研究方法、內容、與步驟

本 研 究 將 採 用 統 計 分 析、文 獻 調 查、網 路 搜 尋、個 案 研 究（ 個 案 資 料 整 理、廠 商 訪 談、住 戶 用 後 評 估 ）、及 座 談 會 等 研 究 方 法，依 以 下 步 驟 執 行 八 項 研 究 內 容 （ 如 圖 1-4） ：

1. 國 內 住 宅 現 況 調 查 資 料 之 統 計 分 析

本 研 究 將 取 得 行 政 院 主 計 處 之 84 年 底 「 人 口 及 居 住 調 查 」 及 內 政 部 營 建 署 之 94 年 底 「 住 宅 狀 況 調 查 」 之 原 始 調 查 資 料 ， 進 行 進一 步 的 統 計 分 析 。 目 的 是 為 了 觀 察 分 析 84-94 年 期 間 台 灣 地 區 各 地 人 口 及 住 宅 的 變 遷 狀 況，以 作 為 未 來 推 估 獨 棟 式 與 連 棟 式 住 宅 需 求 量 的 依 據 。 主 要 的 統 計 分 析 項 目 有 ：

－ 各 縣 市 的 人 口 數 量 與 增 減 狀 況 ；

－ 各 縣 市 住 宅 單 元 的 數 量 、 與 增 減 狀 況 ；

－ 各 縣 市 住 宅 單 元 之 面 積 、 與 增 減 狀 況 ；

－ 各 縣 市 住 宅 單 元 之 房 間 數 、 與 增 減 狀 況 ；

－ 各 縣 市 住 宅 單 元 之 單 價 、 總 價 、 與 增 減 狀 況 ；

－ 各 縣 市 住 宅 單 元 面 積 、 單 價 、 總 價 之 關 連 性 ；

－ 估 算 各 縣 市 住 宅 之 市 場 規 模 、 與 增 減 狀 況 。 2. 國 內 住 宅 產 品 之 蒐 集 與 個 案 研 究

本 研 究 將 針 對 最 近 五 年 內 推 出 的 獨 棟 式 與 連 棟 式 住 宅 產 品 進 行 蒐 集 與 初 步 分 析 ， 以 了 解 最 新 住 宅 產 品 之 特 性 。 本 研 究 將 從 報 章 雜 誌 、 網 站 （ UHome 優 家 網 或 BQHouse 全 國 房 產 網 ） 、 建 設 公 司 等 處

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取 得 各 地 區 住 宅 開 發 案 之 產 品 資 訊（ 如 ），將 產 品 依 照 其 開 發 類 型（ 建 商 開 發 、 自 建 ） 、 造 價 （ 高 、 低 ） 、 區 位 （ 都 會 、 郊 區 ） 等 三 種 屬 性 之 排 列 組 合，區 分 成 八 大 類 型，並 進 行 各 類 住 宅 產 品 特 性 之 搜 集 與 比 較 分 析。分 析 結 果 將 與 助 於 了 解 未 來 大 量 客 製 化 開 放 式 住 宅 系 統 產 品 之 競 爭 對 手 與 產 品 特 性。從 所 蒐 集 到 的 八 大 類 住 宅 產 品 案 例 中，本 研 究 將 從 每 一 類 案 例 中 挑 選 具 有 代 表 性 住 宅 產 品 個 案 2-3 個 、 總 計 15~20 個 ， 進 行 個 案 研 究 。 個 案 研 究 的 重 點 有 ：

圖 1-4 各項研究工作之執行步驟與流程圖

1.住 宅 現 況 調 查 資 料 統 計 分 析

3.國 內 鋼 構 住 宅 產 品 個 案 研 究

4.先 進 國 家 鋼 構 住 宅 系 統 個 案 研 究 2.國 內

住 宅 產 品 蒐 集 與 個 案 研 究

第一章 緒論

（ 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理 ）

－ 住 宅 產 品 特 色：整 理 其 有 關 構 造 系 統、土 地 面 積、價 格，坪 數 大 小 ， 格 局 配 置，樓 層 數 ／ 房 間 數，性 能 品 質，室 內 裝 潢，造 型 外 觀 等 資 料 ， 並 彙 整 個 案 之 相 關 圖 面 、 與 影 像 資 料 。

