大量客製化開放式住宅之產品定位

根 據 本 研 究 之 台 灣 地 區 住 宅 供 給 狀 況 解 析 、 RC 造 獨 棟 住 宅 產 品 之 調 查 分 析、既 有 鋼 構 住 宅 產 品 之 調 查 分 析，本 研 究 針 對 未 來 即 將 研 發 之 「 大 量 客 製 化 開 放 式 住 宅 」 的 產 品 定 位 ， 提 出 三 方 面 之 建 議 ：

目 標 市 場：根 據 受 訪 之 國 內 鋼 構 住 宅 供 應 廠 商，選 擇 鋼 構 住 宅 的 消 費 者 大 多 注 重 居 住 環 境 品 質 及 住 宅 性 能 （ 耐 震 、 隔 熱 、 防 水 等 ）、知 識 水 準 較 高、具 有 環 保 意 識。這 個 客 層 將 是 鋼 構 住 宅 之 主 要 消 費 族 群。就 市 場 區 位 而 言，本 研 究 認 為 可 以 先 鎖 定 距 離 大 都 會 區 不 遠 的 衛 星 城 市，如 北 區 的 台 北 縣 郊 區、桃 園 縣、宜 蘭 縣、

新 竹 縣 等。這 些 地 區 的 地 價 成 本 不 至 於 過 高，又 是 在 都 會 區 工 作 的 族 群 願 意 選 擇 的 居 住 地 點 。

住 宅 產 品 特 性 ： 如 何 以 產 品 差 異 化 之 手 法 來 進 行 與 RC 構 造 獨 棟 住 宅 產 品 之 區 隔，是 此 類 鋼 構 住 宅 是 否 具 有 競 爭 力 之 關 鍵。台 灣 地 處 地 震 帶，每 年 又 受 到 颱 風 侵 襲，住 宅 產 品 的 結 構 耐 震 性、安 全 性 、 及 堅 固 的 認 知 感 是 必 備 的 產 品 特 性 。 住 宅 產 品 之 舒 適 性 、 健 康 性 、 防 水 隔 熱 性 能 （ 不 漏 水 、 無 壁 癌 、 不 蓄 熱 、 散 熱 快 ） 、 環 保 概 念（ 節 能、建 材 回 收 再 利 用 ）亦 是 應 強 調 的 產 品 特 性。住 宅 設 計 的 多 樣 性、特 殊 性、變 更 彈 性 是 另 一 重 點。住 宅 平 面 格 局 與 造 型 必 須 能 反 映 住 戶 之 居 住 需 求 及 當 地 的 氣 候，有 優 美 的 庭 園 與 視 覺 景 觀，並 具 有 本 土 元 素 與 風 格 特 色；必 要 時，並 能 彈 性 地 調 整 格 局，以 因 應 不 同 時 期 的 居 住 需 求。最 後，施 工 迅 速、工 期 短 、 交 屋 時 間 快 是 具 有 附 加 價 值 的 另 一 產 品 特 性 。

住 宅 產 品 價 位 ： 表 2-6 顯 示 台 灣 地 區 85-94 年 期 間 獨 棟 住 宅 之 平 均 單 價 為 7.1 萬 元 ／ 坪 ， 建 購 總 價 為 440 萬 元 左 右 ， 可 視 為 一 般 住 戶 之 居 住 等 級 。 而 表 6-1 顯 示 國 內 RC 構 造 獨 棟 住 宅 之 平 均 單 位 面 積 造 價 約 7.5 萬 元 ／ 坪，總 工 程 造 價 約 900 萬 元（ 住 戶 自 建 ）， 可 視 為 高 收 入 住 戶 之 居 住 等 級。 另 表 6-2 顯 示 國 內 既 有 框 架 式 鋼

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構 住 宅 獨 棟 住 宅 之 平 均 單 位 面 積 造 價 約 8.1 萬 元 ／ 坪 ， 總 工 程 造 價 約 650 萬 元 （ 住 戶 自 建 ） ， 可 視 為 中 高 收 入 住 戶 之 居 住 等 級 。 綜 合 各 項 考 慮 因 素 後，本 研 究 建 議 未 來 之「 大 量 客 製 化 開 放 式 住 宅 」 之 產 品 造 價 應 至 少 維 持 在 既 有 鋼 構 住 宅 每 坪 8 萬 元 的 水 準 ， 並 應 設 法 以 模 矩 化、預 鑄 化 的 生 產 方 式 來 進 一 步 降 低 單 位 造 價 到 每 坪 7 萬 元 的 目 標 ， 以 增 加 此 類 住 宅 產 品 價 格 之 競 爭 力 （ vs. 既 有 RC 構 造 、 鋼 構 獨 棟 住 宅 產 品 ） 。 以 一 個 總 樓 地 板 面 積 為 60 坪 的 住 宅 為 例，總 工 程 造 價 若 能 設 法 控 制 在 480 萬 元 左 右、甚 至 更 低 （ 不 含 土 地 成 本 ） ， 應 該 有 機 會 吸 引 一 般 住 戶 的 選 購 。

