住宅裝修市場規模推估方法之研究

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(1)I. 目次表次…………………………………………………………………Ⅰ 圖次…………………………………………………………………Ⅱ 中文摘要……………………………………………………………Ⅲ 英文摘要……………………………………………………………Ⅳ 第一章. 緒論………………………………………………………1. 第二章. 相關文獻回顧與理論基礎……………………………9. 第一節. 住宅裝修範圍與調查方法…………………………9. 第二節. 國外相關文獻回顧………………………………13. 第三節. 國內相關文獻回顧…………………………………18. 第四節. 住宅裝修行為理論基礎初探………………………25. 第三章. 住宅裝修消費者資料庫分析……………………………35. 第一節. 人口與居住狀況調查………………………………35. 第二節. 家庭所得收支調查…………………………………47. 第三節. 小結…………………………………………………58. 第四章. 工商普查中之裝修產業…………………………………61. 第五章. 住宅裝修市場行為調查…………………………………71. 第六章. 住宅裝修市場規模推估…………………………………95. 第七章. 結論……………………………………………………109. 參考文獻……………………………………………………………123 附件. 住宅裝修消費者問卷………………………………………125.

(2) I. 表次表 2-1 影響住宅裝修機率與金額之屬性…………………………27 表 3-1 台灣地區民國 81-84 年裝潢或修繕住宅狀況……………37 表 3-2 國內各縣市進行住宅裝修戶數與比例……………………41 表 3-3 住戶於過去三年裝潢或修繕之裝修費用按地區別分……42 表 3-4 影響住宅裝修機率之因素…………………………………43 表 3-5 住宅裝修金額影響因素……………………………………45 表 3-6 兩次調查之住宅裝修市場規模與機率之初步比較………49 表 3-7 住宅屬性與住宅裝修比例之關係…………………………50 表 3-8 收入與裝修比例之關係……………………………………52 表 3-9 縣市別與裝修比例之關係…………………………………53 表 3-10. 住宅屬性與裝修金額之關係……………………………55. 表 4-1 營造業及其周邊產業經營概況……………………………62 表 4-2 營造業營業額類型與地區分布表…………………………63 表 4-3 企業單位數－按員工人數及細行業別分…………………65 表 4-4 企業單位數－按生產總額及細行業別分…………………65 表 4-5 營造業企業單位數－按縣市別及細行業別分……………65 表 4-6 企業單位全年各項收入－按細行業別分…………………65 表 4-7 建物裝修及裝潢業…………………………………………67 表 4-8 房屋設備安裝工程業………………………………………68 表 4-9 室內設計業………………………………………………69 表 5-1 調查樣本區域分佈…………………………………………71 表 5-2 調查樣本居住類型…………………………………………71 表 5-3 調查樣本房屋權屬…………………………………………72 表 5-4 調查樣本屋齡………………………………………………72 表 5-5 調查樣本居住期間…………………………………………72.

(3) II. 表 5-6 調查樣本遷入時是否裝修…………………………………72 表 5-7 調查樣本前次裝修時間……………………………………73 表 5-8 調查樣本之裝修原因………………………………………73 表 5-9 調查樣本之裝修內容………………………………………73 表 5-10. 調查樣本之裝修金額……………………………………73. 表 5-11. 調查樣本之裝修工程委託………………………………74. 表 5-12. 調查樣本裝修前是否考慮換屋…………………………74. 表 5-13. 住宅類型與裝修原因之關係……………………………75. 表 5-14. 住宅權屬與裝修原因之關係……………………………76. 表 5-15. 裝修方式與裝修原因之關係……………………………77. 表 5-16. 裝修金額與裝修原因之關係……………………………78. 表 5-17. 裝修業者與裝修原因之關係……………………………79. 表 5-18. 所得與裝修原因之關係…………………………………80. 表 5-19. 房屋面積與裝修原因之關係……………………………81. 表 5-20. 屋齡與裝修原因之關係…………………………………82. 表 5-21. 住宅裝修模式與影響因素之關係………………………82. 表 5-22. 裝修金額與裝修方式之關係……………………………84. 表 5-23. 裝修執行業與裝修方式之關係…………………………85. 表 5-24. 裝修執行業與裝修金額之關係…………………………86. 表 5-25. 房價與裝修金額之關係…………………………………87. 表 5-26. 年收入與裝修金額之關係………………………………88. 表 5-27. 房屋面積與裝修金額之關係……………………………88. 表 5-28. 屋齡與裝修金額之關係…………………………………89. 表 5-29. 住宅類型與裝修業者之關係……………………………90. 表 5-30. 縣市別與住宅類型之關係………………………………91. 表 5-31. 縣市別與裝修方式之關係………………………………92. 表 5-32. 縣市別與裝修金額之關係………………………………92.

(4) III. 表 6-1 裝修決策二項 Logistic Regression 模型校估結果………97 表 6-2 住宅修金額影響因素迴歸分析結果………………………99 表 6-3 臺北縣市各屋齡層住宅存量(民國 92 年底) ……………100 表 6-4. 台北市住宅裝修機率估計式與標準住宅屬性…………102. 表 6-5. 台北縣住宅裝修機率估計式與標準住宅屬性…………103. 表 6-6. 台北市住宅裝修金額估計式與標準住宅屬性…………104. 表 6-7. 台北縣住宅裝修金額估計式與標準住宅屬性…………105. 表 6-8. 台北市三年內住宅裝修市場規模推估結果……………106. 表 6-9 台北縣三年內住宅裝修市場規模推估結果………………106.

(5) IV. 圖次圖 1-1. 研究流程圖…………………………………………………8. 圖 2-1 家戶居住服務需求調整流程………………………………22 圖 2-2 住宅裝修類型與影響因素之關係…………………………27 圖 2-3 裝修金額與屋齡之關係……………………………………28 圖 2-4 住宅裝修市場規模估計方式架構…………………………31 圖 3-1 人口及居住調查架構體系…………………………………36 圖 3-2 人口及居住狀況調查之住宅裝修問題……………………36 圖 3-3 住戶整建比率與區位、住宅類型、住宅權屬、屋齡、家庭生命週期、及住戶每月總收入之關係……………………44 圖 3-4 住宅整建費用與住宅類型、住宅權屬、住宅面積、屋齡、家庭生命週期、及住戶每月總收入之關係…………………46.

(6) 摘. 要. 關鍵詞：住宅裝修、市場規模、推估模式一、研究緣起國內每年住宅交易戶數約佔全部家戶的 4％至 5％左右，但民國 91 年家庭所得收支調查中之裝修家戶比例更高達 44.3％，顯示住宅裝修方式是較多數家戶用來滿足其住宅需求調整的方式。住宅裝修市場在住宅體系或國內經濟體系中，實際上扮演著相當重要的角色，但是在政策上與研究上卻長期受到忽略。為改善此現象，必須從民眾進行住宅裝修的行為模式進行探討，同時對既有資料庫的訊息進行更深入的分析，方能釐清國內住宅裝修市場的樣貌。二、研究方法及過程本研究透過住宅裝修相關調查資料庫與問卷調查，探討不同資料來源下之住宅裝修市場規模。其次透過邏輯特模型與迴歸分析，對影響住宅裝修機率與金額之變數進行實證分析，並據此建立住宅裝修市場規模之估計模式。三、重要發現台北市各屋齡層住宅在三年內進行裝修之機率，以三年內新屋最高(47.5%)，24-33 年住宅最低(10.64%)，同樣的結構亦出現在台北縣。亦即住宅裝修機率隨著屋齡增加而先遞減後遞增的 U 字型結構。而台北縣市之住宅裝修金額則隨著屋齡而遞增，從三年內新屋平均約 50 萬元增至 33 年以上舊屋的接近 70 萬元。.

