第三章 不動產債權約定辦理專簿登記之分析
第三節 債權約定辦理專簿登記之未來發展趨勢
三、 其他應歸納為專簿登記之債權約定
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定，則登記機關之審查權限與登記錯誤或遺漏之賠償責任，亦得有更明確的區別 規範。
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第四節 小結
以上之所述，對於我國民法物權編修正後，明文增訂多項債權約定事項得辦 理登記而獲得公示對抗第三人之效力，對不動產財產權交易之公示制度確實提供 進一步交易安全之保障。當事人隨意創設的法定物權種類以外的物權形式，除違 反法律禁止性規定以外，若其行為具備其他法律行為之生效要件者，當事人之間 仍可產生相應的法律效果。民法第 759 條之 1 第 1 項僅以推定力之效力（靜的安 全），但為維護不動產物權之交易安全（動的安全），民法第 759 條之 1 第 2 項另 規定，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其 變動之效力不因原登記物權之不實而受影響，則係為保護善意第三人之交易安 全，則以維護院字第 1956 號解釋之後手為限之交易安全。
土地登記，除為公法與私法交錯之行政行為外，又為實體法與程式法交錯之 複雜法律關係219。故對於各類型債權約定，如已構成物權新的內容之一部且得以
「格式化」明確登載於土地登記簿之債權約定，經登記機關實質審查後登載於土 地登記簿冊上，即應具登記公示之公信力，以保障善意第三人之交易安全。但，
對於未能格式化之債權約定事項經登記後，即已具備登記公示之對抗力，對第三 人而言，已責付第三人不得主張不知或不可得而知的相對責任，亦即第三人不得 主張其為善意第三人而不受該債權約定之登記事項之拘束。另以，我國之土地登 記制度，原則採實質審查主義，例外對物權編修正後增訂有屬「與物權結合但未 能格式化」之債權約定事項，且一經約定或決定，或事實發生，即於當事人間發 生效力外，登記公示使其得以發生對抗第三人之效力。
本文綜合相關論點分析，對於已能格式化且已構成該物權新的內容之一部之 債權約定事項，仍應予以實質審查；但對於未能「格式化」之債權約定事項，基 於「禁反言」及「通謀虛偽意思表示無效、不得對抗善意第三人」之法理，及考 量登記機關之審查能力，此時國家僅需提供一個集中管道使該類型之債權約定登 記事項公諸於世，以辦理登記公示，得以對抗第三人為已足，不必保證該類型債 權約定之內容為無瑕疵，故以形式審查為宜。並對於該類型債權約定登記事項如 發生爭議時，則委由司法機關為最終的確定判斷為兼顧之道。
民法第 826 條之 1 第 1 項規定，登記機關應登載共有物使用、管理、分割內 容於共有物使用管理專簿，對於多年存在於共有不動產之「專用使用權」，獲得 辦理登記公示的法源依據。但，共有人申請登記前，登記機關均責付共有人應自 行檢附分管位置圖俾以辦理，但如當共有人自行檢附分管位置圖有不實、虛偽或 錯誤之情事，致使登記事項與實體的權利關係不一致或有落差時，該債權約定之 登記事項對第三人是否隱藏有不實資訊的風險？本文建議，是否加強登記機關提
219 陳立夫，前揭書，（註 12），頁 35。
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供土地測量技術上之服務，增定對共有人分管協議之位置圖測繪業務，將分管範 圍利用地籍調查及測量等方法，將其完整正確反應於地籍圖，以利辦理共有物使 用管理專簿之登記，公示的效力與交易之安全將更獲進一步之保障。
對於期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，及公寓大廈共有部分之約定專 用權之規約，因法院公證處之公證書類，及公寓大廈約定專用權之規約，受讓人 均有不易取得之困境，若能以登記機關藉便捷的電腦列印，提供予予受讓人於交 易前之資訊取得，既可降低交易成本，並可防杜受讓人再行主張不知或不可得而 知的藉口。
另對於現制內施行的預告登記，本文以為，若將之視為債權約定登記事項，
登記機關得以所需公示以對抗第三人之債權約定，歸類為各類型之登記專簿之 一，對於其內容或約定如有爭議，宜歸屬於私權關係之爭執，交由司法機關作最 後之確定，則登記機關之審查權限與登記錯誤或遺漏之賠償責任，亦得有更明確 的分野。