第 三 節 大 量 客 製 化 開 放 式 住 宅 之 供 應 鏈 模 式 提 案 ：

「 樂 活 住 宅 」 原 型 研 發

針 對 適 用 於 台 灣 的 大 量 客 製 化 開 放 式 住 宅 系 統 之 供 應 鏈 模 式，本 研 究 試 著 提 出「 樂 活 住 宅 」原 型 研 發 之 提 案，以 台 灣 近 年 來 興 起 的 樂 活 族 為 目 標 市 場，根 據 其 特 有 的 簡 約、自 然、環 保、健 康 的 新 生 活 型 態 （ Ray and Anderson, 1998） 與 居 住 需 求，研 發、設 計、生 產 出 創 新 性 的「 樂 活 住 宅 」產 品。面 對 市 場 上 獨 棟 住 宅 產 品 的 競 爭，在 既 有 營 建 體 系 下，本 研 究 提 出 以 下 三 個 創 新 的 理 念 與 構 想，試 圖 以 相 同 或 更 少 的 造 價 成 本，來 生 產 供 應 更 為 優 質 的、永 續 的、健 康 的「 樂 活 住 宅 」 產 品 ， 以 滿 足 樂 活 族 的 居 住 需 求 ：

創 新 的 住 宅 產 品 設 計：預 鑄 式、規 格 化、組 裝 迅 速、可 拆 組 再 利 用 之 鋼 構 住 宅 系 統 構 件 之 研 發；開 放 建 築、空 間 模 矩 化、綠 建 築 等 住 宅 設 計 理 念 與 手 法 之 運 用；及 原 型 屋 之 興 建、產 品 效 能 之 檢；

創 新 的 生 產 組 裝 方 式 與 供 應 鏈 模 式：「 樂 活 住 宅 」產 品 的 生 產 將 採 用「 大 量 客 製 化 」的 供 應 鏈 模 式，及 部 份 構 件 預 鑄、部 分 現 場 組 裝 的 生 產 方 式 ；

創 新 的 經 營 模 式：由 具 備 研 發 技 術 的 學 術 機 構 與 具 有 品 牌、行 銷 通 路、與 採 購 優 勢 的 企 業 結 盟，成 立「 樂 活 住 宅 公 司 」，建 立 品

第六章 大量客製化開放式住宅系統之研發建議

牌 住 宅 形 象 ， 進 行 樂 活 住 宅 產 品 之 銷 售 、 研 發 設 計 、 建 材 採 購 、 施 工 監 造 、 與 管 理 維 護 。

「 樂 活 住 宅 」 產 品 將 有 別 於 國 內 一 般 的 RC 構 造 獨 棟 住 宅 產 品 ， 並 具 有 以 下 特 色 與 優 勢 ：

具 有 品 牌 形 象，品 質 保 證，提 供 購 屋 者 住 宅 各 使 用 階 段 之 整 合 性 專 業 服 務

兼 顧 客 製 化 與 大 量 生 產 的 雙 重 優 勢 ， 提 供 購 屋 者 多 樣 性 的 選 擇 ， 並 降 低 生 產 成 本

確 保 住 宅 產 品 之 品 質 性 能、安 全 性、健 康 性（ 隔 熱、耐 震、通 風 ） 具 有 永 續 性 （ 節 能 設 計 、 再 生 能 源 設 計 、 營 建 廢 棄 物 減 量 ） 具 有 開 放 性、空 間 使 用 彈 性，因 應 家 庭 生 命 週 期 各 階 段 空 間 需 求 根 據 研 究 調 查 顯 示，台 灣 地 區 13~64 歲 人 口 中 具 有 樂 活 傾 向 者 約 有 570 萬 人。本 研 究 初 步 估 計「 樂 活 住 宅 」的 潛 在 需 求 量 約 為 每 年 3,600 宅 ， 潛 在 市 場 規 模 約 為 每 年 172 億 元 。

