瑕疵不動產價值減損之評估 - 政大學術集成
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(3) 摘要 瑕疵不不動產價值減損之評估，是不不動產估價師在接受訴訟鑑定委託時，經常 必須面對的難題。不不動產估價師擔任鑑定人所出具的估價報告書，經常因為估價 方法不不受法院信賴，導致估價意見見不不被採信。法律律先行行，估價在後，估價師必須 透過對估價理理論論的專業，解釋法律律對價格的概念念。因此，本研究將先確立立法律律對 價值減損的概念念，而後從估價理理論論分析瑕疵損害對價值的影響，並建立立一套評估 瑕疵不不動產價值減損的估價方法。 瑕疵不不動產的價值減損，主要分為修復復成本及污名價損；前者為技術性貶值， 後者為交易易性貶值。在估價理理論論中，亦有修復復原則與價損原則；前者僅以修復復成 本為基準，後者則不不僅包含修復復成本，更更包含污名價損。污名價損主要是因為勘 估標的未來來的收益益性及市場性，受到瑕疵問題影響，導致風險及不不確定增加，而 承受的價值減損。不不論論是我國法院實務判決或是美國通用專業估價實施標準. 政 治 大 （USPAP） ，都都傾向肯認修復復成本及污名價損，皆為瑕疵價損的一部分。換言之， 立立 估價師在評估瑕疵價損時，具有理理論論上的基礎。. •‧ 國. ㈻㊫學. •‧. 更更進一步地，我們可以透過比較法、收益益法及成本法，評估瑕疵價損的金金額。 在比較法中，透過個別因素調整的操作，反應瑕疵問題對價值的影響。在收益益法 中，透過租金金收益益損失、修復復成本及折現率率率，反應直接成本及污名價損。在成本 法中，透過功能性退化的概念念，反應瑕疵價損，並可以扣除修復復成本後，拆分污 名價損。因此，估價師在評估瑕疵價損時，具有方法上的基礎。總之，瑕疵不不動 產價值爭議，從法律律過渡到估價，可以達成一套完整的體系。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
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(5) Abstract Determining the value diminution of defective properties poses problems for appraisers to undertake an assignment for litigation. Though appraisers act as an expert witness in litigation, their appraisal opinions are often rejected by the court, because the valuation methods are not reliable. Appraisers must value the defective properties is comply with the laws. Appraisers as a professional should be able to explain how to value the properties that fit the laws. Therefore, this study set out to explain the legal concepts of value diminution in defective properties, then analyze the impact of defect on value through the valuation theory, and finally attempt to develop valuation methods to determining the value diminution of defective properties.. 政 治 大. The value diminution is mainly divided into “the cost to cure” and “the value diminution resulting from stigma”. In valuation theory, there are two relevant rules of “restoration rule” and “diminution in value rule”. The former contains only “the cost to sure”, but the latter contains both “the cost to cure” and “the value diminution resulting from stigma”. Stigma refers to an intangible psychological impact on value or marketability because of an increased risk or future uncertainty. Both the court decisions in Taiwan and Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) in US tend to admit that the diminution of defective properties contains both “cost to cure” and “value diminution resulting from stigma”. Thus, when valuing defective properties, appraisers could refer to stigma-related valuation theories.. 立立. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. n. er. io. sit. y. Nat. al. i n U. v. Furthermore, all of sales comparison approach, income approach and cost approach can be applied in valuing defective properties. In sales comparison approach, the impact of defect on price can be found through the process of individual factor adjustments. In income approach, the “cost to cure” and “value diminution resulting from stigma” are estimated through decreased of rent income, remediation cost and risk-adjusted discount rate. In cost approach, the concept of functional obsolescence can assist in reaching the value diminution, and in separating “the value diminution resulting from stigma” from “the cost to cure”. Therefore, the value diminution of defective properties can be estimated by traditional approaches. In conclusion, this. Ch. engchi. study has proposed a systematic way to valuing the defective properties, which are in compliance with legal principles and appraisal methods..
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(7) 瑕疵不動產價值減損之評估. 目錄錄 第壹章. 緒論論.......................................................................................................................... 5. 第一節. 研究背景與動機 ................................................................................................. 5. 第二節. 研究目的 ........................................................................................................... 11. 第三節. 研究內容與流流程 ............................................................................................... 12. 一、. 研究架構 ........................................................................................................... 12. 二、. 研究流流程 ........................................................................................................... 13. 第貳章. 價值減損之概念念.................................................................................................... 15. 政 治 大. 第一節. 價值減損之性質及定義 ................................................................................... 15. 一、. 使用價值與交換價值 ....................................................................................... 16. 二、. 技術性貶值與交易易性貶值 ............................................................................... 17. 第二節. 房地價值拆分 ................................................................................................... 21. 一、. 房地價值拆分之實務見見解 ............................................................................... 21. 二、. 房地價值拆分之處理理 ....................................................................................... 22. 第三節. 小結 ................................................................................................................... 23. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 第參參章. 立立. i n U. v. 評估價值減損之理理論論............................................................................................ 25. Ch. engchi. 第一節. 價值損害之評估原則 ....................................................................................... 25. 第二節. 污名 ................................................................................................................... 27. 一、. 污名之定義 ....................................................................................................... 27. 二、. 污名之成因 ....................................................................................................... 29. 三、. 污名之存續性 ................................................................................................... 29. 四、. 污名與其他影響因素之關係 ........................................................................... 30. 第三節. 小結 ................................................................................................................... 32. 第肆章. 評估價值減損之方法............................................................................................ 33. 第一節. 基本概念念 ........................................................................................................... 33. 第二節. 比較法 ............................................................................................................... 36 1.
(8) 瑕疵不動產價值減損之評估. 一、. 比較法本質上的限制 ....................................................................................... 36. 二、. 操作方式 ........................................................................................................... 38. 三、. 直接成本與污名價損 ....................................................................................... 39. 四、. 瑕疵條件之調整因素 ....................................................................................... 40. 五、. 個別因素調整率率率之依據 ................................................................................... 40. 第三節. 收益益法 ............................................................................................................... 47. 一、. 瑕疵發生前後的不不動產價值評估 ................................................................... 47. 二、. 直接成本與污名之關係 ................................................................................... 53. 三、. 瑕疵價損 ........................................................................................................... 55. 第四節. 成本法 ............................................................................................................... 56. 一、. 成本法之基本概念念 ........................................................................................... 56. 二、. 直接成本與污名之關係 ................................................................................... 62. 三、. 成本法在瑕疵不不動產估價的應用 ................................................................... 63. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 第伍章. 立立. 政 治 大. 結論論........................................................................................................................ 69. n. al. er. io. sit. y. Nat. 參參考文獻 ................................................................................................................................. 77. Ch. engchi. 2. i n U. v.
(9) 瑕疵不動產價值減損之評估. 圖目錄錄. 治 政 表目錄錄 大 主觀及客觀的瑕疵概念念 ......................................... 17 立立 經濟學與法學對瑕疵概念念之表示 ................................. 17 ㈻㊫學. 價值損害的評估原則 ........................................... 26 歷歷來來文獻對污名定義之整理理 ..................................... 28 瑕疵損害的基本概念念 ........................................... 33 比較法瑕疵價值減損之評估方式 ................................. 38 成本法之基本概念念 ............................................. 56 瑕疵不不動產建築成本及效用之關係 ............................... 62. •‧. sit. y. Nat. 表一 表二 表三 表四 表五 表六六 表七 表八. 研究流流程 ..................................................... 13 瑕疵發生前後及修復復前後之價值減損差異異 ......................... 39 瑕疵不不動產租金金收益益之變化 ..................................... 49 瑕疵不不動產修復復成本之變化 ..................................... 50 瑕疵不不動產之折現率率率變化 ....................................... 51 展望理理論論 ..................................................... 53 內建式（BUILT-IN）瑕疵價值變化 ................................ 61. •‧ 國. 圖一 圖二 圖三 圖四 圖五 圖六六 圖七. n. al. er. io. 表九 重建成本與重置成本之關係 ..................................... 64. Ch. engchi. 3. i n U. v.
(10) 瑕疵不動產價值減損之評估. 立立. 政 治 大. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 4. i n U. v.
