農地成交價格與收益價格差距之研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系. 碩士論文. 私立中國地政研究所. 政治大. 立. 農地成交價格與收益價格差距之研究. ‧ 國. 學. The Difference between Income Value and Transaction Price. ‧. on Agricultural Land. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 研究生：劉昆霈指導教授：陳奉瑤. 中. 華. 民. 國. 一. ○. 四. 博士. 年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(3) 目. 次. 第一章緒論 ........................................................................................................................... 1 第一節研究動機與目的 ............................................................................................... 1 第二節研究方法與研究範圍 ....................................................................................... 4 第三節研究流程 ........................................................................................................... 9. 第二章文獻回顧 ................................................................................................................. 11 第一節農地價格差距相關文獻 ................................................................................. 11. 政治大. 第二節影響農地價格因素分析 ................................................................................. 17. 立. 第三章研究設計 ................................................................................................................. 21. ‧ 國. 學. 第一節價差模型之設計 ............................................................................................. 21 第二節農地收益價格之評估 ..................................................................................... 28. ‧. 第三節變數內容與敘述統計 ..................................................................................... 40. y. Nat. sit. 第四章實證分析 ................................................................................................................. 47. n. al. er. io. 第一節價差迴歸模型分析 ......................................................................................... 47. i Un. v. 第二節農業經營專區價差模型分析 ......................................................................... 54. Ch. engchi. 第三節重劃區價差模型分析 ..................................................................................... 60 第四節小結 ................................................................................................................. 66. 第五章結論與建議 ............................................................................................................. 69 第一節結論 ................................................................................................................. 69 第二節建議 ................................................................................................................. 71. 參考文獻 ................................................................................................................................. 73. I.

(4) 表目錄表 3-1. 農路設計原則 .................................................................... 24. 表 3-2. 變數一覽表 ........................................................................ 27. 表 3-3. 稻米與青蔥之收益資本化率 ............................................ 30. 表 3-4. 三星鄉之耕作型態 ............................................................ 33. 表 3-5. 收益價格日期調整率 ........................................................ 39. 表 3-6. 各年成交資料敘述統計 .................................................... 41. 表 3-7. 連續變數敘述統計 ............................................................ 41. 表 3-8. 專區之敘述統計 ................................................................ 42. 表 3-9. 重劃區之敘述統計 ............................................................ 42. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 表 3-10 成交面積之敘述統計表 .................................................... 43 表 3-11 周圍使用情形之敘述統計 ................................................ 44. ‧. 表 3-12 現況使用之敘述統計 ........................................................ 44. y. Nat. sit. 表 3-13 坵塊形狀之敘述統計 ........................................................ 45. 表 4-2. l C 影響價差因素迴歸分析結果 ............................................ 51 ni. 表 4-3. 專區價差模型迴歸分析結果 ............................................ 55. 表 4-4. 農業經營專區之敘述統計 ................................................ 56. 表 4-5. 第二專區內價差迴歸分析結果 ........................................ 57. 表 4-6. 第二專區年期之成交單價與價差 .................................... 58. 表 4-7. 第二專區鄰農舍之成交單價與價差 ................................ 58. 表 4-8. 重劃區價差模型迴歸分析結果 ........................................ 62. 表 4-9. 民國 89 年後重劃區之迴歸分析結果 .............................. 63. er. 平均價差與成交面積分配 ................................................ 49. io. 表 4-1. n. a. hengchi U. v. 表 4-10 民國 89 年後重劃各年成交單價與價差 .......................... 64. II.

(5) 表 4-11 民國 89 年後重劃區內不同面積之成交單價與價差 ...... 64 表 4-12 民國 89 年後重劃區內鄰農舍之成交單價與價差 .......... 65 表 4-13 民國 89 年後重劃區內臨路寬度成交單價與價差 .......... 65. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. III.

(6) 圖目錄圖 1-1. 三星鄉農地重劃地段圖 ...................................................... 6. 圖 1-2. 三星鄉農業經營專區位置 .................................................. 7. 圖 1-3. 農業經營專區為產地標示之地區共同品牌 ...................... 8. 圖 2-1. 地價之組成 ........................................................................ 12. 圖 2-2. 農地發展權價值與農地價值的比例 ................................ 13. 圖 3-1. 三星鄉成交價格相似區分布圖 ........................................ 25. 圖 3-2. 三星鄉同質區劃分圖 ........................................................ 32. 圖 3-3. 政治大平均價差變動趨勢 ............................................................ 49 立. 圖 4-1. 三星鄉地籍圖與成交資料分布套繪圖 ............................ 40. 三星鄉鄰近農舍成交分布情形 ........................................ 52. 圖 4-3. 鄰近農舍成交案例各年分布圖 ........................................ 53. 圖 4-4. 三星鄉農地重劃地段 ........................................................ 61. ‧. ‧ 國. 學. 圖 4-2. n. er. io. sit. y. Nat. al. IV. Ch. engchi. i Un. v.

(7) 第一章. 第一章第一節. 緒論. 緒論. 研究動機與目的. 一、研究動機農地價格隨著研究者立場不同，具有多元的價格型態，以土壤的產出能力為基礎，考量生產成本之收入剩餘下形成農地收益價格，讓農作淨收益得以反映在農地價格之中，以追求農地農用下的農地價格。而市場上成交價格的形成除土地生產力外，更將考量未來變更其他使用的價值，隱含買賣雙方各自考量下所形成. 政治大認為農地除了純農業地租的價值外，還包含變更使用與風險溢酬的選擇權價值，立的成交價格。在 Capozza and Sick（1994）研究中，以農地可變更使用的觀點下，. ‧ 國. 學. 而 Plantinga, Lubowski and Stavins（2002）更將農地價格的組成分為農業淨收益所還原的地價與期待變更轉用的價值，把農地收益價格與成交價格做了聯繫。. ‧. 民國 89 年農業相關法規修法之後，放寬了農地移轉限制，於農地農用前提下，可任由自然人買賣、贈與或繼承，而無須再檢附自耕能力證明書，且放寬農. y. Nat. sit. 民興建農舍，當時目的乃為因應加入世界貿易組織的挑戰，與加速農村地區整體. al. er. io. 的規劃建設。再者，透過興辦農地重劃得以改善農業硬體上的生產環境，如減少. n. iv n C hengchi U 作，與劃設修築農水路以改善灌溉及農路狹小等問題。最後，農業經營專區的創土地共同持有人數以簡化產權、規劃方整坵塊、擴大經營規模以便利農機具的耕. 設則注重在生產制度性的改良上，以制度化的管理降低生產成本，並以生產條件. 標準化的方式，希望能加強農民集團化的運作與區域競爭優勢（林森田，2006）。農地重劃區與農業經營專區的劃設，同基於促進農業發展的前提下所運行，應對農業發展有所助益。然而透過修法放寬農地取得之限制，使農地成為純商品在市場上被交易，隨著廢止農地承購人的限制、允許 0.25 公頃以上農地興建農舍，這類農舍實成為另類「豪宅」，造成許多良田流失（李承嘉，2011）。在農地農有政策改變至農地農用下，近十年國內興起一波興建豪華農舍的風潮，根據農委會在民國 100 年統計，發現國內與農業經營無關的農舍竟有一萬兩千多棟，約 35 萬公頃變更從事民宿、餐廳，以宜蘭縣為例，自民國 89 年至 94 年平均每年增加 300 戶農舍（載永華， 1.

(8) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 2006），至民國 103 年，宜蘭全縣已興建近 7,600 戶的農舍。農舍興建不僅加速了優良農地的變更，農地的成交價格也跟著快速飆升，近年來更是屢創新高，便利的交通與農地持有條件的放寬，推高宜蘭地區的農地成交價格（洪萱伶，2014）。而根據農用收益所反映的農地收益價格，是否也跟著水漲船高的支撐著成交價格？除了農舍成為影響農地價格因素外，在農地使用規劃裡，重劃區與農業經營專區的劃設是否也會增加成交價格與收益價格之差距，而增加農地面臨的轉用壓力？當農地的成交價格提升時，對於農民生計改善或區域發展有所助益，但價格提升的背後若非因務農產生的淨收益所支持，而是因轉用價值增加的時候，那成交價格與收益價格的悖離將提高欲務農者的購地門檻，而不利於農業發展。本研究乃以農地價格之觀點，在求取農地的收益價格後，與市場的成交價格比對，觀. 政治大因此，本研究將從鄰近都會區、農地成交較為頻繁的地區內，找出成交價格立. 察兩者間是否有明顯的價差，若有，則何種因素會對擴大價差有所影響？. ‧ 國. 學. 與收益價格之差距，分析農地成交與收益價格的差距影響因素。透過比較成交價格與收益價格的價差，探討受農舍影響的農地交易是否會影響價差，並加入政府. ‧. 目前推動的農業政策，如農地重劃政策、農業經營專區，該政策除了對農地收益改善外，是否也會使農地成交價格提高，造成農地商品化的可能？導致農地非農. Nat. sit. n. al. er. io. 參考。. y. 用的現象持續惡化，而排擠真正需地耕作之農民，期將研究成果作為政策研擬之. 2. Ch. engchi. i Un. v.

