，亦即將住宅專有部分與公設部分面積分開計價，確保價格能夠真實反映其效用價值，提高不動產價格透明度，但由於長久以來臺灣住宅專有與公設面積為合併計價並銷售，難以單獨說明住宅公. 政治大. 設究竟值多少錢，故有關專有與公設面積的價格比重眾說紛紜，該如何拆分兩者的價格目前難有定論。. 立. ‧ 國. 學. 三、亞洲各國的住宅計價制度. 由於亞洲國家的建物型態與臺灣較相近，多集合住宅大樓，因此涉及專有面. ‧. 積與公設面積的計價問題，反觀歐美國家多屬獨棟式住宅，對於家戶共用面積價. Nat. sit. y. 格的討論較少，故下面將介紹香港、日本、新加坡與中國四個亞洲國家目前的住. n. al. er. io. 宅計價方式，透過制度的了解與分析，作為臺灣改善計價方式的參考。. i n U. v. 中國計算住宅價格的方式與目前臺灣計價方式相近，除了附屬建物中的陽臺. Ch. engchi. 面積，亦將公設面積納入權狀面積與主建物面積合併計價。中國將住宅公設面積分配給家戶的比率稱之為「公攤率」，相當於我國的公設比，公攤率的比率並無標準，依建案規劃而不同，大多為 10%~30%。民眾則多以「得房率」（得房率= 主建物面積/建物面積）判斷實際使用面積的多寡。因此當住宅的公攤率愈大，則得房率愈小，主建物坪數愈少。目前中國公寓得房率約落於 85%∼90%；大樓的得房率則一般介於 75%∼85%6，換算為公設比仍較臺灣為低。. 6. 參見 2015 年 9 月 6 日，房天下，「得房率多少合適?得房率是越大越好嗎」，https://zhishi.fang. com/xf/qg_114944.html。 18. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(29) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 臺灣的公設比在香港被稱之為發水率。過去隨著香港的人口增加，建商為了增加建物銷售面積與戶數，因此壓縮了住宅大樓中的公設空間，進而產生許多安全、健康上的問題。政府為鼓勵建商增加住宅公設興建，故容許興建如露臺、工作平臺、會所、停車場等，可豁免計入建物面積的設施，而上述設施面積則分攤到銷售的住宅單元內（Chan et al.,2008）。由於增加公設面積不僅不會壓縮原本的可建築面積，又可銷售面積增加，導致該獎勵措施施行後，香港的發水率上升至 25%~35%7，家戶的實際使用面積比率降低。在香港高房價的情形下，許多民眾認為發水率的增加損及個人權益，要求政府改善發水率攀升而房屋效用價值未明. 政治大限制可獲免計算樓面面積的設施降低至一成，且銷售時需標明建築面積與實用立顯增長的問題。因此政府於 2013 年 4 月 29 日全面實施《一手住宅物業銷售條例》， 8. ‧ 國. 學. 面積9，以及「建築面積呎價」跟「實用面積呎價」，前者相當於臺灣的權狀價格，. 後者即實坪價格。. ‧. 日本政府對於公設比並無明文規定，因為在住宅交易時，日本只計算主建物. sit. y. Nat. 面積價格，且以牆壁內側為測量計算依據。然而主建物面積並無法直接反映其物. io. er. 件價值，因花臺、雨遮、陽臺及其他住宅公設並不含在銷售坪數內。陽臺在日本. al. 通常是作為逃生平臺，並非家戶專有專用空間，因此多不登記計價；花臺、雨遮. n. v i n Ch 在法令規範上僅為建物附屬設施之共用部份，亦不予測繪與登記 engchi U. 10. ，住宅單元的. 「陽臺面積」、「門外走道面積」等面積會另外標示，並登記在擁有法人資格的管. 理委員會名下，家戶則須按時繳交使用維護費用11。. 7. 參見 2017 年 3 月 15 日，蘋果日報，「封面故事，鄰近各國公設怎麼算」https://tw.finance. appledaily.com/daily/20170315/37581501/。. 8. 香港的「建築面積」是「實用面積」加上公共設施的面積。. 9. 香港的「實用面積」包含物業樓面面積（建築物外牆或相鄰中心線以內面積）以及露臺、工作平臺與陽臺面積（只限於構成該物業的一部分範圍內才包括，且有面積限制）。. 