第三章 不動產債權約定辦理專簿登記之分析
第一節 現行有關債權約定專簿登記之探討
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加完整並使特別規定之普通法化136。
本文對於上表所列有關不動產債權約定經登記後，得對抗第三人之效力之明 文規定，肯認彼等確有助於國人對不動產財產權交易，更為進一步保障交易之安 全，唯對民法物權編修正後，土地登記規則依法所增訂有關共有不動產使用管 理、用益物權權利內容等之登記專簿，及已施行多年之信託登記專簿之執行面，
仍尚有應行補充配套相關法制等問題，謹分別提出論述如次：
一、 共有不動產使用管理專簿之登記及相關問題
不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依民法第 820 條第 1 項規定所為之決定，以及由法院裁定所定之管理，經登記後，對於應 有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。按共有物之管理或協議分割契約，
實務上認為對於應有部分之受讓人繼續存在（最高法院 48 臺上字第 1065 號判例 參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第 820 條第 1 項所為之決定，
亦應作相同之解釋。
上述契約「約定或決定」之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不 生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權之效力，爰參照司法院釋 字第 349 號解釋，並仿外國立法例，為不動產上述約定或決定經登記後，即對應 有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第 746 條、第 1010 條第 1 項，瑞士民法第 649 條之 1 參照）。又經由法院依第 820 條第 2 項、第 3 項裁 定所定之管理，屬非訟事件，其裁定之效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法 院 67 年臺上字第 4046 號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記 不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對應有部分之受讓人或取得物權 之人，始具有效力137。
我國內政部於 99 年 6 月 28 日依上述規定發布土地登記規則第 155 條之 1 規 定：共有人依民法第 826 條之 1 第 1 項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標 示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有 物使用管理專簿；並增頒同規則第 155 條之 3：登記機關依…辦理登記後…文件 裝訂成共有物使用管理專簿…，提供閱覽或申請複印。
唯實務上，關於共有不動產約定「分管使用權」之民事慣例138，有以遺囑
136 蔡明誠，前揭文，（註 133），頁 35。
137 法務部法律事務司，『民法物權編』，2010 年 4 月出版，修正條文對照表（修正說明），頁 114
－116。
138 我國民事習慣，對於因繼承父執輩所遺留之不動產，常因慎終追遠之家族觀念，甚少直接以 分割繼承方式將遺產各別逕行單獨「分產」，而常以全部遺產以共同均分繼承，以示家族和
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應因此而受限制。再所謂同一不動產，乃指同一範圍內之不動產，併予敘明165。 近年來，國內交通建設方興未艾，都市捷運共構系統漸次完成，造福國
人卓有成效。唯捷運共構建設中，當公共利益與共構住宅私權間，諸如通行 不動產役權所延伸之公私間的管理權責、設備維護、費用分擔等之後續問題 接踵而來，不動產役權之債權約定內容、準則及辦理登記公示的需求性，亦 逐次形成未來之重要研究課題。
三、 信託專簿之登記及相關問題
我國「信託法」於民國 85 年 1 月 26 日公布施行，係引據英美法系國家對契 據制之「信託」導入權利登記制後，使契約自由與私權自治的土地權利關係益趨 複雜與多變，尤以對有關土地財產權之信託登記部分，亟需明確妥適釐清，故法 務部於 89 年 8 月 29 日以法律字第 023878 號函明示：「『信託登記制度』之設，
除為保護信託財產外，旨在使信託主要條款公示周知，俾與之交易之第三人或利 害關係人於閱覽時，即知信託當事人、信託目的、受託人權限及信託消滅事由等，
而免遭受不測損害（此並無礙於契約自由之原則）…地政機關在受理土地信託登 記時，似應審查其信託條款欄所載內容是否明確及是否符合信託登記要件，俾免 有藉信託而為脫法之行為者…。準此，設立信託登記制度目的在於公示信託主要 內容，以保護交易安全，地政機關對信託案件之處理，仍宜審查信託主要條款欄 所載內容是否明確及是否符合信託登記要件，以達設立信託登記制度之目的。」