(7) VI. 1. 台北市三年內之住宅裝修規模估計為 802 億元，其中三年內新屋市場佔 4%，4-8 年與 9-13 年中古屋分別佔 13%與 12%，14-23 年與 24-33 年老舊住宅各佔 31% 與 26%，超過 33 年之住宅則佔 13%。 2. 台北縣三年內之住宅裝修規模估計為 1983 億元，其中三年內新屋市場之裝修金額佔整體市場 27%， 4-8 年與 9-13 年中古屋分別佔 18%與 20%，14-23 年與 24-33 年老舊住宅各佔 16%與 14%，超過 33 年之住宅則僅佔 5%。很顯然的，臺北縣市住宅屋齡結構與消費行為確實存在相當大的差異。 3. 依據前述結果，台北市縣三年內住宅裝修之市場規模合計為 2785 億元，平均每年為 929 億元，此結果與前述問卷調查資料統計分析之結果相近。 4. 就各屋齡層之裝修市場規模而言，三年內新屋計 562 億元，佔 20%；4-8 年住宅之裝修金額為 464 億元，佔 17%；9-13 年住宅之裝修規模為 491 億元，佔 18%； 14-23 年住宅之裝修規模為 563 億元，佔 20%；24-33 年住宅之裝修規模為 499 億元，佔 18%；33 年以上之老舊住宅裝修規模為 205 億元，佔 7%。 5. 若將自行處理 (佔 16.5%)部分加以區隔，則屬於室內裝修業、土木包工業與營造業之住宅裝修市場規模每年約為 776 億元，屬於裝修材料市場之規模約 153 億元。從本研究對住宅裝修市場規模之推估結果觀察，近年來國內住宅裝修市場，每年有接近 2000 億元之規模。.

(8) 四、主要建議事項本研究結果顯示，住宅裝修市場的重要性已不言可喻。然而因相關法令制度未盡完整，因此建議後續研究以不同裝修類型所涉及之建管法令制度與交易內容進行探討，以確立政策上進行管理規範之優先重點課題。並針對影響較嚴重之裝修類型，研擬管理機制與契約範本，並對交易糾紛類型成因與處理機制進行探討，以建構完整的市場運作機制。另一方面，住宅裝修的永續性特質與外部經濟效益，實為政策上應該加以鼓勵推動的行為。因此建議比照租金支出與房貸支出得做為申報所得稅之抵扣項目方式，以每戶每年相當額度範圍內(建議以 30 萬元為原則)，做為鼓勵民眾進行住宅裝修之基礎。此項做法同時可將國內裝修市場中諸多未納入課稅體系之交易行為納入管理，因此對政府稅收反而有所助益。此外，由於各項裝修行為涉及之建築安全與施工申請的內容不盡相同，因此亦可透過相關獎勵制度之建立，讓民眾配合建築管理之程序，申報各項裝修工程之施作。.

(9) VIII. ABSTRACT Keywords: Housing Improvement, Market Scale, Housing Policy. Housing. improvement. is. relative. to. housing. consumption. behavior and housing demand adjustments. This article focuses on the different motivations of housing improvement to build a housing improvement decision theory. On the other way, we also induce housing improvement payment to the forecasting model to estimate the market scale of housing improvement market. ..

(10) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 1. 第一章第一節. 緒論. 研究背景與內容. 一、研究背景 (一)住宅裝修是符合永續發展的居住品質調整方式提升居住品質與改善城鄉環境是現代化社會必備的趨勢，也是政府多年來努力推動的政策方向。住宅是一種長期使用的耐久財貨，但是在經濟快速發展之下，建築物的物理壽命往往超過經濟壽命，或者國人對於較為老舊建築物的處理，較偏向以拆除重建方式來取代整建維護方式，也因此造成社會資源的浪費與廢棄物的無謂增加。再資源循環利用或綠建築的時代趨勢下，建築物的重新裝修與維護，是調和物理壽命與經濟壽命的最佳方式，同時，建築物經過適度的修繕維護，也能夠對外部觀瞻與內部居住安全產生效果，對於提升整體環境品質具有直接的外部經濟效益。因此，對於住宅裝修相關課題的探討，確實對政策、市場與環境均具有相當直接且具體的意義。 (二)住宅裝修市場規模不亞於新建住宅市場規模，但政策上卻較不重視國內住宅市場歷經十餘年的景氣衰退，至 92 年下半年開始呈現穩定復甦狀態，政府部門在此過程中投入超過一兆元的購屋優惠貸款金額與多項政策規劃，持續為住宅市場的發展奠定基礎，顯示政府相當重視住宅市場的運作情況。依據行政院主計處家庭收支調查報告，民國 90 與 91 年住戶的住宅裝修花費總額分別為 472.7 億元與 434.7 億元，加上這兩年之家具支出則分別為 273.4 億元與 247.3 億元，相較於民國 88-90 年內完成之新建住宅(19.6 萬戶使照)之全部工程造價 2,073 億元（平均每年約 691 億元），顯示國人在住宅裝修與家具支出的花費接近甚至高於新建住宅投資總值。亦即，住宅市場對國內總體經濟之貢獻內容，除長期 1.

(11) 緒論. 2. 受到關注的新建築投資外，住宅裝修市場所扮演的角色亦不容忽視。 (三)住宅裝修為國人滿足住宅需求改變之重要方式過去在政策上對住宅裝修的忽略並未減損此市場的運作，但也因為對於住宅裝修市場供需狀況的不瞭解，致使這年產值可能高達千億元的產業，未能納入政府提昇內需經濟活動的一環。此外，國內都市住宅數量以趨於飽和，在超過百萬戶空屋與八成以上的住宅自有率下，未來的住宅消費模式，將不免以都市更新與整建維護方式進行，住宅裝修市場更加成為滿足國人居住消費需求的一大領域。民國 92 年建築買賣登記件數約 35 萬件，即使將其均視為住宅，其交易件數進佔整體住宅存量的 4.5％左右。然而，從民國 84 年人口及居住狀況調查中家戶進行裝修之比例達 26.2％，而民國 91 年家庭所得收支調查中之裝修家戶比例更高達 44.3％，顯示住宅裝修方式是較多數家戶用來滿足其住宅需求調整的方式。 (四)住宅裝修市場資訊與產業管理間之關係仍待進一步釐清就住宅裝修之供給面而言，從民國 90 年工商普查對「建物裝修及裝潢業」的調查結果發現，全國登記之 10658 家企業中，員工人數未滿 10 人者有 9374 家（佔 88％），顯示此行業的經營模式多屬土木包工業性質。此外，此行業全年營業收入為 647 億元，其中尚包含非住宅裝修之業務收入與其他收入。若以杜功仁（2001）之估計，國內平均每年之住宅裝修金額高達 1420 億元計算，此情況顯示建築裝修業的運作過程，仍存許多需要被進一步掌握的現象，亦顯示裝修產業市場規模資訊的掌握，尚有釐清之需要。終究，住宅裝修是國內相當重要且直接與民眾居住消費有關的產業，但是在市場規模資訊不足下，也使得相關政策規劃未能觸及此產業，進而造成此類經濟活動未能有效發揮提昇國內經濟的功效。 (五)國內關於住宅裝修市場行為之研究相當不足國外關於住宅裝修之研究一般均同意以 Mendelsohn(1977) 在 2.

(12) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 3. Journal of Urban Economics 的研究作為開端，該研究以探討整體住宅裝修支出之影響因素為主。其後的研究則有 Ihlanfeldt(1986) 、 Plloakowski（1988）與 Ziegert(1988)，針對不同裝修類型與裝修支出，受到建築實體與家戶屬性的影響狀況，進行更為廣泛的分析。 90 年代以後的研究則開始著重動態調整與社會意涵方面的分析。 Bogdon(1996) 探討住宅裝修動機與是否自行裝修之影響因素， Montgomery(1996)從住宅裝修與新建的市場結構分析，探討建材的消耗與需求。Baker and Kaul(1997)則探討家庭結構變遷與前期住宅支出對住宅裝修機率與支出之影響，Sim(1997)將影響住宅裝修因素加入地方政府政策。此外，LittlewoodandMunro1997)則進行家戶遷移或裝修的消費決策分析，Munro and Leather(2000)更整合住宅消費與投資觀點，並加入居住者對「家」的意識形象，將社會學取向納入研究範圍。此外，國內對此課題之研究主要為杜功仁（2001）採取「84 年人口及居住調查」資料，以敘述統計分析國內住宅裝修市場規模，以及華昌宜與靳燕玲（2002）以總體資料進行簡單估計，計算出國內住宅品質每年提昇率約 2.9％。國外關於住宅裝修市場的研究雖然較其他住宅需求調整議題的研究少，但仍提供影響因素架構與許多分析角度。反觀國內在此課題上的研究，仍處於相當初步與匱乏的狀態，因此有進一步探討之需要。綜合而論，住宅裝修市場在住宅體系或國內經濟體系中，實際上扮演著相當重要的角色，但是在政策上與研究上卻長期受到忽略。為改善此現象，必須從民眾進行住宅裝修的行為模式進行探討，同時對既有資料庫的訊息進行更深入的分析，方能釐清國內住宅裝修市場的樣貌。二、研究目的基於前述背景說明，本研究關注的課題在於釐清國內住宅裝修市場之行為模式與市場規模。在此課題下，本研究將針對住宅裝修市場需求面 3.