10. 參見 2010 年 7 月 27 日，蘋果日報，「建物雨遮港日不納權狀」，https://tw.finance.appledaily. com/daily/20100727/32691197/。. 11. 參見 2017 年 8 月 9 日，好房網，「實坪制計價困難重重莊孟翰:可採香港模式」https://news. housefun.com.tw/news/article/198362169611.html。 19. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(30) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 新加坡亦採行實坪計價制度，房屋交易計算主建物與陽台價格，導致一般由政府興建，多數居民所居住的組屋（相當於臺灣的公共住宅）少有陽臺，私有社區型住宅公寓（Condominium，簡稱 condo）才多有陽臺12。新加坡的 condo 是一種由私營開發商以私人土地建造的住宅型態，其住宅公設項目較組屋豐富，多擁有游泳池及空中花園，且停車位亦屬公設範疇，也因此 condo 價格比組屋高，居住者多為新加坡高所得民眾以及外國人13。依表 2-1 亞洲各國住宅面積計價規定可以了解，目前僅有臺灣與中國將公設面積併同主建物面積計算價格，且臺灣的公設比又高於中國，故當前的計價方式. 政治大日本將陽臺視為逃生走道不予計價，香港與新加坡仍將陽臺併同主建物面積計算立使臺灣灌虛坪的問題更為嚴重。此外可以發現施行實坪計價制度的國家中，除了. ‧ 國. 學. 價格，顯示該空間對家戶而言仍屬實質生活空間範圍。附屬建物中的屋簷、雨遮方面，各國皆已不計價，惟臺灣制度變革繁複，於 2011 年以前，屋簷、雨遮皆. ‧. 登記計價；2011 年 5 月以後預售屋屋簷、雨遮可登記、不可計價；2018 年後所. sit. y. Nat. 有建案之屋簷、雨遮皆不登記計價。最後看到停車位的部分，各國皆採個別銷售. io. er. 的形式。由此可知，施行實坪計價制度之國家多認為主建物面積與陽臺是居民的. al. 主要生活空間，故為計價之對象，而屋簷、雨遮、公設面積及停車位則非房屋交. n. v i n Ch 易時的計價對象。因此臺灣目前仍將公設面積與主建物面積併同銷售的情形，隨 engchi U 著房價與公設比的攀升，使許多民眾質疑目前計價方式將高估公設面積價格，且希望效仿他國的實坪計價制度以保障自身權益。. 12. 參見 2017 年 8 月 20 日，隨意窩日誌，「屌打信義區豪宅的新加坡國宅--夜訪 The+PINNACLE. 達士頓組屋」https://blog.xuite.net/fundgto1975/earncoco/526308471。 13. 參見 2018 年 4 月 14 日，TheNewsLens 關鍵評論，「如果你想在新加坡租屋，首先一定要認識什麼是『HDB』」，https://asean.thenewslens.com/article/93016。 20. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(31) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 表 2-1 亞洲各國住宅面積計價規定專有面積. 共用面積. 附屬建物. 國家. 主建物. 公設. 屋簷. 陽臺. 面積. 雨遮. 停車位. 臺灣. ○. ○. ╳. ○. ╳. 中國. ○. ○. ╳. ○. ╳. 香港. ○. ○. ╳. ╳. ╳. 日本. ○. ╳. ╳. ╳. ╳. 新加坡. ○. ╳. ╳. ○ 治╳ 政大. 註：○代表於房屋交易時「列入所有權登記，並且計價」；╳代表於房屋交易時「不列入所有權. 立. 登記，且不計價」。. ‧ 國. 學. 資料來源：修改自 2010 年 7 月 27 日，蘋果日報，「建物雨遮港日不納權狀」，https://tw.finance. appledaily.com/daily///。