第二章 不動產財產權交易與公示制度之分析
第二節 公示制度對不動產財產權交易之意義
三、 不動產財產權歸屬與移轉之公示方式
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人同時到場移交為其要式，即使在已建立登記制度的國家，也不能排除交付作為 不動產物權變動個公示方式，例如，買賣不破租賃的規定，雖然不動產租賃被歸 類為債權，但他是本質上的物權（因為承租人在租賃物交付後所享有的是對物的 權利），及是以承租人占有，作為公示方式。＜二＞契據交付：契據交付是指交 付權利變動的契據，權利的證書或契約的檔，為避免造假，法律會規定符合一定 的方式，而為一種要式文書。國家有對於權利發給權利證書時，契據指的就是權 利證書，契據交付就是將此一證書或文書交付，作為公示方式115。
（二）標示
標示即指對不動產作出特殊的標誌。標示為特殊的佔有，也是特殊的登記。
明認方式大抵具有日爾曼 Gewere（佔有）的性格116。標示的典型為明認方式，圈 圍土地、樹立標牌等也屬於標示方式。標示是一種較原始的財產權公示方法。在 古希臘的抵押權制度中，抵押權的公示方法便是在設置抵押權的土地上對抵押權 的存在做出記號。在日本，自古以來便有對生長的林木削皮刻字以對該物上的抵 押權進行標示的所謂「明認」的公示習慣。在今天，這種傳統的普遍運用的公示 方法得到了判例法的承認。在我國古代，民間也廣泛的流行著這種通過在享有權 利的財產上做一定標記的方式對權利進行公開彰顯的習慣。我國民間從來就有林 木打碼、禽獸做記號的做法117。
（三）登記
不動產財產權乃對標的物的直接支配，其存在及其變動自須有一定的公示方 式以為表現，使人均得自外部認識其存在及內容，否則在交易旺盛，物權變動頻 繁之今日，實無以保障交易安全更兼顧其迅速之促進，故民法以公示原則與公信 原則作為物權變動之二大原則。
登記公示原則，指物權之變動，必須以一定的公示方法表現於外，始能發生 一定法律效果之原則，在近代立法例上，物權變動之一定公示方式，在不動產財 產權為登記。立法上就公示原則所生法律效果有二種不同規定：一是以登記公示 方式為不動產財產權變動之成立或生效要件，亦即登記形式主義，在此種立法例 下，不動產財產權之變動如未經登記，當事人間根本不生不動產財產權變動之效 力，更無對抗第三人之效力。二是以登記之公示方式為不動產財產權對抗之要 件，此即為登記對抗主義（或稱意思主義），法、日民法採之。在此種立法例下，
不動產財產權之變動雖未經登記，當事人間仍生不動產財產權變動之效力，但無 對抗第三人之效力。
115 陳品甫，同前文，（註 90），頁 171－172。
116 川島武宜，前揭書，（註 43），頁 176。
117 陳品甫，同前文，（註 90），頁 174－175。
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登記公示原則之採行，不僅民法物權編之法定物權118而已，礦業權及採礦 權、水權、漁業權及森林法、耕地三七五減租條例租約之登記等亦以「登記」為 其公示方式，均屬此項原則之表現119·120。至於現行登記機關有關不動產財產權債 權約定之登記公示方式，民法修正後依土地登記規則第 155 之 3 規定所之登記建 制，僅增列「共有物使用管理專簿」及「土地使用收益限制約定專簿」二項登記 專簿外，尚有行之多年依同規則第九章「土地權利信託登記」之「信託專簿」登 記，均為對各類型不動產財產權之債權約定，以「專簿」為登記之方式以有別於
「物權變動登記簿」之不同公示方式及不同公示效力。蓋前者「登記專簿」係以 使人均得自外部認識其存在及內容之公示效果為已足；後者「物權變動登記簿」
則應具國家賦予公信力為其公示效力之機制，而有所不同。
118 此處所指之「法定物權」，應包括民法修正後，明文增定之多項「非經登記，不得對抗第三 人」之債權約定在內。
119 謝在全，前揭書，（註 3），頁 66－69。
120 對於礦業權、採礦權、水權、漁業權及森林法、耕地三七五減租條例之租約等與物權結合之 不動產財產權之登記，均已有專法明文訂定其相關規定，本文不作進一步討論。