第五章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
本文以不動產財產權因有不同層次之權利內容，土地與其定著物財產權個別 獨立之產權別體化所產生土地所有權、定著物所有權、他項物權、與物權結合並 已構成物權新的內容之一部之債權約定等，其交易之公示制度亦應有不同之公示 方法與不同之登記效力。
故對於現制內（物權編已明文增列之債權約定事項）與物權結合並已構成物 權新的內容之一部且能格式化之申請登記之債權約定，建議以經實質審查完成登 記於土地登記簿後，其登記效力應及於公示之推定力及公信力；另對於與物權結 合並已構成物權新的內容之一部，但其權利內容無法予以格式化之債權約定事 項，宜歸類為登記專簿之辦理事項，宜經形式審查登記後，僅賦與對抗第三人之 登記效力為已足。
另對目前無「登記能力」之京站案使用權，因其雖未能將該債權約定格式化 辦理實質審查並辦理登記，但其權利內容（不動產使用權）仍屬為與物權結合並 已構成物權新的內容之一部之債權約定事項，故建議以辦理專簿登記（使用權人 或第三人因受限於地上權不得轉讓、分租等之限制，故就目前權宜之計，對於住 辦資產之建物所有權部，宜註記「建物使用人詳見『使用專簿』」，登載相關債權 約定事項，以為公示），並賦予公示對抗第三人之效力， 以確保不動產財產權交 易之安全。
再則，對於因「債權物權化」及「物權價值化」之社會發展所形成已具物權 效力之債權約定，為維護不動產財產權之歸屬秩序與移轉秩序，相關機關應儘速 制定配套法規，以順應社會發展不同類型不動產財產權之所需，亦即，對於期限 逾五年或未定期限之不動產租賃契約，及公寓大廈共有部分之約定專用權之規 約，因法院公證處之公證書類，及公寓大廈約定專用權之規約，受讓人均有不易 取得之困境，若能藉以登記機關之便捷電腦列印該項債權約定，提供予受讓人於 交易前即可便利取得所需之資訊，將可有效降低相關之交易成本。
最後，對於有關不動產財產權均屬性為債權約定類型之預告登記，及不定期 或五年以上之不動產租賃契約等，若將之規範為登記機關得登載於各類型之登記 專簿，以確認其得對抗第三人之效力。當其內容或約定如有爭議時，則宜視為私 權關係之爭執，宜由司法機關作最後之裁判，以有別於登記機關對物權變動登記 之審查權限與登記錯誤或遺漏之賠償責任，兩者將可獲得更明確的分野。若皆如 此，則未來對於物權變動之登記簿，與債權約定之登記專簿，各具有不同登記架 構與不同之登記效力，將可締造成為更有效降低交易成本，及不動產財產權交易 安全之最佳公示制度。
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23.溫麗琪編譯，『法律經濟學』，Robert Cooter＆Thomas Ulen（Land and Economics）
華泰文化事業，2003 年 6 月初版。 社，Richard Allen Bosner，1997 年。
32.鄭玉波，『民法物權』，三民書局，修訂 6 版，1971 年 5 月。
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50. 蘇永欽，物權堆疊的規範問題，成大法學，第 13 期，2007 年 6 月。
51. 蘇永欽，物權法定主義的再思考（經濟論文叢刊第 19 輯第 2 期），台大經 濟學系出版，1992 年。
三、博碩士論文
1. 胡天賜，民法財產權意定變動要件之立法政策分析，中正大學法律研究所 博士論文，2009 年 5 月。
2. 陳品甫，債權物權相對化下不動產公示態樣之研究－以登記制度的效益分 析為中心，中正大學碩士論文，2010 年。
3. 林似英，論不動產公示制度及其法律效力，中正大學法律研究所碩士論文，
2010 年。
4. 楊克成，預售屋交易機制對消費者之安全保障，國立政治大學法律學研究 所碩士論文，2011 年。
5. 張淑娟，我國土地登記審查制度之研究，中正大學法律研究所碩士論文，
2011 年。
四、政府出版品
1.「民法研究修正委員會物權編研究修正小組」對民法物權編第 757 條至 772 條研修意見，法務部總務司彙總出版，1988 年 11 月。
