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第肆章 評估價值減損之方法
瑕疵不不動產之價值減損，是不不具瑕疵（瑕疵發生前）的不不動產價值，與具有 瑕疵（瑕疵發生後）的不不動產價值二者之間的價值差額。根據修復復原則與價損原 則，可以知悉二者之間的價差，源於修復復成本與污名價損。在評估瑕疵不不動產的 價值減損時，可以透過成本法及收益益法評估修復復成本與污名價損。或是透過比較 法評估具有瑕疵（瑕疵發生後）的不不動產價值，並以不不具瑕疵（瑕疵發生前）的 不不動產價值扣減，即可推算整體的價值減損。
第一節 基本概念念
瑕疵不不動產價值減損之評估，最基本的概念念即為「損害前之價值」扣 除「損害後之價值」，等於「瑕疵價損」。這個公式是評估瑕疵不不動產價值 減損的核心觀念念，也是驗證價值評估結果的恆等式（見見表五）。在估價的 原理理中，價值減損又可以區分成修復復成本和污名價損；在法律律的規範中，
價值減損亦可以區分成技術性貶值及交易易性貶值。所謂的修復復成本指的是 修復復不不動產回復復至損害前的狀狀態，所需支出的費用。修復復成本的定義剛好 符合法律律所規範的技術性貶值。所謂的污名價損指的是受瑕疵損害的不不動 產經過物理理修復復後，市場普遍擔憂瑕疵問題尚未完全消除或有復復發的可能 性，因此提高風險和不不確定性的評等，導致不不動產價值降降低。污名價損的 定義亦符合法律律規範的交易易性貶值。總之，不不動產發生瑕疵損害後，價值 減損主要可以區分成二部分，即為修復復成本（技術性貶值）及污名價損
（交易易性貶值）。在評估瑕疵損害對不不動產造成的價值影響時，必須注意 不不能忽略略任何一部分，否則無法確實的評估價值結果。
表五 瑕疵損害的基本概念
損害前之價值 － 損害後之價值 ＝ 瑕疵價損
＝ 修復成本 ＋ 污名價損
＝ 技術性貶值 ＋ 交易性貶值 損害前之價值 ＝ 損害後修復完成之價值 ＋ 污名價損
＝ 損害後修復完成之價值 ＋ 交易性貶值
此外，當投入修復復成本對不不動產進行行修復復工程後，不不動產的價值會回 升，但可能不不會回復復至損害前之價值。此時，「損害前之價值」等於「損 害後修復復完成之價值」加上「污名價損」。不不動產受到瑕疵損害後，投入 修復復成本進行行修復復工程，此時不不動產價值為損害前之價值扣除修復復成本
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估瑕疵價損時，必須先評估租金金收益益損失、修復復成本及風險溢酬（折現率率率 的變動），其中租金金收益益損失及修復復成本屬於技術性貶值，風險溢酬所造 成的污名價損屬於交易易性貶值。使用成本法評估瑕疵價損時，則利利用重建 成本與重置成本之間的差異異，求取功能性退化，而後進一步區分修復復成本 及污名價損。
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