第二章 文獻回顧
第一節 住宅負擔能力之定義
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第二章 文獻回顧
本章分為四節，第一節針對住宅負擔能力定義與衡量指標相關文獻作 探討，第二節針對國內房價高漲及負擔能力議題相關文獻探討，第三節針 對影響住宅負擔能力之因素相關文獻作探討，第四節綜合本章內容作一小 結，以為本文後續章節進行實證分析之基礎。
第一節 住宅負擔能力之定義
本文研究的課題以住宅負擔能力為主，對於其定義本節主要彙整過往 文獻，選擇適當衡量指標，做為本研究課題及實證分析之標準。
一、國外文獻
Lerman & Reeder(1987)的研究中則提到住宅負擔能力的表示方法有兩 種：一是以所得為基準，另一則以住宅品質為主，但住宅品質的衡量標準 不像所得如此容易衡量。
Bramley(1990)認為住宅負擔能力可以被定義為一個基準（類貧窮線 Poverty Line）或一個行為之上，做住宅相關的消費選擇。
Linnenman & Megbolugbe(1992)將住宅負擔能力認定為家戶負擔住宅 花費的能力或指家戶能購屋負擔貸款的能力。
Bourassa(1996)定義住宅負擔能力是家戶起初能負擔得起購買住宅時 所支付的自備款，往後償還貸款時也不影響原來的生活水準。
Miles et. al.(2000)、Krishnan(2001)及 Susilawati & Armitage(2004)提出 對可負擔住宅的定義為以一個家庭為單位，其可負擔或取得該房屋的使用 單位，包含擁有或租用的金額低於百分之三十的家庭收入，此定義需要調 查家戶所得與房價的數值，但運用此定義的優勢為負擔能力比較容易隨著 時間的移動及去加以衡量，比起加入其它的參考條件，如區位、環境條件、
交通以及個人喜好需求等，這是一個相對容易的方法。
Downs(2004)的定義雖與家庭收入及房價有直接相關，但也提到可負擔 住宅應符合一定住宅品質及家戶之需求，其內容為收入在貧困線以下或百 分之五十的地區收入中位數之低收入家庭可以不佔用家戶所得百分之三十 以上，或地區收入中位數五十至百分之八十之中收入家庭可以簡單負擔得 起之住宅。
Gan & Hill(2009)也提出住宅負擔能力為購買、還款、所得能力三者之 關係。
二、國內文獻
陳慧敏（1992）將住宅負擔能力分類為三項，住宅價格負擔能力：意 指住宅價格與家庭所得的比值，被廣泛作為負擔能力的衡量初步指標；住 宅費用負擔能力：以自有住宅者與租屋者兩個不同研究對象討論；住宅負
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Ratio, PIR）」（陳慧敏，1992）或以「房價指數與所得指數比值之倒數」作為負擔能力的指標（曾平毅，1994）。此兩項指標概念相似，被廣泛
以低所得切割法(Low Income Cut-Off)或居住成本與所得百分比法 (Cost-to-Income Ratio, CIR)來表示，前者以住宅以外之支出比例，後者 以住宅支出比例，用來描述住宅負擔能力(曾平毅，1994)。低所得切割
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擔能力會變差。合理的設定範圍通常介於 20%至 30%之間，超出此一 範圍，則家戶負擔能力較差（鄧依萍、姜堯民，2004），通常以 25%是 較為令人接受的數值(高國峰，2000)。而住宅費用以自有住宅而言包 括︰貸款費用（Mortgage Payment）、稅捐支出（Real Estate Tax）、保 險費用（Insurance）、管理維護費用（Maintenance）以及其他費用(包 含水、電、瓦斯等費用)；而以租屋者而言專指每月支付房東之房租費 用以及其他費用（陳慧敏、張金鶚，1993）。
（三）付款能力型