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 21. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(32) 第二章. 相關理論與文獻回顧. 第四節小結學術方面對住宅公設效用的討論，以及臺灣目前集合住宅灌虛坪問題，皆說明虛坪計價未考量專有與公設面積效用差異將高估住宅公設價格，且亞洲各國多未將公設面積與主建物面積併同計價。然而若房價組成不計算公設價格，不但有違特徵價格效用理論，且民眾易忽視公共設施在住宅整體扮演的角色，亦可能產生住宅單價飆漲以及登記制度修正的問題，故實坪計價制度是否適用於臺灣仍需審慎考量。最後，分離計價制度在拆分公設與專有面積的方式上亦存在不同意見，故目前仍難以實行。因此本研究希望透過虛坪計價、實坪計價與分離計價方式討. 政治大. 論住宅公設價格，了解三種不同計價方式對住宅公設價格的影響，比較分析出較. 立. 理想的計價方式，解決過往住宅公設價格與效用不對等之灌虛坪問題，保障消費. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. n. al. er. 者權益。. Ch. engchi. i n U. v. 22. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(33) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 第三章. 研究設計與資料說明. 第一節研究設計本研究主要探討三種計價方式對住宅公設價格的影響。以臺北大學特定區為研究範圍，主要考量建物興建時間、品質差異與資料處理等因素，並以社區型集合住宅大樓為討論重點，考量其相較於公寓、華廈型態之集合住宅包含更多的公設面積與類型，且為未來建物型態主流。資料來源為內政部不動產交易實價登錄資料，刪除資料欄位有誤漏以及離群值之資料後共計 1,154 筆。在實證方面，本. 政治大算比較三種計價方式於住宅公設價格的差異，最後說明較理想的計價方式及實務立. 研究以特徵價格效用理論為基礎，採用加權最小平方法進行實證，並藉由模擬試. ‧ 國. 學. 應用。實證程序架構如圖 3-1 所示。住宅交易資料樣本 1,154 筆. n. 虛坪計價方式（專有、公設面積合併計價）. i n U. 住宅面積價格計算方式. Ch. engchi. 實坪計價方式（只計算專有面積價格）. y. sit. er. io. al. ‧. Nat. 加權最小平方法（Weighted Least Squares）. v. 分離計價方式（專有、公設面積分離計價）. 差異分析. 實務應用圖 3-1 實證程序分析圖. 23. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(34) 第三章. 研究設計與資料說明. 第二節實證模型建立一、模型建立本研究採用加權最小平方法（Weight Least Squares，WLS）進行實證，該方法為特徵價格理論當中，改良傳統最小平方法後的分析方式。Rosen（1974）提出的特徵價格理論為市場上供需達到均衡時，消費者在追求效用最大化原則下，評估各項特徵每增加一單位所願意支付的額外費用，亦即對每一項特徵的邊際願付價格所形成的隱含價格。特徵價格理論通常用於估計個人對屬性的需求、建立價格指數以及各種形式的估值和預測價格（Söderberg, 2002），而不動產相較其他. 治政財貨具有異質性的特性，其價格受組成特性不同所影響，故在國內外不動產價格大立相關實證研究中，皆廣泛運用此理論建立迴歸模型。不動產價格與特徵間關係由 ‧ 國. 學. 以下方程式（1）表示：. ‧. Y = 𝛼 + Σ𝛽𝑋 + 𝜀 ……………………（1）. 其中 Y 為住宅價格，𝑋為住宅特徵之變數，𝛽為變數係數值，𝛼為截距項，𝜀. y. Nat. io. sit. 為殘差項。特徵價格模型包含許多種類，包括線性（linear）、雙對數（log-log）、. n. al. er. 半對數（log-lin）與逆半對數（lin-log）。