一 、「 樂 活 住 宅 」 概 念 說 明

「 樂 活 住 宅 」產 品 是 一 種 運 用 規 格 化、預 鑄 式 的 各 類 鋼 構 系 統 構 件 所 設 計 組 裝 而 成 的 住 宅 產 品，有 別 於 一 般 運 用 鋼 筋 混 凝 土 所 設 計 建 造 的 住 宅 產 品 。 為 使 本 產 品 更 具 有 價 格 競 爭 力 ， 迎 合 樂 活 族 的 簡 約 、 環 保 、 健 康 等 訴 求 ， 本 研 究 設 定 以 下 的 住 宅 產 品 設 計 目 標 ：

兼 顧 大 量 生 產 與 客 製 化 的 雙 重 目 標：一 方 面 降 低 建 造 成 本、提 升 產 品 之 價 格 競 爭 力，同 時 提 供 產 品 客 製 化 的 機 制、滿 足 購 屋 者 多 樣 的 空 間 造 型 需 求 。

增 加 空 間 使 用 彈 性：以 因 應 各 種 類 型 的 購 屋 者 需 求、或 購 屋 者 不 同 時 期 的 、 多 變 的 居 住 需 求 。

具 有 環 保 、 永 續 性 的 住 宅 產 品 ： 減 少 自 然 資 源 損 耗 ， 節 約 能 源 ， 減 費 ， 再 生 ， 再 利 用 。

健 康、安 全、舒 適 的 居 住 環 境 品 質：通 風，採 光，耐 震，優 質 的 物 理 環 境 性 能 等 。

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產 品 創 意 一 ： 預 鑄 式 、 規 格 化 、 組 裝 迅 速 、 可 拆 組 再 利 用 之 鋼 構 住 宅 系 統 構 件 研 發 設 計

相 對 於 國 內 典 型 獨 棟 住 宅 之 鋼 筋 混 凝 土 構 造（ 環 境 衝 擊 大、廢 棄 物 多 ）、 現 場 澆 灌 的 施 工 方 式（ 工 期 長 ），「 樂 活 住 宅 」產 品 的 第 一 個 創 新 是 本 土 化 鋼 構 系 統 構 件 的 研 發 設 計。本 研 究 擬 大 量 採 用 國 內 市 售 性 規 格 化 建 材 產 品，考 慮 常 用 之 施 工 方 法 與 技 術 水 準，運 用 預 鑄 式 與 可 拆 組 之 構 件 設 計、施 工 界 面 整 合、易 循 環 構 法（ 回 收 再 利 用 ）等 理 念，來 降 低 營 建 成 本、提 升 施 工 效 率 與 永 續 性。主 要 的 系 統 構 件 有

（ 圖 6-1） ：

1. 結 構 系 統：鋼 製 骨 架 式 系 統，柱 梁 之 鋼 材 必 須 為 市 售 之 型 材。該 系 統 必 須 能 滿 足 本 地 結 構 規 範 之 所 有 需 求，抵 抗 風 力 與 地 震 等 天 然 災 害 之 法 定 能 力 ， 並 遵 守 防 火 相 關 法 規 。

圖 6-1 「樂活住宅」的鋼構建築系統構件

（ 資 料 來 源 ： 本 研 究 繪 製 ）

第六章 大量客製化開放式住宅系統之研發建議

2. 接 頭 系 統：結 構 體 或 內 外 裝 修 之 接 頭 盡 量 採 可 非 破 壞 拆 卸 之 機 械 性 接 頭（ 螺 栓 、 螺 絲 、 鉗 夾 、 榫 卯 、 鉤 掛 …），現 場 避 免 焊 接 等 需 要 証 照 特 殊 技 術 之 方 式 或 材 料 性 接 合，也 避 免 任 何 濕 式 接 合 之 作 法 。

3. 外 牆 系 統：採 雙 層 通 風 外 壁 系 統，配 合 適 當 之 隔 材，其 隔 熱 值 應 能 達 到 熱 傳 透 值 1.0/(m²°k)之 標 準 。 飾 面 材 可 搭 配 多 種 市 售 性 建 材 ， 並 可 形 成 市 售 性 建 材 拼 貼 或 產 品 互 換 之 可 能 性 。

4. 內 裝 系 統：採 輕 質 室 內 可 拆 組 隔 間 牆 系 統，以 適 應 日 後 平 面 變 異 之 需 求。該 系 統 之 隔 音 值 至 少 40dB，且 有 30 分 鐘 以 上 的 防 火 時 效 ， 並 符 合 CNS 8072 之 分 佈 壓 力 與 衝 擊 強 度 等 之 規 定 。 該 隔 間 牆 系 統 應 滿 足 釘 掛 40kp/m 荷 重 之 需 求 。

