第一章 緒論
第二節 研究方法、範圍與限制
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
4
第二節 研究方法、範圍與限制
一、 研究方法
本研究以土地徵收補償市價查估辦法施行前後，購買者於區段徵收地區之 購地決策行為及影響交易價格因素為主要研究內涵，本研究所採用之研究方法 主要有二：
(一)文獻回顧分析
本研究首先透過文獻整理與分析，闡明徵收補償地價高低與抵價地分配面 積之關聯性；其次運用理性行為及慣性行為相關實證研究，探討購地者之決策 行為；最後藉由蒐尋成本與跨區購買等相關文獻與理論，作為論述不同購買者 購地行為之基礎。
(二)迴歸分析
迴 歸 模型 的建 立，係運 用 最 常用以 分 析房地 產價格之特 徵價格理 論 (Hedonic Price Theory)。其係運用效用理論，解析一多屬性商品之各屬性隱 含價格。模型建立後，以本研究選取實證地區之土地成交價格資料，依資料特 性選取合適的輸入變數進行廻歸分析，探究其對土地價格之影響程度。
二、 研究範圍
(一) 空間範圍
本研究目的係在探討區段徵收區內之購地決策行為；「桃園航空城計畫」
區段徵收案，於 101 年 9 月 18 日由行政院宣布正式推動，該計畫面積達 4,772 公頃，其中區段徵收面積為 3,155 公頃，為國內近年來最大型的區段徵收案件，
故本研究選取該區段徵收範圍內之交易資訊作為實證分析。
(二) 時間範圍
為探尋土地徵收補償市價查估辦法施行前後，購買者之購地決策行為變化 情形；本研究所選取之「桃園航空城計畫」區段徵收案，最初源自於民國 100
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
年 4 月 11 日行政院核定之「臺灣桃園國際機場園區綱要計畫」，而後於民國 101 年 9 月 18 日由行政院拍板推動，故本研究選取 100 年 5 月 1 日至 103 年 7 月 31 日止之交易資訊，作為分析的資料來源。
(三) 土地類型
由於實證區域面積甚廣，其交易土地類型繁多，為探求其交易價格影響因 子正確性，減少人為主觀判斷時所產生之干擾因素(如房地結合體拆分)，故本 研究選取素地交易作為實證分析標的；另觀察該區域土地使用現況(表 1-1 與 圖 1-1)，實證地區之土地使用現況以農業使用(佔 39.95%)為主，故本研究以 選取農業用地實價登錄共 3,647 筆之素地交易資訊為本研究實證樣本。
表 1-1 計畫區土地使用現況面積表 項目 面積
(公頃) 比例(%) 項目 面積
(公頃) 比例(%) 住宅使用 128 2.64 海軍桃園基地 434 9.09 商業使用 64 1.34 學校 17 0.36 工業使用 182 3.81 埤塘 140 2.93 倉儲使用 55 1.15 河川 157 3.29 農業使用 1,926 40.36 其他6 327 6.86 道路 216 4.53 桃園國際機場 1,128 23.64
總計 4,772 100.00
資料來源：擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫書(再公展草案，103 年 2 月)
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
6
資料來源：擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫書(再公展草案，103 年 2 月)
圖 1-1 計畫區土地使用現況示意圖
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
三、 研究限制
(一)本實證樣本包括重複交易資料，而本研究係為探討購買者於區段徵收區域 內之決策行為模式，因此假設研究範圍內之所有交易決策行為皆屬獨立決 策行為，並均以參與申領抵價地為目的。
(二)在探討區段徵收區域內土地交易價格之影響因子時，因區段徵收之抵價地 比例訂定與交易價格具有相關性，因此假設實證地區購買者所面臨之抵價 地比例均相同，而抵價地比例訂定之合理性則非本研究探討範圍。
(三)實價登錄制度係於不動產交易完成後，須由權利人、地政士或不動產經紀 業，按實際交易價格如實申報；故本文假設所採用之實價登錄資料，皆具 真實性。
(四)為探討不同購買者之購地決策行為，本研究將購買者區分為「在地購買者」
與「跨區購買者」二類進行實證研究；其中跨區購買者，係指土地登記簿 謄本登載權利人之住址非位於「桃園市」者，其反之則為「在地購買者」。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
8