住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究 The Study of Relationship among Housing Affordability, Buy-House Down Payment and Consumption Behavior. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學 er. io. sit. y. Nat 研 a 究生：王景澤. n. iv l C n hengchi U 指導教授：林秋瑾博士. 中. 華民. 國. 一 ○ 四. 年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.

(3) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(4) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(5) 謝. 誌. 在台北大學不動產與城鄉環境學系畢業後，深感所學不足，懷抱著朝聖心情進入了本校地政系碩士在職專班就讀，系上每位老師皆為不動產專業領域之翹楚，同學們也來自各相關領域，在此環境薰陶中，讓我學習到許多專業知識，也找尋到我人生伴侶－彗禎。論文寫作過程中，適逢本校 84 週年校慶，對照校園內熱鬧準備校慶的學弟妹們，趕論文的我有如熱鍋螞蟻。論文寫作過程中，遇到許多問題與瓶頸，曾經於系上要求繳交期末報告期限前，數度想要放棄，甚至驚擾到師丈，多虧秋瑾老師鞭策與耐心指導，使我能繼續努力向前，完成本篇論文。. 政治大. 論文寫作期間，多次告假，有賴於長官及同事們體諒與幫忙，使我在. 立. 忙碌的工作中，能夠抽身完成本文。感謝論文期末報告時，系主任林子欽. ‧ 國. 學. 老師、劉小蘭老師及評論人洪承的指正意見，更感謝口試委員花敬群老師及江穎慧老師，不吝提供使本文更加完整之寶貴建議。最後，謝謝各位老師在專業上的指點，每一句提醒與意見，都是本論文品質向上提升的助力，. ‧. 令我獲益良多。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. V. i n U. v.

(6) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VI. i n U. v.

(7) 摘. 要. 近年來，國內房價飆漲，自民國 93 年以來國內房價所得比自民國 93 年第 1 季為 4.7 倍成長至民國 103 年第 1 季為 7.51 倍，尤其台北市自民國 93 年第 1 季為 6.14 倍成長至民國 103 年第 1 季為 14.6 倍最為嚴重，住宅負擔能力成為社會大眾所關注之議題。本文探討住宅負擔能力與購屋自備款資金來源種類互動關係，以及房價或租金負擔與消費行為間關聯性。對於購屋自備款資金來源與負擔能力，由二元羅吉斯特迴歸模型分析不同購屋自備款資金來源選擇與負擔能力之關係，再採複迴歸模型分析購屋自備款資金來源對購屋負擔能力造成之影響。透過二元羅吉斯特迴歸模型分析，在購屋自備款資金來源無須或須償還選擇中，以不同購屋者選擇. 政治大型分析影響貸款負擔率，顯著影響因子分別為購屋區位、購屋面積、家戶立. 之有顯著影響因子分別為購屋區位、家戶月所得、貸款負擔率。複迴歸模. ‧ 國. 學. 月所得、購屋決策者年齡、購屋自備款資金來源。. 另外，房價或租金負擔與消費行為關聯性分析，本文將消費行為分為. ‧. 居住及生活行為，以複迴歸模型分析影響因子，再以次數分配分析減少生活支出項目及影響程度，發現因購屋或租屋支出，而減少生活支出項目，. y. Nat. 相同支出為基本日常開支、休閒娛樂(如旅遊)等 2 項；不同支出項目，購屋. io. sit. 者為減少投資理財及儲蓄，租屋者以購物及奢侈品支出減少，兩者消費行. n. al. 屋者影響程度較大，其經濟能力通常較差。. Ch. engchi. er. 為不同，購屋者較重視投資理財及儲蓄；然由影響程度大小觀察，得知租. i n U. v. 關鍵字：住宅負擔能力，購屋自備款資金來源，消費行為，居住行為，生活行為。. VII.

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(9) Abstract In recent few years, the housing price grows rapidly. Since 2004, the growth of housing price was 470% in the first quarter of 2004 and 751% in the first quarter of 2014. In Taipei city, the growth of housing price was 614% in the first quarter of 2004, and it was the worst with growth rate of 1460% in the first quarter of 2014. Therefore, the ability of mortgage loan is the top focusing topic around the country. In our study we discusses the association of the ability of mortgage loan and the source of down payment; the association between housing price versus buying consumption behavior and rental fee versus buying consumption behavior. In our study, we discuss three topics. First, the association of the ability of mortgage loan and the source of down payment is analyzed by using logistic regression. In the logistic regression, the response variable is the down payment with or without second mortgage. The significant variables for impacting the sources of down payment are the location of house, the monthly income of household, the percentage of mortgage loan to household income. Second, the impact of mortgage loan is analyzed by multivariate regression. In multivariate regression for the impacting of mortgage loan, the significant variables are the location of house, the size of house, the monthly income of household, the age of housing buyer, and the source of down payment.. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. Third, housing price or rent burdens associated with consumption behavior analysis，This article will be divided into residential consumption behavior and lifestyle behaviors. The analyzing methods are multiple regression and frequency distribution analysis. The most important finding is that people with mortgage loan or rental fee have lower down their living expense. The same expenditures for these two groups (homeowner and renter) are grocery expenditures and entertainment expenditures. The difference expenditures are the reduction of investment and savings for homeowners; the reduction of shopping expenditures and purchasing luxury products for renter. The buying powers are different between homeowners and renters. The homeowners are more focus on the investments and savings. However, the buying power has more impact for renters, who have poor economic status.. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. Key Words： Housing Affordability, Buy-House Down Payment, Consumption Behavior, Lifestyle Behaviors, Residential Behaviors. IX.

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(11) 目. 錄. 第一章緒論 ...................................................................... 1 第一節. 研究動機與問題 ........................................... 1. 第二節. 研究目的與方法 ........................................... 3. 第三節. 研究範圍與限制 ........................................... 4. 第四節. 研究架構與流程 ........................................... 5. 第二章文獻回顧第一節第二節. .................................................................. 7. 住宅負擔能力之定義 ....................................... 7. 政治大國內房價高漲及負擔能力議題 .............................. 12 立影響住宅負擔能力之因素 .................................. 14. 第四節. 小結 .................................................... 17. ‧. ‧ 國. 學. 第三節. 第三章現況分析與研究設計 ................................................. 19. y. sit. 購屋負擔能力現況分析 .................................... 19. io. 租屋負擔能力現況分析 .................................... 24. er. 第二節. Nat. 第一節. al. n. v i n Ch 研究設計與資料說明 ...................................... engchi U. 第三節. 第四章實證分析. 30. ............................................................... 33. 第一節資金來源與負擔能力實證分析 ............................... 33 第二節. 購屋負擔能力與居住、生活行為實證分析 .................... 59. 第三節. 租金負擔能力與居住、生活行為實證分析 .................... 67. 第五章結論與建議. .............................................................. 75. 第一節. 結論 ................................................... 75. 第二節. 建議 .................................................... 77. 參考文獻. ......................................................................... 78 XI.

(12) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. XII. i n U. v.

(13) 圖表目錄圖 1-1：研究流程圖 ..........................................................................5 表 2-1：負擔能力衡量指標整理表 ................................................10 表 2-2：房價高漲及負擔能力相關文獻表 ....................................13 表 2-3：國內外文獻探討住宅負擔能力影響因素一覽表 ............16 表 3-1：全國房價負擔能力表 ........................................................20 表 3-2：全國房價負擔能力指標長期趨勢比較 ............................21 表 3-3：主要縣市租金所得比 ........................................................24 表 3-4：主要縣市租屋機會指數 ....................................................26 表 3-5：民國 100 年租屋動機統計表 ............................................28 表 3-6：民國 101 年租屋動機統計表 ............................................28 表 3-7：民國 102 年租屋動機統計表 ............................................29 表 3-8：民國 103 年租屋動機統計表 ............................................29 表 3-9：變數分類表 ........................................................................31 表 3-10：需求動向調查專案購(租)屋者住宅負擔能力相關主題資料表...................................................................................................32 表 4-1：購屋自備款資金來源項目百分比分配表 ........................33 表 4-2：羅吉斯特迴歸模型變數說明表 ........................................35 表 4-3：複迴歸模型變數說明表 ....................................................36 表 4-4：自備款資金來源相關變數敘述統計表 ............................38 表 4-5：經異常點篩選前後迴歸分析敘述統計表 ........................40 表 4-6：民國 103 年不同資金來源比例差異表 ............................43 表 4-7：民國 97 年不同資金來源比例差異表 ..............................44 表 4-8：群組模型變數選取表 ........................................................ 45 al v i n C h ........................................................ 表 4-9：群組模型門檻評估表 46 U i e h n gc 表 4-10：群組模型逐步羅吉斯特迴歸變數選取表 ......................46 表 4-11：群組模型選取變數門檻評估表 ......................................47 表 4-12：群組較適模型門檻評估表 ..............................................47 表 4-13：應變數 Y1 資金來源選取羅吉斯特迴歸模型表 ...........49 表 4-14：購屋負擔能力群組模型- I ..............................................51 表 4-15：購屋負擔能力群組模型-II ..............................................52 表 4-16：購屋負擔能力群組模型-III.............................................53 表 4-17：購屋負擔能力群組模型-IV ............................................54 表 4-18：貸款負擔率與資金來源複迴歸分析表 ..........................57 表 4-19：複迴歸模型變數說明表 ..................................................60 表 4-20：房價影響因子複迴歸分析表 ..........................................63 表 4-21：貸款負擔率影響因子複迴歸分析表 ..............................64 表 4-23：購置住宅造成生活支出減少的實質生活之影響程度表. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. XIII.

