第五章 結論與建議
第一節 結論
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第五章 結論與建議
第一節 結論
土地所有權為財產權重要之構成內容，更為個人藉以獲取生產的工具，以維 持其經濟生活的手段，亦同時為個人基本生活空間所賴以生存的必要方式之一。
本文以我國關於不動產之法制係採產權別體化之體制，將土地及其定著物各自制 定為獨立之不動產財產權，當有關其獨立之所有權、用益物權或擔保物權之權利 客體，以各別或合併為交易，所成立物權或債權約定之不同權利內容，因交易所 形成之交錯複雜的法律關係，必先行區別其在法制度中所產生交錯之不同交易財 產權。另又因「債權物權化」及「物權價值化」之社會發展趨勢所形成兼具物權 效力之「債權約定」，當交易當事人發生不動產財產權交易時，非以公示登記登 載狀態之存在或其變動，為交易安全最有要效之保障。故，綜合前四章之所述，
研究結論歸結如下：
一、由於建築科技日新月異，土地所有權之經濟價值往往為土地上建物之經 濟價值所超越，高樓大廈林立使得土地所有權及其上定著物兩者各別「獨立性」
財產權之相互關係，即對於同為不動產財產權權利客體之土地及其定著物，兩者 間因債權約定或法律上要求「一體化」、「同一性」所生應負之法定權利義務，但 未經登記公示之情況下，第三人憑藉不完整的公示登記資訊（此時不動產財產權 之本質與內容因法律規定或當事人之債權約定而產生「質變」，第三人一般都未 能諳知該土地與地上建物之權利義務關係）進行交易時，其未經公示登記之法律 關係所產生對交易安全之影響，則更為日形重要。於不動產財產權交易時，應予 區別其權利客體與權利本質與內容，以適用分別之公示制度及其不同之登記效 力。
二、公示制度（機制）多元化，就法律本身而言，即是一種公示機制。而法 規範本身僅就具交易上之重要功能，或法律上之關鍵特徵，設定準則性的規範，
而無法將所有權利義務之情狀納入考量，此為其公示功能上之極限。不動產財產 權公示方法為例，即為「登記」。而公告方法之選擇，自有其背景與社會因素之 考量。我國民法對於不動產財產權交易採公示原則及公信原則，不僅以登記為公 示方法，且以登記為不動產財產權變動或處分之要件，土地法及其授權訂定之法 令乃設有登記制度，以為辦理不動產財產權登記登記之準據，依土地法令所設程 式辦理不動產財產權登記，足生公示力及公信力，為確保個人自由使用、收益及 處分不動產物權之重要制度。
三、不動產財產權交易，我國以「占有」、「標示」、「登記」等為不同公示方 法，逐次有交易成本漸增、效力漸強之趨勢。同一時期、同一地區也並非單一的、
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純粹的，而是並存兩種或多種公示方法作為補充，而構成一個地區在一個時期內 不動產財產權變動公示方法的整體和系統。對於不動產財產權之交易，我國民法 採物權法定原則，當事人不能創設法律未規定之物權，故常須以債權來滿足其社 會生活上之需求。物權法要求關係人遵循標準化的強制規定，此類規定已將關係 人之權利義務關係作基本的設定，而且不允許當事人以合意推翻；債權法以任意 規定為規範型態，物權法以強制規定為之，可謂係人類為經營經濟生活，對有限 資源為有效利用及控管所採的機制。
四、我國民法物權編基於公共利益及社會價值的考量，原則以強制規定介入 甚至干涉當事人契約自由的情形，約莫有兩種：第一就是締約當事人間發生「資 訊地位不平等」（information asymmetry）時，第二就是契約條款會發生「第三 人效力」（third-party effects）時。由於物權關係中排他性機制所欲建立的模 式，乃是期待世上所有人都能依照這個模式（如登記、佔有等之公示制度）行事，