(11) 瑕疵不動產價值減損之評估. 第壹章. 緒論論. 不不動產受到瑕疵1損害後，即使完成修復復工程，相較於未受瑕疵損害的相似不不 動產，其市場價值仍有所差異異。瑕疵損害的發生原因相當多，例例如鄰地施工造成 建物傾斜或地基塌陷，以及建物氯離離子含量量過高，導致建物鋼筋腐蝕及混凝土剝 落落的「海砂屋」 ；以及鋼筋受輻輻射污染，而危害人體健康的「輻輻射屋」 ，或是建物 牆面防水層設計或施工有瑕疵的「漏漏水屋」等等。這些瑕疵損害的發生，都都會影 響不不動產在市場上的價值，而且影響程度度會隨個案情況的不不同而有所差異異。然而， 由於瑕疵損害爭議發生時，受瑕疵損害的不不動產實際上尚未發生交易易，或是交易易 雙方對於瑕疵損害的存在並非完全知悉，故無實際的交易易價值可供參參考。因此， 價值減損的認定必須仰賴不不動產估價師的專業判斷。. 政 治 大. 第一節 研究背景與動機. 立立. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 民國 94 年年期間2，臺北北市政府捷運工程局規劃興建捷運蘆蘆洲線徐匯中學站， 並將此工程交由財團法人中華顧問工程公司設計，並由榮民工程股份有限公司等 三間工程建設公司共同施作。工程建設公司於施工中未盡必要注意及防護措施， 發生開挖面湧水之意外事故，導致鄰近房屋崩裂裂、傾斜、沉陷而受損。房屋所有 權人向臺北北地方法院訴請捷運工程局、中華顧問工程司及榮民工程股份有限公司 等賠償損害。原告認為除修復復費用外，仍應賠償市場價值減損等項目，但被告僅 同意賠償修復復損害的費用。訴訟過程中，法院委託信義不不動產估價師事務所之估. sit. y. Nat. n. al. er. io. 價師擔任鑑定人，並出具估價報告書。法院判決結果認同物被毀損時，被害人除 得請求修補或賠償修復復費用外，如能證明其物因毀損所減少之價額，超過必要之 修復復費用時，就其差額，仍得請求賠償。換言之，房屋所有權人如能證明該房屋 受到營建鄰損的事件後，市場價值減損超過修復復費用時，被告即應賠償市場價值 減損。然而，法院認為鑑定人所使用之估價方法不不夠客觀合理理，無法反應房地傾 斜對價值之影響程度度。因此，法院不不採納不不動產估價師所出具之估價報告書，而 採用台灣省省結構工程技師公會參參考臺北北縣政府工務局鑑定手冊而為評估的鑑定 報告。換言之，由於不不動產估價師所使用之估價方法不不受法院信賴，因此沒有證 據能證明市場價值減損超過修復復費用，而被告僅須以修復復費用作為賠償金金額。. Ch. engchi. 1. i n U. v. 本研究所指之「瑕疵不動產」，指的是受到特定事件影響而造成使用、效用或價值上劣於其他 相似但未受特定事件影響之不動產。所謂「瑕疵」，指的即是不動產受特定事件影響後的結果。 係不動產估價實務上經常使用的詞彙。在學術文獻上，有時亦稱之為「瑕疵（Defect） 」 、有時則 稱之為「損害（Damage）」 、 「影響（Impact） 」 、 「不利條件（Detrimental Conditions）」等等。值得 注意的是，雖然瑕疵、損害、影響、不利條件等等詞彙，都可以視為是同義詞；然而，這些詞彙 不必然完全等同於「污名（Stigma） 」 。受瑕疵損害的不動產，很有可能會發生污名效果，但非必 然發生。 2 本案例整理自台北地方法院 96 年度重訴字 829 號判決。 5.
(12) 瑕疵不動產價值減損之評估. 瑕疵價損的爭議，主要在於價損金金額除了了技術性貶值外，是否包含交易易性貶 值。最高法院 77 年年第九次民事庭會議決議指出： 「…如能證明受瑕疵損害的不不動 產因受損害所減少之價額，超過必要之修復復費用（技術性貶值）時，就其差額（交 易易性貶值） ，仍得請求賠償。」目前多數數法院皆採此見見解，例例如士林林地方法院 99 年年度度訴字 215 號判決即指出： 「…惟上開「修復復費用」 ，性質上僅為除去或減少瑕 疵對系爭建物影響之費用，應為價值減損之最低估算基準，買受人如能證明瑕疵 所減少之價額超過必要之修復復費用時，就其差額，仍得請求。…而漏漏水、混凝土 中氯離離子含量量偏高情形，於工程技術上無法百分之百回復復至無瑕疵狀狀態所存之技 術上貶損（尤其是氯離離子含量量偏高情形），而補強後於漏漏水屋、海砂屋等污名， 與「凶宅宅」等類類此之其他情形，同為我國不不動產交易易實務上影響價格至鉅之重大 因素，乃週知之事實，此觀後述不不動產估價師公會報告益益明，是單純以修復復費用 估定減少價金金之數數額，對買受人殊非公允。」. 政 治 大 減損。此見見解對於估價的專業，間接提供一個挑戰。因為估價師在評估時，如果 立立 認為瑕疵價損中存在交易易性貶值，則須論論證交易易性貶值存在的理理由，以及使用可. 由此可知，法院肯認瑕疵不不動產在修復復後，仍可能存在超過修復復費用的價值. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 被接受的估價方法進行行評估。然而在實務上，估價師在評估瑕疵價損時，經常未 論論及交易易價值減損超過必要修復復費用的理理由；或是使用的估價方法無法取得法官 的信賴，導致估價報告書經常不不受採信。例例如臺灣高等法院 93 年年重上更更(二)字 30 號判決指出： 「…最離離譜的是，鑑定結論論認價格減損乘數數期望值為 0.3351，評 估價格減損金金額為 1,003,055,000 元（見見鑑定報告摘要），然而對於此評估價格 減損金金額之基準如何得出，完全無任何說說說明，甚至未如上訴人訴訟代理理人般認真. sit. y. Nat. n. al. er. io. 製作附表，詳細記載鑑定標的即上訴人等十六六人十七戶，原買入之房屋、土地價 金金及房地含車車位總價，以資比較，真不不知鑑定人以何基準評估？…足見見鑑定報告 顯屬違背常理理及經驗法則，不不足採信。」此外，台北北地方法院 96 年年度度重訴字 829 號判決也對比較標的之選擇與調整提出質疑，提及「…惟該估價報告針對貶價比 例例之計算，所擇定之基準案例例僅有 9 例例，樣本數數甚少，且基準案例例與系爭大樓樓 之受損成因亦非盡皆相同，其中僅有案例例 1、3 之受損原因同為鄰損，另案例例 2、 4、6 之受損原因則無法得知，案例例 9 甚至為海砂屋，該等基準案例例之成交價格 於本件之參參考價值已堪存疑。…系爭估價報告遽以該等基準案例例之成交價與比較 案例例之成交價相比，計算出該等基準案例例之貶價比例例，不不啻將影響二者成交價格 之決定因素，簡化為僅有房屋是否傾斜一點，此貶價比例例顯未能客觀合理理反應出 房地傾斜對成交價之影響程度度，此種計算方式自非妥適。系爭估價報告再進一步. Ch. engchi. i n U. v. 以前開 3 基準案例例之貶價比例例加權平均計算出傾斜房地之貶價比例例為 14% ，並 據以計算出原告所受貶價損害之具體數數額，則其所認定之損害數數額並非可採，至 為灼然。」此判決中，法院指出估價師在選擇比較案例例時，必須以「可比較 （comparable）」的比較標的作為基準。事實上，法院此種見見解切切合估價理理論論。 在估價理理論論中，各種瑕疵條件所造成的污名效果不不完全相同，因此不不同瑕疵條件 的不不動產，不不能直接作為比較案例例。 6.