(14) ...........................................................................................................66 表 4-24：複迴歸模型變數說明表 ..................................................68 表 4-26：租金所得比影響因子迴歸分析表 ..................................72 表 4-27 ：民國 103 年租屋支出而減少生活支出項目表 ............73 表 4-28：租用住宅造成生活支出減少的實質生活之影響程度表 ...........................................................................................................74. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. XIV. i n U. v.

(15) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第一章. 緒論. 本章旨在闡述本研究之研究動機與問題、研究目的與方法，並對本研究之範圍與限制、架構與流程加以說明。. 第一節. 研究動機與問題. 一、研究動機住宅負擔能力已是許多國家在過去三十年來最重要的社會議題，國內房價所得比自民國 93 年第 1 季為 4.7 倍成長至民國 103 年第 1 季為 7.51 倍，尤其台北市自民國 93 年第 1 季為 6.14 倍成長至民國 103 年第 1 季為 14.6 倍1最為嚴重。而近年來房價高漲成因為美國次貸事件後，各國為挽救金融市場，紛紛以寬鬆貨幣政策因應，造成資產價值膨脹，雖然政府在民國 100 年前後即以「居住正義」之名陸續推動健全房屋市場方案、板橋浮洲與林口機場捷運線 A7 站合宜住宅、五處社會住宅優先方案、奢侈稅、不動產實價登錄及住宅法 2 等一系列改革措施，卻仍無法有效抑制房價持續飆漲現象，肇致民眾住宅負擔能力逐年不足，無法負荷。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 民國 78 年因房價高漲，引發無殼鍋牛運動，人民號召躺臥忠孝東路，要求政府解決居住問題，當時執政當局試圖以新市鎮開發方式來達成「興建中低收入住宅」、「紓解大台北都會區住宅問題」及「平抑地價」等目標，但至今事隔 25 年非但未見改善，住宅負擔能力卻又相較當時更趨嚴重，進而引發民國 103 年 10 月巢運夜宿仁愛路。而高房價排擠家庭消費支出，影響經濟成長動能，由此可知住宅負擔能力乃執政當局評估房地產政策走向之先期評估指標，其影響層面甚為廣泛，為重要之社會議題。. n. er. io. sit. y. Nat. al. i n U. v. 有關住宅負擔能力指標之研究，陳慧敏(1992)透過典型個案之設計，分析貸款利率、貸款額度、貸款期限以及償還方式對貸款負擔能力指標之影響，曾平毅(1994)考慮購屋者之財務能力、住宅金融條件、社會結構因素與住宅特性，以家庭可支配所得中位數，貸款負擔率 30％計算合理房價，薛立敏(1996)以中等收入家庭合理收入比例來計算合理房價；針對於合理住宅負擔能力的研究，國外學者 Miles et. al. (2000)、Krishnan(2001)及 Susilawati and Armitage(2004)提出以一個家庭為單位，其可負擔或取得該房屋使用單位，包含擁有或租用的金額低於百分之三十的家庭收入。中華民國住宅學會3整理國內外住宅負擔能力相關指標與計算方式，經分析後，較適合國內之指標分別為以下幾項：1.房價所得比(PIR)、2.貸款負擔率、3.購屋機會指數4。然而，購屋自備款充足，其所需貸款成數較低，貸款負擔率較低，則. Ch. engchi. 1. 資料來源內政部不動產資訊平台(http://pip.moi.gov.tw/)之住宅統計價格指標。中華民國一百年十二月三十日總統華總一義字第 10000297411 號令制定公布全文 54 條；並自公布後一年施行。 3 花敬群等"102 年度「辦理房價負擔能力資訊統計分析與發布」"內政部營建署委託資訊服務案成果報告。 4 負擔能力指標將於本研究第二章說明。 2. 1.

(16) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 住宅負擔能力高，因此，購屋自備款來源對住宅負擔能力影響程度為何？引發本研究的第一個動機。民國 103 年第 1 季貸款負擔率全國為 31.81％、台北市為 61.87％、新北市為 52.53％5，除了全國住宅貸款負擔率微幅超過 30％，負擔能力稍嫌不足外，台北市及新北市 2 大都會區民眾購屋負擔能力明顯不足。日常生活所需項目，在家庭消費支出上是互相排擠的。卓至柔(101)指出從家庭消費結構中住宅相關花費佔 24％，相較於食品、交通等支出高。因此，針對台灣 6 大都會區6實際已購屋者，其購屋負擔能力對於消費行為關係為何7？因其購屋所排擠日常消費支出項目排序為何?引發本研究的第二個動機。另外，政府自民國 94 年 5 月 24 日核定「整體住宅政策」8後，積極研擬實施方案之具體措施，細繹購屋貸款利息補貼政策，主要為降低住宅貸款負擔率，增加民眾負擔能力，但對於無法購屋者，採以租金補貼方式補貼，自民國 96 年度至民國 103 年 5 月 31 日申請租金補貼戶數為 38 萬 8,844 戶，實際僅核准 21 萬 70 戶，核准戶數偏低。中華民國住宅學會以「租金所得比」及「租屋機會指數」9分析主要縣市租屋負擔能力，但該研究指出在台北市及新北市第 10 分位「租屋機會指數」分別僅 4.87％及 6.4％，說明台北市及新北市第 10 分位家戶所得 30％，僅租得起分別為 4.87％及 6.4 ％之住宅，租屋負擔能力嚴重不足。因此，針對台灣 6 大都會區實際已租屋者，其租屋負擔能力對於消費行為關係為何？其租屋所排擠日常消費支出項目排序為何?引發本研究的第三個動機。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 二、研究問題. Nat. sit. y. 由本研究動機所形成之研究問題有以下三點：. n. al. er. io. (一)住宅負擔能力是否受到購屋自備款資金來源種類影響其關聯性為何？影響程度為何？. Ch. i n U. v. (二)房價負擔與居住行為、生活行為間有何影響?不同房價支出對於居住行為及生活行為影響程度為何？. engchi. (三)租金負擔與居住行為及生活行為間有何影響?不同租金支出對於居住行為及生活行為影響程度為何？. 5. 同註 1 指台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市。 7 本研究所指消費行為可分為居住行為及生活行為，其細項將於本研究第三章中說明。 8 行政院中華民國一百年十月二十六日院台建字第 1000106205 號函，相關內容將於第三章說明。 9 同註 3 6. 2.

(17) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第二節. 研究目的與方法. 本節分別說明本研究之目的與方法。一、研究目的 (一)了解購屋自備款資金來源與購屋負擔能力之間影響程度，作為銀行評估貸款人還款能力指標。 (二)了解負擔能力受居住行為及生活行為間之影響程度，作為政府購屋補貼政策之參考。 (三)了解租金支出對居住行為及生活行為造成之影響，作為政府租金補貼政策之參考。二、研究方法. 政治大本研究希望藉由文獻回顧法，整理影響負擔能力之因素，分析相立關研究缺口並進行分析資金來源與負擔能力之關係。. (一)文獻回顧法. ‧ 國. 學. (二) 實證分析. ‧. 以二元羅吉斯特迴歸模型(Binary Logistic Regression Model)及複迴歸模型分析(Regression Analysis)購屋自備款資金來源與負擔能力關係，以複迴歸模型及次數分配分析購(租)屋影響之居住與生活行為。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3. i n U. v.

(18) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第三節. 研究範圍與限制. 本節說明本研究之範圍與限制。一、研究範圍 (一)研究對象：新購住宅及已租住宅民眾住宅負擔能力與資金來源關聯與居住及生活行為之影響。 (二)時間範圍：以民國 103 年第 1 季時間為主，購(租)屋生活與居住行為分析期間，再加入民國 100 年至 102 年止。 (三)空間範圍：. 政治大. 本研究之空間範圍選取之地理範圍為直轄市：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市各行政區。. 立. 二、研究限制. ‧. ‧ 國. 學. 在近五年「需求動向調查」10留置填表中，已新購住宅者僅有 103 年第 1 季，同時調查購屋首付款資金來源及房價資訊。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 10. i n U. v. 張金鶚等(2011-2013) "「住宅需求動向調查」"內政部營建署委託資訊服務案成果報告，彭建文等(2014) "「住宅需求動向調查」"內政部營建署委託資訊服務案成果報告。 4.

(19) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第四節. 研究架構與流程. 本研究分為五章，第一章為「緒論」，包括研究之動機、問題、目的、方法、範圍與限制等。第二章為「文獻回顧」，第三章為「現況分析與研究，利用相關計算方法，並綜合分析之。第五章設計」第四章為「實證分析」為「結論與建議」。本研究之研究流程如下圖 1-1 所示。. 研究動機與問題第一章. 研究目的與方法. 立. ‧ 國 n. al. 現況分析與研究設計. er. io. sit. y. ‧. 文獻回顧. Nat. 第三章. 學. 第二章. 政治大研究範圍與限制. Ch. engchi. i n U. v. 第四章. 實證分析. 第五章. 結論與建議. 圖 1-1：研究流程圖. 5.

