第二章 住宅供給狀況之解析
第四節 住宅特性
一 、 屋 齡
根 據 研 究 ， 我 國 住 宅 遭 拆 除 時 之 平 均 屋 齡 為 25 年 （ 陳 瑞 鈴 ， 2001）。本 研 究 以 屋 齡 30 年 為 分 界 線，分 析 國 內 各 縣 市 住 宅 之 屋 齡 ， 以 了 解 新 舊 住 宅 之 分 佈 狀 況，以 掌 握 未 來 台 灣 地 區 較 可 能 進 行 住 宅 拆 除 與 興 建 之 區 位 。 本 研 究 參 考 營 建 署 94 年 「 住 宅 狀 況 調 查 」 有 關 住 宅 屋 齡 之 分 佈 比 例 、 彙 整 出 各 縣 市 之 各 類 住 宅 大 於 及 小 於 30 年 之住 宅 比 例 ； 再 以 各 縣 市 94 年 底 之 住 宅 存 量 為 基 準 ， 計 算 各 縣 市 之 各類 住 宅 中 屋 流 大 於 及 小 於 30 年 之 住 宅 數 量 ， 並 彙 整 如 表 2-4。
1. 台 灣 地 區 屋 齡 超 過 30 年 以 上 的 住 宅 約 142 萬 宅（ 19.4%）：其 中，
數 量 最 多 者 位 於 台 北 縣 市、高 雄 市（ 約 15~20 萬 宅 ），其 次 是 高 雄 縣 、 台 南 縣 、 彰 化 縣 （ 約 8.0~9.3 萬 宅 ） ， 再 者 為 屏 東 縣 、 桃 園 縣 、 台 中 縣 （ 約 6.4~7.5 萬 宅 ） 。
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2. 屋 齡 超 過 30 年 以 上 的 住 宅 數 量 以「 連 棟 透 天 」為 最 多，約 48 萬 宅 （ 18.9%） ： 其 中 ， 主 要 分 佈 於 南 部 的 高 雄 市 縣 （ 約 6.7、 3.7 萬 宅 ） ， 其 次 是 中 部 的 彰 化 縣 、 台 中 縣 市 （ 約 2.8~3.9 萬 宅 ） ， 再 者 是 北 部 的 桃 園 縣 、 台 北 市 （ 約 3.6、 3.1 萬 宅 ） 。
3. 屋 齡 超 過 30 年 以 上 的 住 宅 數 量 以 「 傳 統 農 村 住 宅 」 為 次 多 ， 約
34 萬 宅（ 54.1%）：其 中 ， 最 主 要 分 佈 於 中 南 部 的 彰 化 縣 、 雲 林
縣 、 嘉 義 縣 、 台 南 縣 、 高 雄 縣 、 屏 東 縣 （ 約 2.3~5.7 萬 宅 ） ； 北 部 則 以 台 北 縣 最 多 （ 約 4.2 萬 宅 ） 。4. 屋 齡 超 過 30 年 以 上 的 住 宅 數 量 以 「 獨 棟 住 宅 」 為 第 三 多 ， 約 30 萬 宅 （ 22.0%） ： 其 中 ， 最 主 要 分 佈 於 南 部 的 高 雄 市 縣 、 屏 東 縣
（ 約 2.4~4.6 萬 宅 ） ； 其 次 是 台 北 市 （ 約 2.5 萬 宅 ） ； 再 者 為 中 北 部 的 桃 園 縣 、 台 中 市 縣 （ 約 1.3~1.8 萬 宅 ） 。
二 、 住 宅 單 元 面 積 、 房 間 數
我 國 過 去 所 開 發 興 建 的 住 宅 ， 其 住 宅 單 元 面 積 及 房 間 數 逐 年 上 升 。 為 掌 握 近 來 開 發 興 建 的 住 宅 規 模 ， 本 研 究 擷 取 營 建 署 94 年 「住 宅 住 況 調 查 」 中 興 建 於 85 至 94 年 間 之 住 宅 資 料 （ N=2,418 戶 ） ， 進 行 各 縣 市 、 各 類 住 宅 之 平 均 面 積 及 房 間 數 之 統 計 ， 結 果 如 表 2-5。
1.