(13) 瑕疵不動產價值減損之評估. 不不僅如此，法院對於估價師經常以問卷調查取代市場交易易資料料進行行評估，提 出強烈烈的批判。例例如台北北地方法院 100 年年度度訴字第 2651 號判決指摘： 「…以問卷 調查之平均值判定系爭房屋之交易易價格貶損率率率，並非就系爭房屋鄰近地區之房屋 交易易狀狀況加以調查比較，難認符合客觀之標準，…」臺灣高等法院 101 年年上易易字 9 號判決亦認為： 「…惟上開不不動產估價報告書採取問卷統計分析法 ，而採樣數數 量量不不多，衡情欠缺代表性。復復有四位受調查者於無實證依據下逕行行認為系爭房屋 為海砂屋，而該等問卷雖經排除，然據此可見見該項調查方法欠缺客觀性。此外系 爭房屋同棟大廈之房屋即臺北北市○○路路 26 號 4 樓樓，於 100 年年 3 月間以 1,380 萬 元出賣成交；而該屋與系爭房屋之坪數數、建物格局、設計、建材及生活環境條件 均屬相同，有房屋交易易網頁資料料影本可按（見見原審卷二第 97 頁） 。則系爭房地因 瑕疵所減少之價金金評估，即應參參考該項鄰屋交易易資訊，以期正確與客觀。」臺灣 高等法院 93 年年重上更更(二)字 30 號判決更更明確表示：「按有損害斯有賠償，乃損 害賠償之基本法則；而所謂損害係指實害而言，實害之有無，客觀上不不能以問卷 調查作為判定之基準，尤不不能以問卷調查之平均值判定之。然依系爭鑑定報告之. 政 治 大 記載，鑑定人係僅以問卷作調查，並未協同受調查人至現場查看系爭房屋及深入 立立 了了解修復復狀狀況，根本不不足據以客觀判定系爭房屋之價值。上訴人雖主張問卷己說說說 •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 明「建物經補強回復復強度度」等語，且填問卷者若若至現場，將更更因外觀瑕疪，而認 定有價值損害云云。惟受問卷調查者通常存事不不關己之應付心態隨性回答，所稱 折價若若干成，常出於恣意，沒有客觀依據。既未曾至現場，又何得據以斷定本件 房屋之客觀價值及有無交易易價格減損？由此益益加可證鑑定報告顯不不足採。」由此 可知，法院對於估價師現行行所使用的估價方法，深表不不信賴。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 然而，值得注意的是，條件評價法（問卷）並非完全受到所有法院所拒絕， 而且如果能與市場資料料相互佐證，更更能贏得法官的信賴。例例如臺灣高等法院 87 年年重上更更(一)字 77 號判決指出： 「次查上訴人雖指謫鑑定報告中就系爭房地於缺 少中庭花園設施之每坪價差與問卷訪談資料料不不符而懷疑其合理理性云云，惟「本次 勘估作業以市場比較法為估價方法，並考慮市場供需及交易易慣例例綜合分析，同時 並以問卷方式雙向測試評估價格之合理理性。」 （參參見見鑑定報告書第七頁中段） ，足 見見鑑定人就本案之鑑定方式主要係以系爭房地附近相類類型之市場交易易價格為比 較之估價方式，而問卷之訪談資料料僅輔助測試市場比較之結果，換言之，系爭訪 談資料料並非為本案評估價差所據之唯一參參考指標。且依鑑定人所提出之「八十一 年年暖暖區推案一覽表」 ， 「青青河畔」工地每坪之平均單價低於本案有二萬元之差 距，「台北北嘉年年華」工地更更係遠低於本案達每坪約有三萬五千元之差距，上開各. Ch. engchi. i n U. v. 處工地之交易易價格皆係經在公開市場所完成之交易易，相較與因個人主觀認知不不同 所生差距之問卷訪談資料料應更更為客觀、公正，職是，訪談資料料中所示合理理價差雖 為一萬元至一萬五千元間，然市場所顯示之客觀交易易價差既在二萬元於三萬五千 元之間，則鑑定人採市場比較法所為本案價差鑑定之結果，亦合於鑑定報告上所 揭之鑑價法則，並無違誤。」雖然評估不不動產價值時，市場交易易資料料（顯示性偏 好, Revealed Preferences）相較於問卷調查資料料（敘述性偏好 , Stated 7.
(14) 瑕疵不動產價值減損之評估. Preferences）更更受信賴，但是法院仍未完全否定敘述性偏好的適用。換言之， 法院認為估價師在蒐集估價所需的資料料或資訊時，條件評價法比較適合作為一種 替代或次要的方法。 不不動產經常是爭訟的標的，無論論是交易易時的物之瑕疵擔保問題，或是持有期 間受到鄰地施工損害的問題，甚至是共有物分割之訴及請求離離婚之訴等等，都都可 3 能需要評定不不動產的價值。不不動產估價師法第 14 條 規定非不不動產估價師不不得辦 理理不不動產估價業務。在民國 89 年年不不動產估價師法公佈施行行後，當訴訟中牽涉不不 動產價值評定問題時，多委由不不動產估價師進行行估價。在我國訴訟體制下，估價 師扮演著鑑定人的角色，基於特別之知識識經驗（或技能、訓練練、教育），協助法 院了了解證據或事實。換言之，當不不動產價值爭議進入訴訟程序時，由於難以期待 法官具有不不動產估價方面的專業，因此委由不不動產估價師擔任鑑定人，協助法官 釐清價值爭議（郭致遠，2010）。然而，實際上由於我國不不動產估價制度度自實施 以來來亦不不過十來來年年，仍於起步發展階段，關於訴訟方面的估價尚未成熟，估價在 科學上的可信度度仍受到質疑（黃文典，2006）。. 立立. 政 治 大. •‧ 國. ㈻㊫學. 實務上，法官基於專業上的尊重，多採用不不動產估價報告書所認定的結果， 但其實鑑定人的意見見並不不能拘束法官4，因此不不乏有法官不不信任估價報告書所評. •‧. 定的價值，從而不不採用鑑定結果（如前述之法院判決）。在爭訟時，由於不不動產 估價師所出具的估價報告書，是影響訴訟雙方是否能取得勝訴的關鍵，因此不不只 法官會檢驗估價報告書的內容，訴訟當事人以及委任律律師都都會仔細檢驗估價報告 書所使用的估價方法，是否客觀、合理理、可信。其實，並非只有不不動產估價師在. sit. y. Nat. n. al. er. io. 擔任鑑定人時會受到高強度度檢驗，例例如槍擊事件中的彈道鑑定、公害糾紛中的有 毒物質影響鑑定、醫療療糾紛時的醫療療疏失鑑定等等，都都會出現司法正義與科學事 實的交會。在這些訴訟中，釐清科學事實的鑑定報告，扮演左右勝負的關鍵角色， 應該用何種嚴格程度度的標準檢驗鑑定報告，也成為訴訟過程中重要的爭議。假如 使用過於寬鬆的標準檢驗鑑定報告，法官可能會受到「偽科學」的影響而導致誤 判，但相反地如果使用過於嚴格的檢驗標準，被告就能輕易易的否定鑑定報告的結 果，而他們的惡惡行行也將不不會受到制裁 (陳信行行 2011)。. Ch. engchi. i n U. v. 對於科學證據之證據能力力，美國聯聯邦法院先後以兩兩個不不同之判斷標準檢驗之。 早期的標準為 1923 年年後廣泛使用的「普遍接受法則 (Frye Rule ;General Acceptance Test)」 ：以該科學證據在所屬的科學領領域中，是否已經「普遍接受」 3. 不動產估價師法第 14 條： 「Ⅰ不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改 良物及其權利之估價業務。Ⅱ未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依 建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。」 4 最高法院 79 年台上字第 540 號判例： 「法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而 陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查 證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，據採為裁判之依據，不啻將 法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背。」 8.