(13) 緒論. 4. 的行為模式進行探討，以釐清影響住宅裝修機率與裝修支出的重要變數，以及行為結構。其次則是分析國內住宅裝修市場之類型與規模，此問題可再分為兩大課題，首先是對相關資料庫（家庭所得收支調查、工商普查、人口及居住狀況調查）中，關於住宅裝修市場規模與行為訊息的分析，以比較不同資料庫所呈現的市場規模變數與內容，並進一步掌握國內可供分析住宅裝修市場規模之變數內容與相關發佈時間；最後則是建立住宅裝修市場規模估計式，提供政府單位發佈相關訊息的理論與技術基礎。因此，本研究目的可細分如下： 1. 比較分析與檢討國內有關住宅裝修調查資料與相關文獻，以探討住宅裝修行為的理論基礎與既有資訊，以建立市場規模估計式之基本變數架構。 2. 進行國人住宅裝修消費決策行為與規模調查，以建立市場規模估計式之行為決策之經驗值。 3. 透過數理模型（機率模型與迴歸分析）建立國內住宅裝修市場規模估計式，並估計國內住宅裝修市場規模。三、研究內容本研究探討住宅裝修市場規模估計，研究課題可區分為以下三項：（一）住宅裝修相關調查資料比較分析本研究分別從需求面與供給面探討住宅裝修相關調查資料。在需求面是依據民國 84 年「人口及居住狀況調查」資料(此資料為最新包含住宅裝修類型之調查)、民國 91 年「家庭所得收支調查」 (此資料可區隔住宅裝修支出與家具設備支出)。由於此兩項調查能夠互補彼此之不足，因此透過需求面相關資料之分析，可初步統計出各縣市、不同類型住宅、不同所得階層等之住宅裝修類型與金額等資訊。供給面則為民國 90「工商普查」資料(包含裝修各地區業者家數與營業額等資料)，透過此資料可進一步分析各縣市住宅裝修業者之經營狀況。 4.

(14) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 5. （二）住宅裝修消費調查由於前述兩種需求面調查之結果，並無法區隔出由住宅裝修業執行或由其他土木包工(或建築師等)，因此需要配合相關問卷調查以進行必要之調整。本研究針對台北縣市與新竹縣市居住於自有住宅家戶進行問卷調查，此項調查除針對不同屋齡住宅之住戶裝修狀況及行分析外，亦針對不同居住時間家戶的長期裝修行為加以分析，以同時取得家戶基礎(household base)與住宅基礎(houses base)兩類資料，作為分析影響家戶住宅裝修決策因素，以及分析住宅長期裝修機率之資料。基於前述分析，將可進行家戶別、住宅生命週期別之裝修需求影響因素分析，此分析結果亦可提供修正前述住宅裝修市場規模之估計參數。此外，本次調查亦配合個案家戶之深度訪談，以更一步掌握家戶進行住宅裝修行為之具體內涵。由前述文獻回顧可知，住宅裝修相關研究的取向，主要包含影響因素的擴充（例如加入環境因素或政策因素）以及相關課題的引伸（例如各類裝修類型區隔或推論建材需求）等兩大軸線，但是在理論基礎上除了從財務面觀點的論述外，始終缺乏較具結構性的推論。亦即，研究者均強調住宅裝修是一種投資兼消費的行為，因此多從效用函數的角度，探討裝修的財務效果，或者進行裝修與購置新屋的替代決策分析。然而，從住宅裝修的實質內涵而論，家戶進行住宅裝修具有消費型、投資型與需求調整型等三大動機，其中消費型裝修包含購屋後的衍生需求，以及因為建築老舊的住宅機能回復修繕，投資型裝修則是為獲取更佳利潤所採取的住宅品質與機能改善活動，需求調整型裝修則是因為家庭結構或住宅需求改變所衍生的住宅實體改造工程。基本上消費型裝修與投資型裝修屬於與原有住宅相連結的「互補性商品」，而需求調整型裝修則與另行購屋之間具有「替代性商品」的關係。 5.

(15) 緒論. 6. 亦即，不同裝修動機對各項影響裝修決策因素上，可能存在不同的反應，例如消費型裝修理論上與房價呈正向關係，但需求調整型裝修則與房價具有負向關係。簡言之，既有住宅裝修研究影響因素的討論，均欠缺「動機論」的探討，因此無法清楚說明各項變數與裝修需求特性之關係，也因此無法正確估計不同的需求結構下的住宅裝修市場規模。本研究對此課題將採取問卷調查方式來探討不同裝修動機者之裝修決策、裝修項目與裝修支出，這與國外研究多透過類似家庭收支調查等橫斷面資料的分析，有理論前提上與研究需求上的差異，且對住宅裝修決策理論的建立，具有前瞻性的價值。（三）住宅裝修市場規模估計綜合政府部門進行之相關調查資料，以及本研究進行之問卷調查，將可得到：1.不含新屋裝潢之規模估計、2.消費支出分配所推估之市場規模、3.業者營業收入(經修正調整)之規模估計，以及 4.由個體資料為基礎所建立之估計式所推估之市場規模等四種市場規模。此四種結果分別具有不同之意涵，亦即第一種市場規模代表中古屋的裝修規模，第二種則包含新屋裝修，但傾向低估之可能。第三種為裝修業者之營業額，包含非住宅之裝修(如商用空間等)而有高估之可能，但也因為商業機密之保護，而亦有低估之可能，但經過問卷調查後之調整，可較原資料更接近真實狀況。第四種由估計式所建構之估計結果，則是結合理論與實際經驗之估計值。. 6.

(16) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 第二節. 7. 研究範圍、方法與流程. 一、研究範圍說明本研究對於裝修的界定，是以住宅為初步範圍，並以住宅之修繕、維護與品質提升之各項建築物是內與室外之改良與美化活動為主。但基於各項資料未能確實區分各項裝修行為所指涉之具體範圍，因此僅能從較為直覺式的裝修原因與裝修類型加以探討。特別是關於集合住宅之公共空間裝修行為，基本上並未納入本研究範圍之中，但對於外牆修繕或粉刷，以及加蓋與增擴建行為，則屬於本研究討論之範圍。二、研究方法 1. 文獻分析本研究將針對國內外有關住宅裝修行為與住宅需求調整行為之文獻進行整理分析，以作為本研究之理論基礎。 2. 問卷調查本研究進行之問卷調查區分為消費者問卷調查，以崔媽媽租屋中心之房東作為調查對象。 3. 統計與計量分析本研究針對民國 84 年人口及居住狀況調查、91 年家庭所得收支調查與民國 90 年工商普查進行相關之統計分析，並以問卷調查果進行相關參數之調整，以修正估計住住宅裝修市場規模之方式。. 7.

(17) 緒論. 8. 三、研究流程. 研究動機與目的. 既有資料庫相關資訊分析. 裝修行為問卷. 資料庫分析成果比較建立變數架構. 建立行為模式建立參數值. 住宅裝修市場規模估計模型. 結論與建議. 圖 1-1. 研究流程圖. 8.

(18) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 第二章. 9. 相關文獻回顧與理論基礎. 本章針對國內外有關住宅裝修行為分析與市場運作相關文獻進行探討，以瞭解相關研究所重視之課題，以及目前之重要研究成果，並依據既有成果作為本研究後續建構相關之理論基礎。. 第一節住宅裝修範圍與調查方法依據美國普查局有關住宅裝修調查之規定，對裝修之範圍、裝修支出、裝修類型與調查方式均有相當明確之規定。壹、住宅修繕支出所謂住宅修繕支出，係指各類公有及私有住宅之房屋所有權人對於房屋修繕之支出，不論該房屋為出租、自住、或空置均包括在內，由承租人所負擔之修繕支出則不被計入。此外，非以住宅為主要用途之不動產，包括其做為住宅使用部分，均排除在樣本範圍外；如工廠、學校、修道院等之宿舍及軍營房舍，或旅館、觀光木屋、汽車旅館等，亦不在調查範圍。一、修繕之定義包含房屋所有權人對於住宅為了維持或增加房屋效用而進行之維護、修繕、增建、改建等支出，包括基地、附著於基地之住宅構造物、及附著於土地之設施，即包括主建物、附屬建物、及車庫，儲物工作間等，不論是室內或室外、主建物或附屬建物或公共設施、以及房屋座落基地之修繕維護等費用均包括在內。至於家具設備之維護修繕，若係房屋本身「內建」之設施，如壁爐，則屬於住宅修繕支出之一種；若係非固定物如廚具、家電、櫥櫃傢具等，則不在住宅修繕範圍內。此外，住宅修繕支出尚包含樓梯、排水管、圍籬、地板鋪面等維修支出，但不包含綠、美化等景觀維護支出。.

