第三章 研究設計
第三節 變數內容與敘述統計
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第三節 變數內容與敘述統計
本研究資料來源分為成交價格資料與收益價格資料兩者，以下分別說明。成 交價格資料係依據內政部所建立的不動產實際成交價格資料庫，實價登錄制度於 2012 年 8 月起實行，並提供ㄧ般民眾可以區段化、去識別化的方式查詢不動產 的買賣或租賃資訊。而以學術研究為由，透過書面方式向內政部申請，可獲取完 整的成交資訊檔案，其中包含在地理資訊系統 ArcMap 進行投影所需的座標點位，
其可呈現出成交價格的分布情形。
本研究成交價格資料範圍為 101 年 8 月起至 103 年 9 月止的實價登錄成交 資料，並應用 Excel 軟體，篩選出符合研究目的之資料，篩選流程為：成交標的 選取土地，非都市土地使用分區選取一般農業區與特定農業區，在非都市土地使 用的欄位選取農牧用地，與選取無備註欄之成交資料，以篩選出一般農業區、特 定農業區之農牧用地，且無受特殊較易情形所影響的成交資料，共 637 筆符合上 述條件之成交資料。
原始成交資料 637 筆中，運用地理資訊系統（ArcMap）投影，並與宜蘭縣 三星鄉的地籍圖資套疊分析，刪除部分成交資料 69 筆，多為比對後，成交資料 與地籍圖資點位不合、或為多筆土地合併為一筆土地的點位資料，且難以判斷實 際發生成交土地位置者，最後以 568 筆成交資料作為後續研究的基礎，其分布情 形如圖 3-3。
圖 3-3 三星鄉地籍圖與成交資料分布套繪圖
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（2）土地坵塊形狀虛擬變數
在 568 筆成交資料中，屬方整坵塊者有 529 筆，多位於農地重劃地區，其中 包含近似正方形、長方形與梯形的農地，而不規則形的成交案例較少，有 39 筆，
其中約半數土地未經重劃或無臨接道路。屬方整坵塊的農地，其成交單價較高，
平均成交與收益價差也較不規則形的土地更為明顯，如表 3-13。
表 3-13 坵塊形狀之敘述統計
單位：元/平方公尺
虛擬變數 筆數 平均成交單價 平均收益單價 成交與收益價差
平均數 最大值 最小值 標準差 方整坵塊 529 2992 1526 1466 9225 -975 1411 不規則形 39 2254 1553 701 5784 -1323 1609
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定為迴歸分析的整體考驗（overall test），用以檢定迴歸模型是否具有統計意義，其中 F（12,555）=49.765，具有 1%的顯著結果，即模型中所放入的整體解釋變 數對於成交與收益價差的解釋力具有統計的意義，如表 4-2。
各解釋變數間，以變異數膨脹係數（variance inflation factor,VIF）評估共線 性的影響，當 VIF 大於 5，表示自變數之間有很高的相關，而當 VIF 大於 10 時，
表示共線性已威脅模型估計的穩定性。本模型之 VIF 值均在 4 以下，故無共線性 的疑慮，VIF 值如表 4-2。
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政府政策面變數，如位於專區與重劃區之農地，實證結果顯示，都有縮 小價差的效果，但不具有統計上的顯著差異，為進一步確認該等政策的差距 效果，後續在第二節、第三節將對專區、重劃區對價差的影響進一步探討。
農舍相關變數中，成交農地的周圍使用情形虛擬變數區分為與農用地 相鄰、與農舍相鄰、以及與平房建築相鄰，統計結果顯示，成交農地若與農 舍相鄰，其平均價差關係將比與農用地相鄰者每平方公尺多 770 元的價差，
顯示零星農舍興建將明顯增加周圍農地的轉用機會進而加速促成農地點狀 破壞的現象，而鄰平房者其係數雖顯示出擴大價差關係的結果，但不具統計 上的顯著性。
由標準化迴歸係數觀察，影響價差因素中，以 103 年度、區位核心距 離、鄰農舍、臨路寬度與是否大於 0.25 公頃等變更可能因素之影響較大；