消 費 者 購 置 住 宅 之 資 金 可 分 為 2 類 ， 一 為 自 備 款 （ Down Payment）；另一個為貸款（陳慧敏、張金鶚，1993）。尤其是現今社會 中購屋者有 80%左右的人會以貸款方式達成購屋，且跨入購屋之門 檻，自備款亦是一重要影響因素。故此係以購屋者籌措自備款(自行儲 蓄、父母支援或借貸)及承擔貸款(以調整住宅支出比例的方式達成)為 出發點，用以計算可購得住宅之價格，主要為反映購屋者決策行為(曾 平毅，1994)。以房屋價格與欲購屋者所花費在房屋住宅方面的金額的 比值，作為負擔能力的指標。指標大於 1，表示購屋花費大於能力花 費，表家戶無法負擔此住宅價格；指標小於 1 或等於 1，表示購屋花 費小或等於能力花費，因此家戶可負擔得起此價格(曾平毅，1991)。住 宅貸款負擔率以每月負擔貸款金額與每月可支配所得做為衡量指標，
以二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，計算每月應償還本 利，再以應繳本利除以家庭可支配月所得求算，代表中位數房價之每 期應償還本利和占家戶月可支配所得的比例狀況，比例越大則壓力越 重（陳慧敏，1992）。
（四）資格所得型
以美國國家不動產經紀人協會(National Association Of Realtor, NAR)編制的住宅負擔能力指標(Housing Affordability Index, HAI)與亞 歷桑納州(Arizona)編制的指標為代表。此兩方法皆以貸款償還能力為 出發點，均以「資格所得」當作評比之基礎，雖其計算方式不同，但 觀念相似(曾平毅，1994)。HAI 是由對美國國家不動產經紀人協會所 建立的指標，以家庭所得中位數與房價中位數之比值來衡量負擔能力 之大小，1 表示一個位於中位數收入的家庭，剛好有足夠的收入，可以 借一個標準的貸款來買一個中價位的房子。超過 1 表示有多餘的能力 買房子，小於 1 則表示民眾的收入不夠買一個中價位的房子（鄧依 萍、姜堯民，2004）。亞歷桑納州指標包括三部份，即新屋或中古屋之 售價中位數、貸款成數為 0.85，且貸款為固定利率三十年期及所得成 數為 28%。此指標所得評定標準之數值係說明每月住宅花費不應超過 家庭每月所得之 25%至 28% (曾平毅，1991)。
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(五)由上述負擔能力指標通常涉及家庭的住宅消費相關項目，包括家庭 收入、住宅價格、租金及支出等，中華民國住宅學會11把住宅負擔能 力衡量指標歸納為以下幾項：
1.房價所得比：指住宅價格與家庭所得之比值，以中位數房屋總價除 以家戶年可支配所得。代表需花多少年的可支配所得才買到一戶 中位數房價，計算公式如下：
房價所得比=中位數房屋總價 / 家戶年可支配所得中位數。
2.貸款負擔率：以二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，計 算每月應償還本利，再以應繳本利除以家戶月可支配所得求算。
代表須以多少比例月所得支付房貸，比例越大則房價負擔能力越 低，計算公式如下：
貸款負擔率=中位數房價貸款月攤還額/家戶月可支配所得中位 數。
3.住宅可負擔指數：家戶月可支配所得中位數之三成，除以中位數房 價貸款月攤還額。代表家戶月可支配所得中位數之三成占中位數 房價貸款月攤還額之比例程度，比例越低則房價負擔能力越低，
計算公式如下：
住宅可負擔指數= 30% /貸款負擔率。
4.購屋機會指數：以家戶月可支配所得中位數之三成用於支付貸款，
計算可負擔市場上多少比例住宅。
5.租金所得比：以整層住宅租金除以租屋家戶可支配月所得中位數。
代表月租金支出占租屋家戶可支配月所得之比例程度，比例越大 則房價負擔能力越低，計算公式如下：
租金所得比=(月租金 / 家戶可支配月所得)×100%。
6.租屋機會指數：以第 10 至第 50 分位(中位數)家戶可支配月所得三 成用於住宅月租金，計算第 10 至第 50 分位(中位數)家戶可合理負 擔市場上多少比例之住宅租金。
綜上，本文採用中華民國住宅學會負擔能力衡量指標，做為實 證研究衡量指標。
11 同註 3
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