(15) 瑕疵不動產價值減損之評估. 該科學證據所使用的科學或技術作為判斷標準。但此標準有其缺點，一來來科學日 新月異異，新的科技不不代表不不可信，如果可信，為何因為尚未被多數數科學家普遍接 受，即否定其證據能力力。再者，何謂「普遍接受」，亦為模糊不不明確的標準。此 外，由於此標準只要「普遍接受」即可，因此引發諸諸多的訴訟，耗費大量量的司法 資 源 。 因 此 在 1990 年年 代 時 ， 美 國 最 高 法 院 建 立立 「 可 信 性 法 則 (Daubert 5 Standard ;Reliability Test) 」，認為科學證據必須符合下列列的條件，才能作 為法庭上的證據：(1) 所引用的理理論論、假設或技術經過驗證；(2)曾在同儕審查 的期刊發表；(3)可評估已知或潛在的誤差率率率；(4)操作過程中存在或維持一定的 標準；(5)在相關的科學社群中獲得普遍接受。王兆鵬(2009)指出可信性法則可 以區分為三項因素：(1)理理論論的有效性；(2)科技的有效性；(3)將科技正確應用 於特定案件中。 舉例例而言，(1)理理論論的有效性：例例如海砂屋瑕疵擔保責任之價金金減少金金額， 係基於認為「海砂屋與正常房屋在價格上具有差異異」之理理論論，因此估價師在鑑定. 政 治 大 不不動產受到海砂屋瑕疵影響所減損的價值前，必須先敘明海砂屋與正常房屋在價 立立 格上具有差異異之理理論論為何。(2)科技的有效性：如果已經論論證「海砂屋與正常房 •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 屋在價格上具有差異異」之理理論論，則下一個問題是能否找出有效的科學方法，辨認 出兩兩者價格上之差距。如無有效的科學，則理理論論成為空談，實際上仍無法以價格 作為辨識識證據。不不動產估價師在鑑定海砂屋瑕疵所造成的交易易價值減損時，可能 會應用比較法、收益益法或成本法等。在使用這些方法時，必須要注意所使用的估 價方法是否能有效的辨認出是否具有瑕疵損害的價值差異異。(3)將該科技正確應 用於特定案件中：當不不動產估價師敘明估價理理論論並找出估價方法後，應該要聘用. sit. y. Nat. er. io. 訓練練足夠的人員並正確的操作估價程序。假設不不動產估價師使用問卷調查法蒐集 估價所需之資訊，必須正確的設計問卷內容、尋找適合的調查對象等等。. al. n. v i n Ch 以訴訟為目的的估價和一般的估價有相同的基礎，但卻更更加複雜 (Jeffrey engchi U al. 2012)。Lusvardi & Warren. (2001)認為不不論論是以訴訟為目的的估價或. et 是一般的估價，都都必須使用符合科學、邏邏輯、合法、適當的估價方法，並避免採 用錯誤的市場資料料及使用隱蔽事實的假設，以取得偏好的估價結果。然而，以訴 訟為目的的估價所做出的鑑定報告將左右訴訟的勝負，勢必會在法庭上受到更更嚴 格的檢驗。雖然我國目前對於鑑定報告的證據能力力或證明力力，仍無完整的標準定 論論，但不不動產估價師仍須認知其所出具的估價報告書，將受到更更高強度度的檢驗。 在製作估價報告書時要嚴格的遵行行估價理理論論和使用估價方法，否則不不僅估價意見見 不不受該審判所採用，久而久之，估價師的專業也越來來越不不受尊重。總之，估價師 在製作供訴訟參參考目的之估價報告書時，如何使用適當的估價方法，出具符合證 5. Daubert Standard: (1)Empirical testing: whether the theory or technique is falsifiable, refutable, and/or testable.(2)Whether it has been subjected to peer review and publication.(3)The known or potential error rate.(4)The existence and maintenance of standards and controls concerning its operation.(5)The degree to which the theory and technique is generally accepted by a relevant scientific community. 9.
(16) 瑕疵不動產價值減損之評估. 據能力力和證據證明力力的估價報告書，是值得探討的問題。. 立立. 政 治 大. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 10. i n U. v.
(17) 瑕疵不動產價值減損之評估. 第二節 研究目的 不不動產瑕疵損害是經常發生爭訟的問題，評估價值減損的估價任務也日漸增 加。然而，估價師所出具的瑕疵價損估價報告書，在實務上卻經常不不受法院所信 賴。一方面是因為法律律與估價之間缺乏聯聯繫，彼此之間無法對話。另一方面，在 估價研究上，對於瑕疵價損的理理論論和方法也缺乏探討，造成估價師在實際操作時 無所依據。因此，鑑於實務和學術上對於瑕疵不不動產的價值減損評估，皆尚未建 立立一套完整的評估機制。本研究的研究目的即為，試圖建立立一套瑕疵不不動產的價 值減損評估方法。 值得一提的是，本研究並非要分析特定瑕疵不不動產類類型的價值減損，其原因 有三，一是個別不不動產受到瑕疵損害時，可能會因為本身條件或外在環境的差異異， 而有不不同幅度度的減損；二為研究特定瑕疵不不動產類類型的價值減損，必須有充足的 實際交易易案例例，但除了了實際交易易案例例難以取得外，即使取得實際交易易案例例，也可. 政 治 大 能會遇到交易易資訊不不對稱 而無法信賴真實成交價值的情況；三是不不動產瑕疵損 立立 害的價值減損，迄今尚未有健全的估價機制，遑論論評估特定瑕疵不不動產類類型的價 6. •‧ 國. ㈻㊫學. 值減損。. •‧. 另外，本研究所指之「瑕疵」，係指不不動產受到特定事件影響後，造成該不不 動產相較於未受特定事件影響之不不動產，具有價值減損之問題。例例如：建物鋼筋 混凝土之高氯離離子含量量過高（海砂屋） 、建物鋼筋輻輻射含量量過高（輻輻射屋） 、建物 傾斜、房屋漏漏水等等。諸諸般瑕疵問題並不不普遍存在於一般的不不動產，而僅發生於 少數數不不動產，造成難以評估瑕疵問題對不不動產價值所造成的影響。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v. 實際上瑕疵不動產在交易時，可能會因為瑕疵損害的資訊只由不動產所有權人所持有，買方 在交易過程中可能受到詐欺、隱瞞或未盡查證，受到資訊不對稱的影響的誤判出價，造成實際 成交價值高估。甚至，也有可能買賣雙方對於瑕疵損害的存在都不知情（例如未檢測前的輻射 屋） 。因此，買賣雙方的成交價值可能無法真實反應交易標的的狀況。 11.
(18) 瑕疵不動產價值減損之評估. 第三節 研究內容與流流程 一、研究架構 本研究除了了第一章節為緒論論外；第二章將從法律律規定及實務判決中， 定義價值減損的原則及概念念；第三章則從估價理理論論探討瑕疵損害影響不不動 產價值之原因，以及瑕疵損害在修復復後是否仍會因為污名殘留留的問題而持 續影響不不動產價值；第四章則從國內外文獻探討評估價值減損的估價方 法；最後，第五章則總結本研究之成果，提出結論論。. 立立. 政 治 大. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 12. i n U. v.
(19) 瑕疵不動產價值減損之評估. 二、研究流流程 本文之研究流流程如圖 1-1 所示：. 政 治 大 修復原則（僅含修復成 本） 價損原則（包含污名價損）. 瑕疵損害影響不動產價值減損之理論. 立立. ㈻㊫學. io. y. al. n. 第 五 章. 瑕疵價損＝瑕疵前－瑕疵後. •‧. 評估瑕疵不動產價值減損之方法. Nat. 第 四 章. 交易性貶值（交換價值減損）. 比較法. sit. 第 三 章. 技術性貶值（使用價值減損）. 價值減損之概念. er. 第 二 章. 缺乏評估瑕疵不動產價值減損之機制. •‧ 國. 第 一 章. Ch. engchi U. 結論. 圖一. 研究流程. 13. v ni. 成本法. 收益法.
(20) 瑕疵不動產價值減損之評估. 立立. 政 治 大. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 14. i n U. v.
(21) 瑕疵不動產價值減損之評估. 第貳章. 價值減損之概念念. 不不動產一旦受到損害，便便可能造成價值上的減損。價值減損可分成使用價值 的減損及交換價值的減損，使用價值的減損僅包含「修復復成本」，交換價值的減 損則包含「修復復成本」及「污名價損」。可以透過現代科學技術修復復，並且以其 修復復成本作為減損之價額，在法律律上稱之為「技術性貶值」；受瑕疵損害的不不動 產經過修復復後，仍受到瑕疵損害的殘餘效果影響，而產生的市場價值減損現象， 在法律律上稱之為「交易易性貶值」 （黃茂榮，1985；馬維麟麟，1996；黃茂榮，2005； 林林子欽、陳振惟，2009；吳從周，2011）。交易易性貶值其實就是所謂的殘餘的污 名價損，主要是因為市場上普遍認為該不不動產未來來的市場性和收益益性有降降低的可 能性，面對不不確定性的增加，導致風險的上升及價值的下跌。依據民法第 354 條 7. 關於物之瑕疵擔保之規定，為維護買賣雙方的對價均衡，出賣人應擔保出賣之不不 動產無價值上的瑕疵。最高法院 77 年年第九次民事庭會議亦認為依民法第 196 條. 政 治 大 請求賠償物被毀損所減少之價額，除得請求必要之修復復費用以外，如能證明價值 立立 減損超過必要之修復復費用時，亦得請求賠償其差額。換言之，是否得以請求交易易 8. •‧ 國. ㈻㊫學. 性貶值，關鍵在於是否能證明污名損害所造成的交易易價值減損。. •‧. 第一節 價值減損之性質及定義. sit. y. Nat. 瑕疵不不動產的價值爭議，可能起因於契契約關係，抑或是侵權關係（黃淨愉， 2009；蔡志揚，2009）。在不不同的法律律行行為中，應適用的請求權基礎不不同。在契契. n. al. er. io. 約關係中，可以適用民法第 354 及 359 條關於物之瑕疵擔保之規定；在侵權關係 中，可以適用民法第 196 條關於不不法毀損他人之物之損害賠償之規定。然而，無 論論是契契約行行為或是侵權行行為，其不不動產價值減損之評價基準，皆不不應有所差異異。 換言之，儘管不不同法律律事實可以適用不不同的請求權基礎，但不不動產受到瑕疵所造 成的價值減損，不不因此而有所差異異。此外，雖然民法第 354 條係規範物之瑕疵擔 保的構成要件，而民法第 196 條係規範不不法毀損他人之物的法律律效果，二者的條 9 10 文屬性有異異。然而，民法第 359 條 及第 360 條 亦規定物之瑕疵擔保的價金金減少 及損害賠償。換言之，不不論論是物之瑕疵擔保或是不不法毀損他人之物，皆須評估不不 動產受到瑕疵問題影響，所造成的價值減損。重要的是，瑕疵不不動產價值減損之. Ch. engchi. 7. i n U. v. 民法第 354 條：Ⅰ物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規定危險移轉於買受人 時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。Ⅱ出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品 質。 8 民法第 196 條：不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。 9 民法第 359 條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 10 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履 行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。 15.