(19) 相關文獻回顧與理論基礎. 10. 二、修繕支出之定義符合修繕定義之修繕為之成本，包括採用統包委託、或雇工之勞務費、修繕材料費、及租買必要機具設備之費用，但不含屋主自行處理時，屋主本身之勞務成本。三、修繕之類型修繕又分為「維護修繕」及「結構改善」兩大類，其中結構改善又分為「增建」、「改建」、及「其他改良」三小類。若某一「維護修繕」行為係因為「結構改善」（如增建）工程之一部分，則該筆「維護修繕」支出被計為「結構改善」支出。大致上分為「維護修繕」及「結構改善」兩類。（一）維護修繕支出：係指為了維護或修繕房屋以便維持其通常使用之偶發性支出，對於房屋之額外投資支出則不含在內。所謂「維護」，包含油漆、貼壁紙、地板磨光、（建物內建）壁爐之清理等；「修繕」則包含住宅內之建築管線、暖氣供應設備、電力供應設備等設備維修保養費等。修繕項目若涉及房屋結構之改變，如屋頂修繕時更換屋瓦或檐槽，其零件及材料之更換費用也屬於維護修繕費用；但若係整個屋頂全面翻修重鋪，則屬於「結構改善」之「改建」支出。管線維修包括水管大規模更換，但若係整個排水管線重新規畫，則屬於「結構改善」之「增建」支出。此外垃圾與積雪清運、草坪維護、景觀美化、清潔及守衛費用等不在「維護支出」之範圍。（二）結構改善支出：屬於資本支出，可增加房屋之價值或使用便利性。包括增建、改建、及其他改良支出。本項支出係以「增建」或「改建」的內容而非以金額大小為依據，故有些金額很小的支出，如安裝新插座或垃圾處理等仍然列.

(20) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 11. 為「改善」支出。所謂增建，係指擴增房屋結構之支出，不論是增建側廳、房間、門廊、儲藏室、庫房、棚架等，或提高屋頂，增建地下室；所謂改建，則包括房屋結構之改變或改善與更換，大至整體結構重置如內部結構與隔間之改變，小至電力輸出設備或壁櫃之安裝等；至於其他改善，則包含車道、步道之鋪設與維護，圍牆或籬笆之設置，化糞池修繕，設置或改善休閒娛樂設備如游泳池、網球場、烤肉區等，增設分離式車庫、庫棚、露台、溫室，或改善上述設施之設備，如電力、排水、儲存設備等，但不含景觀美化。貳、調查方法美國住宅普查局對於住宅修繕調查之資料來源係由兩項調查組成：以消費者為抽樣對象之家戶調查、以出租或空置房屋所有權人為抽樣對象之郵件調查。一、家戶調查個人訪談資料來自於美國普查局所進行之消費者支出調查中之家戶成員，消費者支出調查主要蒐集消費者支出內容之主要項目、家戶特徵、及所得。資料期間為近三個月或更久時間內客觀正確之支出，包括資產維護、修繕、改善支出。在本向調查中，每一家戶樣本每季受訪一次，連續受訪五季，並於首次訪談時，蒐集家戶樣本之人口與家庭特徵、每一消費者之主要耐用品清單、及最近一個月內之建設支出等相關資訊，如問卷第五大項之「不動產結構修繕、改建、與維護」，及第七大項之「家戶設備維修與服務合約，及傢具維修與更新」。第二至第五次訪談則採用同一格式問卷以持續蒐集支出資訊，並利用六個月所蒐集到的資料來推估每季支出。若訪談家戶樣本於受訪期間中有搬遷情況時，則自樣本中剔除；.

(21) 相關文獻回顧與理論基礎. 12. 新遷入該搬遷地址之家戶則在審核通過後列入調查樣本。每季訪談樣本數設定為 7500 家戶，抽樣時先依都市規模將全國區分為數個樣本單元，再就樣本單元中抽樣，以便抽樣樣本可代表美國都市平民人口之全國性家戶隨機樣本。二、郵件調查本調查採用郵寄方式，就非屋主自用之出租或空置房屋依一定比率選取樣本，寄發問卷予所有權人（房東），調查屋主對於全部房屋詳細維護、修繕、及改良支出資料，假設屋主對於住宅修繕支出保有詳細紀錄並依據記錄而非記憶填答問卷，每月調查樣本數約 3500 個屋主。綜合美國的調查經驗可知，精確的住宅裝修之調查必須有相對完善的範圍界定與調查方法，相關國內過去的經驗而言，雖然住宅普查或人口及居住狀況調查的經驗可做為對照，但究其調查計畫與方式，並未曾對裝修議題形成較為具體或具共識的規範，且調查之抽樣與偏誤估計意有所闕漏，這是未來國內進行相關作業時，可具體參照的做法。.

(22) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 第二節. 13. 國外相關研究回顧. 住宅裝修行為在理論上的意涵是屬於滿足住宅需求變更下的一種非換屋方式的調整行為。住宅需求調整是住宅經濟分析中的一項重要議題，關於總體面的討論為住宅存量流量分析(Stock-Flow Model)（Fisher,1992、DiPasquale, et al.1992, 1994、Renaud, et al. 1996、花敬群等 1999），在個體面的消費決策方面，則以租買選擇(Tenure Choice)與住宅遷移/裝修決策，為主要討論課題。其中國內外關於租買選擇研究的討論相當豐富，但是關於住宅裝修方面的研究，在國內外的研究都較為稀少。一、住宅裝修市場規模與理論基礎 Mendelsohn(1977)在 Journal of Urban Economics 的研究是探討住宅裝修行為的開端，該研究指出美國住宅裝修金額支出約為新 1. 建住宅價值的 57％，而且以每年平均約 8％的速度成長。在理論模式方面，該文首先提出住宅裝修是一種結合住宅消費與住宅投資的行為，而住宅裝修支出是在個人效用極大化的條件下，受到家戶屬性、其他消費支出、資產價值與休閒時間等因素所共同決定，其研究重點在於探討整體社會住宅裝修支出之影響因素。其研究結果顯示，高所得家庭支出較多的裝修費用，且較不採取自行裝修方式，而年輕家庭則傾向以自行裝修方式處理，但戶長年紀對裝修支出或比例的差異並不顯著。此外，該研究結果亦顯示，在該研究的半年期間內，有超過四分之一的家戶進行裝修行為，且其裝修支出之住宅價值彈性約為 0.6，顯示裝修支出是一種隨著住宅價格增加而邊際遞減的行為，因此一般家戶的裝修支出應是該市場的主要內容。該文在經過總體分析之後，提出後續研究應著重關於建築結構、鄰里品質、公共設施對住宅裝修之影響，因為對住宅裝 1. Seek (1983)對澳洲的研究顯示，1970 年代中期澳洲在住宅裝修價值的年成長率，約在 9%至 17% 之間。.

(23) 相關文獻回顧與理論基礎. 14. 修行為的瞭解，對於老舊社區的住宅政策而言，是一項非常重要的訊息。 Seek(1983)則從遷移或裝修之決策來探討住宅消費行為之調整，其重點在於指出裝修與搬遷行為均屬於非連續性的住宅需求調整行為，但裝修的調整幅度較小，較偏向漸進式的過程，且基於財務成本或心理因素，人們較偏向先以裝修住宅方式來進行需求調整，並藉此來提昇該住宅的價值，待需求落差累積到相當程度時，再以向上調整的搬遷方式來處理。二、影響住宅裝修支出之變數 Ihlanfeldt(1986)、Plloakowski（1988）與 Ziegert(1988)針對不同裝修類型與裝修支出，受到建築實體與家戶屬性的影響狀況，進行更為廣泛的分析。這些研究將影響住宅裝修支出之因素區分為「家戶屬性」（包含戶長年齡、搬遷機率、平均實質所得、擁擠程度等）、「結構屬性」（包含屋齡、房間數、住宅品質虛擬變數）、「鄰里變數」（包含犯罪嚴重程度虛擬變數、公立學校品質、人行道品質、道路品質、其他公共設施服務水準、地方稅稅率等）、「市場變數」（包含非住宅價格水準、建築成本指數等）。然而，變數的架構或選擇，往往也因使用之資料庫差異，或研究重點的差異，而有些微的改變，但實證結果卻大致相似。相關研究顯示，住宅裝修支出受到所得水準、擁擠程度、建築結構各項因素、地方稅稅率的影響相當顯著，而鄰里環境與非住宅價格水準的影響較不明顯。其中更大的課題在於，各研究所採取不同 2. 資料庫所得到的結論不盡相同，且所獲得的解釋程度也都不夠高。此現象顯示，從資料庫資料所獲取的「客觀性」訊息，對解釋裝修行為的充分性仍然不足，或者裝修行為研究的理論假設中，仍有不少待商榷之處。例如關於鄰里品質對裝修金額影響不顯著的原因，. 2. 亦即實證結果的 R-square 值多在 0.2 左右，顯示模型之解釋能力仍待提昇。.