(9) 第一章. 緒論. 二、研究目的（一）分析農地價格影響因素，建立農地使用收益價格的評估方式。（二）比較農地成交價格與使用收益價格的差異，分析影響價差的可能因素，並對於目前農地政策中農業經營專區的劃設、農地重劃區與鄰近農舍成交案例探討，以分析研究地區農地現況，供農地政策推行之參考。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 3.

(10) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 第二節. 研究方法與研究範圍. 為達研究目的，具體作法如下：. 一、研究方法（一）文獻回顧蒐集國內外農地價差與價格評估相關文獻，分析影響成交價格與收益價格的因素，以為探討農業發展困境的基礎。（二）圖資整理與統計分析將內政部之實價登錄資料進行篩選，選取符合條件的之農地，並運用實價登. 政治大去識別化之資料轉化為精確的成交地點，並運用國土規劃地理資訊系統（國土規立錄資料所提供的座標點位在地理資訊系統 ArcMap 中呈現，如此可確實將區段化、. ‧ 國. 的特徵屬性。. 學. 劃資料分組入口網）地籍圖資與成交資料資逐一比對，可從而得知每筆成交農地. ‧. 並以統計軟體進行多元迴歸模型的設置，將整理後的成交價格與收益價格取差值作為被解釋變數，將欲探討的價差影響因素作為解釋變數，觀察並分析個別. y. Nat. n. er. io. al. sit. 因素對於價差的影響與意義。. 4. Ch. engchi. i Un. v.

(11) 第一章. 緒論. 二、研究範圍（一）空間範圍欲研究成交價格與收益價格之乖離原因，須有較豐富的農地成交價格資料提供研究，在宜蘭縣三星鄉境內，因鄰近台北都會區，在國道五號通車與放寬農地取得資格後，三星農地交易風氣盛行，具備相當豐富的成交資料，同時，在三星鄉內多數農地均重劃，並設有兩處的農業經營專區，為農委會的示範農業經營專區，其豐富的農業資料相當適合作為農地收益價格的推估，可兼顧農地成交與收益資料的完整性。綜上所述，在成交資料的豐富性與收益資料的取得、實地勘察考量下，選取宜蘭縣三星鄉為研究地區。. 治政大而三星鄉因具有完整的農地重劃過程，使該區多被劃為特定農業區、一般農業區立等優良農業區。三星鄉農地重劃的歷史可溯及民國 54 年，陸續至民國 98 年皆有農地重劃目的為改善農業生產環境、擴大農場經營規模與提高農地生產力，. ‧ 國. 學. 農地重劃完成，三星鄉整體的農地重劃過程為由東到西、由南到北的方式逐漸重劃完成。根據農地重劃地籍圖資，重劃地段依時間先後可分成民國 54 年重劃的光. ‧. 明段；57 年完成的拱照段；72 年重劃的大德段、尚義段、81 年重劃的長春段、. y. Nat. 尾塹段、新大洲段、頂義段、行健段、大埔段、大隱段、石圍段；83 年完成的重. io. sit. 劃的桕腳廓段、義富段、萬貴段、健富段、田心段；91 年重劃的張公圍段、大坑. n. al. er. 段、大湖段；93 年完成的八王城段、二萬五段、頂二萬五段、叭哩沙段與 98 年. i Un. v. 完成的人和一段、人和二段、人和三段、雙賢一段、雙賢二段等地段，詳細地段分布如圖 1-1。. Ch. engchi. 5.

(12) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 政治大. 圖 1-1 三星鄉農地重劃地段圖. 立. ‧ 國. 學. 而於民國 96 年後，三星鄉內劃有第一與第二農業經營專區，專區內主要種植青蔥與稻米，為政府關注的重要農業產區，其地理範圍分布如下述，與圖 1-2：. ‧. 1.第一專區：位於三星鄉中央偏北側地區，規劃範圍以貴林村為中心，涵蓋包含貴. y. Nat. 林村、尚武村及萬富村等部分區域；東至宜 26-2 路、南至萬富東西七路、西至萬. sit. 富圳、北至桕腳廓四中排路、實施面積 204.1 公頃，實際可耕作面積 162.51 公頃，. n. al. 涵蓋桕腳廓段、義富段、萬貴段與八王城段等。. Ch. engchi. er. io. 專區內西北角鄰近蘭陽溪堤防，為紅柴林段，屬於未重劃地段，而農地重劃地段. i Un. v. 2.第二專區：位於三星鄉中央地區，規劃範圍以人和、雙賢村等部分區域為主；東至大光明渠首到月眉湖橋之重劃區東緣、南至安農溪北岸、西至雙和南北八路、北至雙和重劃區南緣、劃定面積約為 368.31 公頃，實際可耕作面積 289.57 公頃，全區皆位於農地重劃區內，分別有人和一段、人和二段、人和三段以及雙賢一段、雙賢二段等地段。. 6.

(13) 第一章. 緒論. 第一專區. 第二專區. 政治大. 圖 1-2 三星鄉農業經營專區位置. 立. ‧ 國. 學. 農業經營專區為一區域內之優質農業生產地，在三星鄉，主要透過三星農會與專區的內產銷組織、農民簽訂專區土地利用規範，以公約機制進行農地管理，. ‧. 並訂定專區契作，規劃共同設施計畫以降低農地非農用比例，促進專區經營效益。同時對於專區內農業產銷班建立標準作業規範，追求集團化運作，以降低生產成. Nat. io. 升專區整體競爭力。. al. er. sit. y. 本，並結合農作研究改良場與學術單位，設立耕作示範與新品種改良試種區，提. n. iv n C 專區內有部分土地未經重劃，而其餘重劃區段為民國 h e n g c h i U 83 年業已完成，而第二專區. 三星鄉第一專區與第二專區分別在民國 96 年與 99 年由農委會所設置，第一. 則處於 98 年完成的雙和重劃區中。三星之農業經營專區主要輔導措施為整合農業資源、推動有機農業與建立以專區為產地標示之地區共同品牌等，根據農委會 98 年網路公告資料，專區產地的共同品牌能有效提升青蔥市價 10%至 20%，專區共同品牌圖如圖 1-3。. 7.

(14) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 圖 1-3. 政治大. 農業經營專區為產地標示之地區共同品牌. 立. （二）時間範圍. ‧ 國. 學. 本研究欲探究造成農地市價與收益價擴大之因素，故須有農地收益價格與市價資料，民國 101 年 8 月內政部開始實施實價登錄制度，至今成交資料逐漸俱全，. ‧. 而農地收益價格則將以法規範下的收益法於研究中實際推估，對應的收益資料則. y. sit. al. er. io. （三）研究限制. Nat. 以民國 101 年至 103 年稻米與青蔥的成本與收益做為求算收益價格的基準。. n. iv n C hengchi U 年開始實行，故無法取得實價登錄系統施行前之成交資料。實價登錄制度實收益價格可以取得農作收益資料進行推算，但成交價格因實價登錄於民國. 101. 施之前，雖有農地銀行買賣資料，但是隨著各地方農會建置資料完整度之差異，部分地區無完整的成交價格資訊，故不採用農地銀行價格資料。僅以實價登錄制度實施後，民國 101 年至 103 年的期間作為分析農地成交價格與收益價格差距之基礎。. 8.

(15) 第一章. 第三節. 緒論. 研究流程. 一、研究架構本研究主要架構為：緒論部分，說明研究農地收益價格與探討影響農地價差因素的動機與目的，欲從農舍與農地重劃區、農業經營專區的角度探討成交價格與收益價格分離的現象，並選取宜蘭縣三星鄉為研究區域。文獻回顧，著重在探討農地價差、價格的形成原因與影響農地價格的因素，區分市場價格與收益價格說明，並決定出可能影響農地價差的因素。研究設計中，首先列出價差迴歸模型，確定應用的模型與解釋變數，並以敘述統計先行分析價差資料，選取之解釋變數如是否是鄰近農舍的交易、是否處於. 政治大實證研究分析中，以多元迴歸模型，將成交價格與收益價格之差距作為被解立. 重劃區內、農業經營專區內等，並另闢一節說明農地收益價格的求取過程。. 釋變數，而以農地相關特徵屬性作為解釋變數，分析影響農地價差的因素，並針. ‧ 國. 學. 對農舍相關影響、重劃區與農業經營專區內部影響因素深入分析，以瞭解不同性質的政策規範對於價差的影響。最後，則以前述的章節為基礎，總結論述研究發. ‧. 現與成果，並根據研究限制而給予後續研究建議。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 9.

(16) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 二、研究流程. 研究動機與目的. 文獻回顧. 農地價格差距相關文獻. 影響農地價格因素文獻. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國. 應用收益法求取農地收益價格. 成交價格與收益價格的差距. n 政策施行面因素. Ch. engchi. 農舍相關因素. 結論與建議. 10. er. io. al. sit. y. Nat 影響價差因素分析. i Un. v. 農地個別因素.

