第四章 實證分析
第二節 農業經營專區價差模型分析
（Adj𝑅2）為 54.5%。迴歸分析的整體考驗中，F 檢定 F（13,554）=53.269，p=0.000 亦顯示本模型的解釋力具有統計意義。區分專區模型之各解釋變數間，變異數膨
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三、專區內迴歸分析
從農業經營專區敘述統計資料分析，專區內共有 97 筆農地成交，且平均地 分布於兩個農業經營專區中，第一專區內有 49 筆；第二專區有 48 筆成交資料，
由表 4-4 中，兩個專區平均成交價差可明顯看出，第二專區高出第一專區一倍以 上，且第二專區的平均成交單價僅稍高，平均收益單價卻低出許多，可呼應本節 迴歸模型之中，在第二專區內的農地其價差關係相較於第一專區，是較大且明顯 的。第一專區因地處三星鄉中部地區，屬於較早開發區域，且耕作上適合冬蔥與 夏蔥的輪作，而第二專區內則因較接近山區，冬季較寒冷而不適合種植冬蔥，農 地收益相對以第一專區較高。在平均成交單價又以第二專區略高的情況下，第一 專區內農地的收益價格與成交價格間的差距較小。表示第一專區內良好的農耕條 件有助於縮小農地預期轉用的開發價值，增加農地資源存續的可能。
表 4-4 農業經營專區之敘述統計
虛擬變數 筆數 平均成交單價 平均收益單價 成交與收益價差
平均數 最大值 最小值 標準差 第一專區 49 2450.5 2007.7 442.8 2229.0 -1207.0 773.0 第二專區 48 2531.4 1469.3 1062.1 2605.0 -210.0 625.8
因三星鄉內第一經營專區與第二經營專區對於價差的影響呈現截然不同的 結果，位於專區內的農地交易中，探討第二專區內顯著擴大價差的影響因素也許 能解釋兩個專區影響迥異的原因，因此對於第二專區再深入研究，將第二專區內 成交農地價差影響因素進行迴歸分析，結果呈現如表 4-5。第二專區內部具有顯 著影響者為臨路寬度、103 年度虛擬變數與鄰近農舍成交虛擬變數三者。
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表 4-6 第二專區年期之成交單價與價差
年期 101 102 103
平均成交單價 2,133 2,382 2,795 成交與收益價差 506 890 1,394
鄰近農舍成交部分，第二專區 48 筆成交內，有 7 筆是鄰近農舍的成交案例，
約佔成交量 15%，鄰近農舍者平均成交單價為 2,875 元/平方公尺，無鄰近農舍者 為 2,473 元/平方公尺，而鄰近農舍的成交價差為 1,780 元/平方公尺，無鄰近農舍 成交與收益價差 940 元/平方公尺，鄰近農舍的農地成交價差均比起無鄰近農舍 的成交價差明顯要大出許多，如表 4-7 所示。鄰近農舍會顯著的擴大價差在第一 節中已經在三星鄉中實證，而今再以重點生產地區的第二專區內成交案例作分析，
也呈現相同的顯著結果，表示即便是專區內有公約約束農舍興建，實際上仍無法 完全的阻絕土地所有權人興建農舍的行為，也就難以避免農舍周遭農地交易有價 差擴大的現象，對農業大規模經營產生不良影響。
表 4-7 第二專區鄰農舍之成交單價與價差
屬性 無鄰農舍 鄰農舍
平均成交單價 2,473 2,875
成交與收益價差 940 1,780
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第二專區內，則以臨路寬度為顯著正向影響，48 筆成交有 45 筆位於臨路寬 度 6 公尺以上的農地，此與第二專區屬於民國 98 年重劃區，道路寬度規劃至少 六公尺，而在臨路寬度 6 公尺有 36 筆，高於 6 公尺者有 9 筆，僅有三筆成交發 生在臨路 5 公尺以下的農地。在路寬 6 公尺以上部分，隨著路寬的增加，平均成 交單價也逐漸提升，成交與收益價差在寬度 6 至 8 公尺與 8 至 12 公尺區間也呈 現遞增現象，臨路寬度主要仍影響農地的成交價格，對於收益價格部分則較不明 顯，乃因過份寬大的農路，不僅不會增進農作的收益，更將增加農民的重劃負擔，
減少將來配回農地的耕種面積，若以農耕為考量，農民對於農路的要求，僅於收 運作物即足夠，過寬大的農路是農民所不樂見，而第二專區內（同時為民國 98 年重劃的雙和重劃區）的農路寬度竟對擴大價差有顯著影響，此專區內的農路已 然超出原先運送農機具、作物的用途，而隱含轉作其他非農使用可能。
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調整後判定係數（Adj𝑅2）為 51.7%。檢定迴歸模型的 F 檢定：F（13,554）=47.648，
p=0.00 表示本模型各項檢定均無因重劃區模型的改變而有所影響，變數間整體仍