(20) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(21) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第二章文獻回顧本章分為四節，第一節針對住宅負擔能力定義與衡量指標相關文獻作探討，第二節針對國內房價高漲及負擔能力議題相關文獻探討，第三節針對影響住宅負擔能力之因素相關文獻作探討，第四節綜合本章內容作一小結，以為本文後續章節進行實證分析之基礎。. 第一節住宅負擔能力之定義本文研究的課題以住宅負擔能力為主，對於其定義本節主要彙整過往文獻，選擇適當衡量指標，做為本研究課題及實證分析之標準。一、國外文獻. 政治大. Lerman & Reeder(1987)的研究中則提到住宅負擔能力的表示方法有兩種：一是以所得為基準，另一則以住宅品質為主，但住宅品質的衡量標準不像所得如此容易衡量。. 立. ‧ 國. 學. Bramley(1990)認為住宅負擔能力可以被定義為一個基準（類貧窮線 Poverty Line）或一個行為之上，做住宅相關的消費選擇。. ‧. Linnenman & Megbolugbe(1992)將住宅負擔能力認定為家戶負擔住宅花費的能力或指家戶能購屋負擔貸款的能力。. sit. y. Nat. Bourassa(1996)定義住宅負擔能力是家戶起初能負擔得起購買住宅時所支付的自備款，往後償還貸款時也不影響原來的生活水準。. n. al. er. io. Miles et. al.(2000)、Krishnan(2001)及 Susilawati & Armitage(2004)提出對可負擔住宅的定義為以一個家庭為單位，其可負擔或取得該房屋的使用單位，包含擁有或租用的金額低於百分之三十的家庭收入，此定義需要調查家戶所得與房價的數值，但運用此定義的優勢為負擔能力比較容易隨著時間的移動及去加以衡量，比起加入其它的參考條件，如區位、環境條件、交通以及個人喜好需求等，這是一個相對容易的方法。. Ch. engchi. i n U. v. Downs(2004)的定義雖與家庭收入及房價有直接相關，但也提到可負擔住宅應符合一定住宅品質及家戶之需求，其內容為收入在貧困線以下或百分之五十的地區收入中位數之低收入家庭可以不佔用家戶所得百分之三十以上，或地區收入中位數五十至百分之八十之中收入家庭可以簡單負擔得起之住宅。 Gan & Hill(2009)也提出住宅負擔能力為購買、還款、所得能力三者之關係。二、國內文獻陳慧敏（1992）將住宅負擔能力分類為三項，住宅價格負擔能力：意指住宅價格與家庭所得的比值，被廣泛作為負擔能力的衡量初步指標；住宅費用負擔能力：以自有住宅者與租屋者兩個不同研究對象討論；住宅負 7.

(22) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 擔貸款能力：以每月負擔貸款金額與每月可支配所得之比值表示。曾平毅（1994）指「擁屋力」為購屋者在生活環境對其喜好的房屋能以經濟資源購為己有的力量，更廣泛地也可視為在社區生活中，以合理的方式取得房屋的機會。高國峰（2000）住宅負擔能力應該包括購屋者購買住宅之負擔能力與租屋者承租住宅之負擔能力，此方法乃直接衡量住宅花費能力，其基本理念認為居住為民生基本需求，不同所得階層的家戶支付在住宅的花費佔所得的比例也應該不同，而此項花費不應該佔所得的太大比例，否則就表示住宅負擔能力較差，通常以 25%是較為令人接受的數值。林建華(2002) 其基本理念認為低所得者必定花費某一特定所得比例於基本生活必要物品，大致上可以 70%為基準,也就是說家庭的食衣住行花費超過所得的 70%，則被認定為有住宅負擔能力問題。綜合國內外文獻對於住宅負擔能力之定義，有由所得、基準、消費行為，支付自備款負擔，住宅品質、還款能力或以租購者雙方能力來看，這些定義或說法，都可為負擔能力衡量指標計算之參考。三、負擔能力指標. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 住宅負擔能力高或低是抽象或模糊的，必須透過適當的參考基準或指標加以說明，常見的衡量方式有價格指數型法、住宅支出比例型、付款能力型、資格所得型以下將從過去文獻探討後整理出住宅負擔能力指標之種類及其基準分述及表格如下：（一）價格指數型. y. Nat. sit. n. al. er. io. 價格指數型通常以「房屋價格對年所得比值法（Price-to-Income Ratio, PIR）」（陳慧敏，1992）或以「房價指數與所得指數比值之倒數」作為負擔能力的指標（曾平毅，1994）。此兩項指標概念相似，被廣泛作為負擔能力的衡量初步指標，即隱含的意義為一個家庭在不貸款的情況下，且要完全不作任何其他消費支出，若干年才能擁有一間房屋（鄧依萍、姜堯民，2004）。而房屋價格對年所得比值法之合理範圍並無定論，但房價所得比在國際上多認為 3 至 4 倍為合理狀況，一般而言 3 至 6 倍視為可勉強負擔，6 至 10 倍為負擔壓力嚴重，10 倍以上為負擔壓力極為嚴重，比值越高則負擔越重。國內則以林左裕（1999）提出的合理值應為 5 倍。. Ch. engchi. i n U. v. （二）住宅支出比例型以低所得切割法(Low Income Cut-Off)或居住成本與所得百分比法 (Cost-to-Income Ratio, CIR)來表示，前者以住宅以外之支出比例，後者以住宅支出比例，用來描述住宅負擔能力(曾平毅，1994)。低所得切割法其基本理念認為低所得家戶必定花費特定之所得比例在生活必需上，要達到多少比例，並未有肯定的數值，但通常可以 70%基準，若生活必需支出超過所得的 70%，則被認為為低收入戶，其負擔能力較差（曾平毅，1991）。居住成本與所得百分比法基本理念認為當住宅消費支出超過一定比例時，會影響到家戶其他方面的消費支出，使得負 8.

(23) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 擔能力會變差。合理的設定範圍通常介於 20%至 30%之間，超出此一，通常以 25%是範圍，則家戶負擔能力較差（鄧依萍、姜堯民，2004）較為令人接受的數值(高國峰，2000)。而住宅費用以自有住宅而言包括︰貸款費用（Mortgage Payment）、稅捐支出（Real Estate Tax）、保險費用（Insurance）、管理維護費用（Maintenance）以及其他費用(包含水、電、瓦斯等費用)；而以租屋者而言專指每月支付房東之房租費用以及其他費用（陳慧敏、張金鶚，1993）。（三）付款能力型消費者購置住宅之資金可分為 2 類，一為自備款（ Down Payment）；另一個為貸款（陳慧敏、張金鶚，1993）。尤其是現今社會中購屋者有 80%左右的人會以貸款方式達成購屋，且跨入購屋之門檻，自備款亦是一重要影響因素。故此係以購屋者籌措自備款(自行儲蓄、父母支援或借貸)及承擔貸款(以調整住宅支出比例的方式達成)為出發點，用以計算可購得住宅之價格，主要為反映購屋者決策行為(曾平毅，1994)。以房屋價格與欲購屋者所花費在房屋住宅方面的金額的比值，作為負擔能力的指標。指標大於 1，表示購屋花費大於能力花費，表家戶無法負擔此住宅價格；指標小於 1 或等於 1，表示購屋花費小或等於能力花費，因此家戶可負擔得起此價格(曾平毅，1991)。住宅貸款負擔率以每月負擔貸款金額與每月可支配所得做為衡量指標，以二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，計算每月應償還本利，再以應繳本利除以家庭可支配月所得求算，代表中位數房價之每期應償還本利和占家戶月可支配所得的比例狀況，比例越大則壓力越重（陳慧敏，1992）。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. sit. （四）資格所得型. n. al. er. io. 以美國國家不動產經紀人協會(National Association Of Realtor, NAR)編制的住宅負擔能力指標(Housing Affordability Index, HAI)與亞歷桑納州(Arizona)編制的指標為代表。此兩方法皆以貸款償還能力為出發點，均以「資格所得」當作評比之基礎，雖其計算方式不同，但觀念相似(曾平毅，1994)。HAI 是由對美國國家不動產經紀人協會所建立的指標，以家庭所得中位數與房價中位數之比值來衡量負擔能力之大小，1 表示一個位於中位數收入的家庭，剛好有足夠的收入，可以借一個標準的貸款來買一個中價位的房子。超過 1 表示有多餘的能力買房子，小於 1 則表示民眾的收入不夠買一個中價位的房子（鄧依萍、姜堯民，2004）。亞歷桑納州指標包括三部份，即新屋或中古屋之售價中位數、貸款成數為 0.85，且貸款為固定利率三十年期及所得成數為 28%。此指標所得評定標準之數值係說明每月住宅花費不應超過家庭每月所得之 25%至 28% (曾平毅，1991)。. Ch. engchi. 9. i n U. v.

(24) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 表 2-1：負擔能力衡量指標整理表種類. 名稱. 意義. 房屋價格年所得比值法. 對一個家庭在不貸款的情況之下，且要完全不作任何其他消費支出若干年才能擁有一間房屋。. 房價指數與所得指數倒數. 負擔能力指數的概念。. 低所得切割法. 若生活必需品支出超過所得的 70%，則被認定為低收入戶，其負擔能力較差。. 價格指數型法. 住宅支出比例型. 住宅支出合理的設定範圍通政治大常介於20%至30%之間，若超居住成本與所得百分比法出此一範圍，則家戶負擔能立以房屋價格欲購屋者所花費在房屋住宅方面的金額比值，作為住宅負擔能力的指標。. 付款能力型. ‧. sit. io. 以中位數房價，貸款成數為七成，二十年期本利均等攤還方式，計算每月應償還本利，再以應繳本利除以家庭可支配月所得求算，比例越大則壓力越重。. y. Nat. 付款能力型. 學. ‧ 國. 力較差。. n. al. er. 住宅貸款負擔率. Ch. engchi. i n U. v. NAR 房屋購買力指數. 以家庭所得中位數與房價中位數之比值衡量負擔能力之大小。. 亞歷桑納州指標. 家庭每月所得之 25% 至 28%除以每月住宅花費來衡量負擔能力之大小。. 資格所得型. 資料來源：鄧依萍、姜堯民（2004），本研究整理. 10.

