第二章 相關理論與文獻回顧
第一節 特徵價格效用理論
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立 政 治 大 學
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N a tio na
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第二章 相關理論與文獻回顧
第一節 特徵價格效用理論
效用理論（utility theory）說明效用是用於度量消費者通過物理行為或對象 使自己的需求、欲望得到滿足的程度（Barbon,1905）。隨著學說的發展，效用理 論又可細分為計數效用理論（cardinal utility theory）與序數效用理論（ordinal utility theory），計數效用理論說明人們在心裡對每項物品給予數值上的效用；序 數效用理論則說明人們在心裡對物品的喜好進行排序，排序在前則偏好愈強，隱 含效用愈大，但是無法確切說明每項商品的效用數值（Hicks,1957）。本研究欲了 解住宅公設效用與價格之關係，故以計數效用理論為討論重點。
計數效用理論的相關學者例如 Gossen（1983）所提出的邊際效用遞減、邊 際效用均等概念首先奠定邊際效用的理論基礎；Jevons（1871）說明消費者必須 對商品有需求才會產生效用，且從最後一單位產品得到的效用與擁有的產品數量 有關，故效用是由「消費者所受到的效果強度」以及「商品量」二乘項來計量。
Walras（1954）解釋邊際效用為某商品遞減至最後一個單位所具有的效用，為衡 量商品價值量的尺度。Marshall（1920）則指出，個人對商品有需求，是因為可 以通過消費獲得效用，對於一物所支付的價格，代表占有此物產生的利益，並進 一步說明，每個消費者會根據需求偏好、產品的效用和相對價格，在效用最大化 的情形下進行購買行為。Rosen（1974）更進一步以新消費者理論為基礎提出了 特徵價格理論（hedonic price theory），指出當市場上供需達到均衡時，消費者在 追求效用最大化原則下，會評估各項特徵每增加一單位所願意支付的額外費用，
亦即該屬性之特徵價格。
過去研究多以計數效用理論為基礎討論不動產效用與價格之關係，並進一步 以特徵價格理論實證說明，不動產價格是由不動產特徵以及周遭環境所帶來的效 用而組成（Sirmans et al.,2005），例如 Abelson（1979）將住宅本身特徵以外之鄰
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價格；Cheshire & Sheppard（1995）研究顯示住宅的區位為影響價格的重要變數；Benson et al.（1998）以特徵價格理論說明住宅的景觀優美與否亦會影響價格； 對此類設施會以收費方式來限制使用人數，亦具有類似「俱樂部財」（club goods）
特性。
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徵價格理論無法論及商品於獨享或共享下效用被分化的效果。故本研究不僅限於 特徵方面的討論，會以更宏觀的特徵價格效用理論為論述基礎。
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Tse & Love（2000）探討影響香港住宅價格的因素，指出「大廈型態」對於價格 有正向顯著影響。其背後隱含：大廈型態的住宅設備較齊全，可以提升居民生活 舒適及便利性，因此對房價有正向影響。此外 Tse（2000）、Jim & Chen（2009）及 Mok et al.（1995）更指出香港住宅大樓若包含俱樂部設施4對房價有正向顯著 影響；Andersson（2000）以新加坡的集合住宅為研究對象，指出游泳池與壁球 場對房租無顯著影響，而網球場有正向顯著影響，Bible & Hsieh（1996）則說明 公寓包含游泳池對房租有正向影響。Benefield（2009）發現住宅鄰里社區包含的
4 Tse（2000）所指的俱樂部本身包含游泳池、健身房、球類設備。Jim & Chen（2009）所指的 俱樂部包含健身房、兒童遊樂區、網球場、水療中心、桑拿設備、宴會廳、大廳。Mok et al.
（1995）所指的俱樂部包含游泳池、網球場、壁球場、桑拿設備。