第二章 文獻回顧
第二節 影響農地價格因素分析
文獻上對於農地價格影響因素的探討很多，Hayles, Kelly and Nicole （2006）
將影響農地價值的變數分成五大類，分別為農地結構因素（a vector of Structural）、 農業環境因素（a vector of Environmental）、可及性因素（a vector of Accessibility）、 鄰里環境因素（a vector of Neighborhood）與經濟影響（a vector of Economic）因 素。而林國慶（1993）則將影響因素分成 10 項，分別為：自然因素（天候、地
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興建密度將會顯著的增加更多新建農舍。Huang et al（2006）研究伊利諾州農地 價格時，則認為傳統的因素如距離市場的遠近、土壤品質、土地生產力以及坵塊 大小皆為影響農地價格之因素。Chomitz et al（2005）研究發現在巴西境內，近 大西洋的巴伊亞（Bahia）地區，其農業因素強烈的影響農地價格，農地變數有土‧ 國
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減少運輸的成本，而導致其農地價值較高，但經濟高度發展的情形下，其將演變 成與市中心的距離越近，農地價格會較高，上述情形在以特徵價格迴歸分析農地 價格的相關文獻中，經常可見。在林國慶（1993）研究中指出與都市中心的遠近 會影響農地價格，距離都市愈近，價格愈高，而陳明燦（1997、1998）則認為當 今農地成交價格高漲，農地地價應考量農地轉用價值，其以雲林大埤鄉為例，在 邊陲地區與非都市地區，農地會受原有使用價格的影響，但在有轉用可能的地區，
其農地轉用的臨界價值則會受與都市距離的影響。另外，Hardie et al.（2001）研 究亦顯示，農地的潛在開發價值是影響美國大西洋中部各州農地價值的重要因素。
三、小結
農地價格研究中，多對農地在市場上的價值進行研究，並以純農業使用下的 價值作為基礎，根據不同的研究目的再加上不同的價值，如預期增值（李家玉，
1995）、未來開發價值（Plantinga et al.，2002）等，而建構出市場成交的農地價 格。在收益價格影響因素中以土壤肥沃度、氣候等影響產出因素探討，而市場價 格文獻則是更重視變更使用、潛在轉用的價值，無論是預期增值抑或發展權價值 的探討，均為農地在農業生產以外所面臨的轉用壓力，如此則形成市場成交價格 與收益價格脫鉤的現象，本研究立基於此，欲以成交價格與收益價格兩者間的差 距，作為農地期待變更的轉用價值，研究影響成交價格與收益價格間差距的因素。
農地價差影響因素中，本研究除放入區位因素（市中心距離）、成交總面積、
土地利用情形等基礎變數外，將放入文獻中較少探討的周圍土地利用情形、專區 與重劃區劃設等因素，以瞭解農舍興建現狀與政府農地規劃政策對於價差關係的 影響。
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（Huang,2006、Xu,Mittelhammer, and Barkley,1993）。本研究將成交總面積取半對 數後，以半對數的資料型態檢視面積以一定比例變動對於價格差距的影響，當成
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（3）區位核心修正變數（Location Adjustment Factor, LAF）
農地成交價格確實會受到轉用壓力影響，其影響程度將隨著距離市中心愈遠 而快速減弱（黃威翔，2007），本研究將各成交資料與區位核心的距離作為變數，
以分離出區位對於價格差距的影響。區位核心（Valuation Influence Center, VIC）
即地區不動產價格最高或最低之核心，其實際位置藉由 ArcMap 之輔助將價值波
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面呈現後判斷之。區位核心為區域間透過不動產價格所反映出區位或環境最佳的 點，離區位核心越近的不動產其價值越高，反之則低；區位核心變數即建立在阿 隆索（Alonso）競租曲線之概念，越往市中心地租愈高，反之則愈低。
在 ArcMap 系統中以克利金法（kriging）分析三星鄉成交價格區域分布情形，
克利金法為空間內插推估技術的統稱，基於資料所呈現的空間相依的特性，由鄰 近觀測值（藍色成交點位），以最佳化加權平均值作為未採樣位置的估計值。如 圖 3-1 中白色地區為最高成交價格分布區域，並在該區內設定紅點作為三星鄉之 區位核心。計算出所有成交農地與紅點之距離，將之作為解釋變數，分析距離對 於價差關係的影響，距離區位核心愈遠，價格差距越小，預期符號為負。
圖 3-1 三星鄉成交價格相似區分布圖
（4）時間虛擬變數
交易時間為常見的變數之一，在林國慶、趙蕙萍（1994）探究台灣農地區位 地價文中，亦放入時間變數以分析不同月份間交易價格變動的趨勢。本研究則以 101 年資料為基礎，分析 102 年與 103 年對於價格差距的影響，預期近年三星鄉 內農地成交價格持續上揚，逐漸擴大其與收益價格間之差距，故預期符號為正。
（5）農業使用虛擬變數
農地成交上情況調查是否進行農用，預期將影響價格關係，非農使用包含廢 棄、廢耕地、雜草叢生或是業已興建農舍之土地。Stewart and Libby （1998）分
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析伊利諾州 DeKalb County 影響農地成交價格，發現土地上有建物者將對地價有 顯著的正向影響，故預期未從事農用的土地將另有他用，將擴大價格差距，而從 事農用的土地價格差距將會減少，預期符號為負。
（6）土地坵塊形狀虛擬變數
土地較為方整的成交案例，相較起形狀特殊的案例，在耕作或是建築使用均 有較佳的利用條件，預期較方整的土地成交案例，其成交價格與收益價格的價差 將更為明顯，預期符號為正。
