污名與其他影響因素之關係

在市場週期的高峰中消失(Lusvardi & Warren. 2001)。換言之，污名對價 值可能不不會造成永久性的損害，這個影響可能是具有彈性而會逐漸消失。

Sanders (1996)也認為污名主要是受到不不確定的影響，而導致不不動產價值 在修復復後仍受到殘餘的價值減損，但損害的性質和嚴重程度度都都會有不不同的

Sanders (1996)認為污名的影響可能會隨著市場景氣的變化而有所不不 同，在市場景氣時（需求強勁）污名的影響較小，反之當市場不不景氣時（供 給過剩）污名的影響較大。此外，估價師在評估污名影響時，必須考量量媒體 對勘估標的的關注程度度。當媒體大量量揭露露損害訊息時，受損害的不不動產即 使已經完成修復復，但大眾仍然會持保留留態度度，造成更更大或更更久的殘餘損失。

Alfert et al. (2005)也指出估價師在評估受損害不不動產價值時，必須注 意修復復成本會隨著最高最佳使用改變而有所不不同。就污名對不不動產的價值 影響而言，不不一定每一個特定事件都都會帶來來污名效果，但多重的事件可能 會增強污名的效果³⁴。

值得注意是，污名的影響不不一定只會直接反應在價格上，可能也會反 應在銷售期間、營運成本、空置率率率、資本化率率率等等(Alfert et al. ,2005 ; Phillip S. Mitchell ,2000; Steven E. Miller. ,2005)。Alfert et al.

(2005)認為為了了要確保受損害的不不動產所有權人能獲得公平的保障，估價 師應該要全面的考量量影響不不動產價格的因素。Gluck et al. (2005)也認為 受損害不不動產的估價是個非常複雜的工作，必須考量量各種影響價值減損的

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本。

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) Standards Rule 1-4(e)即指出估價師必須要分析任何影響價格的因素，包 括分析各個不不動產的組合或是不不動產各部分的組合，而不不是單純將各部分 的價格相加計算整體的不不動產價格。因此，在評估受損害不不動產時，不不能只 用估計的市價扣除修復復成本作為勘估標的的價格。總之，估價師評估瑕疵 不不動產的價值或是瑕疵損害的賠償金金額時，不不能單純以修復復成本作為評估 標準，必須考量量分析各種影響價格的相關因素，衡量量不不動產受到污名影響 的程度度，以及其他相關因素對污名的影響。如此，才能作出公平正確的價格 判斷。

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第三節 小結

瑕疵不不動產的價值減損，回顧估價文獻得知主要有二種評估原則。就 修復復原則而言，減損價額即為修復復成本；就價損原則，減損價額為瑕疵損 害發生前後的市場價值差額。對照我國最高法院 77 年年第九次民事庭會議 決議，可以發現原則上以修復復原則為基準，但如能證明以價損原則所計算 的減損金金額大於以修復復原則計算的減損金金額時，以價損原則為基準。其 實，二種評估原則之間最大的差異異，在於是否有考量量污名效果。受到瑕疵 損害的不不動產，即使在修復復完成後，市場可能擔憂瑕疵問題尚未完全消除 或有復復發的可能性。換言之，污名效果的存在會增加未來來的不不確定性，導 致風險增加，進而造成不不動產價值降降低。

評估污名所造成的價值減損時，必須注意到污名的存續性以及污名和 其他相關因素之間的關係。受到瑕疵損害的不不動產，隨著階段的不不同及時 間的推演，不不確定性會逐漸降降低，污名效果也會漸漸消失。此外，污名與 市場景氣、媒體揭露露等等相關因素，都都會有交互作用，因此評估污名價損 時，亦必須加以考量量。總之，受到瑕疵損害的不不動產可能會發生估價文獻 所述的污名效果，導致修復復成本與市場價值減損之間有所差異異。為了了能更更 真實的反應瑕疵不不動產在市場上的價值，必須使用適當的估價方法，並調 整相關的參參數數。因此，本研究在下一章節將探討各種適合用於評估瑕疵不不 動產價值減損的估價方法。

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第肆章 評估價值減損之方法

瑕疵不不動產之價值減損，是不不具瑕疵（瑕疵發生前）的不不動產價值，與具有 瑕疵（瑕疵發生後）的不不動產價值二者之間的價值差額。根據修復復原則與價損原 則，可以知悉二者之間的價差，源於修復復成本與污名價損。在評估瑕疵不不動產的 價值減損時，可以透過成本法及收益益法評估修復復成本與污名價損。或是透過比較 法評估具有瑕疵（瑕疵發生後）的不不動產價值，並以不不具瑕疵（瑕疵發生前）的 不不動產價值扣減，即可推算整體的價值減損。