由於住宅價格與住宅特徵間經常呈非線. Ch. i n U. v. 性關係，半對數模型不僅可以降低變異數不齊一的問題，並能夠以百分比衡量每. engchi. 增加一單位特徵的住宅價格變動情形（Malpezzi et al., 1980）。Söderberg（2002）比較雙對數與半對數迴歸模型，認為半對數模型得到的變數值與實際狀況較吻合且穩定；Sirmans et al.（2005）則指出在特徵價格模型中對房價取對數，有助於房價分布更近似常態且誤差項較符合常態性假設，故本研究於後續實證研究將以半對數模型進行分析，以方程式（2）表示： Ln（Y）= 𝛼 + Σ𝛽𝑋 + 𝜀 …………………（2）最小平方法（Ordinary Least Squares，OLS）是特徵價格理論下迴歸分析最常見的一種方式，利用最小平方法可以求得未知的數據，且這些數據與實際數據. 24. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(35) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 間的殘差平方和為最小。以方程式 Y = 𝛼 + Σ𝛽𝑋 + 𝜀為例，其中𝜀~iidN(0，𝜎 2 𝐼𝑛)，滿足殘差平方和（Residual Sum of Squares，RSS）最小，得到參數估計值 𝛽̂ =（X’X）-1X’Y，其中殘差平方和為： 2. ̂l ） =(𝑌 − 𝑋𝛽̂ )′(𝑌 − 𝑋𝛽̂ ) ………（3） RSS=∑𝑛𝑖=1 （Yi − Y 使用 OLS 所估計出的參數值具有「不偏」、「一致」且「有最小變異數」的性質，然而其背後的假設條件是觀察值的標準差變化是一樣的、穩定的（Homoskedasticity），因此 OLS 對每一個觀察值一視同仁，權重值（weight）皆設定為 1。但是當變異數不是常數，有異質變異（Heteroskedasticity）時，OLS. 政治大. 不再具有最小變異數的特性，亦即不滿足效率性，對變異數之估計會產生偏誤，. 立. 難以進行後續的統計檢定。本研究經過 White 檢定發現有異質變異性情形，故採. ‧ 國. 學. 加權最小平方法（Weight Least Squares，WLS）修正方程式，WLS 會考慮觀察值對資料的倚賴程度給予相對不同權重𝑤𝑖 ，i={1,2, … , 𝑛}，避免異質變異影響迴. ‧. ，加入權重後得到參數估計值𝛽̂𝑤 =（X’WX）-1X’WY，歸結果（DiCiccio et al.,2019）. Nat. sit. n. al. er. 𝑤1 2 ̂ ̂ ̂ (𝑌𝑖 − 𝑌𝑙 ) =(𝑌 − 𝑋𝛽𝑤 )′𝑊(𝑌 − 𝑋𝛽𝑤 )，W = [ ⋮ 0. io. RSSw=∑𝑛𝑖=1 𝑤𝑖. y. 其殘差平方和表示為：. Ch. engchi. i n U. v. … 0 ⋱ ⋮ ] …（4） … 𝑤𝑛. 由上述說明可知，加權最小平方法與傳統最小平方法的差異在於對觀察值加權重。加權方式根據樣本分配型態而不同，當樣本為常態分配時，加權方式常根據觀察值標準差為基礎，權重值設定為標準差的倒數或是標準差平方的倒數，亦即給予觀察值變異程度較大者較低權重，降低異質變異影響；當樣本非常態分配，或有特定研究範圍偏好時，則選擇給予欲研究之資料範圍樣本較大權重值。例如 Andrews（2004）提出區塊拔靴法（Block-Bootstrap）加權方式，其預期在時間上越靠近估計目標的樣本值越能反映近期的變動資訊，故由近而遠給予權重高低為 1、1/2、1/3、…1/n。依圖 3-2 樣本分位圖（quantile-quantile plot）所示，本研. 25. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(36) 第三章. 研究設計與資料說明. 究樣本資料近似常態分配，且對於樣本分布範圍無特定偏好，故以觀察值標準差平方的倒數為權重值。. 立. ‧. ‧ 國. 學圖 3-2 樣本分位圖. io. sit. y. Nat. 二、變數選取. 政治大. n. al. er. Sirmans et al.