(25) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. (五)由上述負擔能力指標通常涉及家庭的住宅消費相關項目，包括家庭收入、住宅價格、租金及支出等，中華民國住宅學會11把住宅負擔能力衡量指標歸納為以下幾項： 1.房價所得比：指住宅價格與家庭所得之比值，以中位數房屋總價除以家戶年可支配所得。代表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數房價，計算公式如下：房價所得比=中位數房屋總價 / 家戶年可支配所得中位數。 2.貸款負擔率：以二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，計算每月應償還本利，再以應繳本利除以家戶月可支配所得求算。代表須以多少比例月所得支付房貸，比例越大則房價負擔能力越低，計算公式如下：貸款負擔率=中位數房價貸款月攤還額/家戶月可支配所得中位數。. 政治大 3.住宅可負擔指數：家戶月可支配所得中位數之三成，除以中位數房立價貸款月攤還額。代表家戶月可支配所得中位數之三成占中位數住宅可負擔指數= 30% /貸款負擔率。. ‧. ‧ 國. 學. 房價貸款月攤還額之比例程度，比例越低則房價負擔能力越低，計算公式如下：. sit. y. Nat. 4.購屋機會指數：以家戶月可支配所得中位數之三成用於支付貸款，計算可負擔市場上多少比例住宅。. er. io. 5.租金所得比：以整層住宅租金除以租屋家戶可支配月所得中位數。代表月租金支出占租屋家戶可支配月所得之比例程度，比例越大則房價負擔能力越低，計算公式如下：. al. n. v i n 租金所得比=(月租金 C h / 家戶可支配月所得)×100%。 U i e h n c g 6.租屋機會指數：以第 10 至第 50 分位(中位數)家戶可支配月所得三成用於住宅月租金，計算第 10 至第 50 分位(中位數)家戶可合理負擔市場上多少比例之住宅租金。綜上，本文採用中華民國住宅學會負擔能力衡量指標，做為實證研究衡量指標。. 11. 同註 3 11.

(26) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第二節. 國內房價高漲及負擔能力議題. 由於影響住宅負擔能力之研究多半著重於討論房價上漲造成負擔能力不足或以負擔能力上限來探討住宅合理價格，以下就房價高漲下如何增加負擔能力議題之相關文獻進行整理。首先由薛立敏(1995)於房價過高問題的本質及解決方式之探討一文中，探討台灣自民國 76 年房價開始飆漲後，如何增加購屋民眾負擔能力，指出過往國家傾向於以蓋房子的方式解決房價問題，認為解決方法應為提供租金及購屋利息補貼以及建立住宅金融制度。張金鶚(2000)於台灣地區合理房價之研究一文中，以住宅合理負擔能力定義，提出台灣之合理房價為何，並算出若以合理的住宅支出，低所得民眾仍無法在市區買到所需的住宅以及市場上也並未提供此住宅商品，而中所得較能買到其所需住宅。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 張金鶚,高國峰(2001)於台北市合理房價—需求面分析一文中，藉由住宅負擔能力的意義以及家戶與住宅的價量分配探討「什麼樣的家庭以多少住宅支出來購買什麼樣的住宅」，並以此作為衡量需求面合理之房價，並探討台北市合理房價為何。. ‧. 陳明吉,蔡怡純(2003)於住宅負擔能力惡化之再檢視—台北市住宅市場分析一文中，分析住宅價格與家庭所得是存有何種均衡關係，是否持續惡化，以及分析住宅負擔能力的惡化到底是何種因素造成。分析結果為國內住宅負擔能力的惡化是暫時的現象，而投資行為可能是造成住宅價格短期偏離所得之重要原因。. er. io. sit. y. Nat. al. n. 謝博明(2006)於台灣家庭所得與住宅消費之分配與變動：1980—2000 一文中，探討不同住宅權屬家庭，在近二十年來所得分配與住宅消費分配及其變動情形。研究結果為在不同住宅權屬間，所得極化的現象較不明顯，但仍有許多低所得家庭集中在出租住宅與無貸款自有住宅。. Ch. engchi. i n U. v. 最後由楊重信(2009)於台北都會區家戶之住宅負擔分析一文中，探討台北都會區家戶之住宅價位負擔情形，檢視家戶之所得及住宅負擔現況，並推估合理之住宅價位。由前述文獻可得知，投資行為會造成住宅負擔能力惡化，雖然僅為短暫現象，但造成低所得民眾無法在市場上購得適當住宅標的，住宅市場上亦無提供低所得民眾可購置之住宅商品，政府除提供租金及利息補貼之金融制度外，另提供低所得民眾可購置或租用之住宅，並搭配不動產稅改減少投資行為，以調控台灣住宅市場。將前述房價高漲及負擔能力議題整理如表 2-2。. 12.

(27) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 表 2-2：房價高漲及負擔能力相關文獻表研究題目. 作者. 內容簡述. 房價過高問題的本質及解決方式之探討. 薛立敏 (1995). 探討台灣從 76 年房價飆漲以來的房價問題，而過往國家傾向於以「蓋房子」的方式解決房價問題，而筆者認為解決方法應為提供租金及購屋利息補貼以及建立住宅金融制度。. 台灣地區合理房價之研究. 張金鶚 (2000). 以住宅負擔能力定義提出台灣之合理房價為何，並算出若以合理的住宅支出計算，低所得仍無法在市區買到所需的住宅以及市場上也並未提供此住宅商品，而中所得較能買到其所需住宅。. 台北市合理房價—需求面分析. 張金鶚, 高國峰 (2001). 主要是藉由住宅負擔能力的意義以及家戶與住宅的價量分配探討「什麼樣的家庭以多少住宅支出來購買什麼樣的住宅」，並以此作為衡量需求面合理之房價，並探討台北市合理房價為何。. 陳明吉、蔡怡純 (2003). 分析住宅價格與家庭所得是存有何種均衡關係，是否持續惡化，以及分析住宅負擔能力的惡化到底是何種因素造成。分析結果為國內住宅負擔能力的惡化是暫時的現象，而投資行為可能是造成住宅價格短期偏離所得之重要原因。. 謝博明 (2006). 探討不同住宅權屬家庭，在近二十年來所得分配與住宅消費分配及其變動情形。研究結果為在不同住宅權屬間，所得極化的現象較不明顯，但仍有許多低所得家庭集中在出租住宅與無貸款自有住宅。. 楊重信 (2009). 探討台北都會區家戶之住宅價位負擔情形，檢視家戶之所得及住宅負擔現況，並推估合理之住宅價位。. 立. 政治大. Nat. n. al. 台灣家庭所得與住宅消費之分配與變動： 1980—2000. 台北都會區家戶之住宅負擔分析. Ch. er. io. sit. y. ‧. ‧ 國. 學. 住宅負擔能力惡化之再檢視—台北市住宅市場分析. engchi. 資料來源：本研究整理. 13. i n U. v.

(28) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第三節. 影響住宅負擔能力之因素. 本文研究的課題為住宅負擔能力與資金來源關係之研究，本節主要彙整過往文獻所提出的理論或實證結果，來瞭解並整理影響住宅負擔能力的因素。一、國內文獻曾平毅(1994)以「透明房訊雜誌」民國 81 年大台北地區12住宅交易資料建構負擔比例指標，量測出第一次購屋者能以其所得購屋者比例為 18.65%，整個大台北區有 17.88%的家戶無法負擔得起基準住宅，從敏感度的分析發現，降低居住標準、延長貸款年期或增加房貸支出比例，可降低住宅負擔壓力，以提高住宅負擔能力。除了上述一般性的因素可能影響住宅負擔能力，還包括隱藏性因素如家庭資產、外來支援等相關的財富效果。一般中國傳統家庭購屋時較容易得到父母的支援而影響住宅負擔能力及社會關係較佳的家戶，也較容易取得資金來源而影響住宅負擔能力，解釋為何房價所得比在中國社會中會隨時間持續增高，而且幾乎超出一般家戶可以負擔的狀況，住宅自有率卻還能持續增高。另外購屋者對於未來房價上漲的預期程度導致住宅負擔能力變化。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 林家興（2003）使用華人不動產資料庫探討住宅權屬選擇，並以存活分析方法之 Cox 比例危險模型為理論模型，選入經濟環境變數13、家戶屬性14進行分析，實證結果顯示在經濟環境變數方面，住宅價格、借貸利率越高的家戶則不傾向擁屋（住宅價格不符合預期，此研究認為可能為資料偏誤）。在家戶屬性方面，所得越高者越有能力購屋，男性較女性不易擁屋，結婚後、教育程度高、社經狀況屬非勞力者易擁屋。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 陳明吉、蔡怡純、張金鶚(2003)分析住宅負擔能力的惡化到底是何種因素造成，藉由向量自我迴歸模型之變異數分解分析，發現代表投資需求的貨幣供給量變數影響住宅價格短期之變動甚劇，可能是造成住宅價格短期偏離所得之重要原因且為暫時的現象。. Ch. engchi. i n U. v. 鄧依萍（2004）採用住宅負擔能力指標做為量測方法，並以羅吉特模型(Logit modle)來檢定民國 81 年至民國 92 年間台灣各地區的住宅負擔能力狀況，選定可支配所得、都市化層級、戶內人口與就業人口數、年齡、性別、教育程度、經濟戶長行業別、是否為雇主等變數是否有影響。實證結果顯示民國 82 年桃園區的家戶負擔上沒有問題，但在民國 83 年，預期房價、貸款利率回升後，各地區的房價有惡化現象，而家戶的特徵變數與住宅負擔能力指標(HAI)的關係，除就業人口數、教育程度、性別、雇主與否有顯著關係外，在其他地區都有相當大的差異。其中就業類型屬雇主的住宅負擔能力較佳，民國 85 年至民國 86 年該係數有下降趨勢，可能受到亞洲金融風暴的影響降低住宅負擔能力差距。曹証鈞(2009)比較各種住宅政策對各分位家戶單位購屋負擔能力的影 12. 現為台北市及新北市。經濟環境變數為住宅價格、住宅價格上漲率及借貸利率。 14 家戶屬性為家戶恆常所得、性別、婚姻狀態、父親教育程度、是否成為父母第一個小孩及第二個小孩。 13. 14.