(24) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 15. Ihlanfeldt(1986)認為可能是因為在環境較佳地區之屋主，因為期待更好的投資報酬率，因此較傾向以拆除重建方式來處理房屋品質欠佳問題。亦有學者提出居住者的裝修行為決策因素，很多不是既有資料庫所能提供，因此即使是改善資料庫的內容，亦無法有效提昇模型解釋能力的問題。三、住宅裝修行為與相關衍生課題 90 年代以後的研究則開始著重住宅裝修市場活動與總體經濟之關係，以及市場行為之動態調整與社會意涵方面的分析。（一）住宅裝修與總體經濟 Bogdon(1996)探討住宅裝修動機與是否自行裝修之影響因素，Montgomery(1996)從住宅裝修與新建的市場結構分析，探討新建住宅價格、裝修支出與總體經濟之關係，以及關於建材的消耗與需求。（二）住宅裝修動機與動態調整（跨期行為與家戶生命週期） Baker and Kaul(1997)先假設住宅裝修仍是由家戶屬性與住宅屬性所決定，但該研究一改過去以靜態分析觀點的邏輯，而將家庭結構變遷（以新增人口與否）與未來住宅消費期望（以前期住宅支出）等動態因素，從「動機論」的角度分析對住宅裝修機率與支出之影響。其實證結果亦顯示，家戶新增人口與前期住宅裝修支出，對當期裝修機率與支出的影響相當顯著。該研究亦指出，家戶生命週期與住宅改善計劃確實對住宅裝修機率與支出的影響很重要，這項發現對於政策上希望引導特定類型家戶或特定地區加強住宅裝修的瞭解，具有重要意義。此外，該文亦指出，住宅裝修行為從在「跨時或多年期」的特性，因此在研究上必須更仔細的探討不同的「裝修計劃與模式」，方能更清楚的呈現真實的市場行為。（三）住宅裝修與搬遷之需求調整模式與其他.

(25) 相關文獻回顧與理論基礎. 16. Littlewood and Munro (1997a)進行家戶遷移或裝修的消費決策分析，以蘇格蘭之居住狀況調查資料進行分析，發現家戶裝修決策與機率確實是受到複雜的多元變數（包含家戶屬性、住宅屬性、鄰里屬性）所影響，但更有趣的是，「家戶不進行裝修」之機率，非常明顯的受到「住宅屬性」所影響，此發現對老舊社區居住環境改善之政策意涵，更甚於對裝修市場分析之意義。 Littlewood and Munro (1997b)則強調住宅裝修或搬遷雖然是一種非連續性的行為，但更具體的論述應該是一種小幅度連續調整加上較大幅度的不連續調整模式，因此在研究上必須將兩種行為模式結構加以區分，並分別探討其行為模式與計劃。此外，Munro and Leather(2000)更整合住宅消費與投資觀點，並加入居住者對「家」的意識形象，將社會學取向納入研究範圍。四、小結從國外文獻的回顧中可以獲得以下幾項結論： 1. 住宅裝修市場規模相當大，且成長速度也很快，但相關研究確實相當缺乏。 2. 家戶進行住宅裝修之比例很高，而裝修金額與住宅價值之關係，則具有邊際遞減的趨勢。亦即，便宜房子的房價裝修支出彈性較高，因此一般住宅才是裝修市場的主要對象。 3. 住宅裝修是一種投資兼消費的需求調整行為，但在自有住宅與出租住宅具有不同的經濟意義。（自有者是以滿足消費之效用極大化為原則，房東則是以滿足利潤極大化為原則） 4. 住宅裝修雖然是一種不連續行為，但實際上卻是採取短期小幅度調整，中長期大幅度調整的消費模式。此過程亦受到居住者的裝修計劃模式，以及家庭生命週期變動的顯著影響。 5. 一般對影響家戶進行住宅裝修之金率與支出之因素的認定，多採.

(26) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 17. 取「家戶特性」、「住宅特性」、「環境特性」、「市場特性」等結構性因素，但實證結果多顯示大多數影響因素雖然顯著，但是模型的解釋能力往往相當有限。即使改用較佳的資料庫，對解釋能力的改善仍舊相當低。由此可知，國外對住宅裝修的研究的所採用的理論基礎因為偏重於「個體經濟分析」的傳統邏輯，以探討影響因素或探討裝修金額與房價之關係等課題為主。雖然後續的研究已逐漸展開關於「裝修行為」較細緻的討論，但所獲得的幾項觀點，但仍無法成為一套住宅裝修市場消費行為的理論架構。.

(27) 相關文獻回顧與理論基礎. 18. 第三節. 國內相關文獻回顧. 國內關於住宅裝修市場或行為之研究，較國外情況更加稀少。杜功仁（2001）採取「84 年人口及居住調查」資料，以敘述統計分析國內住宅裝修市場規模，可謂國內相關研究的先河。而華昌宜與靳燕玲（2002）、靳燕玲（2003）以總體資料進行簡單估計，計算出國內住宅品質每年提昇率約 2.9％，是將裝修市場或行為理論化的開始。一、杜功仁（2001）「台灣住宅整建需求之特性」本文為國科會專題研究計劃成果之衍生，其架構是以民國 84 年「人口及居住狀況調查」之原始調查資料為基礎，探討各類住宅裝修行為之比例、支出與市場規模。其主要成果分述如下： (一)住宅裝修市場規模推估該文的推論以「某特定地區某類住宅整建市場規模＝該地區總戶數*住戶整建比率*住宅整建費用／3.25 年（81~84 年三月底）」為基礎，並提出「住戶整建比率影響因子」為：家戶生命週期、住宅權屬、屋齡、收入。而「住宅整建費用影響因子」則為：收入、整建方式、權屬、屋齡、收入等。該研究估計民國 81~84 年間，全國住宅整建市場規模約為每年 1,420 億元，其中以「加蓋增擴建」（513 億元）及「重新裝修」的（510 億元）的市場最大，共約佔七成。此外，居住於住宅屋齡 5~24 年的住戶、及家庭中有子女的住戶是住宅整建市場中最主要的消費族群，各約佔有七成及八成的市場，台北縣市之市場規模約佔 445 億元（23％），為全國最重要的市場範圍。 (二)住宅裝修機率相關訊息揭露該研究針對 21,998 個受訪住戶，以敘述統計分析台灣住戶進行各類住宅整建之比率，並比較不同居住地區、住宅類型、住宅權屬、屋齡、家庭生命週期、及住戶每月總收入的狀況下，住.

(28) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 19. 戶進行某類住宅整建之比率。該研究分別檢測進行各類整建之住戶比率與住戶住宅及家 3. 庭屬性之相關性。主要結論如下：. 1. 住宅權屬：居住於自有或配住住宅之住戶進行各類住宅整建之比率遠較承租者為高，約為兩倍（27.8% vs. 14.5%）。 2. 住宅屋齡：進行「房間損害」修繕之住戶比率與住宅屋齡成正比（最高達 11%）。選擇進行「重新裝修」及「改善隔間」之住戶比率隨著屋齡而先遞增後遞減，在屋齡 25~34 年達高峰之後（最高達 10.6%，5.2%）。進行「加蓋擴增建」之住戶比率並未因住宅屋齡而有顯著的差異。 3. 家庭生命週期：住戶進行「加蓋增擴建」、「改善隔間」、及「重新裝修」等三類整建之比率有隨著家庭之成長（人口數及年齡）而遞增的現象，並在子女離巢期達到最高（6.3%，5.1%， 10%）。處於「新婚」階段之住戶選擇進行「重新裝修」的比率亦高達 10%。 4. 住戶總收入：住戶進行整建之比率與總收入成正比。特別是收入最高者進行「加蓋增擴建」與「重新裝修」二類整建之比率分別高達 10%及 12%。該文認為，國內住戶在面臨「選擇是否要進行某類整建」的決策時，首先普遍會考量兩項基本條件：其住宅權屬及經濟能力。再者，則是與其所處家庭生命週期階段、住宅屋齡二個因素有關。 (三)住宅裝修金額相關訊息揭露該研究亦針對 5,718 個進行過整建之受訪住戶，分析台灣住戶進行各類整建之平均費用，並進一步比較分析不同居住地區、住宅類型、住宅權屬、住宅面積、屋齡、家庭生命週期、及住戶 3. 摘錄自杜功仁（2001）。.

