價差模型之設計

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（Huang,2006、Xu,Mittelhammer, and Barkley,1993）。本研究將成交總面積取半對 數後，以半對數的資料型態檢視面積以一定比例變動對於價格差距的影響，當成

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（3）區位核心修正變數（Location Adjustment Factor, LAF）

農地成交價格確實會受到轉用壓力影響，其影響程度將隨著距離市中心愈遠 而快速減弱（黃威翔，2007），本研究將各成交資料與區位核心的距離作為變數，

以分離出區位對於價格差距的影響。區位核心（Valuation Influence Center, VIC）

即地區不動產價格最高或最低之核心，其實際位置藉由 ArcMap 之輔助將價值波

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面呈現後判斷之。區位核心為區域間透過不動產價格所反映出區位或環境最佳的 點，離區位核心越近的不動產其價值越高，反之則低；區位核心變數即建立在阿 隆索（Alonso）競租曲線之概念，越往市中心地租愈高，反之則愈低。

在 ArcMap 系統中以克利金法（kriging）分析三星鄉成交價格區域分布情形，

克利金法為空間內插推估技術的統稱，基於資料所呈現的空間相依的特性，由鄰 近觀測值（藍色成交點位），以最佳化加權平均值作為未採樣位置的估計值。如 圖 3-1 中白色地區為最高成交價格分布區域，並在該區內設定紅點作為三星鄉之 區位核心。計算出所有成交農地與紅點之距離，將之作為解釋變數，分析距離對 於價差關係的影響，距離區位核心愈遠，價格差距越小，預期符號為負。

圖 3-1 三星鄉成交價格相似區分布圖

（4）時間虛擬變數

交易時間為常見的變數之一，在林國慶、趙蕙萍（1994）探究台灣農地區位 地價文中，亦放入時間變數以分析不同月份間交易價格變動的趨勢。本研究則以 101 年資料為基礎，分析 102 年與 103 年對於價格差距的影響，預期近年三星鄉 內農地成交價格持續上揚，逐漸擴大其與收益價格間之差距，故預期符號為正。

（5）農業使用虛擬變數

農地成交上情況調查是否進行農用，預期將影響價格關係，非農使用包含廢 棄、廢耕地、雜草叢生或是業已興建農舍之土地。Stewart and Libby （1998）分

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析伊利諾州 DeKalb County 影響農地成交價格，發現土地上有建物者將對地價有 顯著的正向影響，故預期未從事農用的土地將另有他用，將擴大價格差距，而從 事農用的土地價格差距將會減少，預期符號為負。

（6）土地坵塊形狀虛擬變數

土地較為方整的成交案例，相較起形狀特殊的案例，在耕作或是建築使用均 有較佳的利用條件，預期較方整的土地成交案例，其成交價格與收益價格的價差 將更為明顯，預期符號為正。

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Shi, Phipps, and Colyer （1997）建議農地價格評估須分析農地的收益，除非 該地區農地絕大多數靠非農使用獲利。收益法的基本概念，係將現在至未來從該