(17) 第二章. 第二章. 文獻回顧. 文獻回顧. 以文獻回顧之方式，探討農地價差相關文獻、評估農地價格的主要方法與影響農地價格之因素。. 第一節. 農地價格差距相關文獻. 本研究以成交價格與收益價格間之差距探討其影響因素，首先蒐集農地價格差距的相關研究文獻，並歸納整理成交價格與收益價格評估之文獻。. 一、農地價差文獻. 治政大在討論農地成交價格與收益價格之間有價差的關係之前，需先說明農地價格立之組成方能解釋不同價格角度下所形成的價差。首先，Capozza and Helsley（1989） ‧ 國. 學. 將都市土地分成四種價格組成，根據距離市中心（CBD）遠近的可及性價值（the value of accessibility）、土地轉用的資本投入（the cost of land conversion）、預期未. ‧. 來的資本增值（the value of expected future rent increases）與農業地租的價值（the. y. Nat. value of agricultural land rent），以呈現土地在基礎農用考量下，卻有不同價格。. io. sit. 例如在都市近郊者離市中心較近，具有開發潛力下預期有較高的未來增值，故價. n. al. er. 格將較高，但亦表示農地純農用下的價值（pure agricultural value）是農地淨收益. i Un. v. 之還原而來，並不會隨著距離市中心遠近而有所改變。後來在 Capozza et al.（1994）. Ch. engchi. 並用此理論基礎探究土地開發的不確定性，而根據研究目的的差異，則又將市地結構分為五個部分，包括農地純農用的價值、預期增值、開發不確定性的增值、轉用成本與可及性價值等；而農地則為三部分價值組成，包含純農用價值、預期增值與開發不確定性的增值等，如圖 2-1，使農地收益價格與成交價格之間有所聯繫。. 11.

(18) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 圖 2-1. 地價之組成. 政治大. 資料來源：Capozza and Sick（1994:306）. 立. ‧ 國. 學. 除了 Capazza 將地價結構有所區別外，在討論土地價格組成中亦多以農用之地租作為土地基礎價值，如 DiPasquale and Wheaton（1996）著書中，介紹都市. ‧. 土地時將房屋地租組成分為二種組成，第一是由土地農業使用下的地租（Agricultural Rent），第二種則是反映通勤成本下的區位地租，隨著距離市中心. y. Nat. io. sit. 愈遠，通勤成本逐漸增加，而使區位地租逐漸下降。. n. al. er. 而後，隨著各國農地價格迅速飆漲，影響到糧食供給與造成環境問題下，農. i Un. v. 地價格研究逐漸轉為探討轉用價值與農地價格間的關係。在 Plantinga and Miller. Ch. engchi. （2001）的研究將農地價值分成開發價值與農用價值，其設計一個農地價值模型用以積分方式推估農地的發展權價值（development right），並發現農地淨收益的增加對於農地價值的影響並不明顯，因為隨著都會區的開發，農地其實具有較高的發展權價值。該研究以紐約州為研究對象，發現隨著與市中心交通時間（travel time）的增加，農地發展權價值並沒有呈現線性下降，郊區可能因具有較好的設施（例如學校）與較低的犯罪率，而具有較高的發展權價值。也因為農地具有寧適性等公共財的特質，將需要政府給予維護與保存，故倡導保存地役權（conservation easements）的概念，將土地發展權移轉至政府或是環保單位，運用其設計的計量模型估出發展權價值，對土地所有權人進行補貼，以減緩農地被開發的速度。. 12.

(19) 第二章. 文獻回顧. Plantinga et al.（2002）的研究將農地價格解構成兩元素組成，分別是農業產出創造的價值與未來開發的價值兩部分，農地價格不僅反映出農業使用價值（use of land），還包含潛在使用價值（potential uses），透過解構農地價格將可了解潛在開發價值對於農地價格的影響。並以全美層級的資料分析，指出農地中不可回復、不確定性的土地開發選擇權價值（option values）已被還原成農地現值，並在密西西比河西部地區的農地價格中佔有很大的比例，當發展權所佔的比例愈高，農地所面臨的轉用壓力也愈大。農地的開發將減損美國的糧食生產力，而作為糧食供應大國，美國農地的過度開發將引發國際性的糧食危機，而根據實證結果，美國目前並沒有受到如此嚴峻的挑戰，在多數地區裡，如美國中西部、加州中央谷，其實發展權價值佔農地. 政治大不會如此容易發生。但鄰近都會區的農地價格發展權價值卻佔農地價值半數以上，立如圖 2-2，若要在都會區周邊持續保存農地，則農民將可能要求與發展權對應的價值不到 5%，透過全國性的解構農地價格，發現整體上所謂「大規模開發」並. ‧ 國. 學. 補償以避免農地被開發，透過將農地價格解構成農業價值與發展權價值組成，可辨認出受到較高開發壓力影響的農地，並給予適當政策保護。. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. 圖 2-2. Ch. engchi. i Un. v. 農地發展權價值與農地價值的比例. 資料來源： Plantinga et al. （2002）. 13.

(20) 農地成交價格與收益價格差距之研究. Hardie, Narayan, Gardner（2001）則就農地收益（agricultural returns）與潛在非農使用價值（potential nonfarm value）的角度解釋農地不動產價值。透過實證分析農用與住宅使用對農地價值的影響，並找出最能解釋農地價格的影響因素。研究結果指出不管是農業收入因素（farm earnings）或非農因素（non-farm factors）如房價、與家戶收入水準，在決定農地價格上雖然均有顯著影響，但非農因素對農地價值的影響卻更為顯著，並建議政府從稅收層面改善農地價格，這將比起藉由提升作物價格對農地價格的改變更具效果。故避免農地價格飆漲，不應只侷限在提升農業收益，而應制定更廣泛的農地政策，從非農收入層面著手，如稅收政策，將較有效的改善農地價格結構。在國內研究相關價差文獻，多為探究受轉用壓力影響下的農地價格。在李家. 政治大心理下，農地租與非農地租間具有明顯差距，使農地存有轉用壓力，而影響預期立變更使用的價值，並發現預期因素對北部地區各鄉鎮有顯著影響，北部地區之區玉（1995）研究土地使用分區管制對於地價影響中，指出地主在變更使用的預期. ‧ 國. 學. 位佳、鄰近都會區之土地，即使為主要用途為農用，但土地並非只反映農業使用的價值，更包含預期轉用價值。近期研究轉用壓力影響農地，如黃威翔（2007）. ‧. 其研究中以特徵價格理論建立農地價差模型，實證分析宜蘭縣農地價格與距市中. sit. y. Nat. 心距離之關係，實證指出離市區越近轉用期待越高、而農地市價與收益價格的差. io. n. al. er. 距更加明顯，反之亦然。. 二、農地成交價格. Ch. engchi. i Un. v. 農地成交價格係在供需有彈性的條件下，透過市場的供需交會決定價格。 Herdt and Cochrane（1966）將供給與需求形成的均衡價格寫成農地價格模型，並發現農業技術進步與農作補貼、都市擴張會影響農地需求，致使農地價格隨之變化，而 Tweeten and Martin（1966）運用供需模型演繹人口增加、預期資本利得上升、政府補助等均可能影響農地的成交價格。但現實中，農地的供給有限、無彈性，若以供需模型解釋農地價格將與現實情況不符（Burt，1986），且在此模型下，農地同質性的假設亦不符現實，故供需模型對農地價格的研究逐漸減少。但是，土地的供需彈性卻也說明了農地轉為其他使用的可能性，農地的價格除了農業生產所能獲利的收益價格外，農地在供給做其他使用可能下，將形成出作為他種使用的潛在價格，故產生成交價格與農地 14.

(21) 第二章. 文獻回顧. 收益價格分離的現象（蘇志超，1975；林國慶，1994；林森田，1996；吳功顯， 2007）。. 三、農地收益價格農地收益價格係以農地生產力的面向切入評估農地價格。早至李嘉圖地差額地租中，便運用生產力的差異形成不同的地租，至當代運用農地純收益與收益資本化率所還原的農地價格。（一）傳統農地價值理論在早期古典學派的地價理論中，討論土地地租的本質及其與地價的聯繫，而李嘉圖（Racirdo,1815）在其著名的差額地租理論中，探討不同生產力等級土地. 政治大較低的劣等地投入生產後，先前投入生產的優等地才能產生，而此地租的多寡，立所形成的地租差異，其透過肥沃度較高的優等地開始生產的例子，說明當肥沃度. 依兩種土地品質的差異決定。於此地租可資本化為價格下，李嘉圖的地租理論隱. ‧ 國. 學. 含了高生產能力的農地就是高價位的農地，亦即，農地生產力為決定農地價值的標準。另外屠能（von Thünenvon）強調距離市場遠近對地租的影響，於其孤立國. ‧. 的模型中，距離市場較近的農地，因可減少農產品運輸成本，而使生產者可以取. sit. y. Nat. 得較多的收入與成本間的差額，從而創造出的農地的差額地租。是以，屠能區位. io. er. 差額地租的理論，使地租的決定除產出外納入了成本的視角，而為淨收益的觀點。近兩個世紀以來，李嘉圖與屠能的理論經歷了重新詮釋、評論，但是相關的農地. n. al. Ch. i Un. v. 價格研究從未間斷；顯示李嘉圖與屠能的農業生產力與位置於決定農地地租與價. engchi. 格的重要性，而此見解亦為現代相關研究的指南。（二）收益法之農地價格. 最常見且直觀的方式，則是以淨收益來解釋農地價格。林英彥（2006）認為農地價格應以農地創造收益的多寡來表示，而最直接之方法即為淨現值法（net present value），淨現值法的意義為將每期營運淨收益（為有效總收入與總支出之差）加總，並以資本化率還原農地價格。. V=. 𝑎 𝑅0. V：農地的收益價格；a：農地的年淨收益；𝑅0 ：收益資本化率。. 15.

