第二章 不動產財產權交易與公示制度之分析
第一節 我國不動產財產權交易之相關問題
了，他仍是盒子的「所有人」。英美法的財產權（property right）概念卻沒有 這個盒子，只有一件一件的法律利益組合，最接近「所有權」概念的 fee simple
53 詳參 John H. Merryman,Ownership and estate,48,Tulane Law Review（1974），頁 916,924－945。
54 蘇永欽，前揭書，（註 7），頁 7。
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不動產所有權包括土地所有權及其定著物所有權，定著物性質上不能脫離土 地而存在，使用定著物必須使用該定著物之地基，定著物對其基地自須具有使用 權而後可，此於定著物與土地同屬一人所有，土地所有人本於其土地所有權得為 土地之用益，固不生問題，但當土地與定著物分屬不同人所有時，定著物如就土 地未取得使用權，勢必造成無權佔有土地，導致需拆除定著物，必將因而有害公 共利益，故應如何處理定著物與土地之利用關係，實為法律必須面對之問題59。
二、不動產物權與債權約定交易之區別
不動產財產權之交易，隨著社會發展的複雜交易型態，交易權利客體不同、
交易權利內容多層又環環相扣，除土地所有權、不動產所有權、及不動產物權之 交易外，因發展趨勢所產出債權約定事項之不動產債權交易，民法物權編已修正 部分債權約定事項明文增定，准予辦理登記以強化登記公示功能60，使之具有物 權效力以回應社會之需求。
以公寓大廈之法定空地之不動產物權權利本質所衍生債權約定之請求權為 例，公寓大廈規約將法定空地專用權約定予某特定住戶專用時，對於基地不動產 之全體所有權人而言，係基於其不動產所有權對專用權人有請求相當對價之不動 產物權之物上請求權，此請求權非所有權人基於自己對不動產所有物使用收益之 自己利用權，而類似將自己對不動產利用權出讓他人（供他人使用）之債權約定
（使用權非法定物權亦不盡同於租賃契約或借貸契約），亦非處分出售或供作擔 保之「價值權」。此時基地之全體所有權人並未辦理登記設定基地地上權或不動 產役權等法定物權予專用權人，亦未以債權性質之租賃契約將法定空地出租予專 用權人，僅係基於其不動產物權之物上請求權而已。故，此專用權類型之債權約 定事項與法定物權及一般債權，均有所別。又，此類型債權約定事項之請求權，
仍屬不動產財產權之一種，自不待言。
對於公寓大廈規約所約定法定空地專用權（債權約定）之法律性質，其以規 約之效力一方面為維護交易「動的安全」應及於第三人，但另一方面亦有兼顧 善意第三人「不知或無可得而知」之交易安全，則實有登記機關辦理登記公示 之必要性61，其中論及：內政部訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載
仍不失其為不動產財產權。
59 謝在全，前揭書，（註 3），頁 255。
60 我國民法對於不動產財產權交易中，有關各項「與物權結合之債權約定事項」之財產權交易，
已明文訂定之相關之規定，本文將於第二章第二節詳述之。
61 趙重明，從 Hohfeld 權利概念的觀點論公寓大廈之規約，『土地問題研究季刊』，第 34 期，中 國地政研究所、土地改革紀念館聯合發行，2010 年 6 月，頁 122－131。
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他共有人對此專用部分則為無權力（Disability）或無請求權（No-claim）。67 公寓大廈管理條例第 35 條：「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約…管理負責人或 管理委員會不得拒絕。」；同條例第 48 條規定，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理 由違反第 35 條規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣 1000 元以上 5000 元以下罰 鍰，並得令其限其改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
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擔保權等之空間權（Airspace Right），以及土地發展權（Land Development Right ）82之土地所有權發揮最大經濟效益之型態，必將成為未來對不動產財產‧ 國
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不動產債權約定之交易態樣多變，對於已構成物權新的權利內容之一部 並與物權結合之「債權約定」之交易事項，賦與登記能力予以辦理專簿登記，當 可公示交易相關資訊，以避免交易之第三人不知或無可得而知之交易風險。另，
債權約定之權利內容，必以土地登記簿之物權權利標的為範圍，且附隨於物權標 的物之權利相結合者為限。故，以債權約定交易事項所約定之權利內容，必不得 逾越原有物權內容之權利範圍，應為必然。
對於不動產財產權之交易，因交易的快速與複雜化，財產權登記制度的自 動化，民事財產法不斷的重構，面對私法的自治和公法的強制，從整體、動態的 體系觀點，善用公私法間的轉介條款，使法規範的生產和操作不至於外溢為法體 系越來越難以承受的成本83。面對物權私法自治追求最大經濟效益的需求，在國 家不是不能針對局部的社會需要去立法，但成本顯然太高，不如放任民間造法，
而僅由國家行政或司法部門做事前或事後的監督，更符合成本效益。只有當管控 民間造法的成本高於國家立法時，強制立法才有其合理性84。不合理之物權之權 利應予排除，且因內容不明確對第三人足生損害之權利，則應避免85的原則下，
開放部分債權約定事項得予辦理專簿登記以為不同架構之公示86，一方面以「登 記專簿」登記公示於眾，提供第三人能得知該債權約定之存在，作為交易與否的 選擇，另一方面同時可防杜第三人主張其為善意而抗辯該債權約定之藉口。若能 如此，則應為可行又為有效之應對之道。
以上，有關不動產所包含「土地」及「定著物」各別獨立的財產權，係各有 不同類型之權利標的內容及範圍，本文以為，需予分別解析「土地」所有權與其
「定著物」所有權之法律關係，另對兩者「所有權」與「他項物權」之不同權利 內容，及兩者之「物權」與不動產之「債權約定」事項，因社會之發展逐漸使不 動產財產權呈現物權之價值化，其經濟效能由利用權發展至價值權、由具體而至 抽象化。惟利用權與價值權之衝突，在法制度中，或實際生活上終非佳兆，因之 如何調整兩者之利益，以為今後物權法之另一要務，相關法制亦應隨發展潮流，
有所配套建制為宜。
83 蘇永欽，『尋找新民法』，元照出版，初版第一刷，自序文，節錄，2008 年 9 月。。
84 蘇永欽，前揭書，（註 83），頁 128。
85 鳥谷部茂，高橋宏等編，『現代民事法改革の動向』，2001 年，頁 362。
86 王文宇，前揭文，（註 17），頁 162：…債權契約在特定情形下，或有登記之需求，尤其在當 事人期待能將彼此合意所形成之共識，能拘束當事人以外之第三人，使內部關係與外部關係 趨於一致，或許可以考慮建立公示制度。但由於我國傳統登記制度是採欄位式，若欲用於債 權契約之登記，可能無以為功，或許可以採用土地登記規則有關信託專簿之設計，對於債權 契約之登記採附件式，此舉或許可以也解決將來實務上可能面臨的困境。