結論

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第五章 結論與建議

第一節 結論

本研究主要係運用特徵價格理論，對實施市價徵收制度前後及實施市價 徵收制度後，跨區購買者與在地購買者對農業用地價格之影響因素進行相關問 題的研究與探討。在彙整相關實證成果歸納出 20 項影響因素作為評估項目後，

利用迴歸分析法進行實證研究，分析實證地區的農業用地價格影響因素項目及 其影響程度。另分析實施市價徵收制度後，在地購買者與跨區購買者間之差異 情形並找出其主要影響因素。

在以桃園航空城區段徵收計畫之農業用地為實證研究地區及實證樣本，

進行迴歸分析所得結論整理如下：

一、 徵收補償制度改變會影響購地者之決策行為

土地徵收條例修法前之土地徵收補償係以公告土地現值(加成)為基準，

而公告土地現值因係區段估價故對土地個別因素較不著重；然自 101 年 9 月 1 日起施行土地徵收條例第 30 條規定之市價徵收制度，並依土地徵收補償市價 查估辦法查估徵收市價後，其土地徵收評價則改為較著重土地個別因素。因被 徵收土地之補償價額高低與將來申領抵價地多寡有直接關係，並直接影響購地 者之投資風險，因此，理性購地者之決策行應當會隨著土地徵收補償制度改變 而改變。本研究實證顯示，實施土地徵收市價補償制度後，購地者之決策行為 確會參考土地徵收補償市價查估辦法規定之評價因素而修正，符合有限理性理 論假設。

二、 購地者之價格參考點存在慣性行為

Durkheim(2014)指出，當投資決策者所面臨的經濟環境不確定性逐漸增 加時，決策者為消除不確性因素，將會傾向歸納自身的知識及經驗成為一種投 資慣例，逐漸成為自身投資經驗下的投資哲學，最終產生決策者本身的慣性行 為或慣性思維。在土地徵收條例修正前之地價補償係以公告土地現值為基礎 (必要時得加成補償)，理性購地者會預測將來核定之抵價地比例，以及區段徵

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五、 跨區購買者之決策行為較易受政府政策影響

土地徵收條例第 30 條修正改採市價給予徵收補償後，觀其立法精神係就 被徵收土地給予正常合理之市價補償。本實證地區係採區段徵收方式開發，按 土地徵收條例第 30 條之立法精神及土地徵收補償市價查估辦法規定，其補償 價格之查估係以都市計畫發布前之土地類別為基準進行查估。

觀察現行土地徵收補償市價查估辦法之影響地價個別因素評價項目顯示，

其評價項目欠缺影響農業用地價格相關因素，故本研究利用文獻回顧增列其他 影響農業用地價格因素並進行迴歸分析。

實證結果顯示，實施市價徵收制度後，購地者之決策行為除依徵收補償 制度而改變外，另亦會將影響農業用地價格之因素納入考量，推論可能存在轉 為非農業用途之傾向。另就實施市價徵收制度後影響農地價格因素之實證結果 觀之，跨區購買者之影響農地價格因素與現行土地徵收補償市價查估辦法之評 價因素較接近，顯示，跨區購買者之決策行為較易受政府政策影響並傾向投資 性質，因此，政府於制訂相關制度時，應更加審慎。

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