而專區、農地農用與否等有利於農業使用的變數，其影響力相對要低許多，
甚且預期將縮小價差的專區變數更未呈現顯著。另外，若比較成交面積與 0.25 公頃虛擬變數之標準化係數，發現後者解釋力較強，亦支持前段論點。
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表 4-2 影響價差因素迴歸分析結果 變數名稱 未標準化係數 標準化係數
t 值 顯著性 VIF Beta 估計值 標準誤差 Beta 分配
（常數） 3785.05*** 775.06 4.88 0.00
LN 面積 -394.40*** 101.18 -0.18 -3.90 0.00 2.407 區位核心
距離 -215.29*** 19.51 -0.38 -11.04 0.00 1.388 道路路寬 144.61*** 18.09 0.25 7.99 0.00 1.099 面積 0.25 628.15*** 141.32 0.20 4.44 0.00 2.424 102 年 397.76*** 146.12 0.14 2.72 0.01 2.967 103 年 1213.70*** 147.69 0.42 8.22 0.00 2.994 專區 -129.96 124.28 -0.03 -1.05 0.30 1.223 重劃區 -38.87 141.14 -0.01 -0.28 0.78 1.144 農用 -555.43*** 125.82 -0.14 -4.41 0.00 1.180 鄰農舍 772.79*** 101.01 0.25 7.65 0.00 1.188 鄰平房 148.80 103.92 0.04 1.43 0.15 1.116 坵塊形狀 93.66 183.82 0.02 0.51 0.61 1.208
𝑅2 0.518
𝐴𝑑𝑗𝑅2 0.508
F 值 49.765***
註：’*’表示在 10%的水準下顯著，’**’表示在 5%的顯著水準下顯著，’***’表示在 1%的水 準下顯著。
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在本研究強調的鄰近農舍之成交變數中，成交農地周圍興建農舍與否更是在 迴歸分析中呈現顯著地擴大價差，表示周圍若有農舍完成或正在興建，都將擴大 成交與收益的價差，鄰近農舍成交案例分布情形如圖 4-2 所示，農舍的興建對於 成交與收益價差的影響已擴及整個三星鄉的一般農業區、特定農業區農牧用地之 中。
圖 4-2 三星鄉鄰近農舍成交分布情形
對鄰近農舍的分布情形分別以三年期觀察，如圖 4-3，101 年相鄰農舍的農 地成交案例多分布在東部地區，為鄰近羅東鎮的大隱村、行建村等村落，在三星 鄉中部以西均甚少有鄰近農舍的成交案例，表示第二專區等西部區域尚未受到農 舍興建的風潮所影響，但是在 102 年與 103 年，情況卻截然不同，由成交點位的 變化發現，原先大隱、行建等村落鄰近農舍成交仍舊密集之外，往東擴及至尾塹 村、大洲村，而往西一路擴及到萬富村、人和村等，鄰近農舍的成交案例逐漸擴 及至三星鄉內。從農業經營專區內之交易更可以發現，在 101 年與 102 年專區內 甚少有與農舍相鄰之交易，但於 103 年後竟增加數筆位於第一與第二經營專區內 的鄰近農舍交易，顯示專區內農地最後也難以避免的成為農舍興建的目標地區，
可見三星農地變更使用的情況隨時間加劇，甚且進入了農業經營專區之中，許多 成交地方的周圍就伴隨著興建完成的農舍，農舍的擴張不僅增加成交價格與收益 價格之價差，更造成農民耕作上面臨的許多不便與汙染，降低農產品之品質，進 而影響食品安全與國人健康。
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圖 4-3 鄰近農舍成交案例各年分布圖
101 年
102 年
103 年
第一專區
第二專區 第二專區
第一專區 第二專區
第一專區
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（Adj𝑅2）為 54.5%。迴歸分析的整體考驗中，F 檢定 F（13,554）=53.269，p=0.000 亦顯示本模型的解釋力具有統計意義。區分專區模型之各解釋變數間，變異數膨
