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第一章 緒論
本章旨在闡述本研究之研究動機與問題、研究目的與方法，並對本研 究之範圍與限制、架構與流程加以說明。
第一節 研究動機與問題
一、研究動機
住宅負擔能力已是許多國家在過去三十年來最重要的社會議題，國內 房價所得比自民國 93 年第 1 季為 4.7 倍成長至民國 103 年第 1 季為 7.51 倍，
尤其台北市自民國 93 年第 1 季為 6.14 倍成長至民國 103 年第 1 季為 14.6 倍1最為嚴重。而近年來房價高漲成因為美國次貸事件後，各國為挽救金融 市場，紛紛以寬鬆貨幣政策因應，造成資產價值膨脹，雖然政府在民國 100 年前後即以「居住正義」之名陸續推動健全房屋市場方案、板橋浮洲與林 口機場捷運線 A7 站合宜住宅、五處社會住宅優先方案、奢侈稅、不動產實 價登錄及住宅法2等一系列改革措施，卻仍無法有效抑制房價持續飆漲現 象，肇致民眾住宅負擔能力逐年不足，無法負荷。
民國 78 年因房價高漲，引發無殼鍋牛運動，人民號召躺臥忠孝東路，
要求政府解決居住問題，當時執政當局試圖以新市鎮開發方式來達成「興 建中低收入住宅」、「紓解大台北都會區住宅問題」及「平抑地價」等目標，
但至今事隔 25 年非但未見改善，住宅負擔能力卻又相較當時更趨嚴重，進 而引發民國 103 年 10 月巢運夜宿仁愛路。而高房價排擠家庭消費支出，影 響經濟成長動能，由此可知住宅負擔能力乃執政當局評估房地產政策走向 之先期評估指標，其影響層面甚為廣泛，為重要之社會議題。
有關住宅負擔能力指標之研究，陳慧敏(1992)透過典型個案之設計，分 析貸款利率、貸款額度、貸款期限以及償還方式對貸款負擔能力指標之影 響，曾平毅(1994)考慮購屋者之財務能力、住宅金融條件、社會結構因素與 住宅特性，以家庭可支配所得中位數，貸款負擔率 30％計算合理房價，薛 立敏(1996)以中等收入家庭合理收入比例來計算合理房價；針對於合理住宅 負擔能力的研究，國外學者 Miles et. al. (2000)、Krishnan(2001)及 Susilawati and Armitage(2004)提出以一個家庭為單位，其可負擔或取得該房屋使用單 位，包含擁有或租用的金額低於百分之三十的家庭收入。中華民國住宅學 會3整理國內外住宅負擔能力相關指標與計算方式，經分析後，較適合國內 之指標分別為以下幾項：1.房價所得比(PIR)、2.貸款負擔率、3.購屋機會指 數4。然而，購屋自備款充足，其所需貸款成數較低，貸款負擔率較低，則
1資料來源內政部不動產資訊平台(http://pip.moi.gov.tw/)之住宅統計價格指標。
2中華民國一百年十二月三十日總統華總一義字第 10000297411 號令制定公布全文 54 條；並自公布後一年施行。
3花敬群等"102 年度「辦理房價負擔能力資訊統計分析與發布」"內政部營建署委託資訊服 務案成果報告。
4負擔能力指標將於本研究第二章說明。
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住宅負擔能力高，因此，購屋自備款來源對住宅負擔能力影響程度為何？
引發本研究的第一個動機。
民國 103 年第 1 季貸款負擔率全國為 31.81％、台北市為 61.87％、新 北市為 52.53％5，除了全國住宅貸款負擔率微幅超過 30％，負擔能力稍嫌 不足外，台北市及新北市 2 大都會區民眾購屋負擔能力明顯不足。日常生 活所需項目，在家庭消費支出上是互相排擠的。卓至柔(101)指出從家庭消 費結構中住宅相關花費佔 24％，相較於食品、交通等支出高。因此，針對 台灣 6 大都會區6實際已購屋者，其購屋負擔能力對於消費行為關係為何7？ 因其購屋所排擠日常消費支出項目排序為何?引發本研究的第二個動機。