(29) 相關文獻回顧與理論基礎. 20. 每月總收入的狀況下，住戶進行某類整建之花費是否有顯著的差異。結果發現，不同類型住宅整建之平均費用有顯著的差異。其中以「加蓋增擴建」最高，平均為每戶每次 63 萬元；其次為「重新裝修」的 35 萬元及「改善隔間」的 25 萬元，「房間損害」修繕及「其它」的平均費用最低，各為 17 及 14 萬元。該研究認為住戶進行不同類型住宅整建之平均花費的差異與以下二個因素有關：不同整建工程之規模或難度，以及住戶對不同整建類型的重視程度。首先，「加蓋增擴建」之工程規模或難度在本質上可能較高，需要耗費較多工時及建材，而住戶則可能因為財力有限，而選擇局部重點進行「重新裝修」或「改善隔間」之工程，因而造成整建費用上之差異。此外，國內住戶可能最重視可以增加使用面積之「加蓋增擴建」整建，因此願意付出較高之整建費用。此外，關於各類整建類型費用與不同屬性之關係如下： 1. 住宅權屬：承租戶在各類整建之平均費用較自有住宅或配宅住戶為低。 2. 住宅面積：住戶在各類整建之平均費用與其住宅面積成正比。 3. 住宅屋齡：除了「改善隔間」之整建外，其他四類之整建費用仍以屋齡 0~4 年者為最高。其次，住戶在屋齡 15~24 年及 25~34 年期間的「加蓋增擴建」及「改善隔間」費用出現另一高峰。 4. 住戶收入：「加蓋增擴建」、「重新裝修」、「改善隔間」之整建費用與住戶總收入成正比。住戶進行整建時，所願意付出的費用與住宅權屬、住宅面積、住宅屋齡、及其收入有關。擁有自有住宅或配住之住戶、居住於住宅面積較大及屋齡較少之住戶、及收入較多之住戶，進行.

(30) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 21. 某類整建時之花費較高。另外，住戶可能會為了滿足家中新婚或子女成年時期之特殊空間需求，而願意付出較高之整建費用。 (四)小結 1.關於住宅裝修市場規模之估計結果該研究以住宅整建比率以及平均住宅裝修金額作為估計市場規模之基礎，所獲得的市場規模約為家庭收支調查或工商普查所呈現數據的兩倍。究其原因可能是因為以調查樣本推估母體時，直接以比例關係進行擴張，而為對結構性差異進行調整所致。但也可能是因為家庭收支調查或工商普查所顯示的數 4. 具有明顯低估的情形，因此我們無法據此判斷正確的住宅裝修市場規模。 2.關於影響裝修機率與金額之變數選取與影響程度問題由於住宅裝修類型不同，其所衍生的裝修行為模式便有所差異。雖然從該研究可初步看出各項影響因素對不同裝修類型比率或裝修支出之間的比例關係，但此差異是否具備統計上的顯著性，則仍有待進一步討論。二、華昌宜、靳燕玲之研究成果國內從理論角度教深入探討住宅裝修型為之研究，主要為華昌宜與靳燕玲(2003)之研究為主。該研究從居住品質調整的相關論述出發，在透過總體經濟資料的分析，得到國內居住品質平均每年約以 2.9%的速率提升，其中十年以上住宅之品質提升速度約為每年 2.2%，顯示住宅裝修在住宅政策上與總體經濟上之重要性。該文亦為國內探討相關議題最重要之理論基礎。 (一)家戶居住服務需求調整流程該研究指出，民眾在居住服務(Housing Service)消費失衡的. 4. 例如民國 90 年家庭所得收支調查資料中，超過 90％的進行裝修樣本的裝修金額低於 10 萬元。或者工商普查資料未能顯示屬於地下經濟方式的裝修供需市場。.

(31) 相關文獻回顧與理論基礎. 22. 原因可能來自住戶的所得變化，亦可能由於住戶內人口結構的變化。(亦可能與居住服務無直接關聯但由於住戶人口的工作、求學地點的變更而感到原住地點的區位不適)通。此外，家庭的動態週期變化(結婚、生育、子女數增加而後離家、夫妻年老死亡) 則是主要的原因之一。此種調整的一種特殊形式即是全戶遷移至另一住宅，無論是初次上市的新宅或是中古屋，如此居住面積與居住品質可同時調整而有機會消除或減少了原居住服務之差距。該文亦指出，在既不遷徙、居住人口數量亦不增減(但年齡已逐年增加)的情況下，因家戶所得變化而引發的居住服務需求改變只有在原住房之擴張改建與修繕裝潢來實現。在鄉村住宅中，通常擴張增建不是問題；但在都市裡，住房面積的擴張一般都會到限制。在台灣，最常見到的是將陽台露台圍建及屋頂的加蓋。如果居住面積不是問題，或者面積之擴張可能已達極限，則居住服務量之變動尚可藉改變居住品質而為。品質之提昇有各種不同手法：在同樣居住總面積內重新設計其空間區隔、改變室內建材、添置設施、裝修新門窗或至少粉刷油漆。相反地，若因住戶之收入不足或其它原因而使其對居住服務需求減少，則會縮減對住房之維護，而使其品質逐年下降。人口調整. 家戶所得變動人口結構變動. 居住服務差距增加. 居住調適. 遷徙換宅. 新宅舊成屋. 其它外在因素原屋變更. 面積擴增品質增減. 圖 2-1 家戶居住服務需求調整流程資料來源：華昌宜、靳燕玲(2001)。.

(32) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 23. (二)國內住宅裝修市場規模推估該文亦指出，根據民國 89 年國富調查資料，家庭部門之房屋資產價值約為約 4 兆元(不含土地)。若以 3%折舊率而卻有 2.8% 之品質提昇率，居住服務單位價格不變，則每年居民實際投入了 40,000 億*(0.03+0.028)=2,320 億在住宅之修繕與品質改良上。這一塊為建商所忽略了的修繕營建活動分散給了各類零星工匠、裝修工程小廠、各種建材與住房設備供應商。在不動產之不景氣中支撐了就業。最重要的，祇要國民所得增長，這種修繕活動自然會回應居住調適而不斷提昇居住品質與福利。 (三)政策意含台灣住宅品質之提昇，部分與家戶遷徙換房率之不高有關，其結果則促進了住戶改善其居住品質。從永續發展的觀點來看，儘量以改造舊屋來代替購租新屋，亦未嘗不是好事。這使得拆除舊屋新建所導致的社會資源與能量耗費大幅減少。在政策面上，這也是被忽略的部門。都市更新中雖有「整建」與「維修」二詞，但缺少配套措施來推動。而長期而言，這兩項活動，才是台灣都市品質與風貌的決定因素。三、小結國內關於住宅裝修市場的研究雖然較其他住宅經濟的研究少，但仍提供影響因素架構與分析角度。且從相關數據資料顯示，國內住宅裝修市場規模箱對於新建住宅投資金額的比例，並不亞於國外的水準(約佔二分之一左右)，且家戶進行裝修的比例也同樣遠高於購屋者的比例，因此國內住宅裝修市場的重要性是可以確認的。然而國內研究成果同樣存在理論基礎未盡完善的問題，以及對於家戶進行住宅裝修或需求調整的行為模式，亦未能清楚交代。但可確認的是，從動機論而言，家戶進行住宅裝修之原因均源自於某種程度之「失衡」，而失衡之原因則可區分為「住宅因素」與「家戶(或人.