－ 開 發 業 者 訪 談 ： 本 研 究 將 進 行 住 宅 個 案 現 場 訪 查 、 及 開 發 業 者 訪 談。目 的 是 為 了 瞭 解 該 住 宅 產 品 的 設 計、生 產 流 程、供 應 鏈 模 式，與 問 題 。 如 ， 規 劃 設 計 流 程 ， 產 品 定 位 （ 價 格 ， 建 材 等 級 ， 品 質 性 能 ） 與 考 量 ， 構 造 設 計 ； 施 工 流 程 與 工 程 管 理 成 效 ， 生 產 效 率 與 問 題 等 ； 產 品 預 製 程 度，產 品 客 製 程 度 或 選 擇 性，單 位 造 價 成 本，訂 單 至 交 屋 之 前 置 時 間，庫 存 量（ 成 屋 銷 售 率、或 銷 售 期 ），整 個 營 建 供 應 鏈 中 所 出 現 浪 費 、 缺 乏 效 率 、 或 問 題 之 處 等 。

－ 住 宅 性 能 評 估：評 估 重 點 包 括 空 間 格 局 與 配 置；造 型 外 觀；聲、光 、 熱、氣、水 等 物 理 環 境 品 質；外 牆、樓 板、屋 頂、柱 樑 結 構 等 構 造 體 之 性 能；空 調、給 排 水、照 明、電 力 電 信 等 環 境 控 制 設 備 系 統 之 性 能 。 3. 國 內 預 鑄 式 鋼 構 住 宅 產 品 之 個 案 研 究

除 了 傳 統 式 住 宅 產 品，國 內 目 前 已 出 現 少 數 廠 商 或 機 構 引 進 國 外 預 鑄 式 鋼 構 系 統 或 自 行 研 發 住 宅 系 統，生 產 預 鑄 式 獨 棟 住 宅 產 品（ 如 潤 泰 建 設 陶 瓷 屋 、 幫 你 造 屋 建 設 愛 迪 生 別 墅 ； 久 耐 塑 、 立 基 、 鴻 祥 、 雅 朋 工 程 之 鋼 構 住 宅；台 科 一 號、工 研 院 全 鋁 屋、木 柵 動 物 園 節 能 屋 等 ， 如 圖 1-5） 。 本 研 究 將 從 網 站 、 建 築 廠 商 型 錄 、 建 築 業 者 等 處 地 毯 式 地 搜 尋 國 內 既 存 之 預 鑄 式 鋼 構 住 宅 案 例 約 15 個 、 並 進 行 個 案 研 究 與 資 料 整 理。每 個 住 宅 個 案 的 研 究 重 點 有 三：產 品 特 性 與 鋼 構 系 統 設 計、現 場 訪 查；開 發 業 者 訪 談；及 住 宅 性 能 評 估（ 研 究 內 容 與 2 相 近 ）。此 外，本 研 究 將 調 查 國 內 既 有 之 外 牆、隔 間 牆、管 線 設 備、衛 浴 設 備 等 預 鑄 式 系 統 產 品 。

4. 先 進 國 家 大 量 客 製 化 （ 預 鑄 式 ） 住 宅 系 統 之 個 案 研 究

本 研 究 將 針 對 歐 美 及 日 本 之 主 要 的 預 鑄 式 住 宅 供 應 商 （ Sekisui

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House、Misawa Home、Daiwa House、Sekisui Heim、National House、

及 Toyota Home， 如 圖 1-6） ， 從 既 有 文 獻 及 企 業 網 站 處 收 集 有 關 其 住 宅 系 統 與 產 品 之 資 料，進 行 個 案 研 究。研 究 重 點 包 括：住 宅 產 品 特

性，住 宅 系 統 與 構 件 設 計，生 產 流 程 與 供 應 鏈 模 式（ 研 究 內 容 與 2 相 近 ） ； 及 上 述 研 究 成 果 之 書 面 、 圖 面 、 影 像 之 資 料 整 理 。

圖 1-5 國內既有預製式住宅產品

（ 資 料 來 源 ： (a)(c)廠 商 提 供 ， (b)本 研 究 拍 攝 ）

圖 1-6 日本三大預鑄式住宅系統與製造商

（ 資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理 ）

5. 國 內 外 住 宅 系 統 產 品 特 性 與 供 應 鏈 模 式 之 比 較 分 析

本 研 究 將 彙 整 上 述 2、 3、 4 之 個 案 研 究 成 果 與 資 訊 ， 依 照 表 1-1

Misawa Home Sekisui Heim Sekisui House

(a)愛 迪 生 別 墅 (b)台 科 一 號 (c)潤 泰 陶 瓷 屋

第一章 緒論

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單 位 成 本 前 置 時 間

庫 存 量

(資 料 來 源 ： 本 研 究 整 理 製 作 )

