第三章 研究設計
第一節 特徵價格模型之建立
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第三章 研究設計
本章主要闡述本研究之研究設計，首先說明本研究所運用之實證方法進行 說明及特徵價格模型之建立，其次就本研究所採用之資料來源及變數進行說明，
分述如下：
第一節 特徵價格模型之建立
一、 模型建立
迴歸分析是用數學表示一個應變數(dependent variable)和一或多個自變 數(independent variable)關係的一種統計方法，此方法為常用來探討影響不 動產價格因素之研究，故本研究係採用迴歸分析作為本研究實證之分析方法。
依據 Rosen (1974)之說法，特徵價格即為特徵的隱含價格 (Implicit Price)，而典型的特徵價格函數並非需求也非供給函數，而是透過二種函數所 發展出的包絡函數(Joint-Envelope Function)。一般實證時常使用的特徵價 格函數形式有線性(Linear)模型、半對數(Semi-Log)模型、逆半對數(Inverse Semi-Log)模型及雙對數(Log-Log)模型。
Sirmans, Macpherson and Zietz(2005)認為在特徵價格模型的選擇上，
傳統上多以線性和半對數為主，並認為以半對數形式最常使用。而半對數較線 性形式而言，具有三大優勢：可表達每一個特徵於貨幣價值上的變化量；其係 數可簡單說明為自變數變動一單價，對價格變動的百分比；可極小化異質變異 問題(方劭元,梁仁旭,陳奉瑤, 2013)。因此，本研究以半對數方式，建構特徵 價格模型如下：
Ln 𝑃 = 𝑏
0+ ∑ 𝑏
𝑖𝑛
𝑖=1
𝑋
𝑖𝑗+ ℰ
其中 P 為第 i 筆交易每平方公尺單價；𝑏0為第 i 筆交易的截距項；𝑏𝑖為各 特徵屬性之廻歸係數；𝑋𝑖𝑗為第 i 筆交易之第 j 個土地屬性變數，包括面積、寬 度、深度、面前道路寬度、接近市場距離、接近車站距離、接近嫌惡設施距離、
接近運銷中心距離、接近聚落距離、公告土地現值之連續變數與土地形狀、臨
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根據張梅英 (1992)、黃淑惠 (2000)及林子欽 (2002)等人之實證研究皆 指出，土地面積對於價格有顯著影響，其對價格多呈正向關係且土地面積越大 其總價越高；部分研究指出，土地面積對土地單價影響可能有凹、凸曲線關係 併存情形 (林子欽 ， 2002) ，故土地價格會隨著面積大小，而有規模經濟
18(plottage)、規模不經濟19(plattage)或同時併存的情形。故本研究預期土地 面積對土地單價的影響為正向關係。本研究所採用實證案例之面積其單位為平
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對數，屬連續變數，預期土地面積對土地單價的影響可能為正向或負向關係。
2. 宗地寬度與深度(寬度以 X2、深度以 X3表示)
張梅英 (1992)以臺中市為實證標的並以對數模型分析宗地條件與地價間 之關係，研究發現宗地寬度與深度對於地價有顯著正向關係，宗地之寬度與深 度之比例適當者，對於土地價格具有正面影響；惟宗地深度過深或不足者，會 造成規劃不便及採光不足，或造成使用上私密性不足的情形，故預期宗地寬度 與深度對價格影響可能為負向關係或為負向關係。
由於土地形狀並非完整一致，故有關本研究實證案例之寬度與深度量測，
以各實證案例之地籍圖為基礎資料，並運用 GIS 地理資訊系統，先就各實證宗 地虛擬為矩形後由系統自動量測，如圖 3-1，量測單位為公尺，量測長度結果 取至小數 2 位。
圖 3-1 移轉宗地寬、深度量測示意圖
3. 宗地形狀(變數代號以 X4表示)
宗地形狀越完整，在空間規劃及建物配置時，將會更具彈性且較能發揮經 濟效益，故通常宗地形狀越方整，價值亦較高，預期係數符號為正。
按土地徵收補償市價查估作業手冊規定(p.18)，形狀分為方形(包括正方 寬度
宗地形狀 深度
虛擬矩形
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形、長方形、近似方形、近似長方形均以方形填列)及不規則形；本研究利用 虛擬變數分析不同宗地形狀對地價的影響，設定方形為 1、不規則形為 0。由 於土地形狀有多種態樣，為免除人為主觀判斷干擾，故運用 GIS 地理資訊系統，