(33) 24. 相關文獻回顧與理論基礎. 口)因素」。但較為模糊之處在於自有住宅的裝修偏向「投資兼消費」之意義，而出租住宅或為銷售而進行裝修之住宅，則偏向純投資目的。因此，如何對裝修動機進行有意義的分類，以及對失衡調整模式作更細緻的探討，並且清楚界定不同模式下的裝修行為「均衡機制」，應是建構後續研究理論基礎之重要工作。.

(34) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 25. 第四節住宅裝修行為理論基礎初探就國內住宅經濟研究的發展而言，關於住宅消費調整的研究仍偏重於租買選擇或居住遷移決策分析，關於住宅裝修行為決策的研究，則是國內相關研究上的一項遺漏。此外，由前述文獻回顧可知，住宅裝修相關研究的取向，主要包含影響因素的擴充以及相關課題的引伸（例如各類裝修類型區隔或推論建材需求）等，但是在理論基礎上除了從財務面觀點的論述外，始終缺乏較具結構性的推論。亦即，研究者均強調住宅裝修是一種投資兼消費的行為，因此多從效用函數的角度，探討裝修的財務效果，或者進行裝修與購置新屋的替代決策分析。ㄧ、住宅裝修動機與影響因素住宅之所以進行裝修必然是源於某種型態的「失衡」，而企圖改變資源配置結構來尋求資源之有效利用。 Clark and Onaka (1983)將居住調整(包含重新裝修或搬遷)原因區分為調整性(adjustment)、誘發性(induces)與被迫性(forced) 等三類，其中調整性主要是指因為住宅屬性或鄰里環境屬性的失衡下所導致的調整；而誘發性則是指因為家庭、人口、工作等因素所導致的居住需求改變，進而引申出的調整。(受迫搬遷之情況則暫不討論) 薛立敏與曾喜鵬(2003)則將家戶住宅消費調整(或搬遷)原因歸類為住宅單元特徵、住宅市場因素、住戶個別特徵等三大類。亦即，既有研究對住宅調整之形成原因，可分為動機論與影響因素論等兩種角度，但兩者之間其實存在某些形式的關聯。亦即，早期的研究是針對既有住宅消費「內容」或「數量」不當的靜態觀點，而進一步的討論則開始著重動機論，但反映到影響因素時，均離不開「住宅因素」、「住戶因素」與「市場因素」等三大領域。「住宅裝修」在研究上被視為「居住調整」的一種形式，亦即與「搬遷」或「不作為」是同時決定的行為決策選項。其中，裝修行.

(35) 相關文獻回顧與理論基礎. 26. 5. 為在理論探討上被視為較傾向「短期調整」的模式，亦即，從影響因素的角度推論，無論任何因素所造成的居住調整需求(或失衡)，家戶均須面對搬遷、裝修或不作為的決策問題。二、住宅裝修類型與行為模式從住宅裝修動機與影響因素觀察，住宅裝修的行為類型大致上可區分為以下兩大類五小類：第一類為「消費型」裝修，屬於家戶之住宅消費行為決策，理論上之決策機制，是預算限制下追求效用極大化的原則。消費型裝修可再分為三小類：第一小類為既有住宅老舊，提供服務降低，而進行的機能加強行為，可稱之為「機能回復型」裝修；第二小類為家戶人口結構改變導致需求調整，進而產生居住服務需求的改變，因此而導致的裝修行為，可稱之為「需求調整型」裝修；第三小類裝修為搬遷或換屋初期所進行的裝修或裝潢行為，可稱之為「換屋引申型」裝修。第二大類住宅裝修行為屬於「投資型」，其決策機制的理論基礎，是以利潤極大化做為決策依據。此類型在形式上可再區分為待出售住宅所進行之「加值效果型」裝修，與出租住宅所進行之「住宅服務供給型」裝修。從住宅裝修的實質內涵而論，消費型裝修中的機能回復型與需求調整型裝修，與另行購屋之間具有「替代性商品」的關係，在此替代性商品關係下，此裝修行為具有決定作為或不作為的選擇空間，且在作為與否之間亦存在ㄧ次性調整或逐步性調整的決策空間；而換屋引申型裝修與投資型裝修則屬於與住宅相連結的「互補性商品」，其中換屋引申型與加值效果型裝修屬於ㄧ次性完成，而住宅服務供給型裝修較偏向基本住宅機能維持的低標準。. 5. 相對於搬遷行為而言，裝修對居住需求調整的幅度與成本較低，且頻率較高，因此在研究上多被認為較屬於短期的居住需求調整模式，而搬遷則較屬於中長期調整模式。.

(36) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 27. 動機. 裝修類型. 裝修與搬遷決策市場屬性. 消費型 (需求面). 影響因素. 機能回復型. 住宅屬性為主. 需求調整型. 家戶屬性重於住宅屬性. 換屋引申型. 住宅屬性重於家戶屬性. 加值效果型. 住宅屬性為主. 住宅服務供給型. 住宅屬性為主. /. 投資型 (供給面). 圖 2-2. 住宅裝修類型與影響因素之關係. 資料來源：本研究歸納. 三、影響住宅裝修因素再探討由前述討論得知，住宅裝修行為主要是受到「住宅因素」、「住戶因素」與「市場因素」所影響。然而，無論是國外或國內的相關研究，基本上僅經由機率模型或迴歸分析方式，探討各項變數對裝修機率或金額的影響程度，但是在理論基礎上多被簡化為「線性」關係。然而，從經濟意涵或既有資料基本統計數據觀察，影響住宅裝修行為之變數，其影響模式與對象(機率或金額)其實是具有不同的模式的。因此在進行理論建構時，必須進行更精緻的討論。基於相關文獻的經驗，可先將變數結構歸納如表 2-2 所示：表 2-1. 影響住宅裝修機率與金額之屬性. 變數屬性. 影響裝修機率變數. 影響裝修金額變數. 住宅屬性. 權屬、屋齡、建築形式、區位. 權屬、屋齡、建築形式、面積. 家戶屬性. 所得、家庭生命週期、偏好. 所得、家庭生命週期、偏好. 市場屬性. 市場景氣、房價、裝修成本. 房價、裝修成本. 資料來源：本研究整理.

(37) 相關文獻回顧與理論基礎. 28. 前述各項屬性對裝修機率與金額的影響模式，大致上可區分為單一結購模式、邊際遞增或遞減模式、多峰模式等三類，容說明如下： (ㄧ)住宅屬性變數之影響模式 1. 權屬：自有住宅在裝修機率與裝修金額均高於出租住宅，且為單一結構模式，亦即可從既有資料之比例關係獲得經驗值來表示影響程度。 2. 屋齡：屋齡是屬於多峰模式的影響因素，若以五年一小修十年一大修的概念觀察，亦可得知在住宅之生命週期中，存在數次裝修機率較高之階段(例如新屋落成、每十年)。而在裝修金額方面，亦可從大修與小修的觀點了解，但其中可能還是存在先邊際遞減，然後遞增，再來又遞減的結構。(如圖 2-3) 裝修金額或機率. 屋齡. 圖 2-3. 裝修金額與屋齡之關係. 3. 建築形式：建築形式對裝修機率與金額之影響，較偏向單一結構模式，因此可從經驗值來取得資訊。 4. 區位：區位條件對裝修機率與金額之影響，是國外相關研究討論較多之課題，雖然實證結果顯示其顯著之影響力，但是在影響模式方面確實尚待更多的討論來確認。因此本研究暫假設為單一結構模式，亦即區位條件愈佳者，裝修機率與金額愈高，以反映其資產價值。 5. 面積：面積對裝修機率的影響不明確，但卻直接影響裝修金額。就理論意含而言，單位面積之平均住宅裝修金額應較偏.

