第二節 比較法
五、 個別因素調整率率率之依據
建立立的「可信性法則 (Daubert Standard ;Reliability Test) 」，科學證 據必須符合下列列的條件，才能作為法庭上的證據：(1) 所引用的理理論論、假
個別因素調整率率率的評估方法通常包括成對買賣案例例分析（Paired
37 修復成本是實際上可以直接評估的費用。當不動產發生瑕疵問題時，可以委由專業人士評估 修復該瑕疵所需支出的費用。換言之，修復成本是一個確定且已知的數額。
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（Multiple Regression Analysis）、條件評價法（Contingent Valuation Method）等等 (James, MacGregor, Hunsperger, Mertz, & Johnson, 2004;
Jackson, 2003)。使用這些方法取得瑕疵調整率率率時，必須了了解該方法的理理 論論以及正確操作方法。其中，成對買賣案例例分析、再出售分析及多元迴歸分 且符合訴訟上對科學證據的要求 (Colwell, Heller, & Trefzger, 2009)。
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型推算瑕疵問題對價值的影響 (Jackson, 2003; Jackson, 2005)。然而，多元迴歸分析最重大的缺陷在於，瑕疵不不動產的案例例稀少，通常難以形成足
（stated preference）的評價模型。在評估的過程中，通常會給予受訪者 一系列列的假設性問題，詢問受訪者對於某一種財貨的願意支付價格（Willing to Pay ,WTP）或是願意接受補償價格（Willing to Accept ,WTA）。
估價師經常對於調查（Surveys）及市場訪問（Market Interviews）的 意義有所混淆。在社會科學研究中，調查指的是抽樣調查，關鍵在於從母體
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Kummerow, Spiess, Kilpatrick, & Kilpatrick, 2011; Jackson, Pitts,
& Norwood, 2012; Colwell & Trefzger, 2005)。此外，條件評價法主要是 調查需求方的偏好，缺乏供給方的資訊。在非私有財貨的市場中經常缺乏賣 (Jackson, Pitts, & Norwood, 2012)。(2)受訪者對於假設的情況並不不熟 悉，對瑕疵不不動產價值減損缺乏知識識背景39 (Jackson, Pitts, & Norwood, 2012; Mundy & McLean, 1998)。(3)買賣決策受到許多因素影響，買賣標的 是否有受污染並非影響決策的唯一因素40 (Jackson, Pitts, & Norwood, 2012)。(4)實際的決策過程會受到許多中介因素的影響41 (Jackson, Pitts,
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& Norwood, 2012)。
此外，條件評價法本身亦容易易造成其調查結果具有偏誤，例例如：(1)受 訪者對於接受訪問的議題可能有高估或低估的動機42 (Lipscomb, Kummerow, Spiess, Kilpatrick, & Kilpatrick, 2011; Colwell & Trefzger, 2005;
Mundy & McLean, 1998)。(2)實際上賣方會出售給出價最高的買方，條件評 價法無法反應真實的最終成交價值43 (Colwell & Trefzger, 2005; Jackson, Pitts, & Norwood, 2012; Mundy & McLean, 1998) 。 (3) 其他 偏誤44 (Lipscomb, Kummerow, Spiess, Kilpatrick, & Kilpatrick, 2011;
Jackson, Pitts, & Norwood, 2012)。
雖然條件評價法具有許多不不適合用來來評估不不動產價值的缺陷，但實際上 (Lipscomb et al. 2011)。
此外，條件評價法其實是許多學者經常使用的研究方法，從 1947 年年發
44 包含樣本偏誤(Sampling errors)及非樣本誤差(Non-sampling errors)造成的抽樣誤差、定錨偏誤 (Anchoring or Starting Point Bias)、範圍偏誤(Range Bias)、關係偏誤(Relational Bias)、位置偏誤 (Position Bias)等等。
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Kilpatrick, & Kilpatrick, 2011)。社會科學的研究方法，可以分成顯示性偏好（Revealed Preferences）
及敘述性偏好（Stated Preferences）。顯示性偏好是透過真實交易易資料料，
取得市場對於某種財貨的偏好；敘述性偏好則是透過各種調查，取得市場的 對於某種財貨的偏好。通常在實際的交易易中，交易易價值會被視為是市場顯示 性偏好的指標。透過實際的交易易過程，最終會建立立市場價值。另一方面，也 可以透過各種調查研究來來取得市場的敘述性偏好。敘述性偏好與顯示性偏好 可能會也可能不不會一致。當顯示性偏好與敘述性偏好有差異異時，應該優先考 量量交易易資料料 (Jackson, 2005)。條件評價法是以調查研究的方式評估價值，
不不同於傳統的三大估價方法使用市場上的交易易資訊為基礎評估價值。然而，
美國通用專業估價實施標準建議意見見第 9 項(Advisory Opinion 9, Uniform.
Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP)要求估價師評 估環境風險和不不確定增加對不不動產價值的影響時，必須基於市場資料料進行行分 析，不不能作出無證據支持的判斷或意見見。換言之，價值由市場建立立，而非由 估價師建立立；估價師必須以真實的交易易資料料評估價值，不不能以經驗判斷取代 市場資料料 (Jackson, 2005)。估價師在評估瑕疵不不動產價值時，不不能只是假 設風險效果或污名的存在，而是必須審視實際的市場交易易資料料，衡量量不不動產 價值所受到的影響 (Jackson, Pitts, & Norwood, 2012)。根據我國不不動產 估價技術規則的規定，條件評價法亦非明文允許的估價方法，應該無法跳脫
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在評估瑕疵不不動產價值時，經常使用問卷調查的方式，取得價值減損的比例例。
但問題是這些問卷調查的操作方式，無法完全符合條件評價法的規範，只是 淪淪為估價師彼此之間互相取暖的問答。總之，條件評價法是否可以作為瑕疵 不不動產的估價方法，除了了具有本質上的問題以外，仍然必須注意操作上的問 題。
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