第四章 實證分析
第一節 市價徵收制度對購地行為之影響
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第四章 實證分析
本研究利用 SPSS 統計軟體，建立特徵價格模型，以觀察實施市價徵收制 度前後，購地行為對價格影響之程度；另本研究進一步針對實施市價徵收制度 後，跨區購買者與本地人間購地行為之差異情形進行實證分析。本研究於建立 上述模型後，首先利用鄒氏檢定(Chow tese)檢驗各組模型間是否存在顯著差 異，若不具顯著性，表示兩迴歸式間無顯著差異，觀測值合併分析即可；若迴 歸係數顯著，代表所欲比較之情況存在差異，得將兩模型分開進行實證分析。
茲就上述實證結果分析如下：
第一節 市價徵收制度對購地行為之影響
本研究利用鄒氏檢定判斷市價徵收制度前、後兩條迴歸式之比較效益，
實證地區之農業用地購買者於實施市價徵收制度前、後所受之影響，迴歸式的 殘差平方和(SSE)為 255.477，實施市價徵收前之交易(SSE1)與實施市價徵收後 之交易(SSE2)之迴歸式的殘差平方和分別為 1.76 及 208.281，兩模型內估計參 數之數目(K)為 20，樣本觀察值之總數(N)為 3,647，如式 4-1 所示，F 檢定統 計量為 39.01325，大於臨界值 1.57344，拒絕虛無假設 H0，有足夠證據顯示兩 條迴歸線有顯示差異，具有分析比較的具體意義。
F = [255.477 − (1.76 + 208.281)] 3,647 − 3,627 ⁄
1.76 + 208.281 3,607 ⁄ = 39.01325
(式 4-1) F0.05(20,3067)=1.57344
一、 實施市價徵收制度前購地行為對價格之影響
實施市價徵收制度前購地行為之實證結果如表 4-1。分析模型整體的 F 統 計量為 34.4755，P 值(顯著性)為 0.000，本研究模型成立，值得進一步研究分 析。而本模型之調整後判定係數為 0.6067，表示模型具有相當之解釋能力；模 型中各 VIF 值均小於 10，代表各自變數之間不存在嚴重的共線性問題。
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由於農地位於重要農業生產區者，其農地條件相對於其他農地優，農地收益情 形亦較佳，反應於農地價格自然較高；本實證顯示農地位於重要農業生產區者，
其交易單價將增加 6.24%，以本實證於實施市價徵收制度前之平均交易單價為 14,791 元/平方公尺而言，農業用地位於重要農業生產專區者之交易單價將較 未位於重要農業生產專區者增加 922.95 元/平方公尺，符合預期。
(八)公告土地現值
實證農業用地之平均公告土地現值為 3,945 元/平方公尺。農地公告土地 現值對於交易單價具有顯著的正向顯響，其變數之β係數值為 0.0168 且達 1%
之顯著水準；雖然公告土地現值普遍低於市場價格，但因其為公部門對土地評 定價值之公開資訊，因此常淪為土地出售者之最低出售價格，同時成為土地購 買者的價格參考點，因此與交易價格呈正向關係。本實證結果顯示，公告土地 現值每增加 1%，交易單價將增加 1.68%，以本實證於實施市價徵收制度前之平 均交易單價為 14,791 元/平方公尺而言，農業用地之公告土地現值，每增加 39.45 元/平方公尺，其交易單價將增加 66.27 元/平方公尺，符合預期。
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表 4-1 市價徵收前購地行為對價格之實證結果
變數名稱 β係數 t 值 顯著性 VIF
截距項 13.4848 121.1839 0.0000***
Ln 面積 -0.0117 -4.9416 0.0000*** 1.1164 寬度 -0.0057 -3.9317 0.0000*** 1.3506 深度 0.0004 6.1183 0.0000*** 1.3051 形狀 0.0079 1.0529 0.2929 1.2592 臨街情形 0.0266 2.9396 0.0034*** 1.8601 面前道路寬度 0.0007 0.9909 0.3222 1.5444 地勢 0.0236 1.5088 0.1321 1.1037 面臨水路 0.0162 2.3367 0.0199** 1.1731 土地污染 0.0154 0.8554 0.3927 1.0387 土壤排水 0.0111 1.2938 0.1964 1.0710 農地重劃 0.0252 2.9925 0.0029*** 1.0448 稻米生產專區 0.0053 0.8130 0.4166 1.0973 重要農業生產專區 0.0624 7.5830 0.0000*** 1.2735 Ln 接近市場距離 0.0148 0.9072 0.3647 1.5586 Ln 接近車站距離 0.0162 1.3588 0.1749 1.1231 Ln 接近嫌惡設施距離 -0.0151 -1.5708 0.1169 1.1054 Ln 接近運銷中心距離 0.0133 1.0251 0.3058 1.0629 Ln 接近聚落距離 0.0156 1.2949 0.1961 1.0623 Ln 公告土地現值 0.0168 5.2711 0.0000*** 1.6012 跨區購買者 0.0043 0.6003 0.5485 1.0766 F-test 34.4755***