(22) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 上式為預期未來每年可得固定之營運淨收益直到永遠的情況，但此情況並不符合實際，農地作物產值可能逐年向上調升，而逐年增加淨收益，若將未來淨收益假設為每年以成長率 g 穩定成長下（Melichar ,1979），則可將上式改寫如下：. V=. 𝑎 𝑅0 − 𝑔. 此模型不僅隱含農地淨現值對價格的影響，更包含收益逐年成長下的增值部分與資本利得（capital gains），為一結合收益與資本利得的模型。本研究採收益法評估農地價值，仍以產值為主要考量，即產值愈高，農地就愈有價值。事實上農地的產值多寡，與區位、土壤種類、氣候及地勢有關（Huang, Miller and Sherrick,2006、Chomitz, Alger, Thomas, Orlando and Nova, 2005），而透. 政治大然而在國內，有關農地價格評估的研究卻相當有限。在農地價格部分均涉及立. 過所有權人之管理行為搭配土地之物理特徵，將會形成農地的市場價值。. 收益地價之求取，以及農地價格與其影響因素關聯之分析。林慧琬（1984）首次. ‧ 國. 學. 針對無法變更使用之純農地，進行收益法的應用研究，其分別探討農地收益價格三要素，即農業生產成本、農業生產收益與農地收益還原利率，並說明此三者之. ‧. 評估與決定方式。而林森田、張慈佳（1996）則以現值模型，將農地分為都市近. Nat. sit. y. 郊農地與偏遠地區農地，利用向量自我迴歸（VAR）與 Granger 因果檢定，分析. io. er. 二者之淨收益、還原利率與農地地價的關係，並將收益價格，視為代表資產市場中長期均衡價格的市場基礎價值（market fundamental value），其研究成果指出，. n. al. Ch. i Un. v. 都市近郊農地地價並非只受淨收益與還原利率影響，也受過去農地地價的影響，. engchi. 而偏遠地區農地則未有此情況，並認為農地價格並不符合現值模型，似有價格泡沫現象，而又以都市近郊農地較為明顯。此外，趙蕙萍（1992）則主張收益資本化之價格難以詮釋台灣農地價格，應依區位理論解釋較適當，因為都市成長變化將造成不同程度的轉用預期，進而反映在不同區位的農地價格。. 16.

(23) 第二章. 第二節. 文獻回顧. 影響農地價格因素分析. 目前有關農地價格影響因素的文獻可分為農地直接作為農業使用為研究角度或以反映農地之市場成交價格為討論重心者。而本研究將其作歸納整理並分析可能影響農地價格的因素。文獻上對於農地價格影響因素的探討很多，Hayles, Kelly and Nicole （2006）將影響農地價值的變數分成五大類，分別為農地結構因素（a vector of Structural）、農業環境因素（a vector of Environmental）、可及性因素（a vector of Accessibility）、鄰里環境因素（a vector of Neighborhood）與經濟影響（a vector of Economic）因素。而林國慶（1993）則將影響因素分成 10 項，分別為：自然因素（天候、地力、坵塊、排水性）、經濟因素（農產品價格、工商業發達、以農地移轉面積為. 政治大. 區位代表數）、預期轉用的價值（預期農地的增值）、工業區的開發、市場流行的. 立. 利率、都市因素（距市中心之遠近、邊緣地帶公共設施之完備，及都市土地價格）、. ‧ 國. 學. 農地管制之鬆緊、農地市場之弱勢效率、農地區位以特徵價格模式分析、農業所得及地租因素（農業所得代表之地租及農地剩餘報酬作為地租的替代）等。再則，. ‧. 張基湛（1996）將影響因素分為直接與間接因素，直接因素包括位置、地形、可利用別、沃度、生產力、重劃、公共設施完善程度及農業收益；間接因素包含人. y. Nat. sit. 口增加、經濟變動、地租、利率及農業政策等因素。最後，陳明燦（1998）則將. al. er. io. 影響因素分為農地基本資料（使用面積規模、每年收益能力）、農地社經條件（是. n. iv n C hengchi U 是否期望農地變更使用、購地者年齡、購地者是否為專業農）、以及農地使用資. 否位於農業區、是否臨道路、與鄉公所距離）、農地轉用者偏好（土地使用型態、. 訊（附近有無重大工程建設、鄰近地區之建地價格水準），而各研究者可依其分析之需求，將屬地條件、屬人條件或總體經濟條件分別納入分析中。是故，由前述農地特徵可知，影響農地價格之因素不外乎是農地生產力的特徵條件與農地能否變更使用之判斷條件，故其對收益價格和市場成交價格的影響程度將因此有所不同。本研究將綜合文獻所提及之因素，對其分為收益價格與市場成交價格兩類加以說明。. 一、收益價格的影響因素收益價格的影響因素主要來自農地生產力，在李嘉圖的差額地租理論中，將土壤品質（肥沃度）視為影響地租的決定性因素，即擁有較佳地力的地主可以獲. 17.

(24) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 取較高的差額地租，而較高的差額地租則代表較為優良農地，係為超邊際土地，換言之，土壤品質的高低，代表差額地租的多寡也間接影響了農地的價值。另外，農地的面積大小、土地形狀、地勢高低與土壤的品質等因素皆會影響農地的生產力與收益力。值得注意的是，農地周圍的環境特徵亦會影響農地利用，例如周圍農地的使用情形：當原屬優良農地之區域有多塊土地未進行耕種或是改作他途興建農舍，會使農地利用受到限制，或者，農民噴灑農藥時易引起農人與居民間的糾紛，讓僅存的優良農地將受制於周圍農地無法有效的生產，且吳彩珠、林峰田、林森田、許元綸（2012）研究宜蘭農舍分布後，發現鄰域狀態─農地周圍的農舍興建密度將會顯著的增加更多新建農舍。Huang et al（2006）研究伊利諾州農地價格時，則認為傳統的因素如距離市場的遠近、土壤品質、土地生產力以及坵塊. 政治大. 大小皆為影響農地價格之因素。Chomitz et al（2005）研究發現在巴西境內，近大西洋的巴伊亞（Bahia）地區，其農業因素強烈的影響農地價格，農地變數有土. 立. 壤型態、氣候、坡度與鄰近海岸與主要道路、土地植披樣態等，以土壤指數作為. ‧ 國. 學. 解釋變數發現擁有最好的土質的農地其土地價格，是最差土質農地價格的兩倍，氣候因素影響上，降水較多的地區農地價格將較低，因為過度降水將有礙作物的. ‧. 生長，其將土地坡度 5%至 70%每增加 15%設成一個區間，並發現坡度愈傾斜的. y. Nat. 土地價格愈低；鄰近岸邊、鄰近道路等變數也隨著距離主要道路、海岸邊愈遠，. 二、市場成交價格的影響因素. n. al. Ch. er. io. sit. 其農地價格愈低。. i Un. v. 影響市場成交價格的因素，除前述農地生產力條件外，農地能否變更使用的. engchi. 條件影響程度更大。市場價值的概念如國際評價準則第一號（IVS1）所示「市場價值係於價格日期，具充分知識、謹慎行動且不受脅迫之有意願買賣雙方間，經適當市場行銷後，在正常情況下為財產成交所估計之價額」，而若以台灣不動產估價技術規則的規範而言，其必須符合適法、實質可能、市場支持與財務可行四個條件，但目前台灣農地變更機會較高地區之農地成交價格，已非前述作農業使用前提之農地價值，而是被視為資產的農地價格。林國慶（1993）研究即說明自民國 65 年後，農地價值上漲可能多來自地主預期可能作非農使用的價值，換句話說，農地價格的上升並非再以農地肥沃度、收益為主要考量，而是包含區位、期待的變更價值才是主要影響因素。在屠能的區位理論中，認為農地區位價值會因農地與集貨場、市場距離較近 18.