(22) 瑕疵不動產價值減損之評估. 評估，都都是建立立在客觀的評價基準上(黃茂榮，2005；向明恩，2011)。因此就客 觀的角度度而言，瑕疵價損不不因適用法條不不同而有所差異異。例例如，在契契約關係中， 假設出賣人明知其所有之不不動產曾發生自殺殺事故而未於交易易時告知，買受人可向 出賣人主張物之瑕疵擔保之規定，請求減少價金金。另一方面，在侵權關係中，假 設不不動產成為第三人自殺殺之現場，不不動產所有權人可以向第三人主張不不法毀損他 人之物之規定，請求損害賠償。然而，不不論論是請求減少價金金或是損害賠償，不不動 產受到自殺殺事實之影響，所承受的價值減損理理應相同。因此，二者的評價基準亦 應相同。 當不不動產受到瑕疵損害時，可能會引起價值減損的現象。然而，如果僅以修 復復成本作為賠償標準，可能無法完整的補償所有權人的損失（賴宏嘉，2009）。 因為這些受損害的不不動產即使在修復復後，仍可能持續受到污名損害的影響而承受 價值減損。原則上，不不動產所有權人在這種損害案件中，毋庸置疑可以請求完整 的修復復成本和其他的間接損失（如租金金損失），但能否可以請求污名損失則未有 確定答案。其實，金金錢補償只是一種替代性的解決方式。因為當不不動產發生瑕疵 損害時，經常無法完美的將不不動產回復復至損害發生前的狀狀態。就建物瑕疵為例例， 當建物發生瑕疵事件時，完整消除瑕疵的方式是將建物拆除重建，但如此作為卻 會導致經濟資源的浪浪費 (Alfert, Collison, & Tate, 2005)。因此，當不不動產 發生瑕疵損害時，多以金金錢作為替代的補償，滿足受害人的損失並避免浪浪費資源。 然而，應該要以何種標準計算金金錢的額度度，滿足雙方當事人的公平和經濟效率率率的 原則，則是一個重要的問題。. 立立. 政 治 大. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. sit. y. Nat. n. al. er. io. 一、使用價值與交換價值. i n U. v. 基於保障交易易安全和維護對價均衡，法律律課以出賣人負擔物之瑕疵擔保責任。 出賣人依法必須擔保該交易易標的物無「價值」 、 「效用」或「品質」上的瑕疵。劉劉 春堂(2008)指出物之「瑕疵擔保責任」是基於維護有償契契約之對價均衡，以保護 交易易安全及信用，而對有償契契約債務人所課予一種特別責任。所謂「對價均衡」 ， 黃茂榮(2004)認為類類似於經濟學中的價格理理論論，亦即買賣當事人雙方就具體契契約 之標的物與價金金透過合意，就對價形成一個均衡點。此均衡點所由決定之基礎事 實，主要牽涉到「瑕疵11」是否存在。關於瑕疵的認定，學者通說說說與實務見見解均 採「主觀結合客觀瑕疵概念念」之觀點，亦即物是否有瑕疵，須先檢視雙方當事人. Ch. engchi. 11. 向明恩(2011)援引德國學者通說及實務見解指出，所謂的瑕疵係指出賣人出賣之標的物之 「實際性質」與「應有性質」相較，存有不利買受人且係關重要之差異者。而所謂「性質」係 指物理上之性質或其他直接存於或出於物體而可影響價值或使用之一切事實上、經濟上、社會 上之關係而言。劉春堂(2008)則將瑕疵分為「廣義瑕疵」和「狹義瑕疵」 ，並認為物之瑕疵擔保 所指之瑕疵應為廣義瑕疵，凡可影響價值或效用之一切因素，均包含在內。所謂的廣義瑕疵， 是指出賣人所交付之物，有任何與契約之約定或法律之規定不相符合者，即構成瑕疵，而不論 是否與物之品質有關，縱令與物之品質無關，仍構成瑕疵。所謂的狹義瑕疵，是指出賣人所交 付之物，必須有影響物之品質之缺陷存在，只限於與物之品質有關者，始構成瑕疵。 16.
(23) 瑕疵不動產價值減損之評估. 之合意約定，如雙方無約定時，則再訴諸諸客觀標準（見見表一）。吳從周(2011)更更 進一步指出所謂「價值瑕疵」即指「交換價值」減損，「效用瑕疵」即指「使用 價值」減損，而品質瑕疵則須於契契約中明示保證品質。買賣標的物為修復復完成後 的瑕疵不不動產時，應屬學說說說上所謂「效用（使用價值）」並未減少，而「價值（交 換價值）」減少之情形（見見表二）。 表一. 主觀及客觀的瑕疵概念 主觀. 價值瑕疵. ---. 效用瑕疵. 契約預定之效用. 品質瑕疵. 保證之品質. 表二. 客觀. 12. 客觀之交換價值 通常之效用 ---. 政 治 大. 13. 經濟學與法學對瑕疵概念之表示. 立立. 效用瑕疵. 法學. 交換價值減損. 交易性貶值. 使用價值減損. 品質瑕疵. ---. 14. ㈻㊫學. •‧ 國. 價值瑕疵. 經濟學. 技術性貶值. •‧. Nat. sit. y. 二、技術性貶值與交易易性貶值. n. al. er. io. 不不動產瑕疵損害的價值減損，可以分成使用價值的減損和交換價值的減損， 前者為技術性貶值，後者為交易易性貶值。通常在計算價值減損時，技術性貶值必 然納入在賠償的範圍內，但交易易性貶值則較具爭議。然而，隨著實務判決的累累積 和最高法院的決議，交易易性貶值的概念念已經逐漸被法律律學者接受。但值得注意的 是，交易易性貶值並非以受害者的角度度評估價值減損，而應以市場上理理性客觀之人 的角度度作為評估基礎。. Ch. engchi. i n U. v. (一)交易易性貶值與技術性貶值之意義 黃茂榮(1985)指出物一旦受到貶值，價值即因而減少。貶值的理理由包含： (1)失去其原來來比較好的外觀，(2)減少其本來來的效用，(3)較原來來不不受喜好， 而降降低交易易上的價值。交易易價值之降降低，一部分是由於前二者之影響，但也 有一部分全是參參與交易易的人之心理理因素造成。換言之，被毀損過的物，人們 總以為它不不完美而比較不不喜好，從而降降低需求。如出賣人欲促成交易易，往往 12 13 14. 價值瑕疵的概念主要建立在市場多數人之合意，屬於客觀的標準，而無主觀的標準。 品質瑕疵的概念主要建立在雙方當事人之約定，屬於主觀的標準，而無客觀的標準。 於契約中特別約定品質保證，係基於當事人本身的需求與目的，因此沒有客觀的衡量標準。 17.
