第四章 實證分析
第一節 價差迴歸模型分析
定為迴歸分析的整體考驗（overall test），用以檢定迴歸模型是否具有統計意義，
其中 F（12,555）=49.765，具有 1%的顯著結果，即模型中所放入的整體解釋變 數對於成交與收益價差的解釋力具有統計的意義，如表 4-2。
各解釋變數間，以變異數膨脹係數（variance inflation factor,VIF）評估共線 性的影響，當 VIF 大於 5，表示自變數之間有很高的相關，而當 VIF 大於 10 時，
表示共線性已威脅模型估計的穩定性。本模型之 VIF 值均在 4 以下，故無共線性 的疑慮，VIF 值如表 4-2。
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政府政策面變數，如位於專區與重劃區之農地，實證結果顯示，都有縮 小價差的效果，但不具有統計上的顯著差異，為進一步確認該等政策的差距 效果，後續在第二節、第三節將對專區、重劃區對價差的影響進一步探討。
農舍相關變數中，成交農地的周圍使用情形虛擬變數區分為與農用地 相鄰、與農舍相鄰、以及與平房建築相鄰，統計結果顯示，成交農地若與農 舍相鄰，其平均價差關係將比與農用地相鄰者每平方公尺多 770 元的價差，
顯示零星農舍興建將明顯增加周圍農地的轉用機會進而加速促成農地點狀 破壞的現象，而鄰平房者其係數雖顯示出擴大價差關係的結果，但不具統計 上的顯著性。
由標準化迴歸係數觀察，影響價差因素中，以 103 年度、區位核心距 離、鄰農舍、臨路寬度與是否大於 0.25 公頃等變更可能因素之影響較大；
而專區、農地農用與否等有利於農業使用的變數，其影響力相對要低許多，
甚且預期將縮小價差的專區變數更未呈現顯著。另外，若比較成交面積與 0.25 公頃虛擬變數之標準化係數，發現後者解釋力較強，亦支持前段論點。
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表 4-2 影響價差因素迴歸分析結果 變數名稱 未標準化係數 標準化係數
t 值 顯著性 VIF Beta 估計值 標準誤差 Beta 分配
（常數） 3785.05*** 775.06 4.88 0.00
LN 面積 -394.40*** 101.18 -0.18 -3.90 0.00 2.407 區位核心
距離 -215.29*** 19.51 -0.38 -11.04 0.00 1.388 道路路寬 144.61*** 18.09 0.25 7.99 0.00 1.099 面積 0.25 628.15*** 141.32 0.20 4.44 0.00 2.424 102 年 397.76*** 146.12 0.14 2.72 0.01 2.967 103 年 1213.70*** 147.69 0.42 8.22 0.00 2.994 專區 -129.96 124.28 -0.03 -1.05 0.30 1.223 重劃區 -38.87 141.14 -0.01 -0.28 0.78 1.144 農用 -555.43*** 125.82 -0.14 -4.41 0.00 1.180 鄰農舍 772.79*** 101.01 0.25 7.65 0.00 1.188 鄰平房 148.80 103.92 0.04 1.43 0.15 1.116 坵塊形狀 93.66 183.82 0.02 0.51 0.61 1.208
𝑅2 0.518
𝐴𝑑𝑗𝑅2 0.508
F 值 49.765***
註：’*’表示在 10%的水準下顯著，’**’表示在 5%的顯著水準下顯著，’***’表示在 1%的水 準下顯著。
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在本研究強調的鄰近農舍之成交變數中，成交農地周圍興建農舍與否更是在 迴歸分析中呈現顯著地擴大價差，表示周圍若有農舍完成或正在興建，都將擴大 成交與收益的價差，鄰近農舍成交案例分布情形如圖 4-2 所示，農舍的興建對於 成交與收益價差的影響已擴及整個三星鄉的一般農業區、特定農業區農牧用地之 中。
圖 4-2 三星鄉鄰近農舍成交分布情形
對鄰近農舍的分布情形分別以三年期觀察，如圖 4-3，101 年相鄰農舍的農 地成交案例多分布在東部地區，為鄰近羅東鎮的大隱村、行建村等村落，在三星 鄉中部以西均甚少有鄰近農舍的成交案例，表示第二專區等西部區域尚未受到農 舍興建的風潮所影響，但是在 102 年與 103 年，情況卻截然不同，由成交點位的 變化發現，原先大隱、行建等村落鄰近農舍成交仍舊密集之外，往東擴及至尾塹 村、大洲村，而往西一路擴及到萬富村、人和村等，鄰近農舍的成交案例逐漸擴 及至三星鄉內。從農業經營專區內之交易更可以發現，在 101 年與 102 年專區內 甚少有與農舍相鄰之交易，但於 103 年後竟增加數筆位於第一與第二經營專區內 的鄰近農舍交易，顯示專區內農地最後也難以避免的成為農舍興建的目標地區，
可見三星農地變更使用的情況隨時間加劇，甚且進入了農業經營專區之中，許多 成交地方的周圍就伴隨著興建完成的農舍，農舍的擴張不僅增加成交價格與收益 價格之價差，更造成農民耕作上面臨的許多不便與汙染，降低農產品之品質，進 而影響食品安全與國人健康。
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圖 4-3 鄰近農舍成交案例各年分布圖
101 年
102 年
103 年
第一專區
第二專區 第二專區
第一專區 第二專區
第一專區
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（Adj𝑅2）為 54.5%。迴歸分析的整體考驗中，F 檢定 F（13,554）=53.269，p=0.000 亦顯示本模型的解釋力具有統計意義。區分專區模型之各解釋變數間，變異數膨