第四章 實證分析
第三節 租金負擔能力與居住、生活行為實證分析
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第三節 租金負擔能力與居住、生活行為實證分析
台灣 6 大都會區中位數所得租屋負擔能力大致呈現可合理負擔程度(租 金所得比低於 30%)，代表中位數所得家戶可輕鬆負擔中位數住宅租金，其 中台北市 103 年第二季中位數租金所得比為 30.64%，屬租屋負擔能力略低 程度；本節將進一步分析實際已租屋者，租屋負擔對居住行為及生活行為 之影響為何，使我們了解租屋市場，並可對政府有租屋政策之建言。
一、租金負擔能力與居住行為 (一)建立模型
為分析租金負擔能力影響居住及生活行為項目，選擇以租金所得 比及租金為應變數，自變數採居住行為(租用住宅類型、家庭類型、住 宅的面積、租屋決策者年齡、租屋區位、時間變數)及生活行為(家庭月 收入、日常生活影響程度、租屋支出而減少生活支出項目)建立複迴歸 模型，進行實證分析。
(二)複迴歸模型變數說明
本研究選取代表租屋負擔能力為租金所得比及租金，建立本模型 之應變數，以供後續分析使用。
影響因子之自變數分為 2 類，分別為居住行為及生活行為等 2 類，
居住行為包含租用住宅類型、面積、區位、時間變數及年齡；生活行 為包含家庭月收入、居住家庭類型、居住人數及對日常生活影響程度，
變數代號及變數項目內容說明如下表 4-24。
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(三)應變數Y2(租金)選取模型門檻過程，分述如下:
Step1.為提高檢視各項變數對租金之影響及分析之可性度，首先將全 部自變數納入，將觀測值全數讀入及篩掉異常點後，建立 2 個 模型。
Step 2.次將租屋面積以連續變數及虛擬變數分別代入複迴歸模式 中，將觀測值全數讀入及篩掉異常點後，建立 4 個模型。
Step 3.再以逐步迴歸分析影響因子對於複迴歸模式中租金之貢獻，利 用偏 F 檢定準則，判斷其影響因子變數加入複迴歸模式後，對 於模式之貢獻是否顯著，若是統計量檢定顯著，則此影響因子 變數存於此模型中。
Step 4.最後將逐步迴歸分析影響因子全部納入，將觀測值全數讀入及 篩掉異常點後，建立 2 個模型。
Step 5.最適模型之篩選，前述步驟中共建立 8 個模型，以逐步迴歸分 析影響因子全部納入，並將觀測值篩掉異常點後之模型，R2值 為 0.4909 為最高，作為租金與居住、生活行為實證分析之複迴 歸模型。
(四)應變數Y1(租金所得比)選取模型門檻過程，分述如下:
Step1.為提高檢視各項變數對租金所得比之影響及分析之可性度，首 先將全部自變數納入，將觀測值全數讀入及篩掉異常點後，建 立 2 個模型。
Step2.再以逐步迴歸分析影響因子對於複迴歸模式中租金所得比之 貢獻，利用偏 F 檢定準則，判斷其影響因子變數加入複迴歸模 式後，對於模式之貢獻是否顯著，若是統計量檢定顯著，則此 影響因子變數存於此模型中。
Step 3.將逐步迴歸分析影響因子全部納入，將觀測值全數讀入及篩掉 異常點後，建立 2 個模型。
Step 4.最後再將區位變數及時間變數全部強迫納入複迴歸模式中，將 觀測值全數讀入及篩掉異常點後，建立 2 個模型。
Step5.最適模型之篩選，前述步驟中共建立 6 個模型，R2 值皆介於 0.1 至 0.2 之間，解釋能力不高，但為利於分析租金負擔與區位 及時間因素，以逐步迴歸分析選取影響因子及區位變數及時間 變數全部納入，並將觀測值篩掉異常點後之模型，R2 值為 0.1533，作為租金所得比與居住、生活行為實證分析之複迴歸模 型。
(五)模型分析
影響因子:居住行為(如表4-25與表4-26)
1.租用住宅類型為顯著，係數值為正，表示租用整戶住家較其他類型 住宅需支付更多租金。
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2.租用住宅的面積項目為顯著，係數值為正，代表租用大面積房屋需 支付較高租金。
3.租屋區位在台北市及新北市者，係數值為正，表示在台北市及新北 市租屋相較於在桃園市租屋，支付較高租金。
4.時間變數在2013年及2014年為顯著，係數值為正，代表在2013及 2014年租屋相較於2011年，支付較高租金。