(25) 第二章. 文獻回顧. 減少運輸的成本，而導致其農地價值較高，但經濟高度發展的情形下，其將演變成與市中心的距離越近，農地價格會較高，上述情形在以特徵價格迴歸分析農地價格的相關文獻中，經常可見。在林國慶（1993）研究中指出與都市中心的遠近會影響農地價格，距離都市愈近，價格愈高，而陳明燦（1997、1998）則認為當今農地成交價格高漲，農地地價應考量農地轉用價值，其以雲林大埤鄉為例，在邊陲地區與非都市地區，農地會受原有使用價格的影響，但在有轉用可能的地區，其農地轉用的臨界價值則會受與都市距離的影響。另外，Hardie et al.（2001）研究亦顯示，農地的潛在開發價值是影響美國大西洋中部各州農地價值的重要因素。. 三、小結農地價格研究中，多對農地在市場上的價值進行研究，並以純農業使用下的. 政治大 1995）、未來開發價值（Plantinga 立 et al.，2002）等，而建構出市場成交的農地價. 價值作為基礎，根據不同的研究目的再加上不同的價值，如預期增值（李家玉，. ‧ 國. 學. 格。在收益價格影響因素中以土壤肥沃度、氣候等影響產出因素探討，而市場價格文獻則是更重視變更使用、潛在轉用的價值，無論是預期增值抑或發展權價值. ‧. 的探討，均為農地在農業生產以外所面臨的轉用壓力，如此則形成市場成交價格與收益價格脫鉤的現象，本研究立基於此，欲以成交價格與收益價格兩者間的差. Nat. sit. y. 距，作為農地期待變更的轉用價值，研究影響成交價格與收益價格間差距的因素。. al. er. io. 農地價差影響因素中，本研究除放入區位因素（市中心距離）、成交總面積、. n. iv n C hengchi U 與重劃區劃設等因素，以瞭解農舍興建現狀與政府農地規劃政策對於價差關係的土地利用情形等基礎變數外，將放入文獻中較少探討的周圍土地利用情形、專區. 影響。. 19.

(26) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 20. Ch. engchi. i Un. v.

(27) 第三章. 第三章. 研究設計. 研究設計. 本章分三個小節，第一節說明模型的設計與理念，第二節描述收益價格的求取，而第三節說明資料的來源與詳細處理。. 第一節. 價差模型之設計. 本研究所運用的收益價格，將以作物收益並以適當收益資本化率還原方式求得純農業使用下之農地價格；而在成交價格方面，參考民國 101 年 8 月至 103 年 9 月間，由內政部所公開之實價登錄的農地成交價格，並篩選出不具特殊成交情. 政治大. 形之農地，求取成交價格與收益價格兩者之差，並找出影響價差的因素，分析宜. 立. 蘭縣三星鄉內成交價格與收益價格之間差距的影響因素。預期可能影響價差的因. ‧ 國. 學. 素分為連續變數，如成交總面積、成交土地的臨路寬度與區位核心變數，虛擬變數如成交面積是否大於 0.25 公頃、時間、是否劃設為專區、是否為重劃區、成交. ‧. 土地是否為農用、成交案例的周邊使用情形與成交土地是否方整等因素，詳細變數整理於表 3-2。. y. Nat. a l𝑚. er. io. sit. 運用多元迴歸方式探討影響農地價差的因素，模型設計如下. n. i𝑛v 𝑛 n C 𝑀𝑃 = 𝛼0 + ∑ 𝛽𝑖h 𝐴𝑖 + ∑ 𝛽𝑗 𝑃𝑗 + e n g𝑗=1c h i U∑𝑘=1𝛽𝑘 𝐵𝑘 + 𝜀𝑖 𝑖=1 其中： MP：價差單價 𝛼0 ：截距項. 𝛽𝑖 ：第 i 個影響係數值 𝐴𝑖 ：第 i 個農地個別因素變數 𝛽𝑗 ：第 j 個影響係數值 𝑃𝑗 ：第 j 個農地政策面變數 𝛽𝑘 ：第 k 個影響係數值 21.

(28) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 𝐵𝑘 ：第 k 個農舍相關變數 𝜀𝑖 ：殘差項. 一、變數說明（一）被解釋變數價差單價為土地成交單價與收益單價（元/平方公尺）的差距，土地成交單價為內政部公開之實價登錄資料，時間年期為 101 年 8 月至 103 年 9 月，收益價格則根據農地收益資料進行評估，詳細評估方式將於下一節說明。（二）解釋變數本研究將解釋變數分成政策施行面變數、農舍相關變數與農地個別因素之變. 政治大. 數等三種類型，分別探討政府現行推廣的農地政策對於價差的影響；相鄰農舍、. 立. 符合興建農舍條件的農地是否將擴大價差。本研究中農舍專指在特定農業區、農. ‧. ‧ 國. 價差的影響。. 學. 牧用地上所興建的住宅型建物，最後放入農地的基本條件分析農地個別因素對於. 1.政策施行面變數. sit. y. Nat. （1）專區虛擬變數. al. er. io. 三星鄉內劃有兩個農業經營專區，分別位在包含紅柴林段紅柴林小段、. n. 八王城段、萬貴段、義富段與桕腳廓段的第一經營專區與雙賢段一、二段、. Ch. i Un. v. 人和一段、二段的第二經營專區。農業經營專區注重生產功能，以提升農地. engchi. 生產的效率為目標，並強調生產安全驗證與友善經營（王玉真，2014），實為三星鄉農地的重要產出地帶。因農業經營專區內的有利農業經營因素，與區內公約的影響，能有助於減低買方於此地炒作農地的可能，故預期位於專區內的農地，成交與收益價格差距將較低，預期符號為負。（2）重劃區虛擬變數三星鄉內少數地段如紅柴林段、福和段、天山段、柑仔坑段、光明段、大隱一段、新日興段尚未重劃外，多數土地均已完成重劃。而重劃後農地成交市價平均上漲 3.17 倍（傅鈺秀，1995），故預期重劃地區成交價格將會比非重劃地區成交價格更大，即位於重劃區內之農地成交與收益價格差距將較大，預期符號為正。 22.

(29) 第三章. 研究設計. 2.農舍相關變數（1）成交面積 0.25 公頃虛擬變數根據內政部營建署所公告「農業用地興建農舍辦法」中，申請興建農舍應符合的條件之一為申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃，故成交面積 0.25 公頃為可興建農舍的最小土地面積，而僅有民國 89 年以前持有農地的農民、且參與興建集村農舍或離島地區興建農舍者更不在此限。在探討宜蘭縣受轉用壓力下的農地價格文獻中亦曾放入本變數，並認為大於 0.25 公頃之交易的價差上升應與農舍興建面積限制有關（黃威翔，2007），故在成交條件上，面積 0.25 公頃以上的農地具有可興建農舍的面積標準，預期將具有較佳條件，將擴大價差關係，預期符號為正。. 政治大. （2）農地周圍使用情形虛擬變數. 立. 宜蘭三星的建地在空間分布上有逐漸擴增的趨勢，且 2000 至 2009 年這段期. ‧ 國. 學. 間農地轉變成建地的速度較 1987 至 2000 年還要快（林敬妤等，2012），故探討成交的農地周圍若已開發使用，是否會擴大成交價格與收益價格之間的價差。且. ‧. 根據吳彩珠等於民國 101 年研究，發現鄰域狀態─周圍農舍的密度將顯著影響新. y. Nat. 建農舍的開發。而本研究運用內政部營建署城鄉發展分署之國土規劃資料分組入. io. sit. 口網，以公務版雲端圖台為作業平台（以下簡稱雲端圖台），同時比對 ArcMap 中. n. al. er. 三星地籍與特定農業區，農牧用地之成交案例，以 ArcMap 的成交資料點位可確. i Un. v. 認實際成交的土地位置與地號，進而回朔至雲端圖台查看各該土地的現況使用與. Ch. engchi. 周邊環境情形，並依序辨別：成交宗地之土地使用現況、臨路情形、成交土地周遭使用型態，是否與建築物相鄰，建築物的使用型態又劃分成是否屬於特定農業區，農牧用地上所興建的新式農舍，抑或是特定農業區其他用地編定（如甲種建築用地、特定目的事業用地）所興建的平房，當成交農地與不同的土地相連，也將對於價差有不同的影響程度。 3.農地個別因素之解釋變數（1）成交總面積變數農地面積為常見的變數，且農地成交面積愈大，對成交價格呈現負面影響（Huang,2006、Xu,Mittelhammer, and Barkley,1993）。本研究將成交總面積取半對數後，以半對數的資料型態檢視面積以一定比例變動對於價格差距的影響，當成 23.