(24) 瑕疵不動產價值減損之評估. 須降降低其價值，使其交易易價值低於同等效用及外觀之物。此外，該文更更進一 步對技術性貶值及交易易性貶值作出定義，所謂「技術性貶值」係指回復復被毀 損之物本來來的外觀及效用，所需的修復復費用。所謂的「交易易性貶值」係指透 過現代修復復技術進行行修復復，仍無法排除被毀損物所殘餘的貶值。另外，馬維 麟麟(1996)更更進一步精精確的定義「交易易性貶值」為物受毀損時，雖經修復復，但 其價值有貶損而無法以科技完全除去之瑕疵。 不不動產損害後所產生的價值減損可分為技術性貶值及交易易性貶值，簡單 來來說說說，所謂的技術性貶值指的就是修復復成本，而交易易性貶值指的就是殘餘的 污名價損。從操作層面而言，技術性貶值相較於交易易性貶值更更容易易評估，主 要是以修復復損害所需花費的成本，作為價值減損額。另外，修復復成本的評估， 可以拆分成工程費用、材料料費用等等，透過專業的土木技師或建築師，即可 輕易易的做出計算，即使非專業人士也可以理理解減損的依據。雖然不不同鑑定人 所評估的修復復成本可能會有所不不同，但可以確定的是，不不會有人會懷疑價值 減損包含技術性貶值的正當性。. 立立. 政 治 大. •‧ 國. ㈻㊫學. 然而，交易易性貶值也是個比較不不容易易理理解的詞彙，許多人認為即使不不動 產受損害，只要經過修復復就不不會有價值減損問題。但事實上，受損害的不不動 產即使修復復完成，仍會受到殘餘污名的影響而有價損(黃茂榮 2005)15。此外，. •‧. 由於交易易性貶值在操作層面上評估不不易易，至今仍未有一套健全的評估機制， 估價師在評估污名價損時經常只憑經驗操作，往往只想快速的獲得價值減損 比例例，卻完全缺乏邏邏輯推演和科學標準。而其估價結果無法令令人信服也非意 外之事。. n. Ch. engchi. er. io. sit. y. Nat. a. i n U. l (二)交易易性貶值在實務判決之爭議. v. 關於交易易性貶值是否應該要列列入價值減損的計算範圍，實務上仍有所爭 議。持否定見見解者如：最高法院 89 年年台上字 2090 號16判決關於鄰地施工造 成建物毀壞之賠償爭議，以及另外一件同樣關於鄰地施工造成建物毀壞之賠 償爭議的台灣高等法院 87 年年重上字 123 號判決17。從判決可以得知，法院不不. 15. 黃茂榮(2005)指出，在物之毀損的情形，受限於受害之物的性質及其受損的狀況，經由修理， 不一定能夠在功能上、外觀上及經濟上完全回復其在損害事件發生前的原狀，因此往往可能還會 遺留下一些瑕疵，或縱使已無瑕疵，但還是有市場價值之減損。這可稱為殘留的損害。 16 最高法院 89 年台上字 2090 號： 「…估價報告書所列之建物效益價值損失部分，係指縱使修繕 完畢，對於建物市場價值仍會造成一定程度之影響，使購買者因受損不願以正常市場價值購買， 造成價值減損及居住者居住之心理壓力而言，核屬抽象，與我國現行損害賠償以具體可計算者為 限之原則不符，上訴人自不得請求此部分之賠償。…」 17 台灣高等法院 87 年重上字 123 號判決：「…本院認市場因素雖可能因房屋受損而造成市價下 跌，但如房屋標的予以修復者，此市場心理因素，即應將之排除，因此計算損害額，自應以修復 標的物至回復原狀，即足認已符合損害賠償填補被害人所受損害原則，況上訴人即被上訴人丙○ ○等人復未能證明其因房屋受損而另受有其他市場價值確已發生之損害，亦不能以臆測之詞，認 18.
(25) 瑕疵不動產價值減損之評估. 接受交易易性貶值的原因在於認為市場價值減損之原因是基於抽象的心理理因 18. 素，難以證明有具體的損害，因此否定列列入價值減損的計算範圍 。然而， 黃茂榮(2005)認為，所謂的市場心理理並非限指受害人一人之心理理，因此稱市 場價值減損之原因是基於抽象的心理理因素，並不不妥當。 在這些否定交易易性貶值的判決中，估價師所出具的估價報告通常不不被採 用，而是採用土木技師或是建築師所出具的鑑定報告。當瑕疵不不動產的價值 減損不不需要評估交易易性貶值，而僅需要評估技術性貶值時，估價師相對於土 木技師和建築師就失去相對的專業優勢。換言之，評估技術性貶值就是評估 修復復瑕疵不不動產恢復復至原狀狀所需的成本，不不論論在實際修復復的執行行，或是修復復 費用的評估，土木技師和建築師在經驗、訓練練、教育養成等各方面，都都優於 估價師。因此，如果法院只認列列技術性貶值作為價值減損的計算標準，估價 師未來來在法院上的地位預期將日漸式微。. 治 政 另一方面，持肯定見見解者則如：台灣高等法院 大 98 年年上易易字 888 號判決 立立 關於房屋漏漏水之瑕疵擔保責任賠償爭議，以及最高法院 91 年年台上 1114 號. 19. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 判決20關於鄰地施工造成建物毀壞之賠償爭議21，從判決可以得知，法院通常 認為如果能證明受損害不不動產經修復復後，其市場價值確實會有減損時，仍然 應該賠償其差額。其實，最高法院 77 年年度度第 9 次民事庭會議決議22已經指 出，物被毀損時所得請求之減少價額，除得以必要之修復復費用為估定標準， 如被害人能證明其物因毀損所減少之價額，超過必要之修復復費用時，就其差 額，仍得請求賠償23。. n. er. io. sit. y. Nat. al. i n U. v. 系爭房屋於修復後，市場心裡因素仍然存在，而必然導致其受有損害。…」 18 邱琦（2011）也認為凶宅所造成的價值減損，是個人主觀及心理因素所致，房屋本體並無任 何價值或效用之滅失或減少，因此不能認為係瑕疵。然而，國內學者及實務判決，多認為凶宅 等瑕疵不動產仍屬物之瑕疵擔保問題（向明恩，1999；連世昌，2009） 。 19 台灣高等法院 98 年上易字 888 號判決：「…即使被害人請求必要之修護費用，如因主觀或客 觀交易條件之影響，其經採取必要之修護後，仍無從完全彌補其交易價值之減損者，就其必要之 修護費用與交易價值減損之差額，非不得另行向加害人請求賠償。…」 20 最高法院 91 年台上 1114 號判決： 「…惟按法院依調查證據之結果，雖得依自由心證認定事實， 但仍不得違反經驗法則與論理法則。物損壞後縱經修復，價值仍必減少，甚難回復未受損前之價 值，此心理因素減價，為社會生活之必然結果。本件原判決認上訴人丙○○等十四人之房屋受損 後，經修復回復原狀，心理因素減價即應排除云云，與經驗法則與論理法則，不無違背。…」 21 此判決為前述台灣高等法院 87 年重上字 123 號判決之後審，前審台灣高等法院否定交易性貶 值，但後審最高法院則採肯定見解，認為從經驗法則觀之，應肯認心理因素所造成的交易性貶值。 22 最高法院 77 年度第 9 次民事庭會議決議：物被毀損時，被害人除得依民法第 196 條請求賠償 外，並不排除民法第 213 條至第 215 條之適用。依民法第 196 條請求賠償物被毀損所減少之價 額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊） 。 被害人如能證明其物因毀損所減少之價額，超過必要之修復費用時，就其差額，仍得請求賠償。 23 物之瑕疵擔保是否須承擔交易性貶值，實務上雖有認為會有雙重得利的問題，但黃茂榮(1985) 即指出實務應用上只要先謹慎的認定技術性貶值的範圍，而將其餘之貶值額度歸入交易性貶值， 便不會帶來應用上的困擾。最高法院 77 年第九次民事庭會議亦採此見解，認為房屋因毀損而減 少之價值損害賠償請求只可在超過修復費用之差額範圍內請求。簡言之，不論學說或實務都肯認. Ch. engchi. 19.