5. 基 礎 系 統：採 連 續 條 狀 或 平 板 基 礎。地 梁 與 地 檻 等 構 造 物 與 基 礎 之 界 面 有 足 夠 之 錨 定 設 施 。

6. 樓 板 系 統 ： 尋 找 一 種 乾 式 構 法 ， 其 能 滿 足 隔 音 50dB、 衝 擊 傳 音 58dB 以 及 受 載 下 防 火 時 效 至 少 30 分 鐘 等 性 能 要 求 。

7. 屋 頂 系 統 ： 雙 層 通 風 冷 屋 頂 系 統 ， 其 熱 傳 透 係 數 達 1.2W/(m²°k) 之 水 準。該 屋 頂 必 須 整 合 太 陽 能 光 電 板 系 統，並 使 該 系 統 得 以 有 效 散 熱 ， 以 提 高 其 效 率 。

產 品 創 意 二 ： 客 製 化 、 開 放 的 、 永 續 的 、 健 康 的 「 樂 活 住 宅 」 設 計 理 念 與 方 法

「 樂 活 住 宅 」產 品 的 第 二 個 創 新 在 於 其 特 有 的 住 宅 空 間 設 計 理 念 與 方 法。本 研 究 採 用 開 放 建 築、空 間 模 矩 化、熱 濕 氣 候 綠 建 築 等 理 念 與 手 法 ， 來 滿 足 購 屋 者 客 製 化 設 計 的 需 求 、 提 升 住 宅 空 間 的 使 用 彈 性、提 升 永 續 性、及 提 供 健 康 舒 適 的 居 住 環 境。透 過 這 些 附 加 價 值 與 差 異 化 特 性 ， 希 望 能 吸 引 樂 活 族 的 青 睞 。

本 住 宅 產 品 系 統 為 1~3 層 樓 之 鋼 構 建 築 ， 以 30cm 為 基 本 模 矩 ， 採 本 土 市 售 規 格 品 為 材，發 展 多 樣 可 變 之 建 築 格 局。其 居 住 空 間（ 客

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餐 廳 、 臥 室 ） 之 基 本 單 元 大 小 為 3.6 m× 4.8m， 服 務 性 空 間 （ 衛 浴廚 房 ） 之 基 本 單 元 則 為 2.4m×3.6m。 由 此 基 本 單 元 發 展 之 平 面， 其 面 積 可 從 一 樓 一 房 的 10 坪 大 小 線 性 擴 張 至 二 、 三 樓 100~200 坪 。 簇 群 之 發 展 則 可 由 一 條 龍 之 平 面 衍 生 為 單 伸 手、三 合 院、四 合 院 等 量 體 之 組 合 （ 圖 6-2） 。 其 支 架 體 由 RC 獨 立 基 礎 及 耐 震 之 鋼 構 柱 梁 系 統 所 構 成。底 層 作 干 欄 式 挑 空，以 通 風 除 濕。立 面 為 可 換 殼 之 雙 層 透 氣 式 圍 封 系 統。內 裝 採 可 拆 組 隔 間 牆，以 利 空 間 更 動。屋 頂 則 沿 用 本 土 通 風 雙 層 系 統，以 排 除 幅 射 熱。所 有 構 件 均 模 組 化、單 元 化 並 具 可 拆 組 特 性 ， 易 於 更 修 、 替 換 、 乃 至 搬 遷 。

本 產 品 系 統 以「 全 民 住 宅 」為 目 標，亦 即 可 依 業 主 需 求 與 經 濟 能 力 ， 更 換 建 材 、 修 正 格 局 ， 打 造 成 價 格 多 樣 與 檔 級 多 樣 之 建 築 產 品 。 從 每 坪 35,000 元 之 量 產 平 價 建 築，至 每 坪 120,000 元 個 別 設 計 之 高 檔 別 墅（ 以 上 價 格 不 含 土 地 成 本，含 裝 修 成 本 ），均 可 以 本 系 統 實 踐 之 。

圖 6-2 「樂活住宅」產品允許線性擴張，因應多樣的購屋 者需求及購屋者不同時期的居住需求

（ 資 料 來 源 ： 本 研 究 繪 製 ）

第六章 大量客製化開放式住宅系統之研發建議

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