(30) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 交面積愈大，單位成交成本將降低，隨著成交單價下降，而降低兩價差距，故預期符號為負。（2）臨路寬度變數成交農地臨接農路與否將影響農地預期的開發價值，根據重劃區內之農路設計原則，應以農作業及農民來往交通為主軸，便利大型農業機械之利用，以降低生產成本，提升農業競爭力，為農地重劃的重點工程（農委會，2009）。在民國 73 年農地重劃專書提及，農路的劃設應配合現有交通道路標準建築之田間農路以 2.5 公尺為原則（張維一、張桂霖，1984），在民國 76 年的「台灣省加速完成農地重劃五年計劃評估報告」中，將田間農路的寬度原則定義為臨接各坵塊短邊之一般耕作用農路，其面寬為 4 公尺（台灣省政府地政處，1987），為較早期農地重劃農路寬度的劃設原則。. 立. 政治大. 而依據民國 92 年 2 月 10 日內政部訂定發布之「農地重劃區農路水路工程設. ‧ 國. 學. 施規劃設計標準」（以下簡稱設計標準）更明文規定劃設原則為幹線農路寬 7 公尺、主要農路寬 6 公尺、田間農路寬 4 公尺，顯見在現行法規範下，田間農路 4. ‧. 公尺的寬度即足夠一般農機具運行與作物的載運，農路整理如表 3-1。農路設計原則. 聯貫村落或區域外縣（鎮、市）道路者。. 田間農路. sit. er. a聯接縱向及橫向農路者。 iv l C n 聯接各坵塊之短邊者。 hengchi U. n. 主要農路. 定義. y. 幹線農路. io. 農路分類. Nat. 表 3-1. 路寬（公尺） 7 6 4. 在衡量各筆成交農地上臨路寬度上，未臨路者以 0 公尺表示，臨接道路者則以實際臨路寬度表示，臨路寬度愈寬，不僅農機具，且其他交通工具將更方便通過，具有更好的成交條件，預期臨路寬度愈寬，價格差距愈大，預期符號為正。（3）區位核心修正變數（Location Adjustment Factor, LAF）農地成交價格確實會受到轉用壓力影響，其影響程度將隨著距離市中心愈遠而快速減弱（黃威翔，2007），本研究將各成交資料與區位核心的距離作為變數，以分離出區位對於價格差距的影響。區位核心（Valuation Influence Center, VIC）即地區不動產價格最高或最低之核心，其實際位置藉由 ArcMap 之輔助將價值波. 24.

(31) 第三章. 研究設計. 面呈現後判斷之。區位核心為區域間透過不動產價格所反映出區位或環境最佳的點，離區位核心越近的不動產其價值越高，反之則低；區位核心變數即建立在阿隆索（Alonso）競租曲線之概念，越往市中心地租愈高，反之則愈低。在 ArcMap 系統中以克利金法（kriging）分析三星鄉成交價格區域分布情形，克利金法為空間內插推估技術的統稱，基於資料所呈現的空間相依的特性，由鄰近觀測值（藍色成交點位），以最佳化加權平均值作為未採樣位置的估計值。如圖 3-1 中白色地區為最高成交價格分布區域，並在該區內設定紅點作為三星鄉之區位核心。計算出所有成交農地與紅點之距離，將之作為解釋變數，分析距離對於價差關係的影響，距離區位核心愈遠，價格差距越小，預期符號為負。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 圖 3-1. Ch. engchi. i Un. v. 三星鄉成交價格相似區分布圖. （4）時間虛擬變數交易時間為常見的變數之一，在林國慶、趙蕙萍（1994）探究台灣農地區位地價文中，亦放入時間變數以分析不同月份間交易價格變動的趨勢。本研究則以 101 年資料為基礎，分析 102 年與 103 年對於價格差距的影響，預期近年三星鄉內農地成交價格持續上揚，逐漸擴大其與收益價格間之差距，故預期符號為正。（5）農業使用虛擬變數農地成交上情況調查是否進行農用，預期將影響價格關係，非農使用包含廢棄、廢耕地、雜草叢生或是業已興建農舍之土地。Stewart and Libby （1998）分 25.

(32) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 析伊利諾州 DeKalb County 影響農地成交價格，發現土地上有建物者將對地價有顯著的正向影響，故預期未從事農用的土地將另有他用，將擴大價格差距，而從事農用的土地價格差距將會減少，預期符號為負。（6）土地坵塊形狀虛擬變數土地較為方整的成交案例，相較起形狀特殊的案例，在耕作或是建築使用均有較佳的利用條件，預期較方整的土地成交案例，其成交價格與收益價格的價差將更為明顯，預期符號為正。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 26. Ch. engchi. i Un. v.

(33) 第三章. 表 3-2 屬性政. 變數一覽表. 預期符. 變數名稱. 研究設計. 單位與說明. 號. 重劃區. +. 經劃設為重劃區者為 1，反之為 0. 專區. _. 經劃設為專區者為 1，反之為 0。。. 成交面積 0.25 公頃. +. 成交面積大於 0.25 公頃者為 1，反之為 0。. 農地周圍使用情形. +. 成交農地周圍有農舍、平房者為 1，反之為 0。. 策面農舍面. 立_. 成交總面積. ‧ 國. 學. 減少價差。. 臨路寬度愈大，具有較佳的交通條件，交易單價. 臨路寬度. +. 區位核心. _. 距離區位核心愈遠，成交單價愈低，價差將縮小。. +. 分別區分 101、102、103 年虛擬變數。. al _ Ch. n. 土地坵塊形狀. +. y. sit. io. 農業使用. er. Nat. 時間. 將提高，預期將擴大價差。. ‧. 個別因素. 政治大成交總面積愈高，預期成交單價將降低，. v. 農地仍農業使用者為 1，反之為 0。. i Un. e坵塊方整者為 n g c h i 1，反之為 0. 資料來源：本研究整理. 27.

(34) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 第二節. 農地收益價格之評估. 本節先述明收益價格的求取方式，以利更深入的實證分析。應用收益法作為評估農地價格的核心方法，實際求算方法以陳奉瑤（2014）所著之農地價格評估方式之研究中，價格評估的方式作為主要參考依據，並做適當的修正以符合本研究所需，以探求在最適栽種情形下所反映的純農業使用價格。 Shi, Phipps, and Colyer （1997）建議農地價格評估須分析農地的收益，除非該地區農地絕大多數靠非農使用獲利。收益法的基本概念，係將現在至未來從該農地可獲得之淨收益合計額，作為該農地的價格，此即為估價上之直接資本化法。換言之，即將未來平均一年期間之客觀淨收益（a）以收益資本化率（𝑅0 ）還原為不動產價格，如式。. 立. 政V = 𝑎治大 𝑅 0. 林英彥（2006）認為直接資本化法適合作為反映農地生產力之收益價格評估. ‧ 國. 學. 方式。惟淨收益部分，須考慮過去之實績與未來之動向以掌握客觀淨收益，另資本化率部分則須作長期性思考以將淨收益之變動趨勢適當反映於收益價格上。. ‧ y. Nat. er. io. sit. 一、農地淨收益. 淨收益由總收入扣除總費用而得，而客觀收益的概念為具良好意識與通常使. n. al. Ch. i Un. v. 用能力者，繼續且規律地產生安全而確實之收益，總費用則為持續獲取前述收益. engchi. 所必須支出之直接經費。因此，求取農地之淨收益須先計算其總收入與總費用。總收入部份，林英彥（2006）主張由農產品總收入定之，其應包括主產物收入與副產物收入二項收入與支出相關項目，在趙蕙萍（1992）、林國慶（1994）與林森田、張慈佳（1996）以「臺灣核心農家農場經營記帳報告」中的農業所得項目作為淨收益，而扣減農事費用之前的總收入，乃記帳農家一年內從事農業生產所得到之農業收入。盧新海、黃善林（2010）同樣以農產品年收入計算農地之年總收入。農產品生產總成本包括生產所需之直接及間接成本，林慧琬（1984）參考臺灣「農產品生產成本調查手冊」與「稻穀生產費調查方法之說明」，於直接成本考量種苗費、人工費、畜工費、機工費、肥料費、農藥費、材料費、水利費等八 28.

(35) 第三章. 研究設計. 項，於間接成本則考慮農舍費、農具費、田賦、資本利息等四項；其中田賦現已停徵，而其進一步針對資本利息是否計入成本問題加以探討，分析結果指出為農業生產而投入之借貸或自有資本利息，均應納入農業生產成本。然而，以投資報酬反算投資資本時，同為資本報酬者不宜相互扣除，故自有資本利息及貸款債務利息均不宜列入費用項中。另外，林英彥（2006）根據臺灣「農產品生產成本調查報告」之說明，列舉的費用與成本，，總費用之項目，大致包括種苗費、肥料費、農藥費、能源費、材料費、購水費、農用設施費、農機具費、畜力費、雇用勞動費、自家勞動費等，可見計算總費用須考量之項目多而繁雜。本文研究的三星鄉主要種植作物最大宗者以稻米與青蔥為主，故本研究參考. 政治大署之資料庫：宜蘭縣「稻穀股生產成本調查報告」內的直接費用與間接費用為稻立. 該主要作物的收益與成本資料作為淨收益的求算基礎。稻米部分，首先參考農糧. ‧ 國. 學. 穀之生產成本，並由「政府收購農民稻穀價格及每公頃收購稻穀表」取得收益資料。青蔥部分，本研究先由農糧署提供之資料庫，取得「裡作日蔥每公頃費用明. ‧. 細表」中三星鄉個別農戶青蔥之生產成本，並由「主產物產值」一欄取得收益之參考資料，進而以該等資料為基礎，訪談農會相關人員與農民，以做為稻米與青. Nat. sit. n. al. er. io 二、收益資本化率. y. 蔥客觀收支之基礎。. Ch. engchi. i Un. v. 資本化率（capitalization rate）又稱還原利率，係將不動產收益資本化為價值所採用之比率，依其可分為收益率（income rate）與獲利率（yield rate）兩種類型。使用直接資本化法時，其資本化率為表示不動產之期待收益與價值的比值，故其性質屬於收益率；而將未來產生之淨收益流量折現為現在價值總合時所採用的折現率為獲利率（梁仁旭、陳奉瑤，2014），本研究以我國法規定之方式推估收益資本化率。我國現行不動產估價技術規則第 43 條之中求取綜合資本化率方式的五種方式，分別為風險溢酬法、市場萃取法、債務保障比率法、加權平均資金成本法與有效總收入乘數法等，而本研究根據實際應用於農地評價之可行性，故將選用風險溢酬法為主要方法。. 29.