(29) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 響，以負擔風險法(Affordability at Risk，AaR)衡量家戶單位購屋負擔能力的基本架構，並融合賸餘所得法 (Residual Income Approach)的進行部分修正，發現以「放寬貸款年限」的政策效果最為顯著，其次為「利息抵繳所得稅」。而採取「利息補貼」或「提供優惠房貸」的住宅政策，僅在房屋貸款利率較高的年度具有較好的政策效果，在房貸利率較低的年度，其政策影響不大。此外，當家戶單位的自備款低於 100 萬元時，無論政府採取何種住宅政策對家戶單位而言皆無法增加其購買負擔能力，此時政府僅能藉由提供租屋補貼等方式，降低家戶單位的租屋負擔進而增加其住宅負擔能力。彭建文、蔡怡純（2012）則以追蹤共整合模型(Panel Cointegration Model) 瞭解民國 79 年至民國 86 年台北市、台北縣、台中市、高雄縣住宅自有率影響因素。結果顯示在未考量時間趨勢下，房價、租金、房價所得比等市場面向因素對長期住宅自有率不顯著，但以家戶屬性如遷徙率、老年人口比率、有偶率、家戶變動率變數與住宅自有率相關，主要為社會普遍存在高房價預期下，容易降低預期擁屋的成本，另一方面也可能隱含國內制度相對不佳，租屋潛在成本較實際高，造成家戶偏好擁屋，而老年人口比率與有偶率，背後也反映家戶的財富累積，使得住宅自有率在高房價地區持續上升。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 紹凱揚(2012)以內政部住宅需求動向調查資料，統計不同購屋自備款來源占各縣市比例，再以交叉表分析不同縣市購屋自備款資金來源、貸款負擔率、貸款成數之比例個數，最後再以羅吉特迴歸模型（Logistic Regression Moder）分析不同購屋自備款影響購屋負擔與購屋行為，發現不同購屋資金來源除了現金或存款及向金融機構貸款，父母資助占最主要因素，而資助資金會影響購屋類型進而影響購屋負擔及購屋行為。. al. er. io. sit. y. Nat. 二、國外文獻. n. Moore(1991)使用 1985 年美國家戶調查 (American Housing Survey, AHS)，以羅吉特模型(Logit model)來預測住宅自有率的狀況。首先，以最小平方法迴歸分析(Ordinary least squares regression)選定所得、年齡、婚姻狀態等變數找出與住宅自有率有相關的變數，再以羅吉特模型解釋變數與住宅自有率的關係。實證結果發現年齡、成年人數與所得的增加皆會對住宅自有率有提升的影響，婚姻狀態則是已婚者相較於未婚者的住宅自有率有提升的現象。都市核心區(central-city)、都會區(urban, metropolitan area)、非都會區(non-metropolitan, urban area)相較於鄉村區(rural area, base case)較不容易購屋，除此之外，選定不同家戶測詴所得的敏感度分析，雖然發現高所得家戶的維持高住宅自有率，但是對於年輕家戶的變化為：即使所得提高到 10 萬美元，住宅自有率只有 0.71，因此不難想像這些年輕家戶傾向租屋。. Ch. engchi. i n U. v. Murray(1997)使用 1989 年的美國家戶調查，將少於區域中位數 80%所得的租戶定義為低所得家戶並視為研究對象，以序列模型(sequential logit) 來解釋家戶有足夠和可負擔住宅的情形。其中住宅選擇層次結構中，將可負擔與否或住宅品質、擁擠與否等狀況提供低所得家戶選擇。以分層結構的方式再分類為不同區域探討所得、種族、性別、居住人數、婚姻狀況、 15.

(30) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 年齡、有無接受政府支助等變數進行檢定。實證結果為所得位於中位數 80% 的家戶有較高機率取得住宅，政策有緩和低所得購屋的問題，但低所得家戶在住宅支出花費超過 50%則無法購屋，尤其屬美國西岸地區的家戶取得房子的機會較低。表 2-3：國內外文獻探討住宅負擔能力影響因素一覽表作者. 研究方法. 應變數. 羅吉特模型. Moore(1991). 解釋變數. 住宅自有率. 年齡、成年人數、所得、婚姻狀態、區位. (Logit model) 曾平毅（1994）敏感度分析. 負擔比例指標居住標準（面積）、貸款年期、房貸支出比例 (AP index). 序列模型(sequential 可負擔與否或所得、區位 logit) 住宅品質、擁擠與否. Murry(1997). 立. 住宅負擔能力就業人口數、教育程比例指標(HAI) 度、性別、就業型態. 學. ‧ 國. 鄧依萍（2004）Logit模型. 政治大. 林家興（2003）存活分析方法之. 住宅權屬選擇婚姻狀態、購屋者教育（租屋與擁屋）程度、性別、借貸利率、就業型態. ‧. Cox 比例危險模型. 購屋負擔能力放寬貸款年限、利息抵繳所得稅. er. io. sit. y. Nat. 曹証鈞(2009) 負擔風險法 (Affordability at Risk，AaR) 彭建文、蔡怡追蹤共整合模型純 (Panel Cointegration Model) （2012）. 住宅自有率. n. al. Ch. n U engchi. iv. 遷徙率、老年人口比率、有偶率、家戶變動率. 紹凱揚(2012) 羅吉特迴歸模型購屋負擔能力父母資助、現金或存款（Logistic Regression 及向金融機構貸款 Moder）資料來源：本研究整理由上述文獻可知，住宅負擔能力除受一般性因素所影響，如住宅區位、住宅面積、家戶所得、教育程度、婚姻狀態、性別、就業型態、借貸利率、放寬貸款年限、利息抵繳所得稅等；另外隱藏性因素如購屋資金屬父母及親友等相關外來支援，所造成的財富效果，由於華人傳統家庭購屋時較容易得到父母的支援而影響住宅負擔能力，解釋為何在台灣房價所得比近年來持續增高，且超出一般家戶可以負擔的狀況，住宅自有率卻還能持續增高。. 16.

(31) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第四節. 小結. 有關住宅負擔能力之定義與衡量指標之選取，經由文獻統合整理，將採取包含綜合性指標，亦即參考中華民國住宅學會所提報告結果之 6 項指標，為房價所得比、貸款負擔率、住宅可負擔指數、購屋機會指數、租金所得比及租屋機會指數，做為對負擔能力現況分析與實證模型中負擔能力變數之參考。由本章第二節文獻得知，投資行為會造成住宅負擔能力惡化，雖然僅為短暫現象，但住宅需求為民生基本需求，無法長期等待短暫不正常現象過後，再進行購(租)屋，為了減少不動產投資行為，近年來政府採取信用管制並搭配不動產稅改，另一方面為政府除了提供租金及利息補貼之住宅政策外，另提供中低所得民眾可購置或租用之住宅，以調控台灣住宅市場。由本章第三節文獻可知，有關增加住宅負擔能力的方法為降低居住標準、延長貸款年期或增加房貸支出比例；影響住宅負擔能力一般因素為住宅區位、住宅面積、家戶所得、教育程度、婚姻狀態、性別、就業型態、借貸利率、利息抵繳所得稅等，在家戶屬性方面，所得越高者越有能力購屋，男性較女性不易擁屋，結婚後、教育程度高、社經狀況屬非勞力者易擁屋。另影響住宅負擔能力還包括隱藏性因素如家庭資產及外來支援等相關的財富效果。一般台灣傳統家庭購屋時較容易得到父母的金錢資注而影響住宅負擔能力及社會關係較佳的家戶，也較容易取得資金來源而影響住宅負擔能力，如親友借貸及民間標會等，解釋為何房價所得比在台灣幾乎超出一般家戶可以負擔的狀況，住宅自有率卻還能持續增高，統而言之，這些因子將於第四章進行住宅負擔能力與相關課題實證模型建立之參考。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 17. i n U. v.

(32) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 18. i n U. v.

