第三章 研究設計
第二節 資料說明
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第二節 資料說明
一、 資料來源
本研究所需資料取自實價登錄之申報資料並剔除申報資料中記載為特殊 交易案件之資料。自民國 101 年 8 月 1 日實施實價登錄制度後，各項不動產交 易價格均須依規定至地政機關辦理登錄，而為確保申報人所登錄價格正確性，
除對申報登錄價格不實者處以罰緩外，另地政機關亦就申報登錄案件的一定比 率向地政士進行查核。因此，本研究所採用之交易價格資料應具有相當可信程 度，有關本研究實證之價格變動情形如圖 3-3。
雖然本研究實證地區之開發計畫於民國 101 年 9 月 18 正式拍板定案推動，
惟行政院早於民國 100 年 4 月 11 日核定「臺灣桃園國際機場園區綱要計畫」， 推估投資者於當時即有投資行為，故本研究採用交易日期為 100 年 5 月 1 日至 103 年 7 月 31 日止共 3,687 筆農業用地之素地交易資料，並經剔除 40 筆申報 資料中記載為特殊交易案件後，最終採用實證資料為 3,647 筆。又本研究之研 究目的之一，在於探討實施市價徵收制度前後，購地行為模式差異程度，綜合 整理本研究採用實施市價徵收制度前之實證資料為 436 筆，實施市價徵收制度 後之實證資料為 3,211 筆，詳表 3-2 及圖 3-4。
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資料來源：整理自實價登錄資料
圖 3-3 實證地區農業用地價格變動情形
表 3-2 實證土地交易類別分布表
使用分區(用地編定) 市價徵收前(筆) 市價徵收後(筆) 合計
農業區 36 357 393
特定農業區農牧用地 264 1,462 1,726 一般農業區農牧用地 136 1,392 1,528
合計 436 3,211 3,647
5 5.2
4.9 4.7 5.4
7.6
8.5 8.6 8.5
9.1
8.3
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
單位：萬元/坪
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表 3-3 各變數之資料來源
變數名稱 資料來源
交易單價 實價登錄資訊
面積 實價登錄資訊、土地登記簿資料 宗地寬度
地籍圖資並運用 GIS 地理資訊系統進行量測與判定 宗地深度
宗地形狀
臨街情形 現況勘查，並運用 GIS 地理資訊系統與地籍圖資、都市計畫 圖資、航照圖、街道圖資進行套疊判定
地勢 現況勘查，並運用 GIS 地理資訊系統與航照圖進行套疊判定 面前道路寬度
現況勘查，並運用 GIS 地理資訊系統與地籍圖資、都市計畫 圖資、航照圖、街道圖資進行套疊判定
市場距離 車站距離 嫌惡設施距離 運銷中心距離 聚落距離 面臨水路
土地污染 土地登記簿資料
土壤排水 參採「台灣農地資訊服務網」之圖資判定 農地重劃 土地重劃清冊資料
稻米生產專區
參採「台灣農地資訊服務網」之圖資判定 重要農業生產區
公告土地現值 土地登記簿資料
跨區購買者 實價登錄資訊、土地登記簿資料
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二、 敘述統計分析
(一)交易單價
本研究之實證農業用地交易單價敘述統計，如表 3-4 所示。本研究共蒐 集 3,647 筆交易案例，平均成交單價為 22,567 元/平方公尺。其中實施市價徵 收制度前之實證資料為 436 筆，平均成交單價為 14,791 元/平方公尺；實施市 價徵收制度後之實證資料為 3,211 筆，平均成交單價為 23,272 元/平方公尺。
表 3-4 成交單價敘述統計分析
單位：元/平方公尺 項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 3,013 33,747 14,791 8,040 市價徵收後 3,211 9,080 43,108 23,272 7,074 合計 3,647 3,013 43,108 22,567 7,531
在本研究之實證農業用地交易單價分布方面如表 3-5。分析實施市價徵收 制度前之成交總價主要集中於 10,001~20,000 元(佔 53.2%)之間，其中以 10,001~15,000 元的 108 件(佔 33.6%)居首，其次為 15,001~20,000 元的 63 件 (佔 19.6%)。
實施市價徵收制度後之成交單價主要集中於 15,001~30,000 元(佔 70.2%) 之間，其中以 15,001~20,000 元的 824 件(佔 25.7%)居首，其次為 20,001~25,000 元的 750 件(佔 23.4%)、25,001~30,000 元的 678 件(佔 21.1%)。
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表 3-5 成交單價分布表 單價(元/平方公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後 樣本數(%)
合計 5,000 以下 22(6.9%) 0(0%) 22(0.6%) 5,001~10,000 61(19.0%) 17(0.5%) 78(2.1%) 10,001~1,5000 108(33.6%) 368(11.5%) 476(13.1%) 1.5001~20,000 63(19.6%) 824(25.7%) 887(24.3%) 20,001~25,000 27(8.4%) 750(23.4%) 777(21.3%) 25,001~30,000 22(6.9%) 678(21.1%) 700(19.2%) 30,000 以上 18(5.6%) 574(17.9%) 592(16.2%) 合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