(36) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 選用一年期短期概念的「收益率」之綜合資本化率，以每年淨收益還原農地價格，不考慮每年淨收益可能成長的變化，而將價格變動風險於綜合收益資本化率中反映。選用政府收購稻米價格與市場出售價格的波動、以及依據三星農民實際種植情況，將青蔥分為冬蔥（3 至 7 月）與夏蔥（8 至 12 月）兩種，以台北農產運銷公司在 102 年 9 月至 103 年 8 月間的每日蔥價變化進行風險溢酬的求算，分別推估出稻作農地、種蔥農地之不同風險值調整，作為農地資本化率，如表 33。. 表 3-3. 作物類型. 稻米. 立. 稻米與青蔥之收益資本化率. 資本化率治政大 2.92%. 夏蔥. 3.07%. ‧. ‧ 國. 3.09%. 學. 冬蔥. sit. y. Nat. 三、劃分同質區與各區收益價格. al. er. io. 農地價值除農地本身地利條件外，其周邊的農業生產環境也非常重要，基於. n. 此，將以農地生產環境的相似特性劃分同質區，同質區內因相似特性而給定相同的基礎收益價格。. Ch. engchi. i Un. v. 劃分同質區原則主要參考地力的條件差異，各地區因生產條件不同，最適的作物栽種情形亦會有所不同，在因應各項生產條件而以最適作物型態耕種下，估價上稱之為符合「最高最有效使用」原則。而因為最適生產作物的型態不同，其相對的生產成本與收益也會有明顯差距。本研究即以農地「收益」的不同作為分區的標準，將以同一作物類型，同一種生產成本與收益當作基礎，透過不同作物的排列組合，形成不同收益型態的同質區。由東至西，依序分為六種同質區。首先，低地下水位區，農藝路二段以東之大洲地區，因開發較早、地勢稍高，排水較差，農民認為較不適合種植青蔥，所以種植型態為一期稻作，第二期則領取每公頃 4,5000 元的休耕補貼（爾後第二期休耕皆以領取每公頃 45,000 休耕補 30.

(37) 第三章. 研究設計. 助計算），簡稱為大洲地區。高地下水位區與第三區，皆位於第一農業經營專區內，前者為已完成農地重劃的地區，後者則是未辦理農地重劃地區。高地下水位區與第三區因位處第一專區，專區資源豐富，歸為較佳生產地帶，生產時序拉長至三年一週期，第一年第一期種植稻米，而第二期種植夏青並領取每公頃轉作補貼 24,000 元（爾後種植青蔥除青蔥收益外，加計每公頃 24,000 元轉作補貼）；第二年第一期種植冬蔥與領取轉作補貼，第二期則休耕；第三年第一期種植稻米，第二期休耕為地盡其利之生產型態。第四區為台 196 號線以西，以第二農業經營專區為代表，同樣以三年為一周期，第一年第一期種植稻米，第二期種植夏蔥並領取轉作補貼；第二年第一期種. 政治大二專區之所以缺乏冬蔥，係因該區域鄰近山區，冬季受山風吹拂，寒冷的天氣較立植稻米，第二期則休耕；第三年第一期種植稻米，第二期休耕的種植型態為典型。. ‧ 國. 學. 不利農民晨間農事的進行，故冬季選擇休耕的型態。. 第五區則是專區外已完成農地重劃地區，三星鄉多數地區已完成重劃，卻並. ‧. 未劃設於農業經營專區內，因本類型土地多位於三星鄉中部，鄰近第一經營專區，故收益型態與第二、三區相同。而對於同時位於非專區、非重劃的農地，本研究. y. Nat. sit. 另將其劃分為第六區，此類土地尚未經完整開發利用，且以位於三星北部堤防地. n. al. er. io. 帶與南部山區為主，較不利於農耕使用，其最適收益型態評估以第一期種植稻米. i Un. v. 與第二期休耕，領取休耕補貼。如圖 3-2 所示，劃分的六個同質區由東到西依序為：. Ch. engchi. （一）大洲地區（二）第一專區內已完成農地重劃地區（三）第一專區內未辦理農地重劃地區（四）第二專區（五）專區外已完成農地重劃地區（六）專區外未完成農地重劃地區. 31.

(38) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 6 圖 3-2. 立. 治政三星鄉同質區劃分圖大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 32. Ch. engchi. i Un. v.

(39) 第三章. 研究設計. 四、三星鄉農地價格分析三星鄉因生產型態不同而使五個同質區的平均年淨收益有所差異，但個別作物上，稻米與冬、夏蔥的收益並無不同。淨收益試算中，稻米淨收益為每公頃 62,500 元計算；夏蔥淨收益每公頃約 870,000 元計算；冬蔥每公頃淨收益收益約 500,000 元計算。第三章第二節收益資本化率試算中，稻米收益資本化率為 2.92%、休耕期間資本化率為 2%、夏蔥資本化率為 3.07%、冬蔥資本化率為 3.09%。以下將稻米與青蔥在一般情形下淨收益與資本化率，因應收益型態的不同，推估至各同質區的淨收益與資本化率。表 3-4 為各區域之耕作型態：表 3-4. 區域大洲地區. 立. 一專內重劃地區. 三星鄉之耕作型態. 耕作型態治政稻米→休耕→稻米→休耕→稻米→休耕大稻米→夏蔥→冬蔥→休耕→稻米→休耕稻米→夏蔥→冬蔥→休耕→稻米→休耕. 二專重劃地區. 稻米→夏蔥→稻米→休耕→稻米→休耕. 專區外重劃地區. 稻米→夏蔥→冬蔥→休耕→稻米→休耕. 專區外非重劃地區. 稻米→夏蔥→稻米→休耕→稻米→休耕. ‧. ‧ 國. 學. 一專內非重劃地區. y. Nat. n. al. er. io. sit. 資料來源：本研究整理。. i Un. v. 在各個同質區，依照實際利用情形，將各區域分別給予兩種收益價格，第一. Ch. engchi. 種收益價格為評定最高最有效使用下的農地收益價格，第二種則根據交易農地是否與農舍、閒置土地相鄰而修正之收益價格，故每一同質區內有兩種不同的收益價格，分述如下。. （一）大洲地區大洲地區的生產類型為「稻米、休耕、稻米、休耕、稻米、休耕」，故其平均一年淨收益與加權資本化率之推估式如下：（一）平均一年淨收益=（稻米年淨收益+休耕補貼+稻米年淨收益+休耕補貼+稻米年淨收益+休耕補貼）/3. 33.

(40) 農地成交價格與收益價格差距之研究. （二）收益資本化率=（稻米資本化率+休耕期間資本化率+稻米資本化率+ 休耕期間資本化率+稻米資本化率+休耕期間資本化率） /6 稻米年淨收益每公頃 62,500 元，第二期休耕補貼每公頃 45,000 元，平均一年淨收益每公頃約 107,500 元。稻米資本化率 2.92%，休耕期間資本化率 2%，加權平均後大洲地區收益資本化率為 2.46%。平均年淨收益試算為 107,500 元，在資本化率為 2.46%下，以直接資本化法求算其合理地價約為每公頃 4,372,000 元，單價約為每平方公尺 440 元。而與農舍相鄰土地淨收益為 90,700，收益資本化率同為 2.46%，試算後合理單價約為每平方公尺 370 元。. 治政大（二）第一專區內已辦理重劃地區立. 學. ‧ 國. 本區生產類型為「稻米、夏蔥、冬蔥、休耕、稻米、休耕」，故其平均一年. 淨收益與加權資本化率之推估式如下：. ‧. （一）平均一年淨收益=（稻米年淨收益+夏季蔥年淨收益與轉作補貼+冬季. 補貼）/3. sit. Nat. y. 蔥年淨收益與轉作補貼+休耕補貼+稻米年淨收益+休耕. n. al. er. io. （二）收益資本化率=（稻米資本化率+夏蔥資本化率+冬蔥資本化率+休耕. i Un. v. 期間資本化率+稻米資本化率+休耕期間資本化率）/6. Ch. engchi. 稻米年淨收益每公頃 62,500 元，夏蔥年淨收益每公頃推估 870,000 元，領有轉作補貼每公頃 24,000 元，冬蔥年淨收益每公頃約 500,000 元，同樣領有轉作補貼每公頃 24,000 元，平均一年淨收益約每公頃 544,000 元，稻米資本化率 2.92%，休耕期間資本化率 2%，夏蔥資本化率 3.07%，冬蔥資本化率 3.09%，加權平均後收益資本化率為 2.67%。以資本化率 2.67%，於直接資本化法下，求算農地收益價格為每公頃 20,416,000 元，單價約每平方公尺 2,040 元。而本區與農舍相鄰土地淨收益為 414,460 元，收益資本化率同為 2.67%，試算後合理單價約為每平方公尺 1,550 元。. 34.