2. 法務部法律事務司，『民法物權編』出版，修正條文對照表（修正說明）， 2010 年 4 月。
3. 法務部編印，『法務部信託法研究制定資料彙編（二）』，1994 年；『法務部 信託法研究制定資料彙編（三）』，1994 年。
4. 內政部（編印），『土地登記審查手冊』，2004 年 12 月。
5. 司法院 99 年 7 月 5 日對行政訴訟土地事件專題研究計畫案，委託國立臺北 大學不動產與城鄉環境學系陳明燦教授發表「不動產權利登記爭議問題之 研究」報告書。
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7. 常岐德，臺北市政府捷運工程局局長，「臺北車站特定專用區交九用地開發 案之執行經驗」報告，2005 年 7 月。
8. 陳新民，憲法解釋之理論與學術研討會，中央研究院，發表論文，1986 年。
9. 鄭建才，大法官會議釋字第 349 號解釋之不同意見書，1994 年 6 月。
10. 廖義男，大法官會議釋字第 600 號解釋之不同意見書，2005 年 7 月。
五、媒體資訊
1. 自由電子報，2013 年 6 月 9 日，The Liberty Times。
2. 蘋果日報，2013 年 1 月 13 日，A8 版。
六、英美參考書籍、資料
1.A.M.Honor＇e Ownership. In Oxford Essays in Jurisprudence 107.（1961）
CH.V.p.111。
2. James O Grunebaum，『Private Ownership』，charpter Ⅱ，The Natural Perfectionists，Routledge ＆Kegan Paul ，London and New York，1987。
3. John H. Merryman,Ownership and estate,48,Tulane Law Review（1974）。
一文所提﹙Optimal Standardization in the law of property：The Numerus Clausus Principle﹚；（The property/Contract Interface¸olumbia Law Review¸）。
七、日文參考書籍、資料
1. 北川善太郎，『北川物權』，東京，有裴閣，1996 年。
2. 鳥谷部茂，高橋宏等編，『現代民事法改革の動向』，2001 年。
3. 我妻栄，『新訂民法総則』，岩波書店，1965 年。
我妻栄著，有泉亨補訂，『新訂物權法』，民法講義Ⅱ，東京：岩波，1992 年。
4. 遠藤浩等，『要論物權法』，東京，青林書院，1966 年。
5. 船越隆司，『物權法』，東京都，尚學社，第 3 版，2004 年。
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6. 近江幸治，『民法講義Ⅱ（物権法）』，成文堂，1998 年 6 月。
7. 川島武宜，『所有權法的理論』，岩波書店，1959 年。
8. 川島武宜、川井健（編）『新版注釋民法（7）物権（2）』，有斐閣，（鈴木祿 彌執筆），小池信行、藤穀定勝（監修）2007 年。
9. 幾代通（德本伸一補訂），『不動產登記法』，有斐閣，1994 年。
10. 半田正夫，「登記の效力をめぐる諸問題」田中康久（編）『不動產登記と 實務上の諸問題 ＜上卷＞』テイハン，1987 年。
11. 杉之原舜一，『不動產登記法』，一粒社，1973 年。
12. 幾代通，（德本伸一補訂），『不動產登記法』，有斐閣、1994 年。
13. 鈴木祿彌，「不動產登記における實質的および形式的審查主義」同氏『抵 當権の研究』，一粒社，1968 年。『物權法講義』，訂版遺作，創文社。
14. 舟橋諄一、德本鎮（編），『新版注釋民法（6）物權（1）』，有斐閣，補訂 版，（清水響執筆），2009 年。
15. 広中俊雄，『物権法』，青林書院，2 版增補，1989 年。
16. 田山輝明，『物権法』，弘文堂，2008 年。
17. 鎌田熏「対抗問題と第三者」星野英一（編），『民法講講座第 2 卷物権（1）』， 有斐閣、1984 年。