(33) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第三章現況分析與研究設計本章於第一、二節將針對購(租)住宅負擔能力與租屋動機分別作現況分析，並對國內購(租)屋補貼政策之演變簡明述之，第三節研究設計與資料說明，分述其實證分析方法及研究資料來源與分類。. 第一節. 購屋負擔能力現況分析. 一、購屋負擔能力現況說明購屋負擔能力之現況中，於民國 103 年第 2 季，全國房價所得比為 8.34 倍，貸款負擔率 35.35%，屬於負擔能力略低程度。中位數所得家戶僅可合理負擔市場上 42.68%的住宅，負擔能力達可合理負擔中位數房價的 84.88%。亦即，在利率水準不變前提下，必須所得增加約 17.81%方符合可合理負擔之條件。各縣市中，台北市各項指標均呈現負擔能力過低程度，貸款負擔率為 60.37%。新北市貸款負擔率 54.24%，亦屬負擔能力過低程度。此外，台中市、高雄市及桃園市均屬負擔能力略低之程度。台南市相對屬於可合理負擔房價的縣市，其他縣市請參閱表 3-1。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 民國 103 年第 2 季全國家庭收入分類，低、中、高分位之房價所得比分別為 7.37、8.27 與 8.46 倍，貸款負擔率分別為 31.23%、35.06%與 35.84%。相較上一季，低、中、高所得家戶負擔能力均呈現降低趨勢；相較去年同季，低、中、高所得家戶負擔能力仍持續提升，其餘請參閱表 3-2。. Ch. engchi. 19. i n U. v.

(34) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 表 3-1：全國房價負擔能力表房價所得比. 貸款負擔率. 購屋機會指數. 住宅可負擔指數. 8.34. 35.35. 42.68. 84.88. 台北市. 14.25. 60.37. 12.57. 49.69. 新北市. 12.80. 54.24. 16.19. 55.31. 台中市. 8.15. 34.53. 42.77. 86.88. 高雄市. 7.64. 32.38. 46.16. 92.64. 新竹縣. 7.18. 30.42. 49.48. 98.63. 澎湖縣*. 7.11. 30.13. 48.58. 99.55. 桃園市. 7.09. 30.06. 49.89. 99.82. 彰化縣. 7.07. 新竹市. 6.87. 雲林縣. 台東縣. 103.65. 6.78. 28.71. 51.92. 104.49. 6.26. 26.53. 55.22. 113.07. 6.18. 26.16. 56.18. 114.66. 6.16. 26.10. 58.29. 114.93. 5.99. 25.37. 61.86. 118.27. 25.29. 60.34. 118.64. v i58.88 n U. 119.90. 63.49. 125.27. 5.97. al. n. 嘉義縣. 52.11. io. 嘉義市. Nat. 南投縣. 28.94. ‧. 台南市. 103.15. y. 花蓮縣. ‧ 國. 宜蘭縣. 100.15. 學. 立 6.83. 政 29.95治大 50.07 29.09 51.16. 5.91. Ch. 25.02. e n23.95 gchi. sit. 全國. er. 縣市. 苗栗縣. 5.65. 基隆市. 5.23. 22.17. 66.65. 135.31. 屏東縣. 4.62. 19.57. 70.24. 153.27. 資料來源：內政部營建署民國「101 年辦理房價負擔能力資訊統計分析與發布」委託專業服務後續擴充案民國 103 年第 2 季報告書. 20.

(35) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 表 3-2：全國房價負擔能力指標長期趨勢比較單位：房價所得比 : 倍, 貸款負擔率 : %, 變動值 : 倍、百分點. 房價所得比. 年份(民國). 低所得. 貸款負擔率. 中所得高所得低所得中所得高所得. 91 年 Q4. 4.75. 4.28. 3.45. 24.93. 22.46. 18.12. 92 年 Q4. 4.85. 4.58. 3.82. 22.52. 21.26. 17.76. 93 年 Q4. 5.20. 4.89. 4.01. 22.92. 21.55. 17.66. 94 年 Q4. 5.33. 4.95. 4.02. 23.27. 21.60. 17.56. 95 年 Q4. 5.16. 5.08. 4.12. 22.50. 22.14. 17.96. 治政 6.24 5.84 5.29大 28.39 立6.87 6.67 6.47 28.57. 25.23. 20.80. 26.54. 24.05. 27.71. 26.90. 96 年 Q4. 6.37. 97 年 Q4 98 年 Q4. 5.68. 4.68. 28.32. 7.09. 6.80. 31.92. 28.09. 100 年 Q4. 學. 29.28. 7.59. 7.26. 6.97. 31.77. 30.39. 29.16. 101 年 Q1. 7.69. 7.39. 7.21. 32.38. 31.10. 30.34. 101 年 Q2. 8.26. 8.03. 7.86. 34.71. 33.75. 33.01. 101 年 Q3. 7.65. 7.50. 7.24. 32.18. 31.55. 30.46. 101 年 Q4. 7.88. 7.82. 7.62. 33.14. 32.90. 32.05. 35.06. 34.42. 37.94. 38.10. io. 8.48. 102 年 Q4. n. 102 年 Q3. y. sit. Nat. 102 年 Q2. a l8.17 C 8.54 h. 102 年 Q1. er. ‧ 國. 7.73. ‧. 99 年 Q4. v i34.55 n i U 36.11 e 8.97 n g c h9.01 8.29. 8.14. 8.99. 9.11. 35.85. 37.98. 38.51. 7.82. 8.35. 8.64. 33.02. 35.27. 36.50. 103 年 Q1. 6.85. 7.52. 7.82. 29.01. 31.86. 33.15. 103 年 Q2. 7.37. 8.27. 8.46. 31.23. 35.06. 35.84. 季變動值. 0.52. 0.75. 0.64. 2.22. 3.20. 2.70. 年變動值. -1.17. -0.69. -0.55. -4.88. -2.88. -2.25. 資料來源：內政部營建署民國「101 年辦理房價負擔能力資訊統計分析與發布」委託專業服務後續擴充案民國 103 年第 2 季報告書. 21.

(36) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 二、國內購屋補貼政策之演變行政院主計處於民國 83 年曾指出，國宅空屋存量高達 82 萬戶，其原因一方面是供過於求，另方面也隱含國宅價格太高，使中低所得家戶無力承購的問題。因此，就有政府不應繼續將土地、人力、資本、及管理等資源投注在國宅興建之建議。反而應制定相關政策或採行相關措施，以引導住宅市場消化空屋，一方面使資源有效利用，另方面也為中低所得家戶解決住宅問題提供新的途徑。民國 89 年政黨輪替，國宅政策轉向以消化大量餘屋為主，停止獎勵民間投資興建國民住宅，已購置未興建之國民住宅用地，也不予保留供建，且依國有財產法規定變更為非公用財產，並交由國有財產局接管後續處分標售(林萬億，2003)。同年政府亦推出青年購屋專案來刺激買氣，優惠購屋貸款專案依序有下列幾項:(財團法人國土規劃及不動產資訊中心，2009) (一)1,200 億元青年優惠房屋貸款暨信用保證專案. 政治大. 為協助青年購置住宅，行政院於民國 89 年 8 月 7 日政務會談決議，辦理青年優惠房屋貸款暨信用保證專案，採國家購屋貸款保證機制。適用對象為年滿二十歲以上四十歲(含)以下收入穩定之青年，其本人、配偶及未成年子女均無自有住宅者，每人限購一戶。貸款額度上之限制為台北市每戶最高 450 萬元，台北市以外地區每戶最高 350 萬元。優惠利率是按郵政儲金匯業局二年期定期儲金機動利率加 1% 計算機動調整，政府則固定補貼年率 0.85％，故借款人實際支付利率為前述利率減政府補貼利率。. 立. ‧. ‧ 國. 學. (二)1 兆 6,800 億元優惠購屋專案. y. Nat. sit. n. al. er. io. 依據行政院於民國 89 年 8 月 7 日政務會談決議，為提昇國內傳統產業，並減輕國內民眾購置住宅利息負擔，辦理 2,000 億元優惠購屋專案貸款，又於民國 90 年至民國 94 年陸續編列 14,800 億元挹注。申購條件為年滿 20 歲之國民，每人限購一戶。而優惠貸款額度台北市每戶最高 250 萬元，其他地區每戶最高 200 萬元。金融機構貸放利率是按郵政儲金匯業局 2 年期定期儲金機動利率加 1%計算機動調整。借款人實際支付利率為前述利率減政府補貼利率，之後利率隨著年度做調整。. Ch. engchi. i n U. v. (三)青年購屋低利貸款政府為提高青年購屋能力並去化市場餘屋，故於民國 89 年提出此政策，其實施期間為民國 90 年至民國 96 年。申請條件為凡滿 20 至 40 歲青年，家庭年收入在 56 萬以下，且與直系親屬涉及同一戶並無自有住宅者。貸款金額最高可貸款 220 萬，利率於前 7 年為 3%，以後年限按郵政儲金定儲機動利率加 1%計算機動調整之，而貸款年限為 20 年。 (四)2,000 億元優惠購屋專案貸款此方案是依據民國 97 年 9 月 11 日行政院第 3109 次院會會議通過之「因應景氣振興經濟方案」辦理，其主要目的是為提振國內景氣，減輕國民購置住宅貸款利息負擔。適用對象為年滿二十歲國民， 22.

