第一節 價值減損之性質及定義
二、 技術性貶值與交易易性貶值
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之合意約定，如雙方無約定時，則再訴諸諸客觀標準（見見表一）。吳從周(2011)更更 進一步指出所謂「價值瑕疵」即指「交換價值」減損，「效用瑕疵」即指「使用 價值」減損，而品質瑕疵則須於契契約中明示保證品質。買賣標的物為修復復完成後 的瑕疵不不動產時，應屬學說說說上所謂「效用（使用價值）」並未減少，而「價值（交 換價值）」減少之情形（見見表二）。
表一 主觀及客觀的瑕疵概念
主觀 客觀
價值瑕疵 ---12 客觀之交換價值
效用瑕疵 契約預定之效用 通常之效用
品質瑕疵 保證之品質 ---13
表二 經濟學與法學對瑕疵概念之表示
經濟學 法學
價值瑕疵 交換價值減損 交易性貶值
效用瑕疵 使用價值減損 技術性貶值
品質瑕疵 ---14
二、 技術性貶值與交易易性貶值
不不動產瑕疵損害的價值減損，可以分成使用價值的減損和交換價值的減損，
前者為技術性貶值，後者為交易易性貶值。通常在計算價值減損時，技術性貶值必 然納入在賠償的範圍內，但交易易性貶值則較具爭議。然而，隨著實務判決的累累積 和最高法院的決議，交易易性貶值的概念念已經逐漸被法律律學者接受。但值得注意的 是，交易易性貶值並非以受害者的角度度評估價值減損，而應以市場上理理性客觀之人 的角度度作為評估基礎。
(一) 交易易性貶值與技術性貶值之意義
黃茂榮(1985)指出物一旦受到貶值，價值即因而減少。貶值的理理由包含：
(1)失去其原來來比較好的外觀，(2)減少其本來來的效用，(3)較原來來不不受喜好，
而降降低交易易上的價值。交易易價值之降降低，一部分是由於前二者之影響，但也 有一部分全是參參與交易易的人之心理理因素造成。換言之，被毀損過的物，人們 總以為它不不完美而比較不不喜好，從而降降低需求。如出賣人欲促成交易易，往往
12 價值瑕疵的概念主要建立在市場多數人之合意，屬於客觀的標準，而無主觀的標準。
13 品質瑕疵的概念主要建立在雙方當事人之約定，屬於主觀的標準，而無客觀的標準。
14 於契約中特別約定品質保證，係基於當事人本身的需求與目的，因此沒有客觀的衡量標準。
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等瑕疵不動產仍屬物之瑕疵擔保問題（向明恩，1999；連世昌，2009）。19 台灣高等法院 98 年上易字 888 號判決：「…即使被害人請求必要之修護費用，如因主觀或客
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目前多數數法院24都都已經傾向肯定交易易性貶值，因此估價師在鑑定瑕疵不不 動產的價值減損時，除了了必須評估修復復成本外，仍須評估修復復完成後是否有 污名價損的現象。換言之，估價師評估污名價損其實具有法律律上的依據，並 且受實務審判所採納。估價師在製作估價報告書時，如果可以先行行指出污名 價損所依據的法源，便便可穩固立立論論的根基，強化鑑定能力力的專業，減少鑑定 報告在法庭上的爭端。總之，以訴訟為目的的瑕疵不不動產估價，是法律律先行行 估價在後，評估不不動產價格時除了了必須要遵守本身的估價理理論論外，也必須注 意評估的價格結果是否符合法理理上的要求。
(三) 交易易性貶值之評估基礎
經濟性價值減損所造成的交易易性貶值，因為是基於市場上交易易價值之差 異異，故應否定主觀價值判斷，避免個人主觀認知與宗教民俗而有不不同的判斷，
而客觀的從市場上一般理理性客觀交易易人的角度度判斷減損價額。史尚寬(1967) 表示物之瑕疵擔保責任中，關於「價值」瑕疵之擔保，除非當事人間有特約 約定審酌之標準外，所謂的價值係涉及客觀價值之認定，亦即是一般價值之 減少。向明恩(2011)亦指出凶宅宅之價值減損標準，若若未特別約定者，自應就 一般理理性客觀之人在為該房屋交易易時所認知之市場價格，參參酌當時社會上普 遍之觀感，而為合於經驗法則之判斷。黃茂榮(2005)更更清楚表示，基於市場 評價所認識識之價值減損，並非以受害者之認識識為基礎，也不不是其精精神神上所受 之損害，而是市場客觀之交易易價值的減損。
向明恩(2011)更更進一步指出，關於價值減損之衡量量標準上，當事人無特 別之約定者，則借助不不動產估價學理理適合性原則以檢視是否有客觀經濟性價 值減損。黃茂榮(2005)也表示，毀損所減少之價額超過必要之修復復費用，當 指修復復後殘留留之交易易價值的減損，亦即交易易性貶值。屬於一種部分不不能回復復 原狀狀的情形。在個案由於就系爭受損標的物並無交易易，該損害的認定屬於在 規範上依經驗法則所做之推算。為該推算，法院固可選任關於系爭損害具有 技術及經濟知識識的鑑定人鑑定，惟最後還是應審酌一切切情況，依所得心證認 定其數數額。
交易性貶值的存在，而其計算方式是以有瑕疵之物和無瑕疵之物間之交易價值差額，扣除修復費 用（技術性貶值）後，餘額即為交易性貶值。
24 例如台灣高等法院 99 年上易字 869 號判決、台灣高等法院 98 年上易字 888 號判決、最高法 院 99 年台上字 1370 號判決、最高法院 99 年台上字 924 號判決、最高法院 93 年台上 381 號判 決、最高法院台上字 1114 號判決。