85-94 年 期 間 台 灣 地 區 興 建 之 住 宅 ， 其 單 元 平 均 面 積 為 47.5 坪 、
平 均 房 間 數 為 3.7 間：其 中，住 宅 單 元 平 均 面 積 以 南 部 的 嘉 義 縣、高 雄 縣、及 北 部 的 宜 蘭 縣 為 最 大（ 60.0-61.9 坪 ）；而 以 北 部 的 台 北 縣 市 、 基 隆 市 為 最 小 （ 33-37 坪 ） 。 住 宅 平 均 房 間 數 亦 呈 現 類 似 的 現 象 ， 最 多 達 4.0-4.3 間 ， 最 小 為 2.9-3.2 間 。
2. 「 連 棟 透 天 」 住 宅 單 元 之 平 均 面 積 為 51.6 坪 、 平 均 房 間 數 為 3.9 間：其 中，住 宅 單 元 平 均 面 積 以 南 部 的 高 雄 市、嘉 義 縣、台 南 市 ， 及 北 部 的 宜 蘭 縣 、 新 竹 縣 為 最 大 （ 60-66 坪 ） ； 而 以 北 部 的 台 北 縣 市 、 基 隆 市 為 最 小 （ 32-36 坪 ） 。 住 宅 平 均 房 間 數 呈 現 類 似 的 現 象 ， 最 多 達 4.0-4.7 間 ， 最 小 為 2.9-3.4 間 。
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3. 「 公 寓 大 廈 」 住 宅 單 元 之 平 均 面 積 為 34.4 坪 、 平 均 房 間 數 為 3.1 間：其 中，住 宅 單 元 平 均 面 積 以 中 部 的 南 投 縣，及 南 部 的 嘉 義 縣、
高 雄 縣 、 澎 湖 縣 為 最 大 （ 48-53 坪 ） ； 而 以 北 部 的 宜 蘭 縣 、 新 竹 市 、 台 北 市 ， 及 南 部 的 台 南 縣 為 最 小 （ 29-32 坪 ） 。 住 宅 平 均 房 間 數 呈 現 類 似 的 現 象 ， 最 多 達 3.8-5.0 間 ， 最 小 為 2.7-3.2 間 。 4. 「 獨 棟 住 宅 」 住 宅 單 元 之 平 均 面 積 為 61.0 坪 、 平 均 房 間 數 為 4.3
間：其 中，住 宅 單 元 平 均 面 積 以 中 南 部 的 台 中 市、嘉 義 縣、高 雄 縣 ， 及 北 東 部 的 新 竹 縣 、 花 蓮 縣 、 宜 蘭 縣 為 最 大 （ 76-82 坪 ） ； 而 以 北 部 的 基 隆 市，中 部 的 彰 化 縣，南 部 的 台 南 市、澎 湖 縣 為 最 小（ 38-50 坪 ）。住 宅 平 均 房 間 數 呈 現 類 似 的 現 象，最 多 達 4.1-5.3 間 ， 最 小 為 3.7-4.4 間 。
三 、 住 宅 單 元 之 平 均 購 建 總 價 、 平 均 單 價
本 研 究 擷 取 營 建 署 94 年 「 住 宅 住 況 調 查 」 中 興 建 於 85 至 94 年 間 之 住 宅 資 料 （ N=2,418 戶 ） ， 並 進 行 各 縣 市 、 各 類 住 宅 之 平 均 購 建 價 格1及 單 位 面 積 之 平 均 價 格 ， 結 果 如 表 2-6 及 圖 2-3。
1. 台 灣 地 區 85-94 年 期 間 興 建 之 住 宅 平 均 購 建 總 價 為 466 萬 元：其 中 ， 以 連 棟 透 天 住 宅 為 最 高 、 499 萬 元 ， 公 寓 大 廈 及 並 雙 併 住 宅 次 之、約 480 萬 元，再 者，為 獨 棟 住 宅、約 440 萬 元。就 縣 市 而 言，則 以 台 北 市 為 最 高，達 869 萬 元；台 北 縣、台 中 市、台 南 市 次 之 ， 達 515-530 萬 元 。
2. 台 灣 地 區 85-94 年 期 間 興 建 之 住 宅 平 均 單 價 為 9.8 萬 元 ／ 坪 ： 其 中 ， 以 台 北 市 為 最 高 ， 達 26.2 萬 元 ／ 坪 ； 台 北 縣 次 之 ， 達 13.9 萬 元 ／ 坪；再 者，為 基 隆 市、桃 園 縣、新 竹 市、台 中 市、彰 化 縣 、 台 南 市 ， 介 於 10-11 萬 元 ／ 坪 。
1 購 建 價 格 ： 指 受 訪 戶 購 買 或 興 建 自 有 住 宅 時 所 支 付 費 用 ， 包 含 建 築 物 座 落 之 土 地 價 值 ， 附 屬 設 備 （ 僅 含 廚 、 浴 、 廁 之 必 要 設 備 ） 及 其 他 有 關 購 買 或 興 建 住 宅 之 ㄧ 切 必 要 費 用 。
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本 研 究 發 現 獨 棟 住 宅 之 平 均 購 建 總 價 與 平 均 單 價 似 乎 偏 低。本 研 究 認 為 受 訪 者 填 答 之 購 建 價 格 可 能 並 未 包 含 土 地 之 價 格 或 價 值。獨 棟 住 宅 住 戶 大 多 在 自 有 土 地 上、自 行 興 建 住 宅。由 於 興 建 住 宅 時，並 未 有 土 地 之 實 際 買 賣，因 此 無 法 估 算 其 土 地 交 易 價 格。這 些 數 值 可 能 只 反 應 了 獨 棟 住 宅 之 營 建 價 格 。