上述法務部函所稱「仍宜審查信託主要條款欄所載內容是否明確及是否符合 信託登記要件」部分，內政部以 94 年 4 月 11 日內授中辦地字第 0940043716 號 函令：「委託人與受託人間訂立信託契約所載內容，倘係為貫徹信託本旨或為達 信託目的所必要，而又未違反公共秩序或善良風俗者，委託人、受託人均應受其 拘束，從而，登記機關於受理信託登記時自應依信託條款欄所載之其他約定條款 予以審查…」。依此規定，登記機關對於信託契約所載內容之審查責任，除信託 法第 5 條規定之（1）其目的違反強制或禁止規定（2）其目的違反公共秩序或善 良風良俗（3）以進行訴願或訴訟為主要目的（4）以依法不得受讓特定財產權之 人為該財產權之受益人者外，似僅及於「未違反公共秩序或善良風俗者」為已足。
登記機關於受理信託登記申請案，依法准予辦理登記者，依土地登記規則第 131 條之規定，信託登記完畢，發給土地或建物所有權狀或他項權利證明書時，
應於書狀記明信託財產，信託內容詳信託專簿。另同規則第 132 條規定，土地權 利經登記機關辦理信託登記後，應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿，提
165 法務部法律事務司，前揭書，（註 137），（修正說明），頁 156－157。
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供閱覽或申請複印…。信託契約所載內容因信託專簿之提供閱覽或申請複印，已 獲得公示於第三人之效果。
依以上之規定，登記機關於信託契約所載內容之審查及其登記公示方法，固 有所依循，然，該信託契約所載內容經登載於信託登記專簿之效力，是否及於登 記之推定力與公信力，迄今似尚欠缺配套之相關規定。蓋因就第三人而言，信託 登記專簿之登載事項，其內容若有虛偽、錯誤或遺漏，登記機關是否應負「登記 有絕對效力」之損害賠償責任？若逕責付審查人員對複雜多變信託內容的債權約 定事項，承擔登記後的公信力之重責，似已失公允；另一方面，當第三人確信登 記機關之登記公示事項，卻未能完全信賴此登記事項為交易資訊有所抉擇，其公 示效力應及於如何？此際，公示效力之區界點則應及早分野，使相對應之權力與 責任更趨合理化。故，本文以為，登記專簿之效力應僅具公示其有關債權約定「存 在」以公示於第三人為已足，若有爭議，則委由司法機關作最後之裁判。若此，
登記機關亦已善盡提供不動產財產權交易資訊的登記公示責任矣。
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第二節 債權約定之專簿登記效力與審查權限
一、 債權約定辦理專簿登記之推定力
民法第 759 條之 1 第 1 項規定：不動產「物權」經登記者，推定登記權利人 適法有此權利。此規定之「推定力」，係對土地法第 43 條「依本法所為之登記，
有絕對效力」之補充規定。詳言之，土地法第 43 條有絕對效力，除對已登記之 登記名義人先行推定為有登記確定之效力。（此推定力係不動產登記之推定效 力，既然是推定效力，即可以舉反證推翻。除非符合善意取受讓，無權利的第三 人也無法藉由登記而取得權利）166。故若有院字第 1919 號解釋167之無效或撤銷之 原因，則登記名義人仍不得據以除斥真正之權利，亦即對於第三人信賴登記而取 得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，
提起塗銷登記之訴，並得向主管機關聲請為異議登記。
故民法第 759 條之 1 第 1 項僅以推定力之效力（靜的安全）暫定之。但為維 護不動產物權之交易安全（動的安全），民法第 759 條之 1 第 2 項另規定：「因信 賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力 不因原登記物權之不實而受影響。」則係為保護善意第三人之交易安全，則以維 護院字第 1956 號解釋168之後手（善意第三人為限）之交易安全。亦即，係為維
166 謝哲勝，民法物權編修正：第一講、通則，月旦法學教室，第 110 期，2011 年 12 月，頁 54。
167 司法院院字第 1919 號(28、9、15) ：土地法第三十六條(編按：十九年舊法)所謂登記有絕對 效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取 得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪。惟此項規定，並非於保護交易安全 之必要限度以外剝奪真正之權利。如在第三人信賴登記，而取得土地權利之前，真正權利人 仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，並得依土地法施行法 第二十八條(編按：二十五年舊法)向主管機關聲請為異議登記。此項異議登記之聲請，與土 地法第一百零一條第五款所謂提出異議，係在未為第一次所有權登記前，向土地裁判所為之 者，本屬二事，此就土地法施行法第二十八條、第二十九條，與土地法第一百零一條第五款、
第一百零三條第一項對照觀之自明。真正權利人得於登記完畢後提起訴訟，並聲請為異議登 記，既為土地法施行法第二十八條所明定，同條又未就第一次所有權登記設有例外，則土地 法第一百條所定六個月公告期間，雖已屆滿，亦僅有同法第一百零三條第一項、第一百零四
第一百零三條第一項對照觀之自明。真正權利人得於登記完畢後提起訴訟，並聲請為異議登 記，既為土地法施行法第二十八條所明定，同條又未就第一次所有權登記設有例外，則土地 法第一百條所定六個月公告期間，雖已屆滿，亦僅有同法第一百零三條第一項、第一百零四