（2005）回顧過去運用特徵價格理論分析不動產價格之文獻，. Ch. i n U. v. 提出五種常見的特徵分類，包含「建物特徵」、「房屋內部特徵」、「房屋外部設施. engchi. 特徵」、「自然環境特徵」與「鄰里區位特徵」，本研究參考五種分類選取模型變數，使用變數之性質及預期符號彙整於表 3-1，其中自變數方面以住宅面積相關變數為討論重點。（一）應變數本研究欲探討住宅公設與住宅價格之關係，且為了減輕車位交易數量影響家戶共用面積持分以及住宅價格，故應變數為扣除車位價格後的住宅交易價格。價格有總價與單價之分，然而特徵價格理論強調不動產價格是由隱含的所有特徵價值形成，且一般房屋交易亦以總價進行，又考慮不動產價格與多數特徵為非線性 26. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(37) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 之關係以及降低變異數不齊一的問題（Malpezzi et al., 1980），故本研究以住宅總價扣除車位價格並取自然對數為實證模型之應變數。（二）自變數本研究地區為新開發之臺北大學特定區，該區域生活環境品質相近，例如：社區大樓附近皆有公車站，且各社區大樓與醫院、公園、學校等區域性設施的距離相近，故本研究不再納入鄰里環境因素，僅以住宅本身的特徵作為自變數。除此之外，本研究之集合住宅大樓因興建時間相近，故產品規劃相似，所包含的住宅公設項目豐富但是大致相同，實證結果難有顯著差異，故實證模型中未加入公. 政治大. 共設施項目類型為變數，僅以公共設施面積作為變數衡量住宅公設與住宅價格的. 立. 關係。. ‧ 國. 學. 自變數當中主要探討的住宅面積相關變數會根據不同計算住宅價格的方式以不同形態表現。虛坪計價將住宅面積的專有面積、公設面積合併計算價格，故. ‧. 住宅面積以「專有、公設面積總和」表現；實坪計價排除住宅面積中的公設面積，. Nat. sit. y. 僅考量專有面積計算價格，故住宅面積以「專有面積」表現；分離計價將住宅面. n. al. er. io. 積分為專有面積、公設面積計算價格，故住宅面積以「公設面積」、「專有面積」表現。. a.屋齡、屋齡平方. Ch. engchi. i n U. v. 不動產價值在建築物耐用年數期間呈現價值先降後升的逆折舊現象，且以屋齡與屋齡平方建立的不動產價格模型配適度（Adj-R2）最高（梁仁旭，2015），因此本研究除了屋齡之外，加入屋齡平方作為變數，並預期屋齡符號為負；屋齡平方的符號為正。 b.所在樓層由於樓層不同，通風、採光、景觀視野亦不同，高樓層相較低樓層受噪音影響較小且視野較佳，所以房屋價格通常與所在樓層成正比（Mok et al.,1995），故本研究預期符號為正。. 27. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(38) 第三章. 研究設計與資料說明. c.總樓層數由於建物每增加一層樓，建築成本隨之遞增，因此總樓層數愈大的建物，其興建成本愈高，總價值也愈高（李春長等，2012），故本研究預期符號為正。 d.房廳數 Sirmans et al.（2005）回顧過去運用特徵價格模型分析房價之文獻，指出房廳數對於住宅價格有正向影響，隨著數量的增加提升房屋使用價值，故本研究預期符號為正。 e.衛浴數. 政治大. 過去研究顯示衛浴數增加對房價有正向影響（Sirmans et al.,2005；. 立. Benefield, 2009），故本研究預期符號為正。. ‧ 國. 學. f.專有、公設面積總和. 專有、公設面積總和亦即住宅總面積扣除汽車位以後的面積，專有以. ‧. 及公設面積愈多，表示住戶得使用空間愈多，居住品質較高（Chan et al.,. io. y. sit. g.專有面積. Nat. 2008），故本研究預期符號為正。. n. al. er. 專有面積包含主建物及附屬建物面積，其性質相較公設面積為單獨使. Ch. i n U. v. 