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Shi, Phipps, and Colyer （1997）建議農地價格評估須分析農地的收益，除非 該地區農地絕大多數靠非農使用獲利。收益法的基本概念，係將現在至未來從該
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資本化率（capitalization rate）又稱還原利率，係將不動產收益資本化為價值 所採用之比率，依其可分為收益率（income rate）與獲利率（yield rate）兩種類 型。使用直接資本化法時，其資本化率為表示不動產之期待收益與價值的比值，
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圖 3-2 三星鄉同質區劃分圖
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500,000 元計算。第三章第二節收益資本化率試算中，稻米收益資本化率為 2.92%、休耕期間資本化率為 2%、夏蔥資本化率為 3.07%、冬蔥資本化率為 3.09%。以
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18,375,000 元，單價約每平方公尺 1,800 元。而鄰近農舍之交易土地，其淨收益 約為 373,000，收益資本化率同為 2.67%，試算後合理單價約為每平方公尺 1,400 元。‧
3.07%，加權平均下本區收益資本化率為 2.64%。在資本化率 2.64%下以直接資 本化法求算，其收益價格為每公頃 14,804,000 元，約每平方公尺 1,500 元。而鄰 近農舍之交易土地，其淨收益約為 283,000，收益資本化率同為 2.64%，試算後 合理單價約為每平方公尺 1,070 元。 15,126,000 元，收益單價每平方公尺約為 1,870 元。對於鄰農舍之交易土地，其 淨收益約為 378,000，收益資本化率同為 2.67%，試算後合理單價約為每平方公‧ 國
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尺 1,410 元。
（六）專區外未重劃地區
本區為三星鄉內，未在農業經營專區內，亦未處於農地重劃地區中的剩餘土 地，其分布於三星外圍之環形區域，此分布情形使的部分土地較適合種植稻米，
而部分土地則適合種植青蔥與稻米，故收益型態以稻米與僅夏季蔥組合的「稻米、
夏蔥、稻米、休耕、稻米、休耕」試算淨收益，因非經營專區也非重劃區，其技 術資源與生產環境皆較前幾個同質區低，故以稻米與青蔥生產面積之空洞率 8 成 推估，因此其平均一年淨收益與加權資本化率之推估式如下：
1.平均一年淨收益=（考量空洞率下稻米年淨收益+考量空洞率下之夏蔥 年淨收益與轉作補貼+考量空洞率下之稻米收益與轉作補貼+休耕補貼+考 量空洞率稻米年淨收益+休耕補貼）/3
2.收益資本化率=（稻米資本化率+夏蔥資本化率+稻米資本化率+休耕 期間資本化率+稻米資本化率+休耕期間資本化率）/6
在考量空洞率下，稻米平均一年淨收益為每公頃 50,000 元，夏蔥年淨收益為每 公頃 696,000 元，稻米資本化率為 2.92%，休耕期間資本化率 2%，夏蔥資本化率 為 3.07%，加權平均下本區收益資本化率為 2.64%。在資本化率 2.64%下以直接 資本化法求算，其收益價格為每公頃 12,121,000 元，約每平方公尺 1,210 元。鄰 近農舍土地其淨收益為 234,000 元，在收益資本化率 2.64%下，試算後收益價格 為每平方公尺 890 元。
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表 3-5 收益價格日期調整率
同質區 耕作型態
價格調整率 103 102 101
大洲地區 稻米→休耕→稻米→休耕→稻米→休耕 1 1 1
一專區內重劃 稻米→夏蔥→冬蔥→休耕→稻米→休耕 1 1.09 1.19
一專區內未重劃 稻米→夏蔥→冬蔥→休耕→稻米→休耕 1 1.09 1.19
二專區 稻米→夏蔥→稻米→休耕→稻米→休耕 1 1.05 1.1
專區外完成重劃 稻米→夏蔥→冬蔥→休耕→稻米→休耕 1 1.09 1.19
專區外未重劃 稻米→夏蔥→稻米→休耕→稻米→休耕 1 1.05 1.1
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第三節 變數內容與敘述統計
本研究資料來源分為成交價格資料與收益價格資料兩者，以下分別說明。成 交價格資料係依據內政部所建立的不動產實際成交價格資料庫，實價登錄制度於 2012 年 8 月起實行，並提供ㄧ般民眾可以區段化、去識別化的方式查詢不動產 的買賣或租賃資訊。而以學術研究為由，透過書面方式向內政部申請，可獲取完 整的成交資訊檔案，其中包含在地理資訊系統 ArcMap 進行投影所需的座標點位，
其可呈現出成交價格的分布情形。
本研究成交價格資料範圍為 101 年 8 月起至 103 年 9 月止的實價登錄成交 資料，並應用 Excel 軟體，篩選出符合研究目的之資料，篩選流程為：成交標的 選取土地，非都市土地使用分區選取一般農業區與特定農業區，在非都市土地使 用的欄位選取農牧用地，與選取無備註欄之成交資料，以篩選出一般農業區、特 定農業區之農牧用地，且無受特殊較易情形所影響的成交資料，共 637 筆符合上 述條件之成交資料。
原始成交資料 637 筆中，運用地理資訊系統（ArcMap）投影，並與宜蘭縣 三星鄉的地籍圖資套疊分析，刪除部分成交資料 69 筆，多為比對後，成交資料 與地籍圖資點位不合、或為多筆土地合併為一筆土地的點位資料，且難以判斷實
原始成交資料 637 筆中，運用地理資訊系統（ArcMap）投影，並與宜蘭縣 三星鄉的地籍圖資套疊分析，刪除部分成交資料 69 筆，多為比對後，成交資料 與地籍圖資點位不合、或為多筆土地合併為一筆土地的點位資料，且難以判斷實