第一章 緒論
第二節 研究內容與方法
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立 政 治 大 學
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第二節 研究內容與方法 一、研究內容
（一）研究對象
本研究以臺北大學特定區內 19 棟集合住宅為研究對象，並採用不動產交易 實價登錄資料。集合住宅的定義可以參見《公寓大廈管理條例》第三條對於公寓 大廈的定義，「指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分 為數部分之建築物及其基地」。此外，《建築技術規則》建築設計施工編第 1 條則 將集合住宅定義為「具有共同基地及共同空間或設備，並有三個住宅單位以上之 建物」。張金鶚（1991）則將集合住宅的類型分為 5 層樓以下的公寓型集合住宅、
6 到 12 層樓的大廈型集合住宅，以及具備公寓、大廈型式之外，更具有社區專 有各項公共設施的社區型集合住宅。本文重點在於以不同計價方式探討集合住宅 中公共設施與房價的關係，故以社區型集合住宅大樓為討論重點，主要考量其相 較於公寓、大廈型態之集合住宅包含更多的公設面積與類型，且為未來建物型態 主流。
（二）空間範圍
本研究以臺北大學特定區為研究範圍，主要考量該地區社區型集合住宅密集 分布（樣本集合住宅大樓位置分布圖請見附錄二），區域條件相當，且產品規劃 與完工時間相近，屬於新興地區，品質差異不大，各大樓的公共設施項目類型亦 相似，此外，各社區已有相當的交易資料，可以提供本研究較多同質性樣本做比 較。由於不同時期興建的建物型態差異大，若以一個縣市區域為研究範圍，其住 宅類型、公設面積比重差異大且樣態繁多，又公設面積登計方式隨時間更迭，資 料處理繁複，表 1-1 公設面積登記方式演變即顯示，1987 年以前常見的住宅類型 為公寓，其公設面積多與主建物合併登記，建物平面圖並未標示公設面積，故老
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大樓，無法精確作為空間分析的點位，故本研究未進一步討論空間分析相關問 題。
二、研究方法
（一）相關理論文獻回顧
本研究以特徵價格效用理論為基礎，探討目前住宅計價方式導致住宅公設效 用與價格不對等之爭議，因此首先回顧有關特徵價格效用理論文獻。此外，為了 解住宅公設效用與價格的關係，進一步回顧過去國內外有關住宅公設之研究，以 及計價方面的討論，作為後續本研究採用虛坪計價、實坪計價以及分離計價方式 計算住宅公設價格的基礎。另，為比較分析得到較理想的計價方式，亦將從臺灣 住宅面積登記與計價現況了解不同計價方式於目前實務之紛爭，並旁及目前其他 亞洲國家的住宅計價制度，作為後續分析不同計價方式於臺灣實務應用之參考
（二）實證分析
本研究採用改良傳統最小平方法之加權最小平方法（Weight Least Squares，
WLS）進行實證，並根據虛坪計價、實坪計價與分離計價的概念，調整各迴歸 模型的住宅面積變數，檢視不同計價方式對公設價格的影響。