個案的差異化策略說明

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第四節 個案的差異化策略說明

綜上所述，建築物的用途及外部整體規劃是決定其價值的主要因素，也是建 商在進行產品定位時需要考慮的重點。除了建築物座落區位及環境的基本價值 外，我們還可以從建築物的造型、建材及整體規劃推斷該建築物的可能價值。建 築師在進行產品定位時，必頇具備創造附加價值及增加邊際利潤的意識與策略，

才能創造出獨特、不可取代，且具吸引力的魅力產品。

產品差異化的程度必頇考慮基地所在地的市場特性、供需狀況，及各種目標 客戶群的相對規模與購買力。「綺華翡麗」個案屬中坪數（32-66 坪）集合住宅 產品，在 2011 年底推出時，正逢政府推出奢侈稅等一系列打房政策，雖處在不 可預測的銷售氣圍，卻能異軍突出，在銷售上交出亮眼的成績，達預售率 70%，

其規劃設計產品具差異化特質是功不可沒的主因。本研究由表 4-4-1 建築設計作 品吸引力四個構面檢核分析，可得知其差異化策略的彰顯與執行可總結如下：

一、實踐綠建築設計理念

一般新建築個案的開發，如果一開始尌朝綠建築空間設計，帄均可減少 20~30 的成本，而消費者使用後也能省下 30%以上的水、電費，可說是好處多多。本案 雖未申請綠建築指標認證，但仍積極落實綠建築設計理念，在規劃設計上，除符 合自然生態設計之原則，更能提升滿足住戶精神層次的需求，並在強調環保意識 的年代，增加銷售話題，為產品創造另一附加價值。

二、提供特殊使用項目之多功能休閒公共設施

一般集合住宅為了節省成本，除了入口門廳及公共梯廳外，較少考量額外附 加的使用功能，但本案為了提供住戶具不同空間體驗的住家環境，除了設置一棟 獨立且挑高 4M 的入口接待大廳，讓住戶一進家門尌有賓至如歸的感覺外，更置 入不同的公共設施特殊使用功能項目如表 4-4-2。

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表 4-4-2 公共設施特殊使用功能項目個案比較表

使用位置 「綺華翡麗」特殊使用功能項目 一般集合住宅使用功能項目 藝術 藝術文化走廊、戶外雕塑品 無或傳統遊樂規劃

人文 社區人文閱讀室 無或傳統遊樂規劃 資訊 Internet光纖網路 無

社交聯誼 多功能宴會廳 無

親水休閒 無邊際景觀水池與自然景觀相融合 1. 一般無游泳池或無造景 2. 無水池或親水景觀設計 親綠休閒 四大主題式庭園景觀規劃

頂樓綠化造景之空中花園

小花台、高台式小草坪，頂 樓無綠化且簡陋

資料來源：本研究整理

1. 室內軟硬體休閒設施功能創造：在室內可利用的空間中，做多功能的規 劃使用，增加社區內部機能，讓使用者產生認同與參與感，進而與週邊 其他產品產生區隔形成特色，而讓使用者產生認同與參與感，進而與週 邊其他產品產生區隔形成特色，而為不可替代之產品。

2. 社區中庭公共設施於一層創造四大主題性庭園景觀，於社區戶外環境營 造不同的空間體驗，讓住戶可自在悠遊於其中，除了豐富住戶回家的路 徑體驗外，更可滿足其心靈層次的追求。

3. 於屋頂層設置屋頂空中花園，讓住戶於社區的活動路徑，不只是水帄式 的底層社區庭園體驗，而透過立體式的活動體驗塑造，提升住戶的居住 環境品質。

三、創造土地利用的附加價值

本案在執行過程中，透過都市審議、建管人員溝通及法令解釋等過程，順利 爭取到本案土地最大開發效益，如： 1.於 1 層增加陽台面積及取得 250 帄方公 尺機車停車空間設置專案許可；2.取得容積移轉最大值 30%獎勵；3.取得停車獎 勵；4.完成廢改道；5.增設雨遮、陽台並計入銷售面積等。也在設計上考量營建 成本之控管。

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