住宅裝修行為理論基礎初探

就國內住宅經濟研究的發展而言，關於住宅消費調整的研究仍偏 重於租買選擇或居住遷移決策分析，關於住宅裝修行為決策的研究，

則是國內相關研究上的一項遺漏。此外，由前述文獻回顧可知，住宅 裝修相關研究的取向，主要包含影響因素的擴充以及相關課題的引伸

（例如各類裝修類型區隔或推論建材需求）等，但是在理論基礎上除 了從財務面觀點的論述外，始終缺乏較具結構性的推論。亦即，研究 者均強調住宅裝修是一種投資兼消費的行為，因此多從效用函數的角 度，探討裝修的財務效果，或者進行裝修與購置新屋的替代決策分析。

ㄧ、住宅裝修動機與影響因素

住宅之所以進行裝修必然是源於某種型態的「失衡」，而企圖改 變資源配置結構來尋求資源之有效利用。

Clark and Onaka (1983)將居住調整(包含重新裝修或搬遷)原 因區分為調整性(adjustment)、誘發性(induces)與被迫性(forced) 等三類，其中調整性主要是指因為住宅屬性或鄰里環境屬性的失衡下 所導致的調整；而誘發性則是指因為家庭、人口、工作等因素所導致 的居住需求改變，進而引申出的調整。(受迫搬遷之情況則暫不討論) 薛立敏與曾喜鵬(2003)則將家戶住宅消費調整(或搬遷)原因歸類為 住宅單元特徵、住宅市場因素、住戶個別特徵等三大類。亦即，既有 研究對住宅調整之形成原因，可分為動機論與影響因素論等兩種角 度，但兩者之間其實存在某些形式的關聯。亦即，早期的研究是針對 既有住宅消費「內容」或「數量」不當的靜態觀點，而進一步的討論 則開始著重動機論，但反映到影響因素時，均離不開「住宅因素」、「住 戶因素」與「市場因素」等三大領域。

「住宅裝修」在研究上被視為「居住調整」的一種形式，亦即 與「搬遷」或「不作為」是同時決定的行為決策選項。其中，裝修行

為在理論探討上被視為較傾向「短期調整」的模式，⁵亦即，從影響 因素的角度推論，無論任何因素所造成的居住調整需求(或失衡)，家 戶均須面對搬遷、裝修或不作為的決策問題。

二、住宅裝修類型與行為模式

從住宅裝修動機與影響因素觀察，住宅裝修的行為類型大致上 可區分為以下兩大類五小類：

第一類為「消費型」裝修，屬於家戶之住宅消費行為決策，理 論上之決策機制，是預算限制下追求效用極大化的原則。消費型裝修 可再分為三小類：第一小類為既有住宅老舊，提供服務降低，而進行 的機能加強行為，可稱之為「機能回復型」裝修；第二小類為家戶人 口結構改變導致需求調整，進而產生居住服務需求的改變，因此而導 致的裝修行為，可稱之為「需求調整型」裝修；第三小類裝修為搬遷 或換屋初期所進行的裝修或裝潢行為，可稱之為「換屋引申型」裝修。

第二大類住宅裝修行為屬於「投資型」，其決策機制的理論基 礎，是以利潤極大化做為決策依據。此類型在形式上可再區分為待出 售住宅所進行之「加值效果型」裝修，與出租住宅所進行之「住宅服 務供給型」裝修。

從住宅裝修的實質內涵而論，消費型裝修中的機能回復型與需求 調整型裝修，與另行購屋之間具有「替代性商品」的關係，在此替代 性商品關係下，此裝修行為具有決定作為或不作為的選擇空間，且在 作為與否之間亦存在ㄧ次性調整或逐步性調整的決策空間；而換屋引 申型裝修與投資型裝修則屬於與住宅相連結的「互補性商品」，其中 換屋引申型與加值效果型裝修屬於ㄧ次性完成，而住宅服務供給型裝 修較偏向基本住宅機能維持的低標準。

5 相對於搬遷行為而言，裝修對居住需求調整的幅度與成本較低，且頻率較高，因此在研究上多 被認為較屬於短期的居住需求調整模式，而搬遷則較屬於中長期調整模式。

機能回復型

需求調整型

換屋引申型

加值效果型

住宅服務供給型 裝修類型 動機

消費型 (需求面)

投資型 (供給面)

影響因素

住宅屬性為主

家戶屬性重於住宅屬性

住宅屬性重於家戶屬性

裝修與搬遷決策

市場屬性 /

住宅屬性為主

住宅屬性為主

圖 2-2 住宅裝修類型與影響因素之關係 資料來源：本研究歸納

三、影響住宅裝修因素再探討

由前述討論得知，住宅裝修行為主要是受到「住宅因素」、「住 戶因素」與「市場因素」所影響。然而，無論是國外或國內的相關研 究，基本上僅經由機率模型或迴歸分析方式，探討各項變數對裝修機 率或金額的影響程度，但是在理論基礎上多被簡化為「線性」關係。

然而，從經濟意涵或既有資料基本統計數據觀察，影響住宅裝 修行為之變數，其影響模式與對象(機率或金額)其實是具有不同的模 式的。因此在進行理論建構時，必須進行更精緻的討論。