(二)移轉面積
本研究之實證農業用地之平均移轉面積為 1,529 平方公尺，其變數敘述 統計如表 3-6。其中實施市價徵收制度前，其平均移轉面積為 1,736 平方公尺，
實施市價徵收制度後，其平均移轉面積為 1,500 平方公尺。
在 移 轉 面 積 分 布 方 面 如 表 3-7 。 實 施 市 價 徵 收 前 之 移 轉 面 積 以 1,000~2,000 平方公尺的 151 件(佔 34.6%)居首，其次為 2,000~3,000 平方公 尺的 81 件(18.6%)；實施市價徵收後之移轉面積亦以 1,000~2,000 平方公尺的 1,168 件(佔 36.4%)為首，其次為 500 平方公尺以下及 500~1,000 平方公尺，
合計為 1,238 件(佔 38.6%)。
表 3-6 面積敘述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 87.5 10,647 1,736 1,493 市價徵收後 3,211 74 19,001 1,500 1,309 合計 3,647 74 19,001 1,529 1,331
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表 3-7 面積分布表 面積(平方公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後 樣本數(%)
合計 500 以下 76(17.4%) 625(19.5%) 701(19.2%) 501~1,000 72(16.5%) 613(19.1%) 685(18.8%) 1,001~2,000 151(34.6%) 1,168(36.4%) 1,319(36.2%) 2,001~3,000 81(18.6%) 519(16.2%) 600(16.5%) 3,001~4,000 30(6.9%) 158(4.9%) 188(5.2%)
4,001 以上 26(6.0%) 128(4.0%) 154(4.2%) 合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
(三)宗地寬度與深度 1. 寬度
本研究實證農業用地之平均宗地寬度 27.52 公尺，其敘述統計如表 3-8；
其中，實施市價徵收制度前之平均宗地寬度為 29.89 公尺，實施市價徵收制度 後之平均宗地寬度為 27.19 公尺。
至於本研究實證農業用地之宗地寬度分布如表 3-9，實施市價徵收制度前、
後之實證宗地寬度均以 20~30 公尺為其眾數，分別為 148 件(佔 33.9%)及 1,222 件(佔 38.1%)，其次為 10~20 公尺，分別為 100 件(佔 22.9%)及 818 件(25.5%)。
表 3-8 寬度敘述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 3 134.5 29.89 18.93 市價徵收後 3,211 3.19 169.29 27.19 17.56 合計 3,647 3 169.29 27.52 17.76
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表 3-9 寬度分布表 寬度(公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後 樣本數(%)
合計 5 以下 5(1.1%) 48(1.5%) 53(1.5%)
5~10 26(6.0%) 248(7.7%) 50(1.4%) 10~20 100(22.9%) 818(25.5%) 918(25.2%) 20~30 148(33.9%) 1,222(38.1%) 1,370(37.6%) 30~40 66(15.1%) 344(10.7%) 410(11.2%) 40~50 37(8.5%) 243(7.6%) 280(7.7%) 50 以上 54(12.4%) 288(9.0%) 342(9.4%) 合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
2. 深度
在宗地深度變數方面，其平均宗地深度為 61.6 公尺，其敘述統計如表 3-10；
其中，實施市價徵收制度前之平均宗地深度為 62.17 公尺，實施市價徵收制度 後之平均宗地深度為 61.51 公尺。
至於深度分布方面，實施市價徵收制度前，以 40~60 公尺的 122 件(佔 28%) 為其眾數，其次為 80~100 公尺的 114 件(佔 26.1%)；實施市價徵收制度後，則 以 80~100 公尺的 807 件(佔 25.1%)為眾數，其次為 40~60 公尺的 751 件(佔 23.4%)，其餘宗地分布情形如表 3-11。
表 3-10 深度敘述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 6.33 143.98 62.17 29.25 市價徵收後 3,211 3 260.89 61.51 32.68 合計 3,647 3 260.89 61.60 32.28
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表 3-11 深度分布表 深度(公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後
樣本數(%) 合計 20 以下 30(6.9%) 197(6.1%) 227(6.2%)
20~40 82(18.8%) 784(24.4%) 866(23.7%) 40~60 122(28.0%) 751(23.4%) 873(23.9%) 60~80 56(12.8%) 481(15.0%) 537(14.7%) 80~100 114(26.1%) 807(25.1%) 921(25.3%) 100~120 25(5.7%) 103(3.2%) 128(3.5%) 120 以上 7(1.6%) 88(2.7%) 95(2.6%)