6. 籌 組 住 宅 大 量 客 製 化 之 產 學 合 作 聯 盟

邀 集 國 內 既 有 預 鑄 式 住 宅 的 生 產 廠 商 、 及 上 下 游 廠 商 （ 建 設 開 發、 建 築 設 計、 營 造 廠、 產 品 供 應 商、建 材 供 應 商 等 ），組 成「 住宅 大 量 客 製 化 產 學 合 作 聯 盟 」 。 產 學 合 作 聯 盟 之 功 能 有 三 ：

提 供 一 個 平 台 ， 供 上 下 游 廠 商 進 行 預 鑄 式 住 宅 營 建 經 驗 之 交 流 。 探 討 進 行 預 鑄 式 住 宅 生 產 時 所 遭 遇 之 困 難 與 研 究 課 題 。

提 供 上 下 游 廠 商 策 略 結 盟 之 機 會 ， 以 提 升 營 建 生 產 流 程 之 效 率 。 7. 舉 辦 「 大 量 客 製 化 開 放 式 住 宅 系 統 」 座 談 會

本 研 究 將 舉 辦 兩 場 「 大 量 客 製 化 開 放 式 住 宅 系 統 」 座 談 會 ： 第 一 場：邀 集「 住 宅 大 量 客 製 化 產 學 合 作 聯 盟 」成 員，探 討 進 行 預 鑄 式 住 宅 生 產 時 所 遭 遇 之 問 題 與 困 難 ， 研 擬 重 要 之 研 究 課 題 。 第 二 場：邀 集 傳 統 式 與 預 鑄 式 住 宅 產 品 之 上 下 游 廠 商，提 供 本 研 究 之 初 步 研 究 成 果 （ 各 類 產 品 、 各 類 設 計 、 各 類 供 應 鏈 模 式 ） ， 針 對 本 研 究 之 大 量 客 製 化「 開 放 式 住 宅 系 統 」之 產 品 定 位、供 應 鏈 模 式 定 位 ， 進 行 研 討 、 提 出 可 行 方 案 之 建 議 。

8. 結 論 與 建 議

研 提 大 量 客 製 化「 開 放 式 住 宅 系 統 」之「 構 造 系 統 」、「 產 品 定 位 」、及「 營 建 供 應 模 式 定 位 」之 可 行 模 式 與 方 案 建 議，作 為 後 續 住 宅 系 統 研 發 設 計 之 評 估 與 決 策 參 考 。

本 研 究 同 時 將 針 對 大 量 客 製 化「 開 放 式 住 宅 系 統 」之 後 續 研 發 工 作，研 提 立 即 可 行 及 中 長 期 之 主 要 工 作 重 點 與 建 議。最 後，撰 寫 報 告 書 。

第二章 台灣地區住宅供給狀況之解析

第二章 台灣地區住宅供給狀況之解析

第 一 節 國 內 住 宅 相 關 調 查

我 國 行 政 院 主 計 處 自 民 國 45 年 開 始 辦 理 全 國 性 「 戶 口 及 住 宅 普 查 」，並 自 民 國 69 年 開 始、每 十 年 定 期 辦 理 一 次「 戶 口 及 住 宅 普 查 」。

普 查 之 調 查 項 目 包 含：住 宅 存 量、空 閒 住 宅、住 宅 結 構、型 態、權 屬 、 面 積、建 造 竣 工 年 份、居 住 家 庭 數、人 數、獨 住 或 合 住 狀 況、住 宅 專 用 情 形 、 有 人 居 住 家 宅 之 房 間 數 等 。

此 外 ， 行 政 院 主 計 處 於 民 國 84 年 辦 理 台 閩 地 區 「 人 口 及 居 住 調 查 」（ 抽 樣 調 查 ）。調 查 項 目 包 含：居 住 處 所 用 途、住 宅 類 型、住 宅 所 有 權 來 逾、住 宅 完 工 年 份、住 宅 面 積、住 宅 房 間 數、常 住 戶 內 人 口 、 是 否 合 住、有 無 自 用 汽 車、戶 內 與 戶 外 之 環 境 滿 意 度、戶 外 環 境 應 優 先 改 善 項 目、居 住 整 體 環 境 滿 意 度、未 來 三 年 有 無 建 構 住 宅 計 畫、過 去 三 年 有 無 裝 潢 或 修 繕 住 宅 等 。