這樣始能遂行其管控資源的目的，排他性機制運作的結果，即是產生「對世效」
或「第三人效力」。強制化的標準規定與公示通知機制，兩者於一定程度內可以 互相代換，物權法定原則是一層保護機制，公示制度是另一層保護機制。
五、法定物權之不動產財產權交易之公示機制，多年來以物權法定之權利登 記制為原則，但時境變遷，有關民法物權編新增得辦理登記後具對抗效力之「債 權約定」事項，學者見解：新物權法所增訂之諸多關於債權約定得經登記，而生 對抗效力之規定，因其約定事項乃有關（構成）物權之內容，故其登記，無論係 在物權設定之初或嗣後再行約定或變更，本即須經登記始發生物權之效力，且其 登記之類型，仍屬我國土地法所架構之權利變更登記之範疇，應予辦理公示登 記。本文確信，不動產財產權交易與公示制度之關係，對於在保護交易安全及降 低社會成本需同時兼顧之雙重條件下，當有取長截短之途徑可尋。亦即，基於不 同本質不動產財產權的差異性，即當登記機關對於「法定物權」及「能格式化之 債權約定」變動之登記申請案，與債權約定事項之登記申請案，得就其各具有不 同權利內容、不同之登記效力，是否應賦予以不同之審查、相關登記錯誤之不同 損害賠償責任等問題，分別以對不同事務為不同處理之區別對待。民法 2007 年 修正後，增列當事人之債權約定事項，非經登記，不得對抗第三人之規定。此等 規定並未改變民法不動產物權行為以登記為公示生效要件之原則，蓋上述應登記 事項本質上乃物權當事人所為之債權約定事項，縱未登記，於當事人間仍生債之 效力，約定之當事人自應受其拘束。然若欲發生物權效力，則必須依不動產物權 之公示方法辦理登記。民法予以明定，除表明上述事項具有登記能力，俾登記機 關受理登記有所依據，消彌能否或應否登記之爭議外，更在貫徹物權之公示原 則，闡明相關債權約定事項，非經登記不生物權效力之意旨。
六、京站案使用權買賣之交易架構，依其契約中有關土地的「地上權之租賃
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契約」及建物的「使用權契約」，及所簽署的「使用權轉讓契約書」、「三方轉讓 協議書」，均為憲法保障契約自由的範疇，除本文前所列示之缺失外，尚無重大 可議之處。唯，在契約自由的範疇下，對於交易之善意第三人所需的公示制度未 能向登記機關辦理登記，僅屬「封閉型」的公示，不符一般社會通念而欠缺妥善 建制，尚待改進。對於京站案使用權之交易，應歸類於債權約定登記事項（如信 託專簿、共有物使用管理專簿、使用收益限制約定專簿等）之低層次公示方法（資 訊弱需求），使其不受登記絕對效力之規範，僅不過是作為一個公示方法，而不 帶有確定產權及表彰產權之功能，只是要求國家必須提供一個集中管道，使使用 權買賣契約當事人能將相關債權約定之契約公諸於世，藉以增強其債權物權化之 正當性基礎。
七、對於不動產財產權依法律行為所為之債權約定登記，其權利內容係基於 契約雙方當事人之自由約定所申請之登記案，未能若法定物權之內容明確、範圍 固定。故登記機關在主、客觀之各項條件下，無法將其約定之權利內容完整明確 予以審查及辦理登記，其登記事項及內容所延伸之登記效力及審查責任，當然不 宜賦予登記之公信力及登記機關之損害賠償責任。但另一方面，基於大法官釋字 第 349 號解釋之意旨，為保障後承受之受讓人可能遭受因「不知悉」或「無可得 而知」之不測損害，則又須將「債權約定」事項予以辦理登記公示，以利受讓人 有「明知」或「可得而知」其「存在」的機會，故仍應賦予登記機關辦理不同效 力（僅具對抗力而不具公信力）之專簿登記為宜。