(26) 瑕疵不動產價值減損之評估. 目前多數數法院24都都已經傾向肯定交易易性貶值，因此估價師在鑑定瑕疵不不 動產的價值減損時，除了了必須評估修復復成本外，仍須評估修復復完成後是否有 污名價損的現象。換言之，估價師評估污名價損其實具有法律律上的依據，並 且受實務審判所採納。估價師在製作估價報告書時，如果可以先行行指出污名 價損所依據的法源，便便可穩固立立論論的根基，強化鑑定能力力的專業，減少鑑定 報告在法庭上的爭端。總之，以訴訟為目的的瑕疵不不動產估價，是法律律先行行 估價在後，評估不不動產價格時除了了必須要遵守本身的估價理理論論外，也必須注 意評估的價格結果是否符合法理理上的要求。. (三)交易易性貶值之評估基礎 經濟性價值減損所造成的交易易性貶值，因為是基於市場上交易易價值之差 異異，故應否定主觀價值判斷，避免個人主觀認知與宗教民俗而有不不同的判斷， 而客觀的從市場上一般理理性客觀交易易人的角度度判斷減損價額。史尚寬(1967). 政 治 大 表示物之瑕疵擔保責任中，關於「價值」瑕疵之擔保，除非當事人間有特約 立立 約定審酌之標準外，所謂的價值係涉及客觀價值之認定，亦即是一般價值之 •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 減少。向明恩(2011)亦指出凶宅宅之價值減損標準，若若未特別約定者，自應就 一般理理性客觀之人在為該房屋交易易時所認知之市場價格，參參酌當時社會上普 遍之觀感，而為合於經驗法則之判斷。黃茂榮(2005)更更清楚表示，基於市場 評價所認識識之價值減損，並非以受害者之認識識為基礎，也不不是其精精神神上所受 之損害，而是市場客觀之交易易價值的減損。. sit. y. Nat. n. al. er. io. 向明恩(2011)更更進一步指出，關於價值減損之衡量量標準上，當事人無特 別之約定者，則借助不不動產估價學理理適合性原則以檢視是否有客觀經濟性價 值減損。黃茂榮(2005)也表示，毀損所減少之價額超過必要之修復復費用，當 指修復復後殘留留之交易易價值的減損，亦即交易易性貶值。屬於一種部分不不能回復復 原狀狀的情形。在個案由於就系爭受損標的物並無交易易，該損害的認定屬於在 規範上依經驗法則所做之推算。為該推算，法院固可選任關於系爭損害具有 技術及經濟知識識的鑑定人鑑定，惟最後還是應審酌一切切情況，依所得心證認 定其數數額。. Ch. engchi. i n U. v. 交易性貶值的存在，而其計算方式是以有瑕疵之物和無瑕疵之物間之交易價值差額，扣除修復費 用（技術性貶值）後，餘額即為交易性貶值。 24 例如台灣高等法院 99 年上易字 869 號判決、台灣高等法院 98 年上易字 888 號判決、最高法 院 99 年台上字 1370 號判決、最高法院 99 年台上字 924 號判決、最高法院 93 年台上 381 號判 決、最高法院台上字 1114 號判決。 20.
(27) 瑕疵不動產價值減損之評估. 第二節 房地價值拆分 另外一個關於交易易性價值減損經常會在法院訴訟有所爭議的議題，是建物損 害是否會損及土地價值。如果建物損害會損及土地價值，則評估勘估標的之價值 減損時，不不須拆分房地價值，可以一體計算價損。相反地，如果認為建物損害不不 會損及土地價值，則應該拆分房地價值，僅於建物價值部分計算瑕疵價損。換言 之，在否定的見見解中，瑕疵損害的價值不不會超過建物價值。實務上，法院對於建 物損害是否會損及土地價值的爭議，並沒有絕對的答案，肯定及否定皆有所採。. 一、房地價值拆分之實務見見解 採房地價值分離離說說說者，如最高法院 89 年年台上字 345 號判決25、台灣高等法院 93 年年重上更更(二)字 30 號判決26、台灣高等法院 88 年年重上字 380 號判決27、台灣 高等法院 99 年年重上字 27 號判決28。相反地，採房地價值一體說說說者，如最高法院. 立立. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 25. 政 治 大. n. al. er. io. sit. y. Nat. 最高法院 89 年台上字 345 號判決：「…查上訴人抗辯土地價格不因建物好壞而變動，房屋損 壞，並不發生土地價值折損之問題，自無須賠償土地之價格等語，業據提出土木公會鑑定報告為 證。證人簡茂洲亦證稱： 「依鑑定準則，是建物之價值折損作賠償鑑定，但土地價格不列入，因 土地是不會受損害的」等語。原審就上開證物及證言均未予審酌，即認被上訴人所提出之減值報 告書，連同土地一併鑑定，並無不合，進而以該報告書中所載之鑑定價格作為認定上訴人應賠償 被上訴人減值差額之依據，自嫌速斷。…」 26 台灣高等法院 93 年重上更(二)字 30 號判決： 「…再以房屋購買價款來分析，依上訴人附表 17 戶購買房屋價款總價，大約僅有 4537 萬元，豈可能因瑕疵減損一億多元？查本件土地沒有瑕疵， 為不爭之事實，而且本件房屋之基地價值甚高，按最初之房屋及土地預售契約書約定，土地之賣 價即為房屋之二倍餘，而經上訴人等使用近十年以來，房屋折舊，土地之公告現值則調漲之情形 下，土地價值與房屋價值之價差更大，則就上訴人所謂瑕疵，充其量為房屋部分之瑕疵（而且是 限於地下室之部分，不及於區分所有專有部分）又經修補回復原結構設計之強度，何可能如鑑定 報告所評估之價格減損金額，高於全部購買房屋價款總價一倍有餘，並達房地總價近六成之理？ 難怪被上訴人於訊問鑑定人後，當庭表示願依照鑑定價格（即總價扣除鑑定減損價）全部買回 17 戶，上訴人竟不願意。足見鑑定報告顯屬違背常理及經驗法則，不足採信。…」 27 台灣高等法院 88 年重上字 380 號判決：「…被上訴人子○○出售土地當時之市價，其賣價為 房屋之二倍餘，經上訴人等使用近十年以來，房屋折舊，土地之公告現值則調漲之情形下，土地 價值與房屋價值之價差更大，則就上訴人所謂瑕疵，充其量為房屋之瑕疵，並無關土地，則何能 認房地總價折三成餘？…」 28 台灣高等法院 99 年重上字 27 號判決： 「…陳采瑜不動產估價師事務所雖有於 98 年 2 月 16 日 函覆原審表示系爭房屋之基地受有損害，惟其係依據上開結構技師公會之鑑定報告關於「基礎地 質予以加固，使其穩定」等記載而來，並非該事務所獨立而來，並非該事務所獨立之判斷，而結 構技師公會鑑定報告並不足以證明系爭土地本身土壤受有損害，已如前述，故自難認上開估價師 事務所之函文堪以證明系爭土地本身受有損害。此外林琮智等 3 人復不能提出其他任何積極之 證據資料，以確實證明系爭房屋所坐落之土地本身受有何種損害，則其等主張宏林公司、長虹公 司應就系爭土地受損連帶負價值貶損之賠償責任，即非有據。…」. Ch. engchi. 21. i n U. v.
(28) 瑕疵不動產價值減損之評估. 93 年年台上字 381 號判決29、台灣高等法院 101 年年上字 366 號判決30。. 二、房地價值拆分之處理理 瑕疵不不動產價值減損在房地價值會產生爭議，主要是因為瑕疵損害經常僅發 生於建物，但市場上卻以土地及建物二者形成一個價值，併同交易易。採房地價值 分離離說說說者，主要認為當瑕疵因素僅存在於建物時（例例如凶宅宅、海砂屋、房屋漏漏水 等），只要將建物拆除後，即可消除瑕疵，因此瑕疵僅對建物價值造成影響，不不 及於土地。計算瑕疵價損時，應拆分土地與建物之價值，亦即瑕疵價損不不可能超 過建物價值。然而，採房地價值一體說說說者，主要認為即使瑕疵因素僅發生於建物， 但由於建物為耐久財，耐用年年數數可能長達 50 年年之久。而且如果建物為區分所有 建物時，事實上難以整合產權進行行改建。換言之，即使瑕疵因素僅存在於建物， 但由於建物存在對土地使用造成限制，因此土地價值亦會受到影響。計算瑕疵價 損時，可以不不必拆分土地與建物之價值，亦即瑕疵價損可以超過建物價值。. 立立. 政 治 大. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. 本文認為，房地價值分離離說說說及房地價值一體說說說皆有道理理，但在現實交易易環境 考量量，及估價技術的限制下，應以房地價值一體說說說較優。原因在於現實之交易易習 慣，交易易雙方經常將土地與建物，以同一契契約進行行交易易，亦即房地二者只會形成 一個市場價值，而非土地與建物各形成一個市場價值。換言之，在交易易習慣中， 交易易雙方並無分割土地及建物的價值。此外，在現行行的估價技術上，亦尚未建立立 完善的房地價值拆分技術，難以準確拆分土地及建物之價值。綜此，評估瑕疵不不 動產的價值減損時，考量量現行行的交易易習慣與估價技術，應避免貿然拆分房地價值。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 29. i n U. v. 最高法院 93 年台上字 381 號判決：「…建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之 建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價 值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。原審謂系爭土地無瑕疵，固非無見，但土地上之系 爭房屋具有瑕疵，既經認定，則該土地之價值是否未受影響？殊非無疑。乃原審未遑詳加研求， 逕認中華徵信所專案報告所稱系爭房屋減損之價值占房地總值約 33.51%，作為計算系爭房屋及 土地全部減損價值之數額，於扣除土地原有價格後，全部算為房屋價值減損之數額，致獲「系爭 房屋減損之價值竟達八成」之結論，有違常理及經驗法則云云，而為不利於上訴人之判決，尤嫌 率斷。…」 30 台灣高等法院 101 年上字 366 號判決： 「…上訴人又辯稱：系爭房屋縱有瑕疵而減少價金，土 地部分則不應減少價金云云。惟：建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因 使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與 其上建物價值完全割裂而獨立認定。系爭房屋為 4 層樓集合式住宅之第 2 層，坐落基地亦屬共 有，有土地及建物登記謄本可稽（見原審卷第 26-21 頁） ，自屬集合式住宅建物。又一般房地買 賣價格，包括基地成本價格加建物價格及相當利潤。故因買賣房屋存有傾斜之瑕疵所致之價格減 損，雖不直接影響基地成本價格，但仍應由建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔。換言 之，系爭房屋因存在傾斜之瑕疵，除令減損建物交易價格外，對應分配至土地之相當利潤亦有減 損，在一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋諸兩造所簽署之系爭契約第 4 條僅載買賣總 價 1,560 萬元，並未就土地、房屋分別約定價格，顯見兩造係就系爭房地整體作為單一交易標的 物。縱系爭房屋坐落之土地並無房屋傾斜之瑕疵，但因系爭有瑕疵之房屋存在於土地之期間，事 實上該土地無從為其他利用，而房屋通常存在於土地上之時間又長達數十年，則系爭房屋既具有 瑕疵，該土地之價值當然亦同受影響。是上訴人此部分辯解，亦無可採。…」. Ch. engchi. 22.