用，且對於家戶而言為主要生活空間，因此專有部分面積愈大則家戶主要. engchi. 生活空間愈大，房屋使用價值提升（Chan et al., 2008），故本研究預期符號為正。 h.公設面積公設面積為不含車位面積之集合住宅共用面積，屬於家戶共同使用空間，包含大樓內各項公共設施如機電設備、門廳、游泳池、視聽室、走廊等空間。由於設施的設置目的多為提升居民生活便利性及舒適性（Tse & Love, 2000），因此家戶持有的公設面積愈大，便可享有更好的生活品質，故預期符號為正。. 28. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(39) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. I.交易時間資料樣本分布的交易時間為 2012 到 2017 年共 6 年，每年設一虛擬變數。若交易時間為當年則變數為 1，反之為 0，並以 2017 年為參照組。表 3-1 變數說明變數名稱. 變數說明. 預期符號. 應變數. 住宅價格. 自變數. 屋齡. 連續變數，不含車位之總價取自然對數間斷變數，建築完成日期至交易日期經歷年數，以年計. −. 屋齡平方. 間斷變數，屋齡取平方項. 所在樓層. 政治大間斷變數，住宅大樓總樓層數. +. 間斷變數，住宅所在樓層. +. 間斷變數，住宅房間數與廳數總和. +. 衛浴數. 間斷變數，住宅衛浴數. Nat. +. 連續變數，住宅包含的專有部分面積. +. 連續變數，住宅包含的公共設施面積. +. sit. io. 虛擬變數，住宅交易時間，分別為 2012. al. n. 交易時間. 連續變數，住宅扣除汽車位面積後的面積. y. 公設面積. +. ‧. 專有、公設面積總和專有面積. +. 學. ‧ 國. 房廳數. 立. +/-. er. 總樓層數. 年、2013 年、2014 年、2015 年、2016 年、. Ch. i n U. v. 2017 年；參照組為 2017 年. engchi. 29. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(40) 第三章. 研究設計與資料說明. 第三節資料說明與處理本研究資料為臺北大學特定區內 19 棟社區型集合住宅大樓（集合住宅建案資料詳見附錄一），於 2012 年 7 月到 2017 年 12 月間的內政部不動產交易實價登錄資料14共 1,154 筆。為了釐清住宅公設價格，除了房屋交易總價以及其他控制變數如總樓層、所在樓層、屋齡、交易時間、房屋格局等，公設面積及設施項目為資料處理重點。由於實價登錄系統未統一建物登記資料格式，例如部分登記項目欄僅顯示若欲知項目內涵請見登記簿「其他登記事項欄」，但因內政部不動產交易實價登錄網站中，對於各筆交易案件採取區段化門牌的方式公開其所在位置，. 政治大. 無法得知交易案的真實地址，故無法從地政事務所調閱其建物登記謄本了解建物. 立. 登記項目內涵。因此，部分交易案件難以憑藉實價登錄資料得知家戶在建物當中. ‧ 國. 學. 專有部分以及共用部分的持分面積。. 此外，目前各大樓的汽車停車位多由家戶各自使用且單獨出售，本質上已非. ‧. 全體居民共用之公共設施，然其面積通常作為「共用部分面積」的登記項目，且. Nat. sit. y. 時常未記明於實價登錄車位欄位資料。若共用面積未剔除車位面積，則各家戶的. al. n. 的關係。. er. io. 共用面積持分易受車位交易數量影響，無法確實反映各家戶持有公設面積與房價. Ch. engchi. i n U. v. 受限於實價登錄資料僅揭露區段化門牌，故本研究首先須以區段化門牌為基礎，根據大樓樓高、建築完工日期比對出交易資料所在社區。其次，為確實了解實價登錄交易資料中各家戶專有及共用面積持分，並扣除隱藏在共用面積中的車位面積，因此須了解各社區大樓的建物面積登記型態。由於同一社區大樓中，各家戶建物登記謄本上的共用面積登記形態相似，且從建物測量成果圖亦可計算出平均車位面積，故藉由比對社區大樓部分家戶的建物登記謄本與建物測量成果圖. 14. 