不動產財產權與公示制度之關係

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第二節 公示制度對不動產財產權交易之意義

物權之變動公示原則係指物權之變動，必須以一定之公示方法表現於外，

始能發生一定法律效果之原則。公示方法之具備，足使物權變動發生一定之法律 效果，此種法律上之效果即為公示力。易言之，公示方法乃在對外顯示物權之變 動及其物權變動後之物權現狀（例如物權之歸屬及其內容）。前者在公示物權之 動態現象，後者在公示物權之靜態現象，包括物權存在之積極現象（有公示者，

有該物權），與物權不存在之消極現象（無公示者，無該物權）。在近代立法例上，

物權變動之一定公示方法，在不動產財產權為「登記」，此為我國民法所採行⁸⁷（民 法第 758 條⁸⁸）。

就不動產財產權交易而言，其法律規範涉及個人龐钜的財產權益以及社會稀 有資源的流動，更須要一公示方法將事實上的財產權關係，以客觀的方式表現於 外，以提高其明確性及可預期性，減少交易成本的支出，降低交易風險並進而落 實交易安全秩序。因此不動產財產權交易公示的機制，在效率意義上將事實的財 產權法律關係，經由法律認可的方式表現於外，除可減少當事人財產保護的成 本，亦降低社會的資訊成本。不動產物權經由客觀的公示制度設計，揭露其權利 狀態，以為其權利生效及權利正確性推定之判斷依據。對於第三人而言，成為降 低交易資訊蒐集成本的制度保障，同時也可藉公示制度將「知悉」法律關係之主 觀注意義務，公平合理地分配並客觀地予以認定。就優先效力而言，在權利人之 間由於不動產財產權交易的公示，可以揭露資訊的掌握與分佈，進而作為較具效 率的權利賦與（entitlement）之依據⁸⁹。

一、不動產財產權與公示制度之關係

從羅馬法及其後不動產財產權變動公示方法的歷史考察和分析，當時的變動 公示方法區分為要式移轉物的不動產和屬於略式移轉物的不動產。要式移轉物的 不動產，其物權變動的公示方法必須採用「要式買賣」和「擬訴棄權」的方式；

略式移轉物的不動產，其物權變動的公示方法則採用「交付」。從此一歷史考察 可知，不同的歷史時期的不動產物權變動的公示方法，在不同的歷史時期具有不 同的形式，形成一個清晰的演化脈絡，而並非一成不變的。同一時期、同一地區 也並非單一的、純粹的，而是並存兩種或多種公示方法作為補充，而構成一個地

87 謝在全，前揭書，（註 3），頁 67。

88 民法第 758 條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生 效力」。

89 楊松齡，資訊不對稱與不動產物權制度之設計－民法物權編修正之省思－2010 年第 8 屆海峽 兩岸民法典學術研討會（2010 年 10 月 19 日）論文。頁 4。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

區在一個時期內不動產財產權變動公示方法的整體和系統⁹⁰。

對於不動產財產權變動之權利本質類型，我國民法物權編採物權法定原則，

當事人不能創設法律未規定之物權，故常須以債權來滿足其社會生活上之需求

91。若以規範層面來檢視物權與債權之差異，債權允許相當的自由創設空間，可 任由交易關係人自行決定彼此的權利義務關係，換言之，契約法的規範多是「預 設規定」（default rule），以任意規定的型態存在⁹²。反之，物權法則要求關係 人遵循標準化的強制規定，此類規定已將關係人之權利義務關係作基本的設定，

而且不允許當事人以合意推翻⁹³。亦即，債權法以任意規定為規範型態，物權法 以強制規定為之，可謂係人類為經營經濟生活，對有限資源為有效利用及控管所 採的機制⁹⁴。

我國物權法基於公共利益及社會價值的考量，原則以強制規定介入甚至干涉 當事人契約自由的情形，約莫有兩種：第一就是締約當事人間發生「資訊地位不 平等」（information asymmetry）時，第二就是契約條款會發生「第三人效力」

（third-party effects）時。由於物權關係中排他性機制所欲建立的模式，乃 是期待世上所有人都能依照這個模式（如登記、佔有等之公示制度）行事，這樣 始能遂行其管控資源的目的，排他性機制運作的結果，即是因公示而給予第三人 知悉之相當機會，另可因公示制度規範了物權標準類型，而產生「對世效」或「第 三人效力」⁹⁵。詳見下圖表：

90 陳品甫，「債權物權相對化下不動產公示態樣之研究」，中正大學碩士論文，2010 年，頁 171。

91 王澤鑑，『民法物權』（第一冊），通則、所有權，1999 年 3 月。本書舉債權之優先權為例，

指出物權法在區分所有關係下未就優先承買原權為相當規定時，當事人因為物權法定原則之 限制，僅能以債權關係為替代方案，以契約訂定債權之優先權。但值得注意者，物權優先權 與債權優先權之效力強弱不同，僅以債權優先權似不能滿足當事人之需求。

92 王文宇，論契約法預設規定的功能：以衍生損害的賠償規定為例，台大法學論叢，第 31 卷 5 期，2002 年 11 月，頁 87－120。

93 Thomas W.Merrill 和 Henry E. Smith¸前揭書，（註 40），The property/Contract Interface¸olumbia Law Review¸Vol.101¸¸p.776。

94 王文宇，前揭文，（註 17），頁 141－142。

95 王文宇，前揭文，（註 17），頁 143。

‧

‧

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

圖 2－2：登記機關審查權責及登記方式略圖。

資料來源：本文整理。

觀諸今制民法物權編相關條文之修正，及土地登記規則配合增定多項「登記 專簿」得以辦理債權約定事項之登記之不同登記架構，將會有不同類型之不動產 財產權的「登記專簿」漸次產生¹⁰³。故對於未來可能發展，若以審視現有登記法 制內之預告登記等及多項債權物權化之不動產財產權之交易，因其均屬為結合於 不動產物權之債權約定事項，是否可歸於登記專簿之權利類型予以一併納入不同 專簿辦理登記？