(29) 瑕疵不動產價值減損之評估. 第三節 小結 物之瑕疵擔保的精精神神在於維持「對價均衡」(黃茂榮 2004)，讓買賣雙方在 交易易的過程中互得其利利且不不受損失，進而保障交易易安全。交易易時，出賣人應向買 受人擔保其交易易標的物不不具價值、效用和品質上的瑕疵。否則，買受人在允諾諾交 易易時，便便不不會以原約定的金金額進行行交易易，或甚至拒絕進行行交易易。如果交易易標的物 是修復復完成後的瑕疵不不動產，雖然該不不動產的使用價值已經回復復，但其客觀上的 交換價值仍會發生減損。換言之，即使不不動產在實體上已無瑕疵而無技術性貶值， 但由於市場上較為厭惡惡此類類不不動產，因此在市場上仍會發生價值減損的問題而有 交易易性貶值。此種非現代修復復技術可以排除的瑕疵價損，為了了維護對價均衡，依 法應給予補償。但值得注意的是，由於交易易性貶值是以市場上交易易價值減損的基 礎，故應否定主觀判斷而採用客觀的判斷標準。總之，法院面對瑕疵不不動產的物 之瑕疵擔保爭議，為維護交易易雙方的對價均衡，認可交易易性貶值所造成的價值減 損。不不動產估價師在評估不不動產的瑕疵價損時，應該秉持法律律上的精精神神，評估瑕. 政 治 大 疵不不動產的技術性貶值和交易易性貶值，並從客觀的角度度評估瑕疵不不動產的交換價 立立 值減損。 •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 23. i n U. v.
(30) 瑕疵不動產價值減損之評估. 立立. 政 治 大. •‧. •‧ 國. ㈻㊫學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 24. i n U. v.
(31) 瑕疵不動產價值減損之評估. 第參參章. 評估價值減損之理理論論. 從我國的法律律規定和實務判決中可以發現，如能證明受瑕疵損害的不不動產因 受損害所減少之價額，超過必要之修復復費用時，就其差額，仍得請求賠償。換言 之，估價師在評估瑕疵損害的價值減損時，除了了技術性貶值以外，仍須評估交易易 性貶值。其實，在估價文獻中，針對瑕疵價損的評估也有二種原則，即「修復復原 則(restoration rule)」與「價損原則(diminution in value rule)」，前者指 的即是以修復復費用為評估基準，後者則以市場價值減損為評估基準。二個原則之 間最大的差異異點在於，是否有考量量污名效果所造成的經濟性價值減損。 污名效果，是因為不不動產一旦發生瑕疵損害，在修復復完成後仍可能基於風險 或不不確定性增加的關係，而使該不不動產出現價損的現象。雖然污名效果可能會隨 著時間經過而遞減，但評估價值減損時，仍應反應污名在未來來特定期間內對不不動 產所造成的影響。此外，估價師在評估污名效果時，也必須注意污名效果與其他 相關因素31之間的交互作用，以確實反應瑕疵損害對不不動產所造成的價值減損。. ㈻㊫學. •‧ 國. 立立. 政 治 大. 第一節 價值損害之評估原則. •‧. 瑕疵不不動產的價值減損評估，主要有二種原則，即「修復復原則(restoration rule)」與「價損原則(diminution in value rule)」。所謂的修復復原則，係指受 損害的不不動產所有權人可以獲得的賠償金金額，是以恢復復不不動產損害前狀狀態所必須 花費的修復復成本作為衡量量標準。所謂的價損原則，係指受損害的不不動產所有權人. sit. y. Nat. n. al. er. io. 可以獲得損害前後的市場價值差異異補償(Alfert et al. 2005)。Phillip S. Mitchell (2000)亦認為不不動產的損害類類型可以分成客觀的「直接損害(direct damages)」及主觀的「間接損害(indirect damages)」。前者指的是修復復不不動產 到損害發生前的圓滿狀狀態所需耗費的成本，此種成本的估計過程相對簡單。後者 指的是不不動產在修復復前因為損害而有市場性和收益益性的財務損失，或是在修復復後 因為損害的殘餘效果導致經濟損失。Sanders (1996)亦指出通常瑕疵問題的價值 減損主要包含兩兩個部分：(1)矯正或修復復損害的成本(Cost to correct or repair the damage)：由專業的建築或地質工程師鑑定瑕疵問題的性質和內容，並規劃 一套合適的補救措施；(2)修復復後的殘餘價損(Residual loss in value after repairs are made)：類類似污名、枯萎、污染的觀念念。. Ch. engchi. i n U. v. 雖然上述三位學者使用的名詞不不全然相同，但仔細探究即可發現各家學說說說在 概念念上是相符的（見見表三）。基本上，瑕疵不不動產的價值減損，主要可以分成二 大原則，即修復復原則及價損原則，前者是以修復復不不動產回復復至損害前的狀狀態所需 31. 例如瑕疵發現至進行交易的時間長短、大眾媒體對於瑕疵存在的報導等等，都會影響污名的 變化，詳見本章第二節之論述。 25.
(32) 瑕疵不動產價值減損之評估. 花費的修復復成本作為衡量量標準，可以由結構技師、工程師、地質專家等作技術上 的分析，直接作客觀的評估；後者是以不不動產損害前後的市場價值差異異作為衡量量 標準，可以由不不動產估價師依據估價原理理及市場資料料等進行行分析評估。修復復原則 和價損原則之間的差異異，主要在於是否考量量瑕疵不不動產在修復復完成後，相較於無 瑕疵的不不動產之間所存在的市場價值差異異。更更進一步言之，市場價值減損和修復復 成本之間的差異異，是一種經濟性的價值減損，又稱為污名(stigma)。 價值損害的評估原則 文獻. 分類. 意涵 受損害的不動產所有權人可以獲得的賠. 修復原則 (2005). 償金額，以恢復不動產損害前狀態所必. (restoration rule) 價損原則. 須花費的修復成本作為衡量標準。. 政 治 大. 受損害的不動產所有權人可以獲得損害. (diminution in value rule). 立立. 修復不動產到損害發生前的圓滿狀態所. 直接損害. 對簡單。. 不動產在修復前因為損害而有市場性和. 間接損害. •‧. (2000). •‧ 國. Mitchell. 需耗費的成本，這種成本的估計過程相. (direct damages). 收益性的財務損失，或是在修復後因為. (indirect damages). 損害的殘餘效果導致經濟損失。. 矯正或修復損害的成本. 由專業的建築或地質工程師鑑定瑕疵問. (Cost to correct or repair. 題的性質和內容，並規劃一套合適的補. the damage). 救措施。. io. al v i 修復後的殘餘價損 n C in value (Residual loss h i U e n g c h類似污名、枯萎、污染的觀念。 n. (1996). y. Nat Sanders. ㈻㊫學. Phillip S.. 前後的市場價值差異補償。. sit. Alfert et al.. er. 表三. after repairs are made). 26.
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