第四節 成本法
一、 成本法之基本概念念
實體折舊（Physical Deterioration）
可修復（Curable）
不可修復（Incurable）
短壽命項目（Short-Lived Items）
長壽命項目（Long-Lived Items）
功能性退化（Functional Obsolescence）
可修復（Curable）
外部性退化（External Obsolescence）
不可修復（Incurable）
整理自 Lusht（2001)
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2001; Lusht, 2001)。必須注意的是，使用重置成本時除了了要選用相等效 用（equivalent utility）的建築方式外，仍必須遵循最具成本效益益原則（the most cost-effective）。因此，重置成本並不不需要處理理過度度引起的 功能性退化 (Laronge, 2000)。
重建成本與重置成本最大的差異異在於前者著重在實體結構上的意涵，
後者著重在效用上的意涵 (Lusht, 2001)。當我們使用重建成本時，可以 想像是在評估一棟與勘估標的完全相同的建物，因此勘估標的所具有的一
(Laronge, 2000)。換言之，就重置成本的本質而言，建物的市場價值並非 單純取決於製造者。製造者所支出的建造成本並不不影響買方的決策，重點 不不具相關性 (Lusht, 2001)。另外，功能性退化會隨著市場不不同而有所差
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退化，在定義上更更加沒有一致的共識識 (Mansfield & Pinder, 2008)。然 而，這不不表示功能性退化不不重要。事實上，成本法中的三大折舊項目都都具 化。 Hartman, Shapiro(1983)認為功能性退化是指勘估標的基於瑕疵（Deficiencies）所造成價值減損。這種價值減損是實體折舊以外的損 失，起因於勘估標的相較於重置建物而言，具有效用上的損害。
Lusht(2001)認為功能性退化是指不不動產的功用（功能性能力力, Functional Capacity）或效用（Efficiency）受到損害所造成的價值減損。可以反應 不不動產本身生產要素投入過度度（Overcapacity）、生產要素投入不不足
（inadequacy）或流流行行趨勢變化（Changes in the [state of the] art）
等因素所導致的價值損失。因此，當不不動產的構成要素在現行行的市場標準 下，形成無效率率率的使用時，就可以利利用功能性退化反應其價值損失。事實 上，功能性退化的關鍵概念念在於「效用」及「重置建物」 (Mansfield &
Pinder, 2008)。功能性退化是指不不動產基於本身的內部瑕疵，相較於重置 建物而言具有效用上的損失，導致價值減損。換言之，即使不不動產具有瑕 疵，但市場上卻沒有可替代的重置建物時，並不不發生功能性退化；或是即 使不不動產具有瑕疵，但相較於重置建物而言，並沒有效用上的差異異時，亦 不不發生功能性退化。因此，評估瑕疵不不動產的價值時，除了了必須注意市場
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上是否具有其他可替代的重置建物以外，亦必須注意該瑕疵是否會導致勘 估標的與重置建物二者之間具有效用上的損失。當上述的前提成立立時，就 可以透過功能性退化來來反應瑕疵對於不不動產所造成的價值減損。
1.
值得修復復及不不值得修復復之功能性退化
實體折舊與功能性退化都都可以區分為可修復復（Curable）及不不可修復復
（Incurable），二者之間的關鍵差異異在於經濟性而非實體性。亦即一個折 舊項目必須不不只在實體上具有修復復的可能性，仍須具有值得修復復的經濟性 時，該折舊項目才是可修復復的折舊項目 (Lusht, 2001; Hartman &
Shapiro, 1983)。換言之，所謂可修復復的折舊項目是指修復復該項目對於不不 動產所增加的價值，大於或等於進行行修復復所必須支出的成本；相反地，不不 可修復復的折舊項目是指修復復成本超過修復復該項目後對於不不動產所增加的價 值。簡言之，可修復復或不不可修復復是以不不動產價值的角度度著手，並非以實體 結構上可修復復即滿足，必須修復復後具有效益益時才應進行行修復復。然而，由於 外部性退化起因於勘估標的以外，並非不不動產所有權人所能控制，因此不不 論論是區位性或經濟性的外部性退化，通常都都歸類類於不不可修復復的折舊項目 (Lusht, 2001)。
瑕疵不不動產諸諸如海砂屋、房屋漏漏水或建物傾斜等等，都都必須先判斷該 瑕疵是否為可修復復。例例如海砂屋可以透過幾種常見見的修補工法進行行修復復：