內政部不動產交易實價查詢服務網，網址:http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action。 30. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(41) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究 15. ，即可得到本研究部分實價登錄資料缺失的建物面積資料內涵，並扣除車位面. 積。最後，本研究更進一步於各大房仲網站查詢各社區公設類型。其中，本研究多數社區型集合住宅大樓皆擁有門廳、交誼廳、游泳池、SPA、圖書室、視聽室、健身房、遊戲室、桌球室、撞球室、會議室、棋藝室等項目，也是臺灣較常見的公設類型。其他設施如羽球場、宴會廳、音樂教室、咖啡廳則為本研究資料中極少數社區型集合住宅大樓所擁有。詳細社區個案資料請見附錄三。此外，實價登錄資料中，部分含有車位的交易案件並未登記車位價格，針對漏填的案件，本研. 政治大易平均價格，從房屋總價扣除。立. 究以不動產交易實價登錄網站中，臺北大學特定區 2012 年至 2017 年歷年車位交. ‧ 國. 學. 資料篩選部分，除了刪除實價登錄資料中含有備註欄的交易案，減少不正常交易造成的價格偏誤，並刪除登記內容誤漏之案件，例如無屋齡、房、廳、衛浴. ‧. 數資料之樣本以及離群值，最終剩下的資料筆數共 1,154 筆，分布於 19 棟社區. sit. y. Nat. 型集合住宅大樓，敘述性統計資料如表 3-2 所示。從表中可知，樣本的屋齡平均. io. er. 為 8 年，顯示本研究所抽樣之社區型集合住宅大樓多屬近期建案。樣本公設比差. al. 異主要受建案規模以及建商產品規劃之影響，最小值為 19.00%，最大值為 46.56%，. n. v i n Ch 平均為 28.56%，顯示公設面積占住宅整體面積相當多的比重。 engchi U. 15. 本研究參考過去林道弘等人（2008）研究中，自新北市樹林地政事務所調閱之 19 棟臺北大學特定區社區型集合住宅大樓的建物登記謄本資料，以及建物測量成果圖。 31. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(42) 第三章. 研究設計與資料說明. 表 3-2 樣本敘述統計變數名稱. 最小值. 最大值. 287. 2540. 屋齡（年）. 2. 所在樓層. 交易價格（萬元）. 平均數. 標準差. 1041.34. 357.65. 13. 8.30. 1.96. 2. 26. 9.40. 5.08. 總樓層數. 12. 28. 17.26. 3.69. 房廳數. 2. 8. 4.72. 0.92. 衛浴數. 1. 4. 1.73. 0.50. 16.00. 93.69. 39.17. 11.66. 專有面積（坪）. 11.89. 72.78. 28.00. 8.72. 公設面積（坪）. 4.11. 公設比（%）. 19.00. 專有、公設. 2013 年. 321. 2014 年. 143. 2015 年. 148. 2016 年. 212. io. 2017 年. n. al. 189. Ch. engchi. 百分比 12.2 27.8 12.4 12.8. y. 141. 4.42. sit. 2012 年. Nat. 次數. 3.67. ‧. ‧ 國. 交易時間. 變數內容. 學. 虛擬變數. 立. 治 11.17 政 31.30 大 28.56 46.56. er. 面積總和（坪）. i n U. v. 18.4 16.4. 32. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(43) 住宅虛坪計價、實坪計價與分離計價之研究. 第四章. 實證結果與分析. 本章主要以 WLS 分析不同計價方式之住宅公設價格，並以模擬試算方式說明三者差異，最後說明實務上如何應用。計價方式分別為（1）虛坪計價：將專有面積與公設面積合併計算住宅價格；（2）實坪計價：排除住宅公設面積，只考量專有面積計算住宅價格；（3）分離計價：將住宅面積拆分為專有面積與公設面積計算住宅價格。. 