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三、專區內迴歸分析
從農業經營專區敘述統計資料分析，專區內共有 97 筆農地成交，且平均地 分布於兩個農業經營專區中，第一專區內有 49 筆；第二專區有 48 筆成交資料，
由表 4-4 中，兩個專區平均成交價差可明顯看出，第二專區高出第一專區一倍以 上，且第二專區的平均成交單價僅稍高，平均收益單價卻低出許多，可呼應本節 迴歸模型之中，在第二專區內的農地其價差關係相較於第一專區，是較大且明顯 的。第一專區因地處三星鄉中部地區，屬於較早開發區域，且耕作上適合冬蔥與 夏蔥的輪作，而第二專區內則因較接近山區，冬季較寒冷而不適合種植冬蔥，農 地收益相對以第一專區較高。在平均成交單價又以第二專區略高的情況下，第一 專區內農地的收益價格與成交價格間的差距較小。表示第一專區內良好的農耕條 件有助於縮小農地預期轉用的開發價值，增加農地資源存續的可能。
表 4-4 農業經營專區之敘述統計
虛擬變數 筆數 平均成交單價 平均收益單價 成交與收益價差
平均數 最大值 最小值 標準差 第一專區 49 2450.5 2007.7 442.8 2229.0 -1207.0 773.0 第二專區 48 2531.4 1469.3 1062.1 2605.0 -210.0 625.8
因三星鄉內第一經營專區與第二經營專區對於價差的影響呈現截然不同的 結果，位於專區內的農地交易中，探討第二專區內顯著擴大價差的影響因素也許 能解釋兩個專區影響迥異的原因，因此對於第二專區再深入研究，將第二專區內 成交農地價差影響因素進行迴歸分析，結果呈現如表 4-5。第二專區內部具有顯 著影響者為臨路寬度、103 年度虛擬變數與鄰近農舍成交虛擬變數三者。
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表 4-6 第二專區年期之成交單價與價差
年期 101 102 103
平均成交單價 2,133 2,382 2,795 成交與收益價差 506 890 1,394
鄰近農舍成交部分，第二專區 48 筆成交內，有 7 筆是鄰近農舍的成交案例，
約佔成交量 15%，鄰近農舍者平均成交單價為 2,875 元/平方公尺，無鄰近農舍者 為 2,473 元/平方公尺，而鄰近農舍的成交價差為 1,780 元/平方公尺，無鄰近農舍 成交與收益價差 940 元/平方公尺，鄰近農舍的農地成交價差均比起無鄰近農舍 的成交價差明顯要大出許多，如表 4-7 所示。鄰近農舍會顯著的擴大價差在第一 節中已經在三星鄉中實證，而今再以重點生產地區的第二專區內成交案例作分析，
也呈現相同的顯著結果，表示即便是專區內有公約約束農舍興建，實際上仍無法 完全的阻絕土地所有權人興建農舍的行為，也就難以避免農舍周遭農地交易有價 差擴大的現象，對農業大規模經營產生不良影響。
表 4-7 第二專區鄰農舍之成交單價與價差
屬性 無鄰農舍 鄰農舍
平均成交單價 2,473 2,875
成交與收益價差 940 1,780
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第二專區內，則以臨路寬度為顯著正向影響，48 筆成交有 45 筆位於臨路寬 度 6 公尺以上的農地，此與第二專區屬於民國 98 年重劃區，道路寬度規劃至少 六公尺，而在臨路寬度 6 公尺有 36 筆，高於 6 公尺者有 9 筆，僅有三筆成交發 生在臨路 5 公尺以下的農地。在路寬 6 公尺以上部分，隨著路寬的增加，平均成 交單價也逐漸提升，成交與收益價差在寬度 6 至 8 公尺與 8 至 12 公尺區間也呈 現遞增現象，臨路寬度主要仍影響農地的成交價格，對於收益價格部分則較不明 顯，乃因過份寬大的農路，不僅不會增進農作的收益，更將增加農民的重劃負擔，
減少將來配回農地的耕種面積，若以農耕為考量，農民對於農路的要求，僅於收
減少將來配回農地的耕種面積，若以農耕為考量，農民對於農路的要求，僅於收