第二章 文獻回顧
第一節 區段徵收地價補償
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第二章 文獻回顧
由於本研究是建立於行為模式的基礎上，目的在探討購買者的決策行為與 制度改變間的關係，因此，首先就徵收補償地價制度改變前後之差異性進行比 較分析，再經由行為理論相關文獻進行回顧，以探討決策行為之影響因素，最 後藉由回顧搜尋成本與跨區購買相關文獻，分析跨區購買不動產的溢價情形，
以支撐本研究關於跨區購買之實證結果。
第一節 區段徵收地價補償
為探討徵收補償制度變革之際，購買者於區段徵收區域內之行為模式，故 本節首先就區段徵收制度緣起進行論述，其次就新制之徵收補償地價進行說明，
最後就新舊制度改變對區段徵收之抵價地分配差異程度進行比較分析。
一、 區段徵收制度緣起
區段徵收制度於 18 世紀首先創行於法國，其後比利時、英國相繼實施，
初始對於都市內房屋建築不合衛生之區域或改良都市全部或一部之建築，得施 行區段徵收，重加規劃改良後，再行出售。後擴大施行於公共事業所需之土地、
建設都市或住宅、公園等。依各國立法例觀之，區段徵收之目的，最初係著重 於改善市鄉之「公共衛生」，進而有以財政利益、社會政策、土地之重新區劃 整理及技術之之需要等為目的者(李鴻毅，2001，887-878)。
而我國區段徵收制度首見於民國 19 年 6 月 30 日制定公佈之舊土地法，係 採行現金支付徵收補償方式(即傳統模式之區段徵收)，原地主僅能在政府將區 段徵收土地重新分宗整理後，對其放領出賣或租賃土地，享有優先承受之權。
其後區段徵收即因應實際需要不斷作修正，及至民國 89 年 2 月立法完成土地 徵收條為止，概可以以民國 75 年修訂之平均地權條例及民國 81 年修訂之平均 地權條例施行細則為時間大分為 3 個時期。區段徵收補償理念則逐漸改為保護 原土地所有權人，使區段徵收之被徵收人得申請以徵收後可供建築土地折算抵 付其補償地價，亦可共享開發後之利益，因此，遂有現行抵價地式區段徵收之 立法變革。
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有權人間亦造成不公(胡振揚，2003:91-101)。民國 99 年大埔區段徵收事件，加深了人民對農地、農民及農業保護不周
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簡言之，土地徵收補償市價查估辦法所訂之地價區段劃分與區域因素調整
9，所查估之價格屬於個別宗地價格，此與過去依地價調查估計規則忽略個別宗 地差異而查估之地價不同，故其徵收補償價地價將會更臻公平合理。
三、 徵收補償新制與抵價地分配
區段徵收抵價地之抵付計算方式係依土地徵收條例施行細則第 50 條規定 計算，係採先決定總抵價地面積比率，再由個別被徵收人按其申領抵價地之徵 收補償地價與全部申領抵價地之徵收補償地總額所佔比率，均分抵價地總面積 之方式辦理，故其並非等價補償，為等比例補償。有關原土地所有權人領回抵 價地權利價值及面積計算公式如下：
全區預計抵價地面積(A1)=全區之徵收土地總面積×抵價地比例。(式 2-1) 農地重劃區預計增加之抵價地面積(A2)=農地重劃區之徵收土地面積×增加之抵 價地比例。(式 2-2)
預計抵價地之總面積(A)=A1+A2。(式 2-3)
預計抵價地之總地價(V)=(Σ規劃供抵價地分配之各分配街廓面積×各該分配 街廓評定之單位地價)×(A÷規劃供抵價地分配之總面積)。(式 2-4)
區內各原土地所有權人領回抵價地之權利價值(V1)=V×【A1÷A】×【該所有權人 申請領回抵價地之補償地價÷全區之徵收土地補償總地價】。(式 2-5)
位於農地重劃區內各原土地所有權人領回抵價地增加之權利價值(V2)=V×【A2÷A】
×【位於農地重劃區內之該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷農地重劃區之 徵收土地補償總地價】。(式 2-6)
各原土地所有權人領回抵價地之面積=(V1+V2)÷該領回土地之評定單位地價。
(式 2-7)
9土地徵收補償市價查估辦法所訂之徵收市價查估程序大多沿襲公告土地現值所依據之「地價 調查估計規則」辦理，而比準地查估及宗地計算，則與內政部 92 年 11 月 28 日訂頒之「地價
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(二) 地價補償價差大
倘按「土地徵收補償市價查估辦法」辦理地價補償查估，因該辦法係將影 響宗地個別因素納入評價考量，故位於相同地價區段內之被徵收土地地價補償 將不盡相同。以農業用地為例，相同地價區段內之被徵收土地，若按內政部訂 頒之「影響地價個別因素評價基準表」辦理修正調整，相鄰宗地在「宗地條件」
項下之最大修正率即可達 45%，故即便為相鄰之宗地，其地價補償查估結果，
可能產生極大落差。
同前例，如表 2-2，當甲、乙、丙等 3 人之地價補償按「土地徵收補償市 價查估辦法」規定查估結果分別為 1 萬元/㎡、2 萬元/㎡、3 萬元/㎡時，各所 有權人之抵價地權利價值分別為 2,000 萬元、4,000 萬元及 6,000 萬元；獲分 配之抵價地面積按評定後市價 10 萬元/㎡折算後分別為 200 ㎡、400 ㎡及 600
㎡；抵價地分配比例分別為 0.25%、0.5%、0.75%。若甲之購地成本與乙、丙相 同，在以申領抵價地為最終目的下，甲則會因所分配之抵價地較其他人少而產 生購地風險。
表 2-2 徵收補償地價價差大之抵價地分配結果表
項目 分配結果
甲 乙 丙
徵收面積(㎡) 1,000 1,000 1,000
徵收補償地價(萬元/㎡) 1 2 3
應領徵收地價補償費(萬元) 1,000 2,000 3,000 權利價值(萬元) 2,000 4,000 6,000
可分配土地(㎡) 200 400 600
抵價地分配比例 0.25% 0.5% 0.75%
四、 小結
徵收補償地價的高低將會直接影響區段徵收內被徵收人領回抵價地之面 積多寡；理性購買者於區段徵收區內購買土地藉以參與申領抵價地時，應會將 徵收補償制度改變因素納入其進行購地決策之重要資訊，參考「土地徵收補償 市價查估辦法」所規定之查估準則，綜合評估影響土地各項因素後，而形成其
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在新舊徵收補償制度轉換之際，若購買者於區段徵收地區購買土地之願付 價格，仍以交易土地之公告土地現值為交易參考點而未按「土地徵收補償市價 查估辦法」之地價評價因素納入考量，將直接影響其申領抵價地權利價值及抵 價地分配面積，造成其購地後，領回抵價地價值低於預期之風險。