第三章 凶宅與說明義務
第二節 凶宅之說明義務
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
人在其影響之領域內，即對他方當事人負有注意義務42。
關於先契約說明義務範圍與射程，學者認為「每一個契約義務之內容與範圍 乃是本於個別契約之基礎情事之而生，欲描繪出一道既清晰又單一且適用於各類 契約之前契約說明義務之分界係屬不可能。然在信賴理論之基石下，參酌誠實信 用原則，按個別契約之利益結構特徵推導出合理是否可期待之說明義務，或在具 體個案中判斷當事人一方是否有認識挫敗或危害將來契約目的之情事，或綜合個 案之情事去尋繹出當事人一方所認識之事實對於契約締結是否存有重大影響，並 借助活動性體中三個異質卻具有協調性與流動性之變因－資訊需求性、資訊可行 性與職務範圍期待性等因素，可為前契約階段應負之說明義務在射程上與範圍上 劃出一道合理而非漫無限制之界線。」43
第二節 凶宅之說明義務
由於凶宅非一法律名詞，且成立之態樣有許多種可能，因此，難以對凶宅下 定義44。然依臺灣地區一般社會大眾感情，契約標的物是否為凶宅係影響買賣契 約成立之因素之一，是以，與其去認定個案是否為凶宅，不如認定出賣人就此個 案中有無說明義務，申言之，凶宅交易之案件重點不在於如何定義「凶宅」，而 係在於如何畫定出賣人說明義務之範圍45。然該說明義務之範圍該如何劃定呢？
以下將分別討論內政部與法院實務對於出賣人就凶宅之說明義務範圍之認定。
第一項 內政部
一、不動產標的現況說明書與函釋
內政部民國 92 年 3 月公告的「不動產委託銷售契約範本」的附件一「不動
42 向明恩，前揭註 37，頁 178。
43 向明恩，前揭註 37，頁 182。
44 蔡晶瑩（2013），〈凶宅交易之法律問題－台高院 101 上易 183 判決〉，《臺灣法學雜誌》，222 期，頁 169。
45 邱琦（2011），〈凶宅與純粹經濟上損失〉，《月旦裁判時報》，7 期，頁 26-27。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
產標的現況說明書」項次 11 將有關出賣人對凶宅之說明義務定義為「本建物(專 有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」。
內政部更於民國 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函中進一步 解釋「『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，
係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，
曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專 有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳 屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)」。
依據上開內政部之函釋，出賣人就凶宅之說明義務如下：
（一）於賣方產權期間。
（二）於建築改良物之專有部分。
（三）發生凶殺或自殺而死亡或有求死行為致死之事實。
（四）不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。
二、建物現況確認書
民國 101 年 10 月 29 日內政部內授中辦地字第 1016651846 號公告的「成屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第壹項「應記載事項」第 2 條載明「買 賣雙方應於建物現況確認書互為確認」，該「建物現況確認書」項次 7 之內容即 記載「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事：
(1)於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。(2)於產權持有前，賣方□確認無上 列情事。□知道曾發生上列情事。□不知道曾否發生上列情事。」
依據建物現況確認書，出賣人就凶宅之說明義務如下：
（一）於賣方產權期間。
（二）是否知悉出賣人產權持有前。
（三）於建物之專有部分。
（四）曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
建物現況確認書項次 7 與不動產標的現況說明書相較，增訂一氧化碳中毒致 死之情事，亦增訂是否兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事發生於產權持有「前」
作為建物現況確認之事項之一，此項次之增訂使得出賣人之說明義務由原本不動 產委託銷售契約範本所規定的產權持有期間，擴大致產權持有期間前，避免房屋 之出賣人得以該事故非發生於其產權持有期間而故意不告知，以保護房屋之買受 人之權益。
第二項 實務見解
首先，房屋買賣交易上，買賣雙方除了於買賣契約上直接對房屋是否為凶宅 之情形有所約定外，亦常僅以不動產說明書或不動產現況說明書或建物現況確認 書約定，未特別於買賣契約書上約定之。不動產經紀業管理條例規定第 24 條規 定「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託 人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。（第一項）前項不動產說 明書視為租賃或買賣契約書之一部分。（第二項）」，是出賣人若將房屋委託仲介 出賣，則該不動產說明書即為房屋買賣契約書之一部分，故於不動產說明書中就 買賣標的房屋是否為凶宅情形一事之約定即等於買賣契約中有對凶宅之情形有 所約定。