18. 石田剛「登記ガなければ対抗することガできなぃ第三者」，鎌田熏、寺田 逸郎、小池信行（編），『新不動產登記講座 第 2 卷 縂論Ⅱ』，日本評論社、
1998 年。
19. 浦野雄幸，『判例‧先例コンメンタ－ル新編不動產登記法 別卷』，三省堂，
2000 年。
20. 小池信行、藤穀定勝（監修）『権利に関する登記の實務Ⅴ 第 3 編用益権 に関する登記（上）』，日本加除，2009 年。
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21. 渡部房男＜地上権之登記＞鎌田熏、寺田逸郎、小池信行＜編＞『新不動 產講座 第 4 卷 各論Ⅰ』，日本評論社，2000 年。
22. 山野目章夫，『不動產登記法』，商事法務，2009 年。
23. 石田穰，『物權法』，信山社， 2008 年。
24. 赤松秀嶽，「物權‧債權峻別論とその周邊」，二十世紀どいつにおける展 開を中心に。
25. 田中實、山田昭，『信託法』，學陽書房，1990 年。
26. 新井誠，『信託法』，有斐閣，2002 年。
27. 石外克喜，『敷金と權利金』，契約法大系，法律文化社初版，契約法大系，
1991 年。
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附錄一
臺北車站特定專用區交九用地開發案 土地登記簿謄本
（節本）
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附錄二
萬泰商業銀行信託部 特定住辦資產使用權利證明
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附錄四
臺北車站特定專用區交九用地開發案
住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書
（節錄）
受讓人兼承租人：
(以下簡稱甲方) 立契約書人：
轉讓人兼出租人：萬泰商業銀行股份有限公司 (以下簡稱乙方)
茲為本開發案投資人將其投資興建之「臺北車站特定專用區交九用地開發案」
(下稱「本開發案」)住宅及辦公室部份房屋(下稱「住辦資產」)及其土地地 上權依信託法關係移轉予乙方管理或處分，乙方將特定住辦資產之使用權轉 讓予甲方，甲、乙雙方一致同意訂立本定期使用權轉讓及地上權土地租賃契 約書，本契約審閱期間應有五日以上，經雙方合意訂定條款如下，以資共同 信守：
第 1 條：定期使用權及租期
本契約住辦資產定期使用權及地上權土地租賃期間自交屋之日起至 民國 143 年 1 月 25 日止。但在民國 143 年 1 月 25 日之前，開發經營契約提前
終止時，住辦資產定期使用權之地上權土地租賃期間亦同時亦為屆至。
第 2 條：名詞解釋及聲明事項
2.1 除法令另有規定者外，本契約之名詞定義如下：
(1)本開發案投資人：指依促進民間參與公共建設法第 8 條第 1 項第 1 款規定，參與「臺北車站特定專用區交九用地開發
案」投資、興建並為營運之萬達通實業股份有限公司。
（2）開發經營契約：指為推動本開發案，由本開發案投資人與 交通部臺灣鐵路管理局、臺北市政府、臺北市政府捷運工程 局所簽定之「臺北車站特定專用區交九用地開發經營契約」。 （3）本開發案起造人：係指本開發案興建期間，依本開發案投
資人與臺北市政府、融資協助信託機構及興建融資機構所訂 立之「住辦資產信託契約」，擔任建造執照起造人之信託機構。
（4）地上權契約：指本開發案起造人與交通部臺灣鐵路管理局、
臺北市政府簽訂之「臺北車站特定專用區交九用地設定地上 權契約」。
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（5）住辦資產信託契約：指本開發案投資人依開發經營契約及信託相關法 規，將本開發案住辦資產及土地地上權交付信託，而與乙方訂定之「臺北 車站特定專用區交九用地開發案信託契約」及其增補條款。
（6）特定住辦資產：係指本契約第 3 條所示，甲方依本契約享有使用權之住 辦資產範圍。
（7）使用權：係指管理、使用、收益特定住辦資產之權利。
（7）使用權：係指管理、使用、收益特定住辦資產之權利。