第一節虛坪計價、實坪計價與分離計價之實證結果. 政治大度良好，且各模型的變異數膨脹因子（VIF）檢定值皆小於 10，顯示各自變數間立依表 4-1 實證結果顯示，三種計價模型調整後 R2 皆大於 0.7，顯示模型配適. ‧ 國. 學. 並未產生明顯的共線性問題。WLS 模型預測能力方面，虛坪計價 MAPE 值為 8.79%；實坪計價 MAPE 值為 9.09%；分離計價 MAPE 值為 8.33%，三者皆小於. ‧. 15%表示模型的預測能力佳16，但以分離計價模型的預測能力最佳。控制變數方. sit. y. Nat. 面，大部分自變數係數值皆達到 1%以上的顯著水準，且所有變數符號皆與預期. io. er. 方向相符，然而三個模型的衛浴數係數值皆不顯著。由於本研究蒐集的交易資料. al. 中，大部分家戶的衛浴數皆落於 1 到 2 間的範圍內，極少數為 3 或 4 間，該部分. n. v i n Ch 資料同質性高，導致該變數於模型解釋不顯著。交易時間方面，虛坪計價與分離 engchi U. 計價的 2013 年皆不顯著，實坪計價與分離計價的 2015 年皆不顯著。除此之外，. 本研究亦曾以分量迴歸進行分析，欲了解公設面積對不同分位下房價之影響力是否有差異，惟實證結果顯示公設面積對不同分位房價之影響力相近，與 WLS 迴歸結果差異不大，故在此將不進一步做細部的討論。. 16. MAPE（Mean Absolute Percentage Error，平均絕對百分誤差）為觀察整體誤差絕對值的統計量，其值越小表示模型的估價表現越好，該模型預測能力越佳，而國內外文獻以 MAPE 評估估價模型準確性，其值多落於 15%到 20%間（林祖嘉、馬毓駿，2007；賴碧瑩，2007； 100%. Calhoun,2001）。MAPE=. 𝑛. ∑𝑛𝑡=1 |. 𝐴𝑡− 𝐹𝑡 𝐴𝑡. |，𝐴𝑡 是實際值，𝐹𝑡 是預測值。 33. DOI:10.6814/NCCU201900251.

(44) 第四章. 實證結果與分析. 關於本研究主要討論的住宅面積變數，虛坪計價以「專有、公設面積總和」表現，其係數值為 0.020，且達 1%的顯著性，顯示住宅面積每增加一坪會使平均住宅總價上升 2%（21.03 萬元17）；實坪計價以「專有面積」表現，專有面積係數值為 0.027，且達 1%的顯著性，顯示專有面積每增加一坪會使平均住宅總價上升 2.7%（28.49 萬元18）；分離計價以「專有面積」和「公設面積」表現，專有面積係數值為 0.025，公設面積係數值為 0.008，且皆達 1%的顯著性，顯示專有面積每增加一坪會使平均住宅總價上升 2.5%（26.35 萬元19），公設面積每增加一坪會使平均住宅總價上升 0.8%（8.36 萬元20），兩者的價格比重為 32%21。. 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 17. Ch. Log-linear 半對數模型之邊際效果=(e. engchi. 係數值. i n U. v. -1)*住宅樣本平均總價=(e0.02-1)*10410000=. 0.020201*1041 萬元=21.03 萬元。 18. Log-linear 半對數模型之邊際效果=(e. 係數值. -1)*住宅樣本平均總價=(e0.027-1)*10410000=. 0.027368*1041 萬元=28.49 萬元。 19. Log-linear 半對數模型之邊際效果=(e. 係數值. -1)*住宅樣本平均總價=(e0.025-1)*10410000=. 0.025315*1041 萬元=26.35 萬元。 20. Log-linear 半對數模型之邊際效果=(e. 係數值. -1)*住宅樣本平均總價=(e0.008-1)*10410000=. 0.008032*1041 萬元=8.36 萬元。 21. 每坪公設面積與專有面積的價格比重=公設面積係數值/專有面積係數值=0.008/0.025=0.32。 34. DOI:10.6814/NCCU201900251.