內 政 部 營 建 署 於 民 國 94 年 辦 理 「 住 宅 狀 況 調 查 」 ， 調 查 項 目 與 84 年 「 人 口 及 居 住 調 查 」 類 似 。 營 建 署 亦 於 民 國 87 年 開 始 出 版 營 建 統 計 年 報。其 中「 建 築 管 理 」部 分 之 年 報 提 供 各 年 度 各 縣 市 之 核 發 建 築 物 建 造 執 照、拆 除 執 照、及 使 用 執 照 之 數 量，有 助 於 瞭 解 歷 年「 住 宅 類 建 築 」 之 實 際 供 給 狀 況 。

本 研 究 以 行 政 院 主 計 處 之 79 年 及 89 年 之 「 戶 口 及 住 宅 普 查 」 、 84 年 之 「 人 口 及 居 住 調 查 」 、 營 建 署 之 94 年 「 人 口 及 居 住 調 查 」 ， 及 歷 年 住 宅 使 用 執 照 核 發 數 量 等 資 料 及 統 計 結 果 為 基 礎，進 行 進 一 步 之 彙 整 或 估 算，來 解 析 與 呈 現 我 國 過 去 十 五 年 來 的 住 宅 供 給 狀 況，以 作 為 本 研 究 預 期 未 來 住 宅 供 給 趨 勢 、 研 發 住 宅 系 統 之 決 策 參 考 依 據 。

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第 二 節 住 宅 建 築 類 型

過 去 五 十 年 來，台 灣 由 一 個 封 閉、貧 窮、以 農 業 為 主 的 社 會，快 速 發 展 成 為 一 個 自 由 開 放、高 所 得、高 度 工 業 化 的 社 會，成 為 開 發 中 國 家 的 佼 佼 者。經 濟 的 成 長、人 口 與 所 得 的 增 加、土 地 與 住 宅 的 開 發 建 設 形 塑 了 現 今 台 灣 的 住 宅 產 品 與 居 住 環 境 。

根 據 行 政 院 主 計 處 定 期 的「 戶 口 及 住 宅 普 查 」及「 人 口 及 居 住 調 查 」 之 定 義 ， 國 內 目 前 的 住 宅 建 築 主 要 有 以 下 五 種 類 型 ：

1. 獨 棟 住 宅：指 單 獨 一 棟 建 築 物、未 與 其 他 房 屋 之 牆 壁 相 連、並 擁 有 獨 立 之 對 外 門 戶 者。住 戶 擁 有 土 地 與 建 築 物 之 產 權 及 單 一 使 用 權；建 築 物 可 獲 得 四 個 面 的 通 風 採 光、物 理 環 境 條 件 最 佳；與 側 面 鄰 棟 建 築 物 之 間 距 較 大、私 密 性 較 佳。常 見 的 獨 棟 住 宅 造 型 有 中 式 、 日 式 、 洋 式 （ 圖 2-1.a） 。

2. 傳 統 農 村 住 宅：指 傳 統 農 村 式（ 三 合 院 或 四 合 院 ）之 獨 棟 住 宅 建 築。住 戶 之 土 地 與 建 築 物 之 產 權 與 使 用 權、住 宅 之 物 理 環 境 與 私 密 性 與 上 述 之 「 獨 棟 住 宅 」 相 似 （ 圖 2-1.b） 。

3. 雙 併 住 宅：指 兩 棟 以 共 同 壁 相 連 之 住 宅 建 築 物、每 棟 分 別 各 歸 一 戶 使 用、並 各 有 獨 立 之 對 外 門 戶 者。住 戶 擁 有 土 地 與 建 築 物 之 產 權 及 單 一 使 用 權；建 築 物 可 獲 得 前、後、側 三 面 的 通 風 採 光、物 理 環 境 條 件 尚 可；與 側 面 鄰 棟 建 築 物 留 設 間 距、私 密 性 尚 可（ 圖 2-1.c） 。

4. 連 棟 透 天：指 參 棟 以 上 以 共 同 壁 相 連 之 住 宅 建 築 物、各 棟 全 部 分 別 各 歸 一 戶 使 用 者、並 各 有 獨 立 之 對 外 門 戶 者。住 戶 擁 有 土 地 與 建 築 物 之 產 權 及 單 一 使 用 權；建 築 物 僅 可 獲 得 前、後 兩 面 的 通 風 採 光、物 理 環 境 條 件 稍 差；與 對 面 鄰 棟 建 築 物 通 常 以 道 路 相 隔（ 圖 2-1.d） 。

5. 公 寓 大 廈：指 一 棟 建 築 物 設 置 有 二 戶 以 上 獨 立 門 戶 住 宅 單 元、並

5. 公 寓 大 廈：指 一 棟 建 築 物 設 置 有 二 戶 以 上 獨 立 門 戶 住 宅 單 元、並