合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
(四)宗地形狀
本研究實證農業用地之宗地形狀統計如表 3-12。其中，於實施市價徵收 前之宗地經判定為方形者有 306 件(佔 70.1%)、不規則者為 130 件(佔 29.9%)；
實施市價後收後，其宗地經判定為方形者有 2,258 件(佔 70.3%)、不規則者有 953 件(佔 29.7%)。
表 3-12 形狀統計表
形狀 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後
樣本數(%) 合計 方形 306(70.1%) 2,258(70.3%) 2,564(70.3%) 不規則 130(29.9%) 953(29.7) 1,083(29.7%) 合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
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表 3-15 面前道路寬度敍述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 0 40 4.18 5.84 市價徵收後 3,211 0 40 4.95 6.98 合計 3,647 0 40 4.86 6.86
至於本研究實證農業用地之面臨道路寬度分布情形如表 3-16。其中，實 施市價徵收制度前，實證宗地面臨道路寬度以 3~6 公尺的 215 件(佔 49.3%)為 眾數，其次為 3 公尺以下的 141 件(佔 32.3%)；實施市價徵收制度後，實證宗 地面臨道路寬度以 3~6 公尺的 1,524 件(佔 47.5%)，其次為 3 公尺以下的 988 件(佔 30.8%)。
表 3-16 面前道路寬度分布表 道路寬度(公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後 樣本數(%)
合計 3 以下 141(32.3%) 988(30.8%) 1,129(31.0%)
3~6 215(49.3%) 1,524(47.5%) 1,739(47.7%) 6~9 44(10.1%) 339(10.6%) 383(10.5%) 9~12 10(2.3%) 79(2.5%) 89(2.4%) 12~15 5(1.1%) 39(1.2%) 44(1.2%) 15~20 5(1.1%) 14(0.4%) 19(0.5%) 20 以上 16(3.7%) 228(7.1%) 244(6.7%)
合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
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(八)市場距離
本研究實證農業用地之平均市場距離為 2,160 公尺，其敘述統計如表 3-17 後之平均市場距離為 2,177 公尺。至於本研究實證農業用地之市場距離分布情 形如表 3-18。在實施市價徵收制度前，以距 1,500~2,000 公尺的 94 件(佔 21.6%) 為眾數，其次為距 1,000~1,500 公尺的 90 件(佔 20.6%)；實施市價徵收制度後，
以距 1,500~2,000 公尺的 628 件(佔 19.6%)為眾數，其次為距 1,000~1,500 公 尺的 601 件(佔 18.7%)。
表 3-17 市場距離敍述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 297 4,395 2,038 996 市價徵收後 3,211 155 4,415 2,177 1,106
合計 3,647 155 4,415 2,160 1,094
表 3-18 市場距離分布表 市場距離度(公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後 樣本數(%)
合計 500 以下 10(2.3%) 116(3.6%) 126(3.5%) 500~1,000 52(11.9%) 327(10.2%) 379(10.4%) 1,000~1,500 90(20.6%) 601(18.7%) 691(18.9%) 1,500~2,000 94(21.6%) 628(19.6%) 722(19.8%) 2,000~2,500 70(16.1%) 488(15.2%) 558(15.3%) 2,500~3,000 37(8.5%) 223(6.9%) 260(7.1%) 3,000~4,000 59(13.5%) 574(17.9%) 633(17.4%)
4,000 以上 24(5.5%) 254(7.9%) 278(7.6%) 合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
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(九)車站距離
本研究實證農業用地距車站平均距離為 382 公尺，其敘述統計如表 3-19。
其中，實施市價徵收制度前，與車站平均距離為 391 公尺；實施市價徵收制度 後，與車站平均距離為 381 公尺。
在實證農業用地距車站距離分布情形如表 3-20。其中，實施市價徵收制 度前，以距 200~400 公尺的 139 件(佔 31.9%)為眾數，其次為距 400~600 公尺 的 114 件(佔 26.1%)；實施市價徵收制度後，亦以 200~400 公尺的 1,042 件(佔 32.5%)為眾數，其次為距 200 公尺以下的 870 件(佔 27.1%)。
表 3-19 車站距離敍述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 8 1411 391 240 市價徵收後 3,211 17 1411 381 251 合計 3,647 8 1411 382 250
