第四章 實證分析
第二節 購屋負擔能力與居住、生活行為實證分析
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
59
第二節 購屋負擔能力與居住、生活行為實證分析
台北市及新北市 2 大都會區民眾購屋負擔能力明顯不足，台中市、高雄 市及桃園市均屬負擔能力略低之程度，惟台南市相對屬於可合理負擔房價 的縣市，針對前述 6 大都會區實際已購屋者，購屋負擔能力對居住行為之 影響與不同購屋資金來源對生活行為之影響，分析購屋負擔能力與居住及 生活行為，使我們更進一步了解住宅市場，並可對政府有近一步的住屋政 策的建言。
一、購屋負擔能力與居住行為 (一)建立模型
為分析購屋負擔能力影響居住及生活行為項目，選擇以購屋負擔 率及房價為應變數，自變數採居住行為(住宅類型、家庭類型、住宅的 面積、購屋決策者年齡、購屋區位、時間變數)及生活行為(家庭月收入、
日常生活影響程度(壓力)、購屋支出而減少生活支出項目)建立複迴歸 模型，進行實證分析。
(二)複迴歸模型變數說明
本研究選取代表購屋負擔能力為貸款負擔率及房價，建立本模型 之應變數，以供後續分析使用。
影響因子之自變數分為 2 類，分別為居住行為及生活行為等 2 類，
居住行為包含購置住宅類型、面積、區位、時間變數及年齡；生活行 為包含家庭月收入及對日常生活影響程度，變數代號及變數項目內容 說明如下表 4-19。
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
61
(三)應變數Y2(房價)選取模型門檻過程，分述如下:
Step 1.為提高檢視各項變數對租金之影響及分析之可性度，首先將全 部自變數納入，將觀測值全數讀入及篩掉異常點後，建立 2 個 模型。
Step 2.再以逐步迴歸分析影響因子對於複迴歸模式中租金之貢獻，利 用偏 F 檢定準則，判斷其影響因子變數加入複迴歸模式後，對 於模式之貢獻是否顯著，若是統計量檢定顯著，則此影響因子 變數存於此模型中。
Step 3.將逐步迴歸分析影響因子全部納入，將觀測值全數讀入及篩掉 異常點後，建立 2 個模型。
Step 4.最後再將區位變數及時間變數全部強迫納入複迴歸模式中，將 觀測值全數讀入及篩掉異常點後，建立 2 個模型。
Step 5.最適模型之篩選，前述步驟中共建立 6 個模型，選取以逐步迴 歸分析影響因子全部納入之模型，作為房價與居住、生活行為 實證分析之複迴歸模型。
(四)應變數Y1(貸款負擔率)選取模型門檻過程，分述如下:
Step1.為提高檢視各項變數對租金所得比之影響及分析之可性度，首 先將全部自變數納入，將觀測值全數讀入及篩掉異常點後，建 立 2 個模型。
Step2.再以逐步迴歸分析影響因子對於複迴歸模式中租金所得比之 貢獻，利用偏 F 檢定準則，判斷其影響因子變數加入複迴歸模 式後，對於模式之貢獻是否顯著，若是統計量檢定顯著，則此 影響因子變數存於此模型中。
Step 3.將逐步迴歸分析影響因子全部納入，將觀測值全數讀入及篩掉 異常點後，建立 2 個模型。
Step 4.最後再將區位變數及時間變數全部強迫納入複迴歸模式中，將 觀測值全數讀入及篩掉異常點後，建立 2 個模型。
Step 5.最適模型之篩選，前述步驟中共建立 6 個模型，以逐步迴歸分 析影響因子全部納入，並將觀測值篩掉異常點後之模型，R2值 為 0.2222 為最高，作為貸款負擔率與居住、生活行為實證分析 之複迴歸模型。
(五)模型分析：
影響因子:居住行為(如表4-20與表4-21)
1.住宅類型為顯著，係數值為正，表示購買電梯大樓較其他類型住宅 需支付更多房價。
2.住宅面積項目為顯著，係數值為正，代表購買大面積房屋需支付較 高房價。
3.購屋區位在台北市及新北市者，係數值為正，表示在台北市及新北
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
62
市購屋相較於在桃園市購屋，支付較高房價。
4.時間變數在民國102年年及民國103年為顯著，係數值為正，代表在 民國102年年及民國103年購屋相較於民國100年，支付較高房價。
5.購屋決策者年齡在32歲(含)以下者、32~38歲(含)、38~47歲(含)為 顯著，係數值為正，表示47歲以下之購屋受訪者，支付較高房價，
其餘變數參考表4-18。
6.經檢視表4-21，發現以房價負擔率為應變數進行複迴歸分析結果，
所呈現出調整 R 平方僅0.222，預測力(解釋力)較低，參考其結果 得知影響房價負擔率顯著變數為住宅的面積坪數、居住家庭型 態、購屋決策者年齡、地區及時間差異等居住行為因子。
‧
Intercept -486.80714 0 <.0001X1 住宅面積 24.20161 0.51771 <.0001 ***
X2 家庭平均月收入 0.0008597 5
0.08014 <.0001
***
0.41192 <.0001
***
‧
0.05351 0.10712 <.0001
***
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
65
二、購屋負擔能力與生活行為
影響負擔能力之生活行為因子有家庭收入及對日常生活之影響程度，
其中家庭月收入為顯著，係數為正，表示收入越高，購屋所負擔之房價越 高，亦可解釋為所得較高者重視購屋品質，願支付較高房價；貸款負擔率 對日常生活影響程度項目中，有影響及大影響，係數值為正，代表較無影 響之受訪者貸款負擔率較高，影響負擔能力之影響因子，詳請參閱表4-20，
將再以次數分配分析減少生活支出項目及排序。
(一) 生活行為影響因子:支出項目排序次數分配
因購屋支出而減少生活支出項目，最多選項第 1 名為休閒娛樂（如 旅遊）占比達 27.16％，第 2 名為儲蓄占比達 23.93％，第 3 名為基本 日常開支占比達 20.70％。
因購屋支出而減少生活支出項目，次多選項第 1 名為投資理財占 比達 28.65％，第 2 名為休閒娛樂(如旅遊)占比達 25.91％，第 3 名為儲 蓄占比達 18.84％。
因購屋支出而減少生活支出項目，再次多選項第 1 名為儲蓄占比 達 23.47％，第 2 名為休閒娛樂(如旅遊)占比達 22.69％，第 3 名為基本 日常開支占比達 20.16％。
購屋者減少項目集中在基本日常開支、休閒娛樂(如旅遊)、投資理 財及儲蓄等 3 項，將與後續租金支出項目做比較，其餘減少項目請參 閱下表 4-22
表 4-22：民國 103 年購屋支出而減少生活支出項目表
資料來源：本研究整理
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
66
(二)影響程度
購屋造成生活實質支出受影響程度，19.79％受訪者認為很大/非常 大影響，30.34％受訪者認為些微影響，41.93%受訪者認為部分影響。
過半數購屋者認為，住宅房價造成生活實質支出受影響，其餘影響程 度請參閱下表 4-23。
表 4-23：購置住宅造成生活支出減少的實質生活之影響程度表 因購置住宅造成生活支出減少的實質生活之影響程度
選項 次數 百分比
1 "完全無影響" 69 4.76%
2 "些微影響" 440 30.34%
3 "部分影響" 608 41.93%
4 "很大影響" 241 16.62%
5 "非常大影響" 46 3.17%
98 "＊拒答／很難說／無意見／不知道" 46 3.17%
總計 1,450 100.00%
資料來源：本研究整理
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
67