第一章 緒論
第三節 研究流程
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第三節 研究流程 一、研究架構
本研究主要架構為：緒論部分，說明研究農地收益價格與探討影響農地價差 因素的動機與目的，欲從農舍與農地重劃區、農業經營專區的角度探討成交價格 與收益價格分離的現象，並選取宜蘭縣三星鄉為研究區域。文獻回顧，著重在探 討農地價差、價格的形成原因與影響農地價格的因素，區分市場價格與收益價格 說明，並決定出可能影響農地價差的因素。
研究設計中，首先列出價差迴歸模型，確定應用的模型與解釋變數，並以敘 述統計先行分析價差資料，選取之解釋變數如是否是鄰近農舍的交易、是否處於 重劃區內、農業經營專區內等，並另闢一節說明農地收益價格的求取過程。
實證研究分析中，以多元迴歸模型，將成交價格與收益價格之差距作為被解 釋變數，而以農地相關特徵屬性作為解釋變數，分析影響農地價差的因素，並針 對農舍相關影響、重劃區與農業經營專區內部影響因素深入分析，以瞭解不同性 質的政策規範對於價差的影響。最後，則以前述的章節為基礎，總結論述研究發 現與成果，並根據研究限制而給予後續研究建議。
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二、研究流程
研究動機與目的
文獻回顧
農地價格差距相關文獻 影響農地價格因素文獻
應用收益法求取農地收益價格
成交價格與收益價格的差距
影響價差因素分析
結論與建議
政策施行面因素 農舍相關因素 農地個別因素
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l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 文獻回顧
以文獻回顧之方式，探討農地價差相關文獻、評估農地價格的主要方法與影 響農地價格之因素。
第一節 農地價格差距相關文獻
本研究以成交價格與收益價格間之差距探討其影響因素，首先蒐集農地價格 差距的相關研究文獻，並歸納整理成交價格與收益價格評估之文獻。
一、農地價差文獻
在討論農地成交價格與收益價格之間有價差的關係之前，需先說明農地價格 之組成方能解釋不同價格角度下所形成的價差。首先，Capozza and Helsley（1989）
將都市土地分成四種價格組成，根據距離市中心（CBD）遠近的可及性價值（the value of accessibility）、土地轉用的資本投入（the cost of land conversion）、預期未 來的資本增值（the value of expected future rent increases）與農業地租的價值（the value of agricultural land rent），以呈現土地在基礎農用考量下，卻有不同價格。
例如在都市近郊者離市中心較近，具有開發潛力下預期有較高的未來增值，故價 格將較高，但亦表示農地純農用下的價值（pure agricultural value）是農地淨收益 之還原而來，並不會隨著距離市中心遠近而有所改變。後來在 Capozza et al.（1994）
並用此理論基礎探究土地開發的不確定性，而根據研究目的的差異，則又將市地 結構分為五個部分，包括農地純農用的價值、預期增值、開發不確定性的增值、
轉用成本與可及性價值等；而農地則為三部分價值組成，包含純農用價值、預期 增值與開發不確定性的增值等，如圖 2-1，使農地收益價格與成交價格之間有所 聯繫。
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圖 2-1 地價之組成
資料來源：Capozza and Sick（1994:306）
除了 Capazza 將地價結構有所區別外，在討論土地價格組成中亦多以農用之 地租作為土地基礎價值，如 DiPasquale and Wheaton（1996）著書中，介紹都市 土 地 時 將 房 屋 地 租 組 成 分 為 二 種 組 成 ， 第 一 是 由 土 地 農 業 使 用 下 的 地 租
（Agricultural Rent），第二種則是反映通勤成本下的區位地租，隨著距離市中心 愈遠，通勤成本逐漸增加，而使區位地租逐漸下降。
而後，隨著各國農地價格迅速飆漲，影響到糧食供給與造成環境問題下，農 地價格研究逐漸轉為探討轉用價值與農地價格間的關係。在 Plantinga and Miller
（2001）的研究將農地價值分成開發價值與農用價值，其設計一個農地價值模型 用以積分方式推估農地的發展權價值（development right），並發現農地淨收益的 增加對於農地價值的影響並不明顯，因為隨著都會區的開發，農地其實具有較高 的發展權價值。該研究以紐約州為研究對象，發現隨著與市中心交通時間（travel time）的增加，農地發展權價值並沒有呈現線性下降，郊區可能因具有較好的設 施（例如學校）與較低的犯罪率，而具有較高的發展權價值。也因為農地具有寧 適 性 等 公 共 財 的 特 質 ， 將 需 要 政 府 給 予 維 護 與 保 存 ， 故 倡 導 保 存 地 役 權
（conservation easements）的概念，將土地發展權移轉至政府或是環保單位，運 用其設計的計量模型估出發展權價值，對土地所有權人進行補貼，以減緩農地被 開發的速度。
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Plantinga et al.（2002）的研究將農地價格解構成兩元素組成，分別是農業 產出創造的價值與未來開發的價值兩部分，農地價格不僅反映出農業使用價值
（use of land），還包含潛在使用價值（potential uses），透過解構農地價格將可了 解潛在開發價值對於農地價格的影響。並以全美層級的資料分析，指出農地中不 可回復、不確定性的土地開發選擇權價值（option values）已被還原成農地現值，
