第四節 成本法
三、 成本法在瑕疵不不動產估價的應用
增加的額外營運費用 (Hartman & Shapiro, 1983)。必須注意的是，以上 二者皆包含實體結構上的修復復費用及心理理效用上的價值減損，必須作進一 步的拆分，才能區分修復復成本（技術性貶值）及污名價損（交易易性貶值）。
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用重置成本法所評估之不不動產價格 (Laronge, 2000)。所謂的替代原則，指的是購買者對於一棟不不動產所願意支付的取得成本，不不會超過另一棟具
Laronge (2000)認為根據替代原則，重建成本法之價值應等相等於重 置成本法之價值，將二公式互相代入，可得表九：
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因此，我們可以得知在這個案例例中，功能性退化為 25 萬元。其中，功 能性退化(25 萬元)扣除修復復成本(15 萬元)之差額(10 萬元)，即為市場上 對於這種瑕疵不不動產所反應的市場價值損失。市場價值減損 10 萬元，是因 為具有瑕疵的不不動產在修復復後，與其他無瑕疵的不不動產相比，雖然已經沒 有實體效用上的差異異，但仍然因為二者間具有心理理效用上的差異異，因此會 有價值減損的反應。這種在修復復後所殘餘的價值損失，符合交易易性貶值的 定義（透過現代修復復技術進行行修復復，仍無法排除被毀損物所殘餘的貶 值。），也符合污名的概念念（不不動產受到瑕疵問題的殘餘效果影響，所導致 的價值減損現象。）。
(二) 額外的營運成本
房屋漏漏水所造成的價值減損，可以用功能性退化反應價值減損。假設 當初興建房屋時未於結構內設計防水隔層，造成日後牆面易易於滲水，每隔 數數年年就需要進行行修復復工程。此時，必須將未來來所需支付的超額營運成本
（excess operating expenses）折現，所折現回來來的現值即為功能性退 化。然而，必須注意折現時所使用的折現率率率。當使用一般的折現率率率進行行折 現時，所求得的現值是實際超額營運支出；使用風險溢酬進行行折現時，所 求得的現值為避損超額營運支出。前者屬於直接成本，後者屬於污名價 損。
假設，現有一棟具有房屋漏漏水瑕疵的建物，剩餘耐用年年數數為 20 年年，未 來來每隔 10 年年就必須花費 10 萬元進行行一次補強工程，亦即除了了目前進行行一 次補強工程外，在 10 年年後仍須再進行行一次補強工程。（假設一般現金金流流量量 折現率率率為 10%，負向現金金流流量量折現率率率為 8%。）
功能性退化為：138912 元
第 1 年年 10 萬元 (1 + 8%) 92593 + 第 10 年年 10 萬元 (1 + 8%) 46319
= 138912
其中，修復復成本（實際超額營運支出）為：129463 元
第 1 年年 10 萬元 (1 + 10%) 90909 + 第 10 年年 10 萬元 (1 + 10%) 38554
= 129463
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另外，污名價損為（避損超額營運支出）：9449 元
第 1 年年 10 萬元 (1 + 8%) 92593 - 第 1 年年 10 萬元 (1 + 10%) (90909) + 第 10 年年 10 萬元 (1 + 8%) 46319 - 第 10 年年 10 萬元 (1 + 10%) (38554)
= 9449
其中，以 10%折現率率率對修復復成本進行行折現所求得之現值(129463 元)，
屬於實際支付的額外營運成本。然而，基於展望理理論論中的稟賦效應，人們 對於未來來可能會發生的損失有厭惡惡感，因此賣方必須降降低現在出售不不動產 的價值，才會提高買方選擇進行行交易易的偏好。換言之，房屋漏漏水瑕疵對建 物價值的損害，是一種價值上的損失。就買方而言，面對這種未來來可能發 生的價值損失，相較於未來來可能會產生的收益益，會較為厭惡惡，因此價值損 失的折現率率率會低於一般收益益的折現率率率。在這個理理論論下，我們應該使用較低 的 8%折現率率率對修復復成本進行行折現，求得功能性退化的現值(138912 元)。最 後，功能性退化的現值和實際超額營運支出之間的差異異(9449 元)，即為人 們厭惡惡瑕疵建物未來來具有不不確定的損失風險，造成的心理理上的價值減損。
同樣地，這種心理理上的價值減損，符合交易易性貶值的定義，也符合污名價 損的概念念。
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所使用的估價方法，是否客觀、合理理、可信。Lusvardi & Warren. (2001)認為 不不論論是以訴訟為目的的估價或是一般的估價，都都必須使用符合科學、邏邏輯、合•‧
針對瑕疵價損的評估也有二種原則，即「修復復原則(restoration rule)」與