(41) 第三章. 研究設計. （三）第一專區內非重劃地區第一專區內以是否辦理過農地重劃做為區分，分成兩個同質區，因第一專區西北有部分農田尚未進行農地重劃，所以第一專區內的重劃與否將有不同的收益價格。因本區農地皆在第一專區內，其生產環境與擁有的專區資源相近，作物的產量多寡與品質差異並不明顯，故在試算上，不論重劃與否，皆使用相同的產量與單價作為總收益評估。惟農地經重劃與否卻會影響農民投入的生產成本，對於在未辦理重劃之地區務農者，因為農路狹小不足，須由農民運用其部分農地作為農路以供載運生產，所以經估計，第一專區內未辦理重劃農地的淨收益約為專區內已辦理重劃地區淨收益的 90%，以 10%的淨收益差距來分別第一專區內的兩同質區。. 政治大耕作型態，其平均一年淨收益與加權資本化率之推估式如下：立. 本區生產類型同第一專區重劃區之「稻米、夏蔥、冬蔥、休耕、稻米、休耕」. ‧ 國. 學. 1.平均一年淨收益=第一專區內已辦理重劃地區之年淨收益*90% 2.收益資本化率=（稻米資本化率+夏蔥資本化率+冬蔥資本化率+休耕期間. ‧. 資本化率+稻米資本化率+休耕期間資本化率）/6. sit. y. Nat. 第一專區內辦理重劃地區之淨收益為重劃地區 544,000 元之 90%，故本區平. io. er. 均一年淨收益約為 490,000 元，作物栽種與已辦理重劃地區並無差異，故收益資本化率同為第一專區的 2.67%，於直接資本化法求取下，每公頃價格約為. n. al. Ch. i Un. v. 18,375,000 元，單價約每平方公尺 1,800 元。而鄰近農舍之交易土地，其淨收益. engchi. 約為 373,000，收益資本化率同為 2.67%，試算後合理單價約為每平方公尺 1,400 元。. （四）第二專區二專區內最適生產類型以「稻米、休耕、夏蔥、休耕、稻米、休耕」耕作型態推估收益情形，其平均一年淨收益與加權資本化率之推估式如下： 1.平均一年淨收益=（稻米年淨收益+夏蔥年淨收益與轉作補貼+稻米年淨收益+休耕補貼+稻米年淨收益+休耕補貼）/3 2.收益資本化率=（稻米資本化率+夏蔥資本化率+稻米資本化率+休耕期間 35.

(42) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 資本化率+稻米資本化率+休耕期間資本化率）/6 其中，稻米年淨收益每公頃約 62,500 元，夏蔥年淨收益每公頃約 870,000 元，轉作補貼每公頃 24,000 元，休耕補貼每公頃 45,000 元，平均一年淨收益每公頃約 390,000 元。稻米資本化率為 2.92%，休耕期間資本化率 2%，夏蔥資本化率為 3.07%，加權平均下本區收益資本化率為 2.64%。在資本化率 2.64%下以直接資本化法求算，其收益價格為每公頃 14,804,000 元，約每平方公尺 1,500 元。而鄰近農舍之交易土地，其淨收益約為 283,000，收益資本化率同為 2.64%，試算後合理單價約為每平方公尺 1,070 元。. 政治大本區適栽類型以稻米、青蔥生產為主，以收益型態「稻米、夏蔥、冬蔥、休立. （五）專區外重劃地區. 耕、稻米、休耕」試算淨收益，惟不在農業經營專區裡，考量其接受的直接技術. ‧ 國. 學. 支援與病蟲害防治資源稍微落後下，評估青蔥之產出應較第一專區內低，以青蔥生產面積之空洞率 9 成評估，因此其平均一年淨收益與加權資本化率之推估式如. ‧. 下：. y. Nat. sit. 1.平均一年淨收益=（稻米年淨收益+考量空洞率下之夏蔥年淨收益與轉作補. al. er. io. 貼+考量空洞率下之冬蔥年淨收益與轉作補貼+休耕補貼+稻米年淨收益+休耕補. n. iv n C hengchi U 2.收益資本化率=（稻米資本化率+夏蔥資本化率+冬蔥資本化率+休耕期間資. 貼）/3. 本化率+稻米資本化率+休耕期間資本化率）/6 亦即青蔥產量為第一專區內之 90%，在淨收益中表現本區與其他同質區之差異，考量空洞率下，冬蔥平均一年淨收益每公頃約 215,000 元，夏蔥平均一年淨收益每公頃約為 732,000 元，如表 5-1。稻米平均一年淨收益每公頃 62,500 元，青蔥轉作補貼每公頃 24,000 元，休耕補貼每公頃 45,000 元推估下，本區平均一年淨收益每公頃約 403,000 元。因本區收益型態與第一專區內已辦理重劃相同，因此，其資本化率亦採取第一專區內之資本化率 2.67%。以直接資本化法求算其標準田價格為每公頃 15,126,000 元，收益單價每平方公尺約為 1,870 元。對於鄰農舍之交易土地，其淨收益約為 378,000，收益資本化率同為 2.67%，試算後合理單價約為每平方公 36.

(43) 第三章. 研究設計. 尺 1,410 元。. （六）專區外未重劃地區本區為三星鄉內，未在農業經營專區內，亦未處於農地重劃地區中的剩餘土地，其分布於三星外圍之環形區域，此分布情形使的部分土地較適合種植稻米，而部分土地則適合種植青蔥與稻米，故收益型態以稻米與僅夏季蔥組合的「稻米、夏蔥、稻米、休耕、稻米、休耕」試算淨收益，因非經營專區也非重劃區，其技術資源與生產環境皆較前幾個同質區低，故以稻米與青蔥生產面積之空洞率 8 成推估，因此其平均一年淨收益與加權資本化率之推估式如下：. 政治大年淨收益與轉作補貼+考量空洞率下之稻米收益與轉作補貼+休耕補貼+考立. 1.平均一年淨收益=（考量空洞率下稻米年淨收益+考量空洞率下之夏蔥. 量空洞率稻米年淨收益+休耕補貼）/3. ‧ 國. 學. 2.收益資本化率=（稻米資本化率+夏蔥資本化率+稻米資本化率+休耕. ‧. 期間資本化率+稻米資本化率+休耕期間資本化率）/6. y. Nat. 在考量空洞率下，稻米平均一年淨收益為每公頃 50,000 元，夏蔥年淨收益為每. sit. 公頃 696,000 元，稻米資本化率為 2.92%，休耕期間資本化率 2%，夏蔥資本化率. al. er. io. 為 3.07%，加權平均下本區收益資本化率為 2.64%。在資本化率 2.64%下以直接. n. iv n C h e n g c h i U 2.64%下，試算後收益價格近農舍土地其淨收益為 234,000 元，在收益資本化率. 資本化法求算，其收益價格為每公頃 12,121,000 元，約每平方公尺 1,210 元。鄰. 為每平方公尺 890 元。. 37.

(44) 農地成交價格與收益價格差距之研究. 五、農地價格日期調整對於農地收益價格的試算，其價格日期以 103 年為基準，為求取後續研究所需的價差關係，另需有 101 年與 102 年的收益價格，方可與之相對年期的交易價格求算價差關係。價格日期調整參考不動產估價技術規則第 19 條第 2 款規定：「價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。」，本研究參考稻米與青蔥的價格變動調整價格變動率，以 103 年收益價格為基準，修正調整出 101 年與 102 年的收益價格。農地受淨收益的影響，將反映出不同的收益價格，近三年來三星青蔥價格波動明顯，100 年平均單價每公斤 48 元、101 年平均單價每公斤 105 元、102 年平. 政治大市場的需求而改變；相對的，三星鄉稻米平均價格變動平緩，市價約在每公斤 23 立均單價每公斤 84 元，可見青蔥價格波動無固定規律，而受當年度產量的多寡、. ‧ 國. 學. 元左右微調。而於論文寫作之時尚無 103 年度青蔥產銷資料，故 103 年度青蔥單價以過去 5 年青蔥平均單價每公斤 67 元作為代表。稻米因價格波動平穩，故稻. ‧. 米淨收益不予修正，而因應三星青蔥的價格變動進行調整，三星鄉青蔥價格連比 101 年：102 年：103 年為 105：84：67，以 103 年為基期下連比可寫成 1.57：. sit. y. Nat. 1.27：1。. al. er. io. 對於不同的同質區內，將因青蔥與稻米的收益型態差異而使調整率有所差別，. n. iv n C hengchi U 產，在涵蓋稻米與休耕期間下，青蔥佔生產比例的三分之一；而在第二專區與專在第一專區、第一專區非重劃、專區外重劃等同質區內具有冬季蔥與夏季蔥的生. 區外非重劃地區，則以種植稻米為主，未種植冬季蔥，所以青蔥佔生產比例的六分之一，將青蔥、稻米的生產比例與青蔥、稻米的調整率交乘，可求出收益價格的價格日期調整率，如表 3-5，再運用調整率換算至各年期，以求取各年期的農地收益價格。. 38.