住宅裝修範圍與調查方法

依據美國普查局有關住宅裝修調查之規定，對裝修之範圍、裝 修支出、裝修類型與調查方式均有相當明確之規定。

壹、 住宅修繕支出

所謂住宅修繕支出，係指各類公有及私有住宅之房屋所有權人 對於房屋修繕之支出，不論該房屋為出租、自住、或空置均包括在內，

由承租人所負擔之修繕支出則不被計入。此外，非以住宅為主要用途 之不動產，包括其做為住宅使用部分，均排除在樣本範圍外；如工廠、

學校、修道院等之宿舍及軍營房舍，或旅館、觀光木屋、汽車旅館等，

亦不在調查範圍。

一、 修繕之定義

包含房屋所有權人對於住宅為了維持或增加房屋效用而進行 之維護、修繕、增建、改建等支出，包括基地、附著於基地之住 宅構造物、及附著於土地之設施，即包括主建物、附屬建物、及 車庫，儲物工作間等，不論是室內或室外、主建物或附屬建物或 公共設施、以及房屋座落基地之修繕維護等費用均包括在內。至 於家具設備之維護修繕，若係房屋本身「內建」之設施，如壁爐，

則屬於住宅修繕支出之一種；若係非固定物如廚具、家電、櫥櫃 傢具等，則不在住宅修繕範圍內。此外，住宅修繕支出尚包含樓 梯、排水管、圍籬、地板鋪面等維修支出，但不包含綠、美化等 景觀維護支出。

二、 修繕支出之定義

符合修繕定義之修繕為之成本，包括採用統包委託、或雇工 之勞務費、修繕材料費、及租買必要機具設備之費用，但不含屋 主自行處理時，屋主本身之勞務成本。

三、 修繕之類型

修繕又分為「維護修繕」及「結構改善」兩大類，其中結構 改善又分為「增建」、「改建」、及「其他改良」三小類。若某一

「維護修繕」行為係因為「結構改善」（如增建）工程之一部分，

則該筆「維護修繕」支出被計為「結構改善」支出。大致上分為

「維護修繕」及「結構改善」兩類。

（一） 維護修繕支出：係指為了維護或修繕房屋以便維持其通常 使用之偶發性支出，對於房屋之額外投資支出則不含在 內。所謂「維護」，包含油漆、貼壁紙、地板磨光、（建物 內建）壁爐之清理等；「修繕」則包含住宅內之建築管線、

暖氣供應設備、電力供應設備等設備維修保養費等。修繕 項目若涉及房屋結構之改變，如屋頂修繕時更換屋瓦或檐 槽，其零件及材料之更換費用也屬於維護修繕費用；但若 係整個屋頂全面翻修重鋪，則屬於「結構改善」之「改建」

支出。

管線維修包括水管大規模更換，但若係整個排水管線 重新規畫，則屬於「結構改善」之「增建」支出。此外垃 圾與積雪清運、草坪維護、景觀美化、清潔及守衛費用等 不在「維護支出」之範圍。

（二） 結構改善支出：屬於資本支出，可增加房屋之價值或使用 便利性。包括增建、改建、及其他改良支出。本項支出係 以「增建」或「改建」的內容而非以金額大小為依據，故 有些金額很小的支出，如安裝新插座或垃圾處理等仍然列

為「改善」支出。

所謂增建，係指擴增房屋結構之支出，不論是增建側 廳、房間、門廊、儲藏室、庫房、棚架等，或提高屋頂，

增建地下室；所謂改建，則包括房屋結構之改變或改善與 更換，大至整體結構重置如內部結構與隔間之改變，小至 電力輸出設備或壁櫃之安裝等；至於其他改善，則包含車 道、步道之鋪設與維護，圍牆或籬笆之設置，化糞池修繕，

設置或改善休閒娛樂設備如游泳池、網球場、烤肉區等，

增設分離式車庫、庫棚、露台、溫室，或改善上述設施之 設備，如電力、排水、儲存設備等，但不含景觀美化。

貳、 調查方法

美國住宅普查局對於住宅修繕調查之資料來源係由兩項調查組 成：以消費者為抽樣對象之家戶調查、以出租或空置房屋所有權人為 抽樣對象之郵件調查。

一、 家戶調查

個人訪談資料來自於美國普查局所進行之消費者支出調查中 之家戶成員，消費者支出調查主要蒐集消費者支出內容之主要項 目、家戶特徵、及所得。資料期間為近三個月或更久時間內客觀 正確之支出，包括資產維護、修繕、改善支出。

在本向調查中，每一家戶樣本每季受訪一次，連續受訪五季，

並於首次訪談時，蒐集家戶樣本之人口與家庭特徵、每一消費者 之主要耐用品清單、及最近一個月內之建設支出等相關資訊，如 問卷第五大項之「不動產結構修繕、改建、與維護」，及第七大 項之「家戶設備維修與服務合約，及傢具維修與更新」。第二至 第五次訪談則採用同一格式問卷以持續蒐集支出資訊，並利用六 個月所蒐集到的資料來推估每季支出。

若訪談家戶樣本於受訪期間中有搬遷情況時，則自樣本中剔除；

新遷入該搬遷地址之家戶則在審核通過後列入調查樣本。

每季訪談樣本數設定為 7500 家戶，抽樣時先依都市規模將全 國區分為數個樣本單元，再就樣本單元中抽樣，以便抽樣樣本可 代表美國都市平民人口之全國性家戶隨機樣本。