陰極防蝕工法、鋼鈑補強或複合材料料補強工法、混凝土砂漿補修工法、裂裂 縫注入工法或表面塗裝工法等，但這些修補工法都都有不不同程度度的修復復效果 及修復復成本。估價師在進行行評估工作前，必須先委由專業的結構技師、土 木技師或建築師等專業人士進行行評估，判斷該不不動產的瑕疵問題在實體上 是否可修復復，以及其修復復效果和修復復成本等。然後由估價師判斷修復復後對 不不動產所增加的價值，是否大於或等於進行行修復復所支出的成本。如果評估 結果為可修復復，則以進行行修復復的前提假設，評估修復復後所殘餘的污名價 損；相反地，如果評估結果為不不可修復復，則以不不進行行修復復的前提假設，評 估該瑕疵不不動產目前的殘餘價值。
2. 過度度引起、瑕疵、不不足引起之功能性退化
功能性退化可以區分成三種類類別，分別是不不足引起（Deficiencies）、 瑕疵（Defect）及過度度引起（Superadequacy）。不不足引起之功能性退化是 指不不動產本身缺乏某種組件或系統，無法滿足現行行的市場標準，造成無效 率率率的使用。例例如未安裝中央空調系統。瑕疵引起之功能性退化是指不不動產
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本身已經存在某種組件或系統，但該組件或系統卻無法滿足現行行的市場標 準，造成無效率率率的使用。例例如雖然已經安裝中央空調系統，但該設備已經 過時。過度度引起之功能性退化是指一個不不動產中的組件或系統，在現行行的 市場標準下具有投入過多生產要素的現象，造成無效率率率的使用。例例如安裝 功率率率過高的中央空調系統 (Lusht, 2001)。
瑕疵不不動產通常是不不動產本身的某個組件或系統具有瑕疵，使其效用 低於市場上的重置建物。對於市場上的多數數參參與者而言，這種效用上的差 異異會影響其對該不不動產的出價，因此造成價值減損。例例如，海砂屋是指該 建物在建築時使用海沙取代一般建物所使用的河沙，造成混凝土的氯離離子 含量量過高，進而導致該建物在未來來可能會有牆面剝落落、鋼筋裸裸露露及房屋漏漏 水等現象。假設有一棟鋼筋混凝土建物以海沙作為建材，建築完成後，雖 然該建物也具有牆壁、地板、天花板等一般建物應有之外觀，但對於使用 者的效用仍低於另一棟以河沙作為建材的鋼筋混凝土建物。對於市場上的 多數數人而言，這種海砂屋並不不符合需求。此時，以海沙作為建材的鋼筋混 凝土建物所能產生的效用，可能已經降降低至以河沙作為建材的加強磚造建 物等級。因此，鋼筋混凝土造的海砂屋，其重置建物可能已經不不是一般的 鋼筋混凝土建物，而可能是加強磚造等效用更更低的建物。
3. 功能性退化與時間之關係
功能性退化不不一定與時間經過直接相關，可能在建物落落成時，甚至是 建物興建時就已經發生；但亦有可能是隨著時間經過，以現行行的市場標準 檢視才出現功能性退化 (Lusht, 2001)。如圖七，AB 為無瑕疵建物隨時間 經過之價值關係；CD 為瑕疵建物隨時間經過之價值關係，但未考量量瑕疵所 造成的加速折舊現象；CE 為考量量瑕疵所造成的加速折舊現象下，瑕疵建物 隨時間經過之價值關係。AC 為瑕疵所造成的價值減損，亦為功能性退化。
例例如海砂屋、輻輻射屋等類類型的瑕疵建物，在建物建築完工之時既已發生功 能性退化，亦即該瑕疵問題是內建的（built-in）。這種功能性退化可能與 時間經過比較不不具相關性，而是與事件發生比較具有相關性，例例如發現瑕 疵、媒體暴暴露露或修復復行行為等等，都都有可能影響功能性退化的幅度度。另外，
瑕疵問題亦有可能造成建物的實體折舊加速，例例如海砂屋由於其混凝土氯 離離子含量量過高，包覆在混凝土內的鋼筋受到氯離離子的破壞會加速腐蝕，故 造成折舊加速。此時，瑕疵建物之價值則會加速貶值，從 CD 降降至 CE。
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圖七 內建式（built-in）瑕疵價值變化
比較法和成本法同樣具有替代原則的概念念，相同的不不動產會具有相同 的價值。在比較法中，以比較標的調整後的交易易價值推估勘估標的的價值。
在成本法中，以折舊後的重建（重置）成本來來推估勘估標的的預期交易易價 值。以成本法評估勘估標的之市場價值，是以勘估建物的新建（重建或重 置）成本，扣除建物的累累積折舊額，加上土地價值。觀察成本法的模型，可 以發現其概念念是藉由比較既存之勘估標的與全新之勘估標的二者之間的差 異異，以評估勘估標的之市場價值。成本法與比較法之間的重要差異異之一，是 比較法直接使用交易易資料料推算交易易價值，但成本法則是使用勘估標的折舊 後之重建（重置）成本作為價值的替代變數數，推算交易易價值。觀念念上，成本 法也是一種比較法，比較的對象是勘估標的本身，以及一棟如同勘估標的 複製品的全新建物 (Lusht, 2001)。
以成本法評估瑕疵建物之價值減損時，可以想像是在比較瑕疵建物本 身以及另外一棟建築成本相同的建物，或是另外一棟效用相同的建物。當 比較的對象是另外一棟建築成本相同的建物時，在相同的建築成本之下，
重新建築的建物不不會具有瑕疵，因此相較於勘估的瑕疵建物而言，具有效 用上的差異異，進而導致價值上的差異異。當比較的對象是另外一棟效用相同
重新建築的建物不不會具有瑕疵，因此相較於勘估的瑕疵建物而言，具有效 用上的差異異，進而導致價值上的差異異。當比較的對象是另外一棟效用相同