然不動產標的現況說明書乃係不動產委託銷售契約書範本之附件一，又依不 動產委託銷售契約書範本第 16 條前段規定「本契約之附件一視為本契約之一部 分。」，故不動產標的現況說明書僅係不動產委託銷售契約書之一部分，非如不 動產說明書係房屋買賣契約之附件，然房屋交易實務上，亦有不動產經紀人員會 以「標的現況說明書」取代「不動產說明書」46，是若於房屋買賣契約中，有以 標的物現況說明書作為附件，則該標的物說明書即應類推適用不動產經紀業管理 條例規定第 24 條第 2 項之規定，成為房屋買賣契約書之一部分，故於標的物現
46 臺北市地政電子報第 70 期，http://210.241.73.250/enews/content/70/70_4_1.html。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
況說明書中就買賣標的房屋是否為凶宅情形一事之約定即等於買賣契約中有對 凶宅之情形有所約定47。
至於建物現況確認書之性質，依民國 101 年 10 月 29 日內政部內授中辦地字 第 1016651846 號公告的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，建物現 況確認書規定於第壹項「應記載事項」之第 2 條，是建物現況確認書自為房屋買 賣契約書之一部分。48
再者，若買賣契約有約定，則實務見解就凶宅的說明義務主要是以契約認定 為主：若契約約定產權持有期間，則說明義務之範圍即限於出賣人產權持有期間，
不包括不是於出賣人產權持有期間發生的非自然身故情事49；若契約未約定產權 持有期間，則說明義務之範圍自不限於出賣人產權持有期間，凡該房屋曾發生之 非自然身故情事，出賣人均須告知50；若契約約定專有部分，則說明義務之範圍 即限於房屋之專有部分，不包括專有部分以外之其他地方，例如：隔壁房屋51； 若契約約定非自然身故之情形，如：兇殺或自殺，則意外死亡即不在告知之範圍
47 如高等法院臺中分院民事判決 98 年度重上字第 123 號謂：「系爭不動產買賣契約書係以被上 訴人之配偶於代為委託仲介出售系爭房地時所出具之『不動產標的現況說明書』為附件，該『不 動產標的現況說明書』亦就系爭房屋之各種狀況詳為標記一節，亦有上開『不動產標的現況說明 書』影本 1 份在原審卷為佐（見原審卷第 18 頁），參以不動產經紀業管理條例第 24 條規定：『雙 方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由 相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契書之一部分』，可知不動產 現況說明書視為買賣契約之一部分。」
48 惟「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」自中華民國 102 年 5 月 1 日方生效，故法 院實務上尚少見有案例有建物現況確認書。
49 編號 11 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 2744 號、編號 40 桃園地方法院民事判決 101 年度訴字第 150 號、編號 48 臺中地方法院民事判決 98 年度訴字第 762 號、編號 77 板橋地方法 院民事判決 100 年度訴字第 378 號、編號 103 高等法院民事判決 100 年度上易字第 1073 號、臺 北地方法院民事判決 97 年度訴字第 1312 號、編號 114 臺北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號。
50 編號 34 臺中地方法院民事判決 102 年度訴字第 904 號、編號 35 高等法院臺中分院民事判決 102 年度上易字第 521 號、編號 78 新北地方法院民事判決 102 年度訴字第 587 號、編號 81 士林 地方法院民事判決 98 年度消字第 7 號、編號 110 臺北地方法院民事判決 98 年度重訴字第 12 號。
51 編號 11 臺北地方法院民事判決 99 年度訴字第 2744 號、編號 68 臺北地方法院民事判決 100 年度訴字第 624 號、編號 102 士林地方法院民事判決 100 年度訴字第 352 號、編號 103 高等法 院民事判決 100 年度上易字第 1073 號、編號 105 臺北地方法院民事判決 97 年度訴字第 1312 號、
編號 114 臺北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
內52；但亦有實務見解認為，非自然身故之情形依文義解釋，係指不含病死等自 然死亡以外之死因，自殺、他殺及意外均應包含在內，故出賣人就自殺、他殺及 意外均須告知買受人53。
另外，若買賣契約雖有約定系爭房屋有無非自然身故之情事，而行為人卻於 專有部分求死、被殺害或發生意外，但死於醫院或送醫途中，此是否為出賣人之 說明義務範圍，有判決認此種情形非死於屋內，出賣人無說明義務54，但亦有判 決並不須於屋內死亡，出賣人仍有說明義務55。
另外有些判決中並無當事人契約約定之內容，無法得知是否為契約未約定，
或契約有約定，但判決未引為參考。於此種情形下，實務主要認為凶宅的說明義 務的範圍主要是限於房屋之專有部分56；亦有判決認為房屋內曾發生一氧化碳中
或契約有約定，但判決未引為參考。於此種情形下，實務主要認為凶宅的說明義 務的範圍主要是限於房屋之專有部分56；亦有判決認為房屋內曾發生一氧化碳中