「價損原則(diminution in value rule)」，前者即以修復復費用為評估基準，後 者則以市場價值減損為評估基準。二個原則之間最大的差異異在於，是否有考量量 污名效果所造成的經濟性價值減損。換言之，修復復原則和價損原則之間的差 異異，主要在於是否考量量瑕疵不不動產在修復復完成後，相較於無瑕疵的不不動產之 間，所存在的市場價值差異異。
受損害但已修復復的不不動產，與未受損害的不不動產之間，具有市場價值差
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(Stigma)」。污名影響不不動產價值的原因，在於瑕疵的殘餘效果降降低不不動產的市 場性和收益益性，導致持有不不動產的風險上升，進而造成經濟性的價值減損。換 動產價值受到瑕疵因素影響 (Lusvardi & Warren, 2001)，所受到的整體損失。整體損失中包含修復復成本及污名價損。
另外，也可以使用瑕疵發生前(A)之不不動產價值，扣除瑕疵發生後修復復後(C)
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的來來源依據包括成對買賣案例例分析（Paired Sales Analysis）、再出售分析（Resale Analysis）、多元迴歸分析（Multiple Regression Analysis）、條件 評價法（Contingent Valuation Method）等等。
實務上，許多估價師都都使用問卷調查的方式，評估瑕疵不不動產之價值減損。 Professional Appraisal Practice, USPAP)要求估價師評估環境風險和不不確定 增加對不不動產價值的影響時，必須基於市場資料料進行行分析，不不能作出無證據支持
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上的差異異，因此會有價值減損的反應。這種在修復復後所殘餘的價值損失，符合交 易易性貶值的定義（透過現代修復復技術進行行修復復，仍無法排除被毀損物所殘餘的貶 值。），也符合污名的概念念（不不動產受到瑕疵問題的殘餘效果影響，所導致的價 值減損現象。）。
透過比較法、收益益法及成本法的推算，可以有效的評估瑕疵不不動產的價值減 損，亦即符合科技的有效性。綜合而論論，瑕疵不不動產的價值減損，主要分為修復復 成本及污名價損；前者為技術性貶值，後者為交易易性貶值。在估價理理論論中，亦有 修復復原則與價損原則；前者僅以修復復成本為基準，後者則不不僅包含修復復成本，更更 包含污名價損。污名價損主要是因為勘估標的未來來的收益益性及市場性，受到瑕疵 問題影響，導致風險及不不確定增加，而承受的價值減損。不不論論是我國法院實務判 決或是美國通用專業估價實施標準（USPAP），都都傾向肯認修復復成本及污名價損皆 為瑕疵價損的一部分。換言之，估價師在評估瑕疵價損時，具有理理論論上的基礎。
更更進一步地，我們可以透過比較法、收益益法及成本法，評估瑕疵價損的金金額。在 比較法中，透過個別因素調整的操作，反應瑕疵問題對價值的影響。在收益益法中，
透過租金金收益益損失、修復復成本及折現率率率，反應直接成本及污名價損。在成本法中，
透過功能性退化的概念念，反應瑕疵問題對價值的影響，並可以扣除修復復成本後，
拆分污名價損。因此，估價師在評估瑕疵價損時，具有方法上的基礎。
歷歷來來的法院判決，指出估價報告書許多缺陷，這些錯誤的指摘其來來有自。
估價師必須思考，交易易性貶值在估價上所代表的意涵，以及其評估方法。回顧 估價文獻，本文發現「污名」可以作為解釋交易易性貶值的理理論論基礎。污名的理理 論論基礎，讓估價師在評估瑕疵不不動產的價值減損時，能提出具有科學依據的論論 證，解釋市場價值的減損何以可能高於修復復費用。此外，不不論論是比較法、收益益 法或成本法，都都有其發揮的空間，但也有本質上的限制。估價師實際操作三大 方法時，必須予以知悉，避免其估價意見見不不攻自破。值得注意的是，相較於使 用條件評價法取得評估價值所需要的資訊，使用實際的市場交易易資料料進行行評 估，更更具有可信度度。換言之，估價師在評估瑕疵價損時，應優先使用市場交易易 資料料，以三大估價方法進行行評估。
然而，在不不同的瑕疵不不動產個案上，污名效果會受到資訊揭露露程度度、市場 供需狀狀況、效用回復復水準等等因素影響。因此，瑕疵不不動產在具體個案上是否 存在污名，或是污名的影響程度度為何，並非理理論論可以回答的問題，而是一個實 證問題。在實證上，各種瑕疵因素對不不動產所造成的污名效果，有待後續研究 更更深入探討；而具體個案的污名價損，則有待估價師依其專業能力力和實務經驗 進行行判斷。
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參參考文獻
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以輻輻射屋、海砂屋及地震後受損屋之買賣為中心」，『高大法學論論叢』，6(1)：
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