5.租用住宅家庭類型顯著項目為夫婦、夫婦與未婚子女、三代同堂、
其他親屬等4項，係數值皆為正值，相較於單身之家庭型態，支出 較高租金。
6.租屋決策者年齡在38歲以上50歲(含)以下者為顯著，係數值為正，
表示此年齡層之租屋受訪者，支付較高租金，其餘變數請參閱表 4-25。
7.經檢視表4-26，發現以租金所得比為應變數進行迴歸分析結果，所 呈現出調整 R 平方僅0.152，預測力(解釋力)不足，參考其結果得 知影響租金所得比顯著變數為租用住宅類型、家庭型態、受訪人 性別、地區及時間差異等居住行為因子。
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1430.582 0.12805
<.0001 ***
D5 租用住宅家庭型態，
夫婦與已婚子女
1054.337 0.03152
0.0016 D7 租用住宅家庭型態，
三代同堂
1557.722 0.09317
<.0001 ***
D8 租用住宅家庭型態，
其他
1269.089 0.06439
<.0001 ***
785.3076 0.06967
<.0001 ***
D18 對日後一般生活支出 -大影響
1713.433 0.15267
<.0001 ***
‧
0.04334 0.13772 <.0001
***
D18 對日後一般生活支出 造成壓力
0.10884 0.34692 <.0001
***
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二、租金負擔能力生活行為
影響負擔能力之生活行為因子有家庭收入及對日常生活之影響程度，
其中家庭月收入為顯著，係數為正，表示收入越高，租屋所負擔之租金越 高，亦可解釋為所得較高者重視租屋品質，願支付較高租金；租金所得比 對日常生活影響程度項目中，有影響及大影響，係數值為正，代表較無影 響之受訪者租金所得比較高，影響負擔能力之影響因子，詳請參閱表4-25，
將再以次數分配分析減少生活支出項目及排序。
(一) 生活行為影響因子:支出項目排序次數分配
因租屋支出而減少生活支出項目，最多選項第 1 名為基本日常開 支占比達 66.40％，第 2 名為休閒娛樂(如旅遊)占比達 25.68％，第 3 名為購物/奢侈品占比達 4.43％。
因租屋支出而減少生活支出項目，次多選項第 1 名為休閒娛樂(如 旅遊)占比達 38.63％，第 2 名為基本日常開支占比達 38.82％，第 3 名 為購物/奢侈品占比達 16.54％。
因租屋支出而減少生活支出項目，再次多選項第 1 名為購物/奢侈 品占比達 30.34％，第 2 名為基本日常開支占比達 20.00％，第 3 名為 休閒娛樂(如旅遊)占比達 17.24％。
租屋支出而減少生活支出項目集中在基本日常開支、休閒娛樂(如 旅遊)、購物/奢侈品等 3 項，經與前述購屋支出而減少生活支出項目，
相同項目如基本日常開支、休閒娛樂(如旅遊)等 2 項，相異項目為購屋 者減少儲蓄及投資理財，租屋者減少項目為購物/奢侈品；購屋者較租 屋者注重儲蓄及投資理財，其餘減少項目請參閱下表 4-27。
表 4-27 ：民國 103 年租屋支出而減少生活支出項目表
資料來源：本研究整理
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(二)影響程度
租用住宅造成生活實質支出受影響程度，28.53％受訪者認為很大 影響，21.90％受訪者認為些微影響，16.56%受訪者認為部分影響。過 半數租屋者認為，住宅租金造成生活實質支出受影響，其餘影響程度 請參閱下表 4-28。
表 4-28：租用住宅造成生活支出減少的實質生活之影響程度表 因租用住宅造成生活支出減少的實質生活之影響程度
選 項 次 數 百分比
1 "完全無影響" 439 13.98%
2 "些微影響" 688 21.90%
3 "部分影響" 520 16.56%
4 "很大影響" 896 28.53%
5 "非常大影響" 394 12.54%
98 "＊拒答／很難說／無意見／不知道" 204 6.49%
總計 3,141 100.00%
資料來源：本研究整理
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