Adj-R2 0.6067 Durbin-Watson 檢定 0.7622 註：1.依變數：Ln 土地單價。
2.「***」、「**」、「*」分別表示係數在 1%、5%、10%的顯著水準下異於 0。
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計量為 253.8341，P 值(顯著性)為 0.000，本研究模型成立，值得進一步研究 分析。而本模型之調整後判定係數為 0.6117，表示模型具有相當之解釋能力；‧
不規則形者增加 11.49%，以實施市價徵收制度後之農業用地平均單價為 23,272 元/平方公尺而言，農業用地宗地形狀為方形者將較宗地形狀不規則形者之交‧
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交易單價將增加 1.82%，以實施市價徵收制度後之農業用地平均單價為 23,272 元/平方公尺而言，農業用地公告土地現值，每增加 51.45 元/平方公尺，其交 易單價增加 423.55 元/平方公尺，符合預期。
(十七) 跨區購買者
實證農業用購買者屬在地購買者之樣本數為 1,909 件(佔 59.5%)，屬跨區 購買者之樣本數為 1.302 件(佔 40.5%)，農地為跨區購買者變數之β係數值為 0.02901 且達 1%之顯著水準，顯示跨區購買者對交易單價具有顯著的正向影響；
農地交易對象為跨區購買者，其交易單價將較在地購買者增加 2.9%，以實施市 價徵收制度後之農業用地平均單價為 23,272 元/平方公尺而言，農業用之購買 者為跨區購買者，其交易單價將較在地購買者增加 674.88 元/平方公尺。
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表 4-2 市價徵收後購地行為對價格之實證結果
變數名稱 β係數 t 值 顯著性 VIF
截距項 12.3844 17.8700 0.0000***
Ln 面積 -0.0178 -7.5602 0.0000*** 5.1699 寬度 -0.0045 -15.0626 0.0000*** 2.1302 深度 0.0121 14.3811 0.0000*** 4.2172 形狀 0.1149 10.4726 0.0000*** 1.2474 臨街情形 0.1554 7.2821 0.0000*** 4.5639 面前道路寬度 0.0150 6.3782 0.0000*** 4.8397 地勢 0.2563 8.9982 0.0000*** 1.0169 面臨水路 0.1251 14.6741 0.0000*** 1.2473 土地污染 -0.0388 -2.2494 0.0245** 1.1367 土壤排水 0.0274 2.5125 0.0120** 1.1484 農地重劃 0.0649 4.6214 0.0000*** 1.4195 稻米生產專區 0.0074 0.6772 0.4983 1.2335 重要農業生產專區 0.0165 1.5761 0.1151 1.2065 Ln 接近市場距離 0.0035 2.0026 0.0453** 1.0532 Ln 接近車站距離 0.0173 1.3232 0.1858 1.0113 Ln 接近嫌惡設施距離 -0.0349 -3.4907 0.0004*** 1.1316 Ln 接近運銷中心距離 0.0177 2.3837 0.0171** 1.5941 Ln 接近聚落距離 0.0259 3.6026 0.0003*** 1.2775 Ln 公告土地現值 0.0182 5.0025 0.0000*** 1.8894 跨區購買者 0.0290 2.9202 0.0035*** 1.1626 F-test 253.8341***
Adj-R2 0.6117 Durbin-Watson 檢定 1.7658 註：1.依變數：Ln 土地單價。
2.「***」、「**」、「*」分別表示係數在 1%、5%、10%的顯著水準下異於 0。
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