表 3-20 車站距離分布表 車站距離度(公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後
樣本數(%) 合計 200 以下 107(24.5%) 870(27.1%) 977(26.8%)
200~400 139(31.9%) 1,042(32.5%) 1,181(32.4%) 400~600 114(26.1%) 742(23.1%) 856(23.5%) 600~800 46(10.6%) 297(9.2%) 343(9.4%) 800 以上 30(6.9%) 260(8.1%) 290(8.0%) 合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
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(十)嫌惡設施距離
本研究實證農業用地距嫌惡設施之敘述統計如表 3-21，平均距離為 529 公尺。其中，實施市價徵收制度前，平均距離為 580 公尺；實施市價徵收制度 後，平均距離為 522 公尺。在本研究實證農業用地距嫌惡設施距離分布情形如 表 3-22。其中，實施市價徵收制度前，以距 400~600 公尺的 110 件(佔 25.2%) 為眾數，其次為距 200~400 公尺的 94 件(佔 21.6%)；實施市價徵收制度後，以 距 400~600 公尺的 822 件(佔 25.6%)為眾數，其次為距 200~400 公尺的 773 件(佔 24.1%)。
表 3-21 嫌惡設施距離敍述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 35 1831 580 379 市價徵收後 3,211 8 1836 522 363 合計 3,647 8 1836 529 366
表 3-22 嫌惡設施距離分布表 嫌惡設施距離(公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後
樣本數(%) 合計 200 以下 64(14.7%) 615(19.2%) 679(18.6%)
200~400 94(21.6%) 773(24.1%) 867(23.8%) 400~600 110(25.2%) 822(25.6%) 932(25.6%) 600~800 57(13.1%) 345(10.7%) 402(11.0%) 800~1,000 37(8.5%) 231(7.2%) 268(7.3%) 1,000~1,200 34(7.8%) 152(4.7%) 186(5.1%) 1,200 以上 40(9.2%) 273(8.5%) 313(8.6%) 合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
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(十一) 運銷中心距離
本研究實證農業用地距運銷中心之敘述統計如表 3-23，平均距離為 2,398 公尺。其中，實施市價徵收制度前，平均距離為 2,274 公尺；實施市價徵收制 度後，平均距離為 2,484 公尺。在本研究實證農業用地距運銷中心距離分布情 形如表 3-24。其中，實施市價徵收制度前，以距 1,001~2,000 公尺的 167 件(佔 38.3%)為眾數，其次為距 3,001~4,000 公尺的 93 件(佔 20.9%)；實施市價徵收 制度後，以距 1,001~2,000 公尺的 1,149 件(佔 35.9%)為眾數，其次為距 2,001~3,000 公尺的 758 件(佔 23.6%)。
表 3-23 運銷中心距離敍述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差 市價徵收前 436 353 4,327 2,174 826 市價徵收後 3,211 484 4,138 1,884 621 合計 3,647 353 4,138 1,998 661
表 3-24 運銷中心距離分布表 運銷中心距離(公尺) 市價徵收前
樣本數(%)
市價徵收後
樣本數(%) 合計 1,000 以下 51(11.7%) 699(21.8%) 750(20.6%) 1,001~2,000 167(38.3%) 1,149(35.9%) 1,316(36.1%) 2,001~3,000 91(20.9%) 758(23.6%) 849(23.3%) 3,001~4,000 93(21.3%) 353(10.9%) 446(12.2%) 4,000 以上 34(7.8%) 252(7.8%) 286(7.8%)
合計 436(100%) 3,211(100%) 3,647(100%)
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(十二) 聚落距離
本研究實證農業用地距聚落距離之敘述統計如表 3-25，平均距離為 2,086 公尺。其中，實施市價徵收制度前，平均距離為 2,196 公尺；實施市價徵收制 度後，平均距離為 1,963 公尺。在本研究實證農業用地距聚落距離分布情形如 表 3-26。其中，實施市價徵收制度前，以距 1,001~2,000 公尺的 139 件(佔 31.9%) 為眾數，其次為距 2,001~3,000 公尺的 116 件(佔 26.6%)；實施市價徵收制度 後，以距 1,001~2,000 公尺的 1,012 件(佔 31.5%)為眾數，其次為距 2,001~3,000 公尺的 786 件(佔 24.5%)。
表 3-25 聚落距離敍述統計分析
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差
項目 樣本數 最小值 最大值 平均數 標準差