第三章 研究設計與資料說明
第三節 資料說明與處理
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第三節 資料說明與處理
本研究資料為臺北大學特定區內 19 棟社區型集合住宅大樓（集合住宅建案 資料詳見附錄一），於 2012 年 7 月到 2017 年 12 月間的內政部不動產交易實價登 錄資料14共 1,154 筆。為了釐清住宅公設價格，除了房屋交易總價以及其他控制 變數如總樓層、所在樓層、屋齡、交易時間、房屋格局等，公設面積及設施項目 為資料處理重點。由於實價登錄系統未統一建物登記資料格式，例如部分登記項 目欄僅顯示若欲知項目內涵請見登記簿「其他登記事項欄」，但因內政部不動產 交易實價登錄網站中，對於各筆交易案件採取區段化門牌的方式公開其所在位置，
無法得知交易案的真實地址，故無法從地政事務所調閱其建物登記謄本了解建物 登記項目內涵。因此，部分交易案件難以憑藉實價登錄資料得知家戶在建物當中 專有部分以及共用部分的持分面積。
此外，目前各大樓的汽車停車位多由家戶各自使用且單獨出售，本質上已非 全體居民共用之公共設施，然其面積通常作為「共用部分面積」的登記項目，且 時常未記明於實價登錄車位欄位資料。若共用面積未剔除車位面積，則各家戶的 共用面積持分易受車位交易數量影響，無法確實反映各家戶持有公設面積與房價 的關係。
受限於實價登錄資料僅揭露區段化門牌，故本研究首先須以區段化門牌為基 礎，根據大樓樓高、建築完工日期比對出交易資料所在社區。其次，為確實了解 實價登錄交易資料中各家戶專有及共用面積持分，並扣除隱藏在共用面積中的車 位面積，因此須了解各社區大樓的建物面積登記型態。由於同一社區大樓中，各 家戶建物登記謄本上的共用面積登記形態相似，且從建物測量成果圖亦可計算出 平均車位面積，故藉由比對社區大樓部分家戶的建物登記謄本與建物測量成果圖
14 內政部不動產交易實價查詢服務網，網址:http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action。
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15，即可得到本研究部分實價登錄資料缺失的建物面積資料內涵，並扣除車位面 積。
最後，本研究更進一步於各大房仲網站查詢各社區公設類型。其中，本研究 多數社區型集合住宅大樓皆擁有門廳、交誼廳、游泳池、SPA、圖書室、視聽室、
健身房、遊戲室、桌球室、撞球室、會議室、棋藝室等項目，也是臺灣較常見的 公設類型。其他設施如羽球場、宴會廳、音樂教室、咖啡廳則為本研究資料中極 少數社區型集合住宅大樓所擁有。詳細社區個案資料請見附錄三。此外，實價登 錄資料中，部分含有車位的交易案件並未登記車位價格，針對漏填的案件，本研 究以不動產交易實價登錄網站中，臺北大學特定區 2012 年至 2017 年歷年車位交 易平均價格，從房屋總價扣除。
資料篩選部分，除了刪除實價登錄資料中含有備註欄的交易案，減少不正常 交易造成的價格偏誤，並刪除登記內容誤漏之案件，例如無屋齡、房、廳、衛浴 數資料之樣本以及離群值，最終剩下的資料筆數共 1,154 筆，分布於 19 棟社區 型集合住宅大樓，敘述性統計資料如表 3-2 所示。從表中可知，樣本的屋齡平均 為 8 年，顯示本研究所抽樣之社區型集合住宅大樓多屬近期建案。樣本公設比差 異主要受建案規模以及建商產品規劃之影響，最小值為 19.00%，最大值為 46.56%，
平均為 28.56%，顯示公設面積占住宅整體面積相當多的比重。
15 本研究參考過去林道弘等人（2008）研究中，自新北市樹林地政事務所調閱之 19 棟臺北大學