(37) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 每人限購一戶，另外若已申貸政府優惠購屋貸款者不得重複申貸。貸款額度限制為台北市每戶最高 250 萬元，台北市以外地區每戶最高 200 萬元。優惠利率是按郵政儲金匯業局二年期定期儲金機動利率加 1%計算機動調整，政府則固定補貼年率 0.85％，故借款人實際支付利率為前述利率減政府補貼利率，之後利率隨著年度做調整。 (五)青年安心成家方案依據行政院民國 98 年 1 月 13 日所核定之「青年安心成家方案」辦理，是政府為協助新婚或育有子女青年家庭解決居住問題，針對新婚(於申請日前兩年結婚)或育有子女未滿二十歲之家庭，提供前兩年零利率購置住宅貸款利息補貼，而貸款額度最高為 200 萬元，償還年限最長 20 年(付息不還本之寬限期最長 5 年，含第 1、2 年)。貸款優惠利率之部分，家庭年收入在 50%分位點以下者，第一類之弱勢戶(為家庭成員具下列條件之一者:1.列冊之低收入戶 2.身心障礙 3.重大傷病 4.單親家庭 5.原住民 6.經主管機關認定為重大災害災民。)其利率為郵儲利率-0.533%，而家庭成員不具第一類條件者，利率為郵儲利率+0.042%，之後利率隨著年度升息變化做調整，惟基於政府財政狀況，故不再續辦。後續由財政部 99 年 12 月 1 日起實施「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」，其最高貸款額度為新台幣 500 萬元，受理時間至 103 年底。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 23. i n U. v.

(38) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第二節. 租屋負擔能力現況分析. 一、全國直轄市租金所得比民國 103 年第 2 季主要縣市租屋負擔能力，以低分位所得家戶之租屋負擔能力呈現相對較低之狀況。其中台北市低分位所得家戶租屋負擔能力呈現最低的狀況。主要縣市中位數所得租屋負擔能力大致呈現可合理負擔程度(租金所得比低於 30%)，代表主要縣市中位數所得家戶可輕鬆負擔中位數住宅租金；台北市中位數租金所得比為 30.64%，屬租屋負擔能力略低程度。民國 103 年第 2 季主要縣市各分位租金所得比相較於 103 年第 1 季，新北市、台中市、高雄市、桃園市整體租屋負擔能力呈現略微降低趨勢，台北市、台南市租屋負擔能力則呈現略微提升趨勢。. 政治大. 表 3-3：主要縣市租金所得比. 立. ‧. y. sit. 37.96 36.32 39.41 39.35 36.38 36.36 36.12 37.47. er. 33.00 31.67 32.94 33.67 32.94 32.92 33.91 33.78. io. al. v i n C h 25.81 26.64U26.63 26.45 27.66 24.94 24.98 engchi. n. 第 20 分位新北第 30 分位市第 40 分位. 51.76 47.28 51.66 51.66 43.05 43.03 42.74 46.83. Nat. 第 10 分位. ‧ 國. 民國年分位數. 平均季增 101 年 101 年 102 年 102 年 102 年 102 103 103 季增值值 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 年 Q4 年 Q1 年 Q2 (百分點) (百分點). 學. 縣市. 單位%. 30.09 27.99 30.04 30.04 30.03 30.02 29.82 29.70. 4.09 1.35 -0.14 1.28 -0.12. 第 50 分位. 25.03. 第 10 分位. 66.43 66.19 66.29 66.28 62.11 62.07 61.71 61.50. -0.20. 第 20 分位台北第 30 分位市第 40 分位. 46.78 46.61 46.68 46.67 44.06 46.62 46.35 46.20. -0.15. 38.99 37.28 39.11 39.29 37.31 39.25 39.02 38.90. -0.13 -0.14. 32.70 32.58 32.63 34.18 32.61 34.14 33.94 33.83. -0.11. 第 50 分位. 28.45 27.73 28.39 28.38 28.37 30.82 30.64 30.54. -0.10. 第 10 分位. 46.68 46.27 48.62 48.67 41.43 41.47 41.65 44.18. 2.53. 第 20 分位台中第 30 分位市第 40 分位. 34.08 33.77 37.09 40.50 33.80 33.83 33.98 37.45. 3.46. 32.13 31.85 31.80 31.83 30.55 31.90 32.04 32.10. 0.06 1.62. 27.06 25.75 26.78 27.88 25.77 27.94 28.07 29.20. 1.13. 第 50 分位. 24.03 22.94 23.78 25.57 24.72 25.63 25.74 26.68. 0.93. 24. 1.21.

(39) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 表 3-3：主要縣市租金所得比(續完) 縣市. 民國年分位數. 平均季增 101 年 101 年 102 年 102 年 102 年 102 103 103 季增值值 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 年 Q4 年 Q1 年 Q2 (百分點) (百分點). 第 10 分位. 43.86 39.74 42.25 43.75 37.30 37.29 35.68 34.61. -1.07. 第 20 分位. 32.10 31.81 35.37 33.61 28.31 30.08 29.98 29.91. -0.07. 28.86 27.17 30.05 28.63 25.77 25.77 25.68 25.62. -0.06 -0.65. 23.77 23.55 27.69 25.93 23.58 23.58 23.50 23.45. -0.05. 第 50 分位. 23.73 22.92 23.53 23.53 21.58 21.58 23.46 21.45. -2.00. 第 10 分位. 44.20 48.69 46.25 43.83 36.54 36.55 36.55 38.97. 第 20 分位高雄第 30 分位市第 40 分位. 政治大 32.97 32.98 27.50 27.50 27.50 28.87. 2.42. 34.60 37.73 36.53 36.03 30.90 30.90 30.90 30.89. -0.01. 27.09 28.65 29.09 27.98 26.88 26.88 26.88 26.87. -0.01. 24.29 25.00 25.00 25.01 24.10 24.10 24.10 24.09. -0.01. 39.88 39.71 39.76 39.75 33.78 33.76 33.59 35.46. 1.87. ‧. 27.59 27.47 27.51 27.50 25.20 26.33 25.06 27.26. y. sit. 24.57 24.45 22.79 24.69 22.78 22.77 22.65 24.47. io. 第 50 分位. 31.34 32.63 31.25 31.24 28.40 28.38 28.24 28.15. Nat. 第 20 分位桃園第 30 分位市第 40 分位. er. 第 10 分位. 學. 第 50 分位. 立. 33.26 32.97. ‧ 國. 台第 30 分位南市第 40 分位. 20.55 20.47 20.49 21.28 20.48 21.26 20.37 21.09. 1.36 0.75. -0.08 2.20 1.30 1.82 0.72. n. al v i 資料來源：內政部營建署民國「101 年辦理房價負擔能力資訊統計分析與發布」委託專業 n C 服務後續擴充案民國h 103 e年第 n g2 季報告書。 chi U. 25.

(40) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 二、全國直轄市租屋機會指數民國 103 年第 2 季主要縣市各分位租屋機會指數相較於民國 103 年第季，新北市、台中市、高雄市及桃園市整體呈現減少趨勢，代表可合理承租之住宅租金比例呈現降低趨勢，租屋負擔能力降低；台北市及台南市整體租屋機會指數則呈現增加現象，代表可合理承租住宅租金比例呈現增加趨勢，租屋負擔能力提升。以中位數租屋機會指數觀察，桃園市中位數租屋機會指數為 87.34%，租屋負擔能力相對高；台北市中位數租屋機會指數則為 48.53%，租屋負擔能力相對較低。對於租屋市場中，由表 3-4 之分析中我們可以了解負擔能力低者(所得分位在第 10 分位者)僅有個位數租屋機會指數，因此政府應該有更明確之租屋政策來協助低所得之租屋者。我們可由實際租屋者觀察其租屋動機，進一步分析。. 政治大立表 3-4：主要縣市租屋機會指數. ‧ 國. 學. 季增平均季民國年 101 年 101 年 102 年 102 年 102 年 102 年 103 年 103 年值增值 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 (百分 (百分分位數點) 點) 5.80. 6.96. 6.97. 第 20 分位 8.23 9.01 8.24 8.24 新北第 30 分位 15.45 23.14 12.95 13.00 市第 40 分位 39.69 50.05 39.87 39.84. 9.89. 9.90. io. al. 第 10 分位. 9.09 -0.87. 21.97 22.01 21.92 19.56 -2.36. 61.44 61.08 -0.36 4.86. 4.87. 0.01. 第 20 分位 7.21 7.24 7.22 7.23 台北第 30 分位 9.52 9.55 9.54 9.54 市第 40 分位 27.02 31.67 26.87 26.55. 7.71. 7.72. 7.76. 7.79. 0.03. 11.38 10.95 11.25. 11.42. 0.17. 31.59 26.65 27.22 27.54. 0.32. 第 50 分位 56.26 57.36 56.52 56.55. 56.61 47.78 48.26 48.53. 0.27. 6.16. 6.16. 第 20 分位 9.26 9.35 8.89 8.88 台中第 30 分位 26.01 26.51 23.21 16.55 市第 40 分位 52.38 56.54 53.35 46.59 第 50 分位 74.25 80.00 75.14 73.41 26. 7.24. 7.23. -0.85. 40.90 40.84 -0.06. 4.83. 6.48. 4.52. 9.96. 4.83. 6.42. 4.53. 7.01. 4.52. 第 10 分位. 4.51. 6.40 -0.61. v i 39.88 39.94 n Ch h i U65.69 n g c 66.76 80.21 80.04e70.13. n. 第 50 分位 69.90. y. 6.34. er. 5.80. Nat. 5.79. sit. 第 10 分位. ‧. 縣市. 單位：%. 7.20. 6.79 -0.41. 12.50 12.45 12.18. 9.79 -2.39. 28.62 26.42 26.17 22.14 -4.03 49.84 46.38 45.96 42.47 -3.49 71.62 67.89 69.49 64.34 -5.15. 0.16. -3.09.