另外，政府自民國 94 年 5 月 24 日核定「整體住宅政策」8後，積極研 擬實施方案之具體措施，細繹購屋貸款利息補貼政策，主要為降低住宅貸 款負擔率，增加民眾負擔能力，但對於無法購屋者，採以租金補貼方式補 貼，自民國 96 年度至民國 103 年 5 月 31 日申請租金補貼戶數為 38 萬 8,844 戶，實際僅核准 21 萬 70 戶，核准戶數偏低。中華民國住宅學會以「租金 所得比」及「租屋機會指數」9分析主要縣市租屋負擔能力，但該研究指出 在台北市及新北市第 10 分位「租屋機會指數」分別僅 4.87％及 6.4％，說 明台北市及新北市第 10 分位家戶所得 30％，僅租得起分別為 4.87％及 6.4
％之住宅，租屋負擔能力嚴重不足。因此，針對台灣 6 大都會區實際已租 屋者，其租屋負擔能力對於消費行為關係為何？其租屋所排擠日常消費支 出項目排序為何?引發本研究的第三個動機。
二、研究問題
由本研究動機所形成之研究問題有以下三點：
(一)住宅負擔能力是否受到購屋自備款資金來源種類影響其關聯性為 何？影響程度為何？
(二)房價負擔與居住行為、生活行為間有何影響?不同房價支出對於居 住行為及生活行為影響程度為何？
(三)租金負擔與居住行為及生活行為間有何影響?不同租金支出對於居 住行為及生活行為影響程度為何？
5同註 1
6 指台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市。
7本研究所指消費行為可分為居住行為及生活行為，其細項將於本研究第三章中說明。
8行政院中華民國一百年十月二十六日院台建字第 1000106205 號函，相關內容將於第三章 說明。
9同註 3
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第二節 研究目的與方法
本節分別說明本研究之目的與方法。
一、研究目的
(一)了解購屋自備款資金來源與購屋負擔能力之間影響程度，作為銀行 評估貸款人還款能力指標。
(二)了解負擔能力受居住行為及生活行為間之影響程度，作為政府購屋 補貼政策之參考。
(三)了解租金支出對居住行為及生活行為造成之影響，作為政府租金補 貼政策之參考。
二、研究方法 (一)文獻回顧法
本研究希望藉由文獻回顧法，整理影響負擔能力之因素，分析相 關研究缺口並進行分析資金來源與負擔能力之關係。
(二) 實證分析
以二元羅吉斯特迴歸模型(Binary Logistic Regression Model)及複 迴歸模型分析(Regression Analysis)購屋自備款資金來源與負擔能力關 係 ，以複迴歸模型及次數分配分析購(租)屋影響之居住與生活行為。
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第三節 研究範圍與限制
本節說明本研究之範圍與限制。
一、研究範圍 (一)研究對象：
新購住宅及已租住宅民眾住宅負擔能力與資金來源關聯與居住及 生活行為之影響。
(二)時間範圍：
以民國 103 年第 1 季時間為主，購(租)屋生活與居住行為分析期 間，再加入民國 100 年至 102 年止。
(三)空間範圍：
本研究之空間範圍選取之地理範圍為直轄市：台北市、新北市、
桃園市、台中市、台南市及高雄市各行政區。
二、研究限制
在近五年「需求動向調查」10留置填表中，已新購住宅者僅有 103 年第 1 季，同時調查購屋首付款資金來源及房價資訊。
10張金鶚等(2011-2013) "「住宅需求動向調查」"內政部營建署委託資訊服務案成 果報告，彭建文等(2014) "「住宅需求動向調查」"內政部營建署委託資訊服務案 成果報告。
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第四節 研究架構與流程
本研究分為五章，第一章為「緒論」，包括研究之動機、問題、目的、
方法、範圍與限制等。第二章為「文獻回顧」，第三章為「現況分析與研究 設計」第四章為「實證分析」，利用相關計算方法，並綜合分析之。第五章 為「結論與建議」。本研究之研究流程如下圖 1-1 所示。
圖 1-1：研究流程圖 文獻回顧 研究目的與方法 研究動機與問題 第
一 章
第 二 章
實證分析
結論與建議 現況分析與研究設計
研究範圍與限制
第 三 章
第 四 章
第 五 章
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