基於相關文獻的經驗，可先將變數結構歸納如表 2-2 所示：

表 2-1 影響住宅裝修機率與金額之屬性

變數屬性 影響裝修機率變數 影響裝修金額變數 住宅屬性 權屬、屋齡、建築形式、區位 權屬、屋齡、建築形式、面積 家戶屬性 所得、家庭生命週期、偏好 所得、家庭生命週期、偏好 市場屬性 市場景氣、房價、裝修成本 房價、裝修成本

資料來源：本研究整理

前述各項屬性對裝修機率與金額的影響模式，大致上可區分為 單一結購模式、邊際遞增或遞減模式、多峰模式等三類，容說明如下：

(ㄧ)住宅屬性變數之影響模式

1. 權屬：自有住宅在裝修機率與裝修金額均高於出租住宅，且 為單一結構模式，亦即可從既有資料之比例關係獲得經驗值 來表示影響程度。

2. 屋齡：屋齡是屬於多峰模式的影響因素，若以五年一小修十 年一大修的概念觀察，亦可得知在住宅之生命週期中，存在 數次裝修機率較高之階段(例如新屋落成、每十年)。而在裝 修金額方面，亦可從大修與小修的觀點了解，但其中可能還 是存在先邊際遞減，然後遞增，再來又遞減的結構。(如圖 2-3)

屋齡 裝修金額或機率

圖 2-3 裝修金額與屋齡之關係

3. 建築形式：建築形式對裝修機率與金額之影響，較偏向單一 結構模式，因此可從經驗值來取得資訊。

4. 區位：區位條件對裝修機率與金額之影響，是國外相關研究 討論較多之課題，雖然實證結果顯示其顯著之影響力，但是 在影響模式方面確實尚待更多的討論來確認。因此本研究暫 假設為單一結構模式，亦即區位條件愈佳者，裝修機率與金 額愈高，以反映其資產價值。

5. 面積：面積對裝修機率的影響不明確，但卻直接影響裝修金 額。就理論意含而言，單位面積之平均住宅裝修金額應較偏

向邊際遞減的模式，⁶亦即隨著面積的增加，總裝修金額會增 加，但每單位面積的平均裝修金額會減少。

(二)家戶屬性變數之影響模式

1. 家戶生命週期：家庭結構之改變對於住宅裝修機率與金額均 有直接的影響，而且是屬於多峰型的影響模式，但其中亦存 在著空巢期之前的改變，因為多屬於人口增加或子女成長，

因此可透過裝修來解決居住需求的改變，但空巢期以後的改 變則是造成需求減少，因此對裝修的影響較不明顯。

2. 所得：所得代表需求能力，對裝修機率與金額均會有正向的 影響，但屬於邊際地增或遞減模式，則賴所得彈性來確認。

若依據華昌宜(2003)所估計國內居住品質之所得彈性約為 0.7，則裝修較偏向劣等財性質。

3. 偏好：偏好是經濟學用語，從住宅或建築領域的用語則是指 所謂的「居住觀」。雖然這項變數較偏向抽象概念，但在現實 環境下卻也存在一些國人特有的習慣，目前是以加裝鐵窗、

陽台外推與夾層空間為主，而屋頂加蓋則因違建取締而勢 微，夾層屋也開始受到約制，這些因為法令制度因素所造成 的行為，對裝修市場而言確實是一項種業務來源。此外，室 內設計或居住空間裝飾的資訊傳遞，確實也會對裝修機率與 金額產生影響，然而關於偏好的影響程度，在既有訊下確實 不易掌握與衡量。此外，國外文獻所探討的「非住宅消費支 出」之變數，亦屬於偏好之內容。

(三)市場屬性變數之影響模式

1. 市場景氣：本研究將住宅市場景氣簡化為交易活絡程度的概 念，亦即愈多的交易將衍生出越多的裝修（包含新購屋之裝 修，以及預備出售之裝修），因此景氣好對裝修機率的影響模

6 亦即面積對裝修金額之影響，應呈現一次式為正向影響，二次式為負向影響的結構。

式屬於單一結構的正向比率關係。

2. 房價：房價代表資產價值，而裝修則是維繫與增進資產價值 的手段。因此房價水準（或上漲率）隱含著對裝修金額（或 裝修機率）的正向影響，且裝修與住宅本身具有互補財的關 係。此處在理論上可繼續探討的，在於低價住宅之裝修可能 較偏向劣等財，但隨著房價升高，裝修可能逐漸轉變為正常 財，甚至炫耀財。因此，在此可以假設裝修金額與機率將隨 著房價水準，而出現邊際遞增的效果。然而，對照 Mendelsohn (1977)實證結果（裝修支出之住宅價值彈性為 0.6），卻顯示 裝修金額會隨著住宅價格上升而邊際遞減，因此仍須經由實 證分析來瞭解其真實面貌。

3. 裝修成本：裝修成本對裝修機率是負向的單一結構影響，但 是對於裝修金額的影響，因為涉及價格彈性問題，因此無法 從經濟直覺來確定，而需要透過實證分析來瞭解真實情況。

四、住宅裝修市場規模估計方法

住宅裝修市場規模的推估可從以下三種角度來思考，第一是「機

住宅裝修市場規模的推估可從以下三種角度來思考，第一是「機