(41) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 表 3-4 主要縣市租屋機會指數(續完) 縣市. 民國年分位數第 10 分位. 季增平均季增值 101 年 101 年 102 年 102 年 102 年 102 年 103 年 103 年值 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 (百分 (百分點) 點) 6.84. 7.54. 7.10. 6.85. 9.61 14.87. 9.97. 8.04. 8.04. 8.40. 8.66. 0.26. 第 20 分位台南第 30 分位市第 40 分位. 9.63. 24.76 19.77 20.12 20.51. 0.39. 41.97 42.88 29.65 34.79. 44.76 44.77 42.56 45.37. 2.81. 64.14 67.38 64.86 67.26. 64.81 67.23 67.66 67.95. 0.29. 第 50 分位. 80.69 81.56 79.01 86.48. 80.65 80.98 81.73 83.52. 1.79. 6.78. 6.16. 6.48. 第 20 分位高雄第 30 分位市第 40 分位. 9.63. 8.74. 9.20. 18.24 17.40 -0.84. 24.11 19.17 22.00 22.77. 34.54 34.53 34.53 32.74 -1.79. 46.43. 立 44.31 44.06. 44.50. 46.96 46.30 47.44 46.32 -1.12. 75.14 73.99 75.50 75.48. 72.96 72.95 73.94 73.30 -0.64. 7.54. 7.54. 8.20. 7.69 -0.51. 8.88. 8.88. 8.93. ‧. 45.24 45.52 45.44 40.90. 45.31 47.34 51.68 44.15 -7.53. 77.48 78.15 77.94 77.97. 74.01 74.05 74.46 69.39 -5.07. n. al. sit. y. 25.65 23.80 26.25 23.28 -2.97. 92.82 93.45 92.57 94.06. 86.79 88.19 90.05 87.34 -2.71. i n C 服務後續擴充案民國h 103 e年第 n g2 季報告書。 chi U. v. 資料來源：內政部營建署民國「101 年辦理房價負擔能力資訊統計分析與發布」委託專業. 三、租屋動機分析對於租屋動機之分析，本文採用內政部營建署「需求動向調查」15民國 100 年第 1 季至 103 年第 1 季資料，對已租屋者之問卷結果，以次數百分比法分析。已租用房屋問卷中，各年度租屋動機以「買不起房子只好租屋」為最多，占各年度百分比依序為 83.18％、84.32％、82.65％及 84.94％；次多租屋動機為「因工作或就學需要短期租屋」，占各年度百分比依序為 11.00％、 9.82％、11.22％及 8.63％；而前述 2 種租屋動機合計占各年度百分比依序為 94.18％、94.14％、93.87％及 93.57％，足可得知租屋動機以「買不起房子只好租屋」及「因工作或就學需要短期租屋」為大宗，詳請參閱表 3-5、表 3-6、表 3-7 及表 3-8。換言之，各年度皆有 8 成以上有住屋需求之家庭， 15. 同註 10 27. -0.98. 8.46 -0.47. 15.29 13.82 15.60 15.61. io. 第 50 分位. 7.55. 8.20. 18.24 政 9.71治18.25 大. Nat. 第 20 分位桃園第 30 分位市第 40 分位. 7.52. 8.20. er. 第 10 分位. 6.84. 學. 第 50 分位. ‧ 國. 第 10 分位. 1.11. -3.75.

(42) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 因買不房子只好租屋。政府對於租用房屋家庭應有合理補貼政策，惟國內租屋補貼政策僅行政院民國 98 年 1 月 13 日所核定之「青年安心成家方案」，針對新婚(於申請日前兩年結婚)或育有子女未滿二十歲之家庭，提供租金補貼每戶最高 3,600 元，補貼期限最長 2 年，在僧多粥少情況下，政府應加強租屋者住宅補貼政策。表 3-5：民國 100 年租屋動機統計表民國 100 年租屋動機. 合計. 百分比. 1.因工作或就學需要短期租屋. 308. 11.00％. 2.因找不到適合的房子短期租屋. 47. 1.68％. 3.目前購屋不划算短期租屋. 41. 1.46％. 29. 1.04％. 2,330. 83.18％. 46. 1.64％. 2,801. 100.00％. 4.買得起房子但偏好租屋. 立. 學. 6.拒答. ‧ 國. 5.買不起房子只好租屋. 政治大. 總計. ‧. 表 3-6：民國 101 年租屋動機統計表. sit. Nat. y. 資料來源：本研究整理. al. 合計. er. io. 民國 101 年租屋動機. 百分比 9.82％. 34. 1.35％. 3.目前購屋不划算短期租屋. 33. 1.31％. 4.買得起房子但偏好租屋. 32. 1.27％. 2,130. 84.32％. 6.照顧家人需要短期租屋. 1. 0.04％. 7.房子改建需要短期租屋. 3. 0.12％. 8.拒答. 45. 1.78％. 2,526. 100.00％. n. 248 iv n U. 1.因工作或就學需要短期租屋. Ch. engchi. 2.因找不到適合的房子短期租屋. 5.買不起房子只好租屋. 總計資料來源：本研究整理. 28.

(43) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 表 3-7：民國 102 年租屋動機統計表民國 102 年租屋動機. 合計. 百分比. 1.因工作或就學需要短期租屋. 377. 11.22％. 2.因找不到適合的房子短期租屋. 58. 1.73％. 3.目前購屋不划算短期租屋. 47. 1.40％. 4.買得起房子但偏好租屋. 33. 0.98％. 2,777. 82.65％. 6.照顧家人需要短期租屋. 3. 0.09％. 7.房子改建需要短期租屋. 7. 0.21％. 5.買不起房子只好租屋. 政治大58 3,360. 8.拒答總計. 立資料來源：本研究整理. 1.73％ 100.00％. ‧ 國. 學表 3-8：民國 103 年租屋動機統計表. 2.因找不到適合的房子短期租屋. 42. er. io. 3.目前購屋不划算短期租屋. 26. n. al. Ch. 4.買得起房子但偏好租屋 5.買不起房子只好租屋. sit. 271. Nat. 1.因工作或就學需要短期租屋. y. 合計. ‧. 103 年租屋動機. engchi. iv 30 n U. 百分比 8.63％ 1.34％ 0.83％ 0.96％. 2,668. 84.94％. 6.照顧家人需要短期租屋. 30. 0.96％. 7.房子改建需要短期租屋. 22. 0.70％. 8.拒答. 52. 1.66％. 3,141. 100.00％. 總計資料來源：本研究整理. 29.

(44) 住宅負擔能力、自備款資金與消費行為關係之研究. 第三節. 研究設計與資料說明. 為探討購屋自備款資金來源對居住行為及生活行為之影響，以及租金負擔對居住行為及生活行為之影響，本文根據第二、三章之文獻回顧與現況分析，進行本文研究設計。一、研究設計 (一)以比例差異之分析，分析自備款來源機率對於不同購屋區位、不動產類型、面積、總價、居住人數是否有顯著影響。 (二)採用二元羅吉斯特迴歸模型分析針對購屋自備款來源須償還與否進行分析，因羅吉斯特迴歸分析無需解釋變數為常態分配之假設，故對於定量、定性、連續或間斷且非常態的解釋變數進行分析時，羅吉斯特迴歸分析或 Probit 分析較區別分析為適合(林師模與陳苑欽，2001)。 Lo(1986)亦發現當解釋變數不符常態時，羅吉斯特迴歸分析模型估計式仍具一致性。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. (三)以複迴歸模型分析各變數對貸款負擔率影響程度，尤其本文研究主題為住宅負擔能力與資金來源關係之研究，可將對貸款負擔率有顯著性之購屋自備款來源項目進行排序。 (四)以複迴歸模型分析消費行為影響因子對貸款負擔率及房價影響程度，並分析其生活支出減少的重要項目分析。. y. Nat. n. al. er. io. 二、研究資料說明. sit. (五)以複迴歸模型分析各消費行為影響因子對租金所得比及租金影響程度，並分析其生活支出減少的重要項目分析。. Ch. i n U. v. 本研究採用內政部營建署「需求動向調查」新購住宅者及新租用住宅者之問卷調查之資料，問卷資料可分為動機、搜尋行為、產品資訊、價格資訊、購屋或租屋負擔、主觀認知及個人變數，詳細項目如表3-9。. engchi. 由於近 5 年有調查新購屋自備款資金來源與房價資訊，僅有 103 年第 1 季，故本研究實證分析資料選取時間範圍以民國 103 年第 1 季時間為主，租屋與購屋消費行為分析期間，再加入民國 100 年至 102 年止；空間選取範圍為台灣地區 6 都，包含台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市各行政區，本文實證研究選用變數依表 3-9 分類如下： (一)動機：購屋後居住人數、租屋居住人數。 (二)產品資訊：購屋市場類型、產品類型、購屋縣市、購屋坪數、購買年月、租屋類型、租屋縣市、租屋面積。 (三)價格資訊：購屋價格、貸款情形、月租金。 (四)個人變數：年齡、居住人數、家庭型態、性別、教育程度、從業身份、月收入 30.