(38) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 29. 6. 向邊際遞減的模式，亦即隨著面積的增加，總裝修金額會增加，但每單位面積的平均裝修金額會減少。 (二)家戶屬性變數之影響模式 1. 家戶生命週期：家庭結構之改變對於住宅裝修機率與金額均有直接的影響，而且是屬於多峰型的影響模式，但其中亦存在著空巢期之前的改變，因為多屬於人口增加或子女成長，因此可透過裝修來解決居住需求的改變，但空巢期以後的改變則是造成需求減少，因此對裝修的影響較不明顯。 2. 所得：所得代表需求能力，對裝修機率與金額均會有正向的影響，但屬於邊際地增或遞減模式，則賴所得彈性來確認。若依據華昌宜(2003)所估計國內居住品質之所得彈性約為 0.7，則裝修較偏向劣等財性質。 3. 偏好：偏好是經濟學用語，從住宅或建築領域的用語則是指所謂的「居住觀」。雖然這項變數較偏向抽象概念，但在現實環境下卻也存在一些國人特有的習慣，目前是以加裝鐵窗、陽台外推與夾層空間為主，而屋頂加蓋則因違建取締而勢微，夾層屋也開始受到約制，這些因為法令制度因素所造成的行為，對裝修市場而言確實是一項種業務來源。此外，室內設計或居住空間裝飾的資訊傳遞，確實也會對裝修機率與金額產生影響，然而關於偏好的影響程度，在既有訊下確實不易掌握與衡量。此外，國外文獻所探討的「非住宅消費支出」之變數，亦屬於偏好之內容。 (三)市場屬性變數之影響模式 1. 市場景氣：本研究將住宅市場景氣簡化為交易活絡程度的概念，亦即愈多的交易將衍生出越多的裝修（包含新購屋之裝修，以及預備出售之裝修），因此景氣好對裝修機率的影響模. 6. 亦即面積對裝修金額之影響，應呈現一次式為正向影響，二次式為負向影響的結構。.

(39) 相關文獻回顧與理論基礎. 30. 式屬於單一結構的正向比率關係。 2. 房價：房價代表資產價值，而裝修則是維繫與增進資產價值的手段。因此房價水準（或上漲率）隱含著對裝修金額（或裝修機率）的正向影響，且裝修與住宅本身具有互補財的關係。此處在理論上可繼續探討的，在於低價住宅之裝修可能較偏向劣等財，但隨著房價升高，裝修可能逐漸轉變為正常財，甚至炫耀財。因此，在此可以假設裝修金額與機率將隨著房價水準，而出現邊際遞增的效果。然而，對照 Mendelsohn (1977)實證結果（裝修支出之住宅價值彈性為 0.6），卻顯示裝修金額會隨著住宅價格上升而邊際遞減，因此仍須經由實證分析來瞭解其真實面貌。 3. 裝修成本：裝修成本對裝修機率是負向的單一結構影響，但是對於裝修金額的影響，因為涉及價格彈性問題，因此無法從經濟直覺來確定，而需要透過實證分析來瞭解真實情況。四、住宅裝修市場規模估計方法住宅裝修市場規模的推估可從以下三種角度來思考，第一是「機率」觀點，第二是「住宅」觀點，第三是「家戶」觀點。其中機率觀點是後兩者的基礎，但亦可再區分為整體裝修機率或各類裝修之機率，但因為住宅裝修機率與裝修金額受到各項相關因素之影響，因此隨著整體住宅與家戶結構之轉換，各項裝修機率與金額之經驗值亦可能出現改變，因此為估計裝修市場規模之第一步驟。而住宅觀點則是從整體住宅屬性分佈（特別是屋齡）角度，對各類住宅可能進行裝修之機率與金額加以判斷，再計算總體支出之金額與分配。家戶觀點則是以家戶屬性取代住宅屬性，探討各類家戶進行裝修之機率與金額，並進行加總。.

(40) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 31. 步驟一：裝修機率與金額估計裝修機率估計式：P＝f （影響裝修機率因素）平均裝修金額估計式：M＝f （影響裝修金額因素）裝修機率與平均金額估計：將各類住宅或家庭之總體（平均）屬性，代入前二式。步驟二：市場規模估計模式模式一：全體住宅戶數整體裝修機率*平均裝修金額模式二：Σ 各類住宅數量*該類住宅裝修機率*該類住宅平均裝修金額模式三：Σ 各類家庭數量*該類家庭裝修機率*該類家庭平均裝修金額步驟三：未來市場規模推估計算未來各類住宅或家戶數量：以「世代生存法」方式估算估計未來市場規模：將前項住宅或家庭數量代入步驟二. 圖 2-4. 住宅裝修市場規模估計方式架構. (一)機率觀點下之裝修市場規模估計從住宅裝修行為模式觀察，各種住宅裝修動機與模式的決策，可以簡化為一種兩階段的決策機制，第一階段為換屋或原屋裝修的決策，進入裝修階段後則是裝修內容與規模的決策。當然，另ㄧ種概念則是依據各種影響因素結構，直接決定採取換屋或裝修，以及活動內容與規模。無論採取何種模式，均是以機率函數的觀點，將各項影響因素對裝修機率與金額的影響程度加以評估，然後再針對總體資料進行推估。 (二)住宅觀點下之裝修市場規模估計從住宅觀點而言，住宅裝修市場規模受到住宅之各項屬性所影響，亦即包含不同屋齡住宅之裝修需求、不同類型或面積住宅之裝修類型與支出等特性。因此，從「住宅」角度觀察住宅裝修市場規模的概念，便是將住宅屬性對住宅裝修機率與金額的影響程度進行估計，然後將此估計式套入總體住宅屬性，便能推估出.

(41) 相關文獻回顧與理論基礎. 32. 7. 市場規模。至於對未來市場規模之估計，則是以住宅之「世代生存法」概念，將既有之住宅屬性結構進行時間軸上之延續，並且加入「住宅存留率」與「新建住宅率」之概念，如此便能長期進行相關資訊之估計。 (三)家戶觀點下之裝修市場規模估計就家戶觀點而言，不同生命週期之家戶存在不同程度的裝修機率與預期裝修金額，這可從相關資料進行實證分析來獲取經驗值。至於市場規模之估計，同樣可利用「世代生存法」的概念， 8. 以進行未來住宅裝修市場規模估計之基礎。. 五、小結綜合而論，住宅裝修機率與金額的討論，確實是一項複雜的課題，其間之問題結構可歸納如下： (一)住宅裝修包含需求面與供給面兩種動機，且具有不同之經濟意義基本上住宅裝修包含消費面與供給面兩種行為，在消費面的課題屬於住宅需求調整，此調整則是基於某種形式的「失衡」而起，調整決策的第一階段則是搬遷（換屋）與裝修的決策，（此時的搬遷決策中則涵蓋了租買決策）屬於投資兼消費的行為決策；第二階段則是裝修內容與金額的決定，此時之決策基於不同的裝修動機，而受到「住宅因素」、「家戶因素」與「市場因素」等變數之影響。至於供給面的課題，則存然是一種尋求利潤極大化的投資行為，主要是受到市場因素與住宅因素之影響。 (二)影響住宅裝修機率因素的影響模式影響住宅裝修機率之主要因素中，屬於單一結構影響模式. 7. 雖然不同住宅或家戶可能採取逐步調整模式進行裝修，但若以總體資料進行估計，則可將所有行為均視為一次調整完畢的模式，而忽略逐步調整模式對總裝修金額之影響。. 8. 此處可從人口結構變數之時間資料獲得更精確的家戶結構變遷經驗值，以作為估計未來市場規模之背景資訊。.

(42) 住宅裝修市場規模估計方法之研究. 33. （正向或負向之線性關係）者為權屬、建築形式、區位、市場景氣與裝修成本，屬於邊際遞增或遞減模式者，包含所得與房價，但須經由實證分析來確認其為邊際遞增或遞減模式。屬於多峰模式者包含屋齡與家戶生命週期，其中屋齡的影響上存在先邊際遞增而後遞減的結構，而家戶生命週期則存在空巢期後之影響降低的結構。此外，偏好對裝修機率與金額之影響，確實需要更深入之分析方能確認其結構。 (三)影響住宅裝修金額因素的影響模式影響住宅裝修金額之主要因素中，屬於單一結構影響模式者為權屬、建築形式與區位，屬於邊際遞增或遞減模式者，包含面積、所得、房價與裝修成本，但須經由實證分析來確認其為邊際遞增或遞減模式。屬於多峰模式者包含屋齡與家戶生命週期，且存在與對裝修機率影響相同之結構，因此尚須配合實證分析來掌握更精確之訊息。 (四)住宅裝修市場規模估計模式既有文獻對裝修市場規模之估計所存在的問題，在於缺乏較完整的理論基礎，因此對於各項變數影響狀況的解釋，容易流於依據實證結果各說各話的狀況，以及對各項變數的影響模式均簡化為線性關係。本研究對此問題之改善，在於提供前述理論基礎與影響因素之討論，以區分各類裝修行為之變數關係。其次則是採取住宅觀點與家戶觀點等兩種模式，將所有住宅或家戶在時間軸線上可能採取之裝修機率與支出金額，建立長期的推估與校正模式。.

(43) 34. 相關文獻回顧與理論基礎.