第四章 實證結果與分析
第二節 虛坪計價、實坪計價與分離計價之差異分析
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立 政 治 大 學
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第二節 虛坪計價、實坪計價與分離計價之差異分析
實證結果顯示，目前虛坪計價得到的住宅價格模糊了住宅公設與專有部分的 效用，使住宅價格無法真實反映其價值。實坪計價忽略公設面積，只計算專有面 積得到的單價不僅高估專有面積價格，亦違反特徵價格效用理論之住宅公設有效 用但是未予計價的情形。本研究分離計價得到之每坪公設面積占專有面積價格比 重為 32%，以該價格比重為基礎得到的單價能夠更加精確反映住宅價格資訊。由 於研究對象僅為臺北大學特定區的社區型集合住宅大樓，再考量實務上部分大眾 偏好實坪計價的訴求，因此後續將初步簡化以 30%作為模擬試算的價格比重，藉 以說明分離計價能夠更精確反映住宅各部分的效用價值，提升價格資訊透明度。
另外，除了本文所建議的 30%價格比重，亦提供以 10%為級距，0%~100%之公 設與專有面積價格比重，計算得到的價格資訊供參考。為了讓價格機制回歸市場 運作，民眾可自行判斷不同空間的效用價值給予不同價格比重。下面將以 A 屋 為例，說明三種計價方式之專有與公設面積價格差異。
以 A 屋為例，假設採目前虛坪計價方式之總價為 1000 萬元（不含車位交易）， 公設面積 20 坪，專有面積 40 坪，公設比為 33%，則虛坪計價方式之 A 屋專有 與公設面積單價均為 16.67 萬/坪；實坪計價方式因為不計入公設面積又假設消費 者出售總價不變情形下，專有面積單價將上漲至 25 萬/坪；分離計價方式下，預 設公設單價占專有面積單價的比重 Z 後，令專有面積單價為 X，公設面積單價
=Z*X。 A 屋 1000 萬 =專 有面積 * 專有面積 單 價+公 設面積 * 公設 面積單價
=40*X+20*Z*X。若將分離計價得到的專有面積單價及公設面積單價，分別以公 設面積及專有面積總價占房屋總價的權重加權，則可以得到加權後的分離計價之 單價。根據數據顯示，當價格比重為 0%時，分離計價結果相當於以專有面積為 實坪之實坪計價；當價格比重為 100%，分離計價結果相當於目前虛坪計價的數 值。詳細數據見表 4-2。
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為實坪計價容易產生公設價格轉嫁至專有面積的情形，如此一來，實坪單價雖然 表面意指專有面積的單價，然而卻隱含公設面積的價格，實為不合理的單價表現 方式。
模擬試算結果，三種計價方式的總價皆為 1000 萬元。但仔細比較三者的價 格結構，虛坪計價模擬試算中公設面積單價為最高，專有面積單價最低。公設面 積總價占房屋總價 33%，其原因為未考量公設與專有面積各自效用，逕以模糊的 平均單價及面積比重衡量住宅公設價格。如此一來，易給予建商操作訂價的空間，
可能高估公設面積價格，然而卻不會表現在單價資訊上，使消費者容易誤判價格 的合理性。實坪計價模擬試算結果，專有面積單價為最高，公設面積單價為最低 且其價格占總價比重為 0%，漲價後的專有面積價格即房屋總價，實為隱含公設 價格轉嫁的結果，模糊的效用價值仍無助於消費者判斷價格與效用間的合理性。
反觀分離計價方式得到的專有面積與公設面積價格皆介於虛坪計價與實坪 計價兩者之間，以 30%價格比重得到的數據顯示，公設面積總價占房屋總價 13%，
專有面積價格占房屋總價 87%，顯示分離計價能夠反映公設與專有面積的效用價 值到各自價格。除改善過去虛坪計價方式使效用價值模糊的問題，且適度反映住 宅公設價格可以避免損及建商興建意願及屋主既有權益，亦避免陽春型大樓成為 主流，使民眾居住品質下降，抑或是面積縮減導致房屋單價飆漲的情形，故分離 計價為較佳的計價方式。