就實證宗地之地籍圖形虛擬矩形後，若宗地之地籍圖面積形佔虛擬矩形面積達 70%以上者，則判定為方形，其所佔面積在 70%以下者，則判定為不規則形，如 圖 3-2。
圖 3-2 宗地形狀判斷示意圖
4. 臨街情形(變數代號以 X5表示)
土地面臨道路寬度或臨街關係20良好者，因交通機能佳，故會提高土地出 入較佳的便利程度及擴增其可及性，對於其地價具有正面影響。相關實證研究 指出，土地面臨主要道路(McMillen and McDonald, 1993)與所面臨的道路寬 度(張梅英，1992)均為影響地價之主要因素；另按蘇文賢 (2000)、黃佳鈴 (2004)等人之研究亦指出臨街情形之於地價有顯著影響。本研究利用虛擬變數 分析不同臨街情形對地價之影響，以臨街地為基礎，設定臨街為 1，非臨街為 0；由於臨街地相對於非臨街地之可及性較佳，故預期臨街關係對地價影響為
20臨街關係指土地與主要道路的臨街狀況
宗地形狀
虛擬矩形
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(1992)、洪得洋與林祖嘉 (1999)等人之研究均證實宗地面前道路寬度為影響 地價之主要因素；本研究利用連續變數分析面前道路寬度對地價之影響，預期‧
正面影響(Noble M.A.and Costa F, 1993)。回顧國內相關實證研究，吳宗青 (1998)、蘇文賢 (2000)、黃淑惠 (2000)、
等，以區位、基地面積、使用分區、宗地條件及街道條件、公共設施、都市發
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陳明燦 (1997、1998)認為在當今農地交易價格高漲的年代，農地地價應考量 農地轉用價值，其以雲林大埤鄉為例，在邊陲地區與非都市地區，農地受原有
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交易資訊。Clauretie and Thistle (2007)，以美國內華達州拉斯維加斯都會‧ 國
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區 2000 年 1 月至 2004 年 3 月的不動產交易進行分析，研究顯示以投資為目的 的區外購屋者相較於本地購屋者存在溢價情形，且交易時間也相對較短，搜尋 成本是重要的原因之一，但交易時間與風險規避才是區外購屋者的主要考量。
由上開實證研究顯示跨區購買者相較於在地購買者有溢價購買情形，故預期對 地價影響為正向關係，係數符號為正。本研究以實證宗地之土地登記權利人之 戶籍地址為判定是購買者是否為在地購買者依據。本研究利用虛擬變數分析跨 區購買者是否有溢價購買之情形，以在地購買者為基礎，設定在地購買者為 0，
跨區購買者為 1。
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整理上述各變數之預期符號如表 3-1。
表 3-1 各變數預期符號
變數名稱 代號 變數類型 預期符號 單位 Ln 面積 X1 連續變數 + 平方公尺
寬度 X2 連續變數 + - 公尺
深度 X3 連續變數 + - 公尺
宗地形狀 X4 虛擬變數 +
臨街情形 X5 虛擬變數 +
地勢 X6 虛擬變數 +
面前道路寬度 X7 連續變數 + 公尺
Ln 市場距離 X8 連續變數 + 公尺 Ln 車站距離 X9 連續變數 + 公尺 Ln 嫌惡設施距離 X10 連續變數 - 公尺 Ln 運銷中心距離 X11 連續變數 + 公尺 Ln 聚落距離 X12 連續變數 + 公尺
面臨水路 X13 虛擬變數 + 土地污染 X14 虛擬變數 - 土壤排水 X15 虛擬變數 + 農地重劃 X16 虛擬變數 + 稻米生產專區 X17 虛擬變數 + 重要農業生產專區 X18 虛擬變數 +
Ln 公告土地現值 X19 連續變數 + 元/平方公尺 跨區購買者 X20 虛擬變數 +
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