並在密西西比河西部地區的農地價格中佔有很大的比例，當發展權所佔的比例愈 高，農地所面臨的轉用壓力也愈大。
農地的開發將減損美國的糧食生產力，而作為糧食供應大國，美國農地的過 度開發將引發國際性的糧食危機，而根據實證結果，美國目前並沒有受到如此嚴 峻的挑戰，在多數地區裡，如美國中西部、加州中央谷，其實發展權價值佔農地 價值不到 5%，透過全國性的解構農地價格，發現整體上所謂「大規模開發」並 不會如此容易發生。但鄰近都會區的農地價格發展權價值卻佔農地價值半數以上，
如圖 2-2，若要在都會區周邊持續保存農地，則農民將可能要求與發展權對應的 補償以避免農地被開發，透過將農地價格解構成農業價值與發展權價值組成，可 辨認出受到較高開發壓力影響的農地，並給予適當政策保護。
圖 2-2 農地發展權價值與農地價值的比例
資料來源： Plantinga et al. （2002）
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Hardie, Narayan, Gardner（2001）則就農地收益（agricultural returns）與潛在 非農使用價值（potential nonfarm value）的角度解釋農地不動產價值。透過實證 分析農用與住宅使用對農地價值的影響，並找出最能解釋農地價格的影響因素。
研究結果指出不管是農業收入因素（farm earnings）或非農因素（non-farm factors）
如房價、與家戶收入水準，在決定農地價格上雖然均有顯著影響，但非農因素對
Herdt and Cochrane（1966）將供給與需求形成的均衡價格寫成農地價格模型，並 發現農業技術進步與農作補貼、都市擴張會影響農地需求，致使農地價格隨之變 化，而 Tweeten and Martin（1966）運用供需模型演繹人口增加、預期資本利得上 升、政府補助等均可能影響農地的成交價格。
但現實中，農地的供給有限、無彈性，若以供需模型解釋農地價格將與現實 情況不符（Burt，1986），且在此模型下，農地同質性的假設亦不符現實，故供需 模型對農地價格的研究逐漸減少。但是，土地的供需彈性卻也說明了農地轉為其 他使用的可能性，農地的價格除了農業生產所能獲利的收益價格外，農地在供給 做其他使用可能下，將形成出作為他種使用的潛在價格，故產生成交價格與農地
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標準。另外屠能（von Thünenvon）強調距離市場遠近對地租的影響，於其孤立國 的模型中，距離市場較近的農地，因可減少農產品運輸成本，而使生產者可以取 present value），淨現值法的意義為將每期營運淨收益（為有效總收入與總支出之 差）加總，並以資本化率還原農地價格。V = 𝑎 𝑅 0
V：農地的收益價格；a：農地的年淨收益；𝑅0：收益資本化率。
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分與資本利得（capital gains），為一結合收益與資本利得的模型。本研究採收益法評估農地價值，仍以產值為主要考量，即產值愈高，農地就 愈有價值。事實上農地的產值多寡，與區位、土壤種類、氣候及地勢有關（Huang, Miller and Sherrick,2006、Chomitz, Alger, Thomas, Orlando and Nova, 2005），而透 過所有權人之管理行為搭配土地之物理特徵，將會形成農地的市場價值。 郊農地與偏遠地區農地，利用向量自我迴歸（VAR）與 Granger 因果檢定，分析 二者之淨收益、還原利率與農地地價的關係，並將收益價格，視為代表資產市場 中長期均衡價格的市場基礎價值（market fundamental value），其研究成果指出，
都市近郊農地地價並非只受淨收益與還原利率影響，也受過去農地地價的影響，
而偏遠地區農地則未有此情況，並認為農地價格並不符合現值模型，似有價格泡 沫現象，而又以都市近郊農地較為明顯。此外，趙蕙萍（1992）則主張收益資本 化之價格難以詮釋台灣農地價格，應依區位理論解釋較適當，因為都市成長變化 將造成不同程度的轉用預期，進而反映在不同區位的農地價格。
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文獻上對於農地價格影響因素的探討很多，Hayles, Kelly and Nicole （2006）
將影響農地價值的變數分成五大類，分別為農地結構因素（a vector of Structural）、 農業環境因素（a vector of Environmental）、可及性因素（a vector of Accessibility）、 鄰里環境因素（a vector of Neighborhood）與經濟影響（a vector of Economic）因 素。而林國慶（1993）則將影響因素分成 10 項，分別為：自然因素（天候、地
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興建密度將會顯著的增加更多新建農舍。Huang et al（2006）研究伊利諾州農地 價格時，則認為傳統的因素如距離市場的遠近、土壤品質、土地生產力以及坵塊 大小皆為影響農地價格之因素。Chomitz et al（2005）研究發現在巴西境內，近 大西洋的巴伊亞（Bahia）地區，其農業因素強烈的影響農地價格，農地變數有土‧ 國
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減少運輸的成本，而導致其農地價值較高，但經濟高度發展的情形下，其將演變 成與市中心的距離越近，農地價格會較高，上述情形在以特徵價格迴歸分析農地
減少運輸的成本，而導致其農地價值較高，但經濟高度發展的情形下，其將演變 成與市中心的距離越近，農地價格會較高，上述情形在以特徵價格迴歸分析農地