二、 郵件調查

本調查採用郵寄方式，就非屋主自用之出租或空置房屋依一 定比率選取樣本，寄發問卷予所有權人（房東），調查屋主對於 全部房屋詳細維護、修繕、及改良支出資料，假設屋主對於住宅 修繕支出保有詳細紀錄並依據記錄而非記憶填答問卷，每月調查 樣本數約 3500 個屋主。

綜合美國的調查經驗可知，精確的住宅裝修之調查必須有相對完 善的範圍界定與調查方法，相關國內過去的經驗而言，雖然住宅普查 或人口及居住狀況調查的經驗可做為對照，但究其調查計畫與方式，

並未曾對裝修議題形成較為具體或具共識的規範，且調查之抽樣與偏 誤估計意有所闕漏，這是未來國內進行相關作業時，可具體參照的做 法。

第二節 國外相關研究回顧

住宅裝修行為在理論上的意涵是屬於滿足住宅需求變更下的一 種非換屋方式的調整行為。住宅需求調整是住宅經濟分析中的一項 重要議題，關於總體面的討論為住宅存量流量分析(Stock-Flow Model)（Fisher,1992、DiPasquale, et al.1992, 1994、Renaud, et al. 1996、花敬群等 1999），在個體面的消費決策方面，則以租買選 擇(Tenure Choice)與住宅遷移/裝修決策，為主要討論課題。其中 國內外關於租買選擇研究的討論相當豐富，但是關於住宅裝修方面 的研究，在國內外的研究都較為稀少。

一、住宅裝修市場規模與理論基礎

Mendelsohn(1977)在 Journal of Urban Economics 的研究是探 討住宅裝修行為的開端，該研究指出美國住宅裝修金額支出約為新 建住宅價值的 57％，而且以每年平均約 8％的速度成長。¹在理論模 式方面，該文首先提出住宅裝修是一種結合住宅消費與住宅投資的 行為，而住宅裝修支出是在個人效用極大化的條件下，受到家戶屬 性、其他消費支出、資產價值與休閒時間等因素所共同決定，其研 究重點在於探討整體社會住宅裝修支出之影響因素。

其研究結果顯示，高所得家庭支出較多的裝修費用，且較不採取 自行裝修方式，而年輕家庭則傾向以自行裝修方式處理，但戶長年 紀對裝修支出或比例的差異並不顯著。此外，該研究結果亦顯示，

在該研究的半年期間內，有超過四分之一的家戶進行裝修行為，且 其裝修支出之住宅價值彈性約為 0.6，顯示裝修支出是一種隨著住宅 價格增加而邊際遞減的行為，因此一般家戶的裝修支出應是該市場 的主要內容。該文在經過總體分析之後，提出後續研究應著重關於 建築結構、鄰里品質、公共設施對住宅裝修之影響，因為對住宅裝

1 Seek (1983)對澳洲的研究顯示，1970 年代中期澳洲在住宅裝修價值的年成長率，約在 9%至 17%

之間。

修行為的瞭解，對於老舊社區的住宅政策而言，是一項非常重要的 訊息。

Seek(1983)則從遷移或裝修之決策來探討住宅消費行為之調 整，其重點在於指出裝修與搬遷行為均屬於非連續性的住宅需求調 整行為，但裝修的調整幅度較小，較偏向漸進式的過程，且基於財 務成本或心理因素，人們較偏向先以裝修住宅方式來進行需求調 整，並藉此來提昇該住宅的價值，待需求落差累積到相當程度時，

再以向上調整的搬遷方式來處理。

二、影響住宅裝修支出之變數

Ihlanfeldt(1986)、Plloakowski（1988）與 Ziegert(1988)針 對不同裝修類型與裝修支出，受到建築實體與家戶屬性的影響狀 況，進行更為廣泛的分析。這些研究將影響住宅裝修支出之因素區 分為「家戶屬性」（包含戶長年齡、搬遷機率、平均實質所得、擁擠 程度等）、「結構屬性」（包含屋齡、房間數、住宅品質虛擬變數）、「鄰 里變數」（包含犯罪嚴重程度虛擬變數、公立學校品質、人行道品質、

道路品質、其他公共設施服務水準、地方稅稅率等）、「市場變數」（包 含非住宅價格水準、建築成本指數等）。然而，變數的架構或選擇，

往往也因使用之資料庫差異，或研究重點的差異，而有些微的改變，

但實證結果卻大致相似。

相關研究顯示，住宅裝修支出受到所得水準、擁擠程度、建築結 構各項因素、地方稅稅率的影響相當顯著，而鄰里環境與非住宅價 格水準的影響較不明顯。其中更大的課題在於，各研究所採取不同 資料庫所得到的結論不盡相同，且所獲得的解釋程度也都不夠高。²此 現象顯示，從資料庫資料所獲取的「客觀性」訊息，對解釋裝修行 為的充分性仍然不足，或者裝修行為研究的理論假設中，仍有不少

相關研究顯示，住宅裝修支出受到所得水準、擁擠程度、建築結 構各項因素、地方稅稅率的影響相當顯著，而鄰里環境與非住宅價 格水準的影響較不明顯。其中更大的課題在於，各研究所採取不同 資料庫所得到的結論不盡相同，且所獲得的解釋程度也都不夠高。²此 現象顯示，從資料庫資料所獲取的「客觀性」訊息，對解釋裝修行 為